Il contratto di locazione 3+2 a canone concordato è una tipologia di contratto autorizzata in deroga alla Legge 431/98. Ha una durata minima di 3 anni, rinnovati tacitamente di altri due in mancanza di disdetta alla prima scadenza. Prevede una serie di sgravi fiscali sia al locatore che al conduttore, a patto che l’affitto venga calcolato in base a precisi accordi territoriali.
Questi accordi vengono stipulati tra le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari quali Confabitare, Uppi, Sunia e il Comune di riferimento dove è ubicato l’immobile.
- Come funziona l’affitto a canone concordato
- Esempio di calcolo del canone concordato
- Quali sono i vantaggi
- Differenza tra 3+2 e 4+4
Importante specificare che il contenuto di questo articolo riferisce alla norma Nazionale ma che in materia di canone concordato i singolo Comuni possono stipulare accordi territoriale con variazioni specifiche.
Come funziona il contratto a canone concordato?
L’accordo territoriale contiene i parametri per il calcolo del canone massimo applicabile alla casa di turno. Tra questi troviamo:
- Zona omogenea di collocamento dell’immobile
- Metratura della casa
- Livello di ristrutturazione
- Dotazioni
- Arredi
- Accessori
La presenza di ogni parametro assegna un punto, il numero complessivo di punti raccolti fa rientrare l’immobile nella categoria di oscillazione del canone corrispondente a quelli previsti per la zona omogena dettata dal regolamento locale. All’interno di quest’ultima può essere scelto l’importo preciso da applicare al contratto di locazione.
Sebbene il calcolo sia abbastanza semplice, il consiglio è di rivolgersi alle associazioni che hanno firmato l’accordo oppure ad un’agenzia immobiliare del territorio che ne abbia dimestichezza. Questo fermo che sarà sempre necessario certificare il calcolo in associazione pena l’impossibilità di godimento degli sgravi fiscali.
Esempio di calcolo canone concordato
Il primo passo da fare è consultare l’accordo territoriale in essere nel Comune dove è ubicato l’immobile (qui trovi l’accordo di Bologna). Al suo interno devi indentificare l’area dove vengono elencate le zone omogenee, ovvero zone a parità di intervallo di canone applicabile.
Se il tuo immobile è ubicato, ad esempio, in zona 1 troverai tre intervalli di oscillazione ammessi per il calcolo del canone:
- Fascia minima da 0 a 3 parametri
- Media da 4 a 7 parametri
- Massima oltre 7 parametri
Per il conteggio dei punti devi sempre consultare l’accordo territoriale e valutare obiettivamente quali sono applicabili per il contratto a canone concordato in base all’effettivo stato dell’immobile.
Una volta identificata l’area e la fascia di oscillazione potrai determinare il prezzo al mq/annuo senza sforare da quanto previsto dalla tabella. Leggi attentamente, alcuni Comuni prevedono la possibilità di incrementi per immobili ad alte prestazioni energetiche, di particolare pregio o nel caso vengano pattuite facilitazioni all’inquilino. Tra queste quella di maggior durata o di limitazione del deposito ad una sola mensilità del canone.
Per il calcolo dovrai utilizzare la superficie catastale (ecco come leggere la visura catastale) dalla quale dovrai togliere un 5% se essa è comprensiva dell’eventuale cantina.
La formula per il calcolo del canone concordato diventa: (€/mq/anno) X Superficie catastale = canone finale.
Una volta fatto il calcolo, tu o l’agente immobiliare dovrete andare in associazione per la vidimazione del contratto.
Quali sono i vantaggi dell’affitto a canone concordato?
Il locatore ottiene i migliori vantaggi fiscali dal contratto di affitto a canone concordato quando ad esso associa l’opzione della cedolare secca. In questo caso gode di:
- Cedolare secca al 10% al posto dell’IRPEF
- IMU ridotta al 75%
- Nessuna imposta di registro o bollo
Attenzione, le aliquote possono avere variazione su base Comunale, come nel caso di Bologna dove l’IMU su immobile locato a canone concordato ed opzione cedolare scende addirittura allo 57%. Se hai bisogno di fare il calcolo o vuoi una consulenza per il tuo contratto visita la pagina sulla registrazione del contratto di locazione.
Senza aderire alla cedolare le agevolazioni sono inferiori:
- Sconto del 30.5% dall’IRPEF con base imponibile del 95% del canone annuo
- IMU ridotta al 75%
- Sconto del 30% sull’imposta di registro
Il conduttore gode del canone concordato e dell’azzeramento della sua quota di imposta di registro che nel contratto 4+4 in regime ordinario è del 2% sul canone annuo.
Nel contratto di affitto a canone è facoltà del proprietario applicare l’adeguamento ISTAT nella misura massima del 75%, salvo che non si opti per la cedolare. In tal caso non sarà possibile adeguare il canone fino all’annualità successiva dall’eventuale uscita dal regime agevolato.
Se il conduttore gode del canone concordato, la stessa cosa non vale sempre per il proprietario. Affermazione tanto più vera quanto più applicata a territori con prezzi medi di mercato elevati e forte richiesta di immobili in affitto.
Al proprietario conviene il canone concordato quando l’utile finale della locazione al netto dell’imposta è pari o superiore all’utile finale senza agevolazioni. Spesso nelle grandi città, nel mercato odierno, il proprietario è vittima di un mancato guadagno applicando il concordato.
Differenza tra contratto 3+2 e 4+4
Le differenze sono:
- Durata minima
- Modalità di determinazione del canone
- IRPEF e IMU
- Aliquota di adeguamento Istat
| Voce | 3+2 | 4+4 |
| Durata minima | 3 anni | 4 anni |
| Determinazione canone | Vincolata da accordo territoriale | A discrezione delle parti |
| Cedolare | 10% su 100% del canone annuo | 21% sul 100% canone annuo |
| IRPEF | Sconto 30% sul 95% imponibile | 100% sul 95% del canone |
| IMU | 75% | 100% |
| ISTAT senza cedolare | Misura massima 75% | Misura massima 100% |
Il tutto oltre ad eventuali variazioni specifiche per ogni Comune sia in materia fiscale con direttamente inerente il tipo di contratto a canone concordato.