Il contratto 4+4 è il più comune contratto di locazione abitativa e consente al locatore di definire senza vincoli l’importo del canone di affitto, motivo per cui viene anche chiamato contratto a canone libero.
Viene sottoscritto liberamente dalle parti sottoforma di scrittura privata nel rispetto dei dettami della Legge 392 del 27 Luglio 1978.
Durata e recesso
Il contratto di affitto 4+4 a canone libero ha una durata minima di 4 anni che si rinnovano tacitamente di altri 4 se una delle due parti non da comunicazione almeno 6 mesi prima via raccomandata. In tal senso il locatore potrà dare disdetta solo per validi motivi quali la decisione di vendere l’immobile o l’utilizzo lui stesso (o da parte di parenti fino al secondo grado) del bene.
Il conduttore può inviare disdetta al locatore in qualunque momento previa comunicazione, sempre via raccomandata (o pec), almeno 6 mesi prima.
In caso di morte del conduttore, gli succedono il coniuge o gli eredi senza risoluzione del contratto. Quest’ultima assente anche in caso di vendita dell’immobile, la quale prevede il successivo cambio di intestazione del contratto.
Deposito cauzionale nel contratto 4+4 e canone
L’attuale normativa prevede che il conduttore versi al locatore un deposito cauzionale mai superiore a 3 mensilità del canone di locazione. Detta somma verrà restituita alla fine della locazione, comprensiva degli interessi legali, previa verifica da parte del locatore di tutti gli adempimenti previsti dal contratto quali pagamento dei canoni, mantenimento della cosa locata e pagamento degli oneri accessori.
Il canone libero definito può essere pagato con scadenza preventivamente e liberamente pattuita, non necessariamente mensile. Ciò fermo restando che ad ogni pagamento effettuato il conduttore dovrà rilasciare quietanza al locatore.
La rinegoziazione in eccesso nel periodo di validità del contratto può avvenire solo previa consensualità tra locatore e conduttore e va comunicata all’agenzia delle Entrate con liquidazione della differenza d’imposta.
Registrazione e tasse nel contratto di affitto 4+4
Il locatore verserà allo stato le tasse sul canone percepito secondo le aliquote dettate dagli scaglioni di reddito salvo il caso in cui egli aderisca al così detto regime di cedolare secca, imposta sostitutiva dell’Irpef che ad oggi ha una vantaggiosa aliquota fissa al 21% per il contratto 4+4.
La registrazione può avvenire per via telematica via modello F24 entro 30 giorni dalla stipula ed è onere del proprietario, mentre le tasse sono così ripartite:
- L’imposta di registro pari al 2% sul canone annuo per importo minimo di 67 euro sarà ripartita al 50% tra conduttore e locatore salvo aderimento al regime di cedolare che la azzera.
- L’imposta di bollo è interamente al conduttore.
- La presenza di un eventuale garante provocherà in sede di registrazione un’ulteriore imposta di registro in misura fissa di 200 euro una tantum
In sede di registrazione sarà comunque possibile scegliere se versare l’imposta per l’intera durata contrattuale o solo per l’annualità in corso.
Aggiornamento Istat nel contratto a canone libero
E’ consentito l’aggiornamento annuale del canone secondo l’indice dei prezzi al consumo, nella misura massima del 75%, esclusivamente nel caso in cui tale opzione venga formalizzata nel contratto 4+4. La possibilità di aggiornamento del canone è esclusa nel caso in cui il locatore aderisca al regime fiscale di Cedolare Secca. Importante sottolineare che ove il contratto 4+4 sia inteso come contratto di sublocazione, il sublocatore non potrà mai aderire alla Cedolare.
Adempimenti successivi
Il contratto 4+4 prevede la possibilità dei seguenti adempimenti successivi previo la corresponsione delle relative imposte:
- Cessione senza corrispettivo: imposta di registro in misura fissa 67 euro
- Cessione con corrispettivo: 2% del medesimo con minimo di 67 euro
- Risoluzione anticipata: 67 euro in misura fissa
Le imposte per gli adempimenti successivi vanno versate in sede di registrazione dei medesimi entro 30 giorni dall’evento.