Come scegliere l’agenzia immobiliare per vendere

Mentre nel mercato immobiliare gli acquirenti sono di fatto obbligati a confrontarsi con l’agente immobiliare che si occupa dell’immobile di loro gradimento, i venditori sono chiamati a scegliere l’agenzia immobiliare per porre il bene in vendita. Vediamo insieme quali sono i punti importanti per valutare a quale agenzia affidarsi.

Cosa fa l’agente immobiliare

Per il diritto egli è colui che mette in relazione due o più parti al fine della conclusione di un affare immobiliare. Ciò senza avere con loro rapporti di mandato, dipendenza o rappresentanza.

E’ quindi una figura super-partes che non vende l’immobile ma vende un servizio volto a mettere in contatto un venditore con un acquirente affinché essi concludano una compravendita. Stesso discorso, ovviamente, vale per le locazioni.

La normativa parla sempre e solo di agente immobiliare e non di agenzia immobiliare, che viene intesa come struttura organizzata da più agenti immobiliari, eventuale personale di supporto e/o procacciatori di affari.

Nulla di sbagliato in entrambi i casi, la scelta dell’agenzia può cadere indistintamente su strutture organizzate o su liberi professionisti come me. Questo poiché non è l’agenzia il punto ma il singolo agente immobiliare che si occuperà del tuo immobile, del rapporto che sarete in grado di instaurare e della sua competenza in materia.

Questo il motivo per cui propongo ai proprietari in procinto di scelta di “conoscermi” inizialmente anche tramite una semplice e per nulla impegnativa videochiamata. La prima impressione reciproca conta, si sa. Trovo sia un modo molto rispettoso della loro privacy per un primo approccio senza che loro debbano fornire troppi dati o informazioni. Se ci sarà feeling, se ne parlerà dopo. Ti interessa? Puoi contattarmi da qui.

Quali requisiti di Legge deve rispettare

Se devi scegliere l’agenzia immobiliare per vendere il primo passo è accertarti che essa sia autorizzata all’esercizio della professione Ciò avviene per mezzo del conseguimento del patentino previo:

• Superamento esame in Camera di Commercio
• Apertura di partita IVA
• Iscrizione al Registro Imprese
• Accensione assicurazione professionale

Quindi ogni singolo agente immobiliare che interviene nelle attività di trattativa, compresa la redazione dell’incarico di vendita e della proposta di acquisto deve rispettarli.

Molte agenzie strutturate si avvalgono di procacciatori d’affari per le attività commerciali sul territorio. Niente di di sbagliato, ma per il Diritto in essere questi ragazzi non possono condurre la trattativa, recepire proposte di acquisto e così via.

Quindi, per scegliere l’agenzia immobiliare per la vendita segui questi primi due punti:

• Se è un’agenzia strutturata assicurati che tutte le attività professionali e di trattativa vengano svolte solo da personale munito di patentino
• Qualora tu scelga un libero professionista come me, assicurati che sia un agente immobiliare abilitato

L’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare è da anni un reato penale.

Scegliere l’agenzia immobiliare in base alla zona

Forse nelle metropoli può avere un senso scegliere un’agenzia immobiliare nel quadrante di territorio dove è ubicato l’immobile, in tutte le altre città e paesini no.

Ormai il mercato immobiliare corre veloce su internet, gli acquirenti cercano casa in rete ed a loro non cambia assolutamente nulla se l’ufficio del mediatore è in un’altra posizione.

Inoltre, un buon agente immobiliare di una media città come Bologna conosce perfettamente, o dovrebbe conoscere, il mercato di tutte le differenti zone e le loro caratteristiche.

Sono molte agenzie, invece, ad avere limitazioni di zona. Caso classico quello delle strutture in Franchising dove la casa madre assegna ad ogni ufficio un’area da cui non può uscire.

La specializzazione dell’agenzia

Le agenzie immobiliari sono tutte uguali? No, alcune sono specializzate in particolari comparti di lavoro come:

• Residenziale classico
• Solo locazioni
• Immobili commerciali
• Licenze di attività
• Immobili di lusso

Durante il colloquio preventivo assicurati che l’agenzia che stai pensando di scegliere sia in linea con il tipo di immobile che vuoi vendere.

Buona parte dei regolamenti e delle normative sulla compravendita sono generali per ogni immobile ma ne esistono anche di peculiari per tipologie, specialmente in riguardo alla documentazione per la vendita e parecchi aspetti tecnici.

La reputazione dell’agenzia e la durata dell’attività

Internet è un grande strumento per chi deve scegliere l’agenzia immobiliare per vendere un immobile poiché può fornire grandi informazioni preventive. Questo soprattutto tramite le recensioni ed un indagine sulla durata dell’attività nel tempo.

Che sia chiaro, ci può essere un agenzia immobiliare ottima per te anche se ha aperto da 6 mesi come pure una pessima struttura operativa da anni.

Stessa cosa vale per le recensioni, ma sono sicuro che ormai sei bravissimo a capire quali sono vere e quali sono state maldestramente acquistate al mero fine di un finto marketing.

Il passaparola resta anche nei tempi moderni un grande strumento anche per te, non solo per l’agenzia. Se qualcuna delle tue conoscenze ha da poco venduto un immobile ti consiglio di farti spiegare come si è trovata con l’agente scelto.

Per scegliere l’agenzia immobiliare assicurati che investa nell’immobile

Qui entriamo in un ambito più complicato da valutare poiché è inerente al tipo di attività che l’agenzia è disposta a mettere in campo per la vendita rapida del tuo immobile.

Nel colloquio preventivo assicurati che venga fatta una pubblicità adatta al tuo immobile e che l’agenzia sia disposta ad investire per raggiungere i tuoi risultati.

Tutti mettono la casa sui tre portali immobiliari come casa.it, immobiliare.it o idealista ma oggigiorno non è assolutamente sufficiente. Inoltre, se il lavoro si deve ridurre a quello puoi farlo da solo.

All’interno di questi portali la visibilità maggiore è a pagamento, l’agenzia si impegna ad acquistare il pacchetto di extra visibilità per far risaltare il tuo immobile? Se non lo fa, pensaci bene.

Sempre in ottica promozionale il contenuto è “Re”, la casa deve essere proposta nel miglior modo possibile. Il minimo sindacale è un set fotografico professionale.

Approccio tecnico

Premettendo che l’agente immobiliare non è un Architetto ne un tecnico abilitato, nel moderno mercato immobiliare egli DEVE avere una certa competenza. Essa riguardante gli aspetti urbanistici e catastali oltre anche a quelli, ovviamente, giuridici della vendita.

Diffida da chi nelle fasi preventive non ti consiglia i corretti controlli sull’immobile, sono fondamentali per la tua sicurezza nella vendita. Il lavoro di un agente immobiliare moderno non è solo vendere l’immobile ma farlo garantendoti l’assenza di problemi.

Nelle città che l’hanno recepita deve consigliarti di fare subito la relazione tecnica integrata, prima di collocare l’immobile in pubblicità.

Purtroppo molti miei colleghi nelle fasi preventive con il Cliente hanno “paura” a sollevare questo tipo di attività per non spaventarlo con il risultato che egli vada da un collega più “facile”. Oggi il mercato immobiliare non è facile e la burocrazia non perdona, apprezza chi punta l’obiettivo sulla tua sicurezza.

Trasparenza di impegni e compenso

Nello scegliere l’agenzia immobiliare, saprai sicuramente renderti conto di come ci sia o meno trasparenza da parte dell’agente nel proporti i servizi , le attività che si impegna a fare e soprattutto che ci sia coerenza nei prezzi della valutazione.

Prima di fissare l’appuntamento fai un giro nei vari siti immobiliari e cerca di farti un’idea dei prezzi nella tua zona per immobili simili. Certo, la valutazione vera è altra cosa ma potrai presentarti in agenzia con un’idea indicativa.

Diffida da chi spara molto più alto, lo fa solo per invogliarti e spesso è comprensibile che un proprietario ci caschi. Il risultato sarà una successiva continua pretesa di abbassare il prezzo, tanto il mercato non perdona e gli acquirenti sanno benissimo i prezzi medi delle case che vogliono acquistare.

Inoltre, pattuisci correttamente la provvigione in caso di vendita. Ogni professionista è libero di chiedere quello che vuole ma la media è compresa tra il 2% ed il 4% del prezzo di vendita. Importi più bassi indicano sicuramente zero investimenti per la vendita ed importi più alti non li trovo adeguati, a meno che non vengano richiesti a fronte di attività particolari.

Pattuisci anche la gestione di eventuali clausole vessatorie con particolare riferimento alle penali per l’eventuale recesso, nella vita tutto può cambiare e nessuno può obbligarti a vendere un tuo immobile. Secondo il Codice del Consumo una penale deve essere molto inferiore alla provvigione pattuita per l’eventuale vendita.