Il leasing immobiliare privati per acquisto prima casa

Il leasing immobiliare privati, o leasing immobiliare abitativo, è una forma di finanziamento sostitutiva al mutuo introdotta con la Legge di stabilità 2016. Si applica all’acquisto con agevolazioni prima casa ed i maggiori vantaggi sono destinati agli under 35 con meno di 50,000€ di reddito annuo.

Come funziona il leasing immobiliare privati

La società di leasing immobiliare, attraverso un contratto di locazione finanziaria, si impegna ad acquistare o far costruire l’immobile richiesto dall’utilizzatore finale.

In linea di massima, al momento della sottoscrizione del contratto verrà versata una prima somma. La restante parte in rate mensili proprio come avviene per i mutui. Al termine del periodo di ammortamento si potranno avere due opzioni:

• Lasciare l’immobile alla banca
• Versare il prezzo di riscatto finale e diventare proprietari

Ovviamente, di solito l’obiettivo di chi fa un leasing di questo tipo è quello di comprare casa.

Come si fa un leasing immobiliare per l’acquisto prima casa

Per ottenere un leasing abitativo è necessario presentare la richiesta alla società di leasing. Esattamente come avviene per i mutui, quest’ultima valuterà la situazione debitoria del Cliente e la presenza dei corretti requisiti economici.

Una volta che leasing immobiliare privati viene accettato, avranno luogo due atti:

• Acquisto dell’immobile da parte della società
• Contratto di locazione finanziario verso l’utilizzatore

Può essere richiesto sia per immobili già costruiti, che in costruzione.

Requisiti necessari

• L’utilizzatore può avere indifferentemente più o meno di 35, ma nel primo caso le agevolazioni sono nettamente meno favorevoli. Il reddito in tutti i casi deve essere inferiore ai 50.000 euro annui.
• L’utilizzatore non deve possedere altre abitazioni acquistate con l’agevolazione prima casa
• L’immobile può appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse dall’agevolazione prima casa per l’imposta di registro
• Il fabbricato può essere nuovo ultimato, in costruzione, da ristrutturare: nessun problema

Quest’ultimo punto, classico anche dei normali acquisti con o senza mutuo.

A chi richiederlo

Non tutte le banche hanno questo tipo di prodotto finanziario nel loro portfolio, ne tutte le società di leasing. Anzi, se vogliamo dirla tutta sono pochissime quelle che lo hanno.

Tra tutte mi sento di nominare Unicredit, ma non nego che ho feedback discordanti dai visitatori di questo mio sito. In molti ci hanno provato, pochissimi sono riusciti a trovare risposte concrete e fatti.

Differenze tra leasing immobiliare privati e mutuo

La più eclatante è che con un leasing non si diviene subito proprietari dell’immobile. Con il classico mutuo invece si, seppur con un ipoteca da parte della banca erogante.

La società che eroga il leasing concede l’immobile in uso all’utilizzatore finale con un contratto di locazione finanziaria.

L’utente se ne assume tutti i rischi, anche di perimento

Alla scadenza del contratto stesso avrà, come anticipato sopra, facoltà di acquistare il bene versamento del prezzo di riscatto.

Nota rilevante in merito: la rendita della casa in leasing prima casa non fa parte della base imponibile su cui paghiamo le tasse.

Altra differenza importante è la durata: un mutuo può durare anche 30 anni mentre un leasing abitativo solitamente non più di 20.

Vantaggi del leasing immobiliare privati

Per punti:

• Non sei proprietario ma solo utilizzatore, quindi la rendita non contribuisce alla formazione della base imponibile
• Imposta di registro ridotta, già menzionata prima
• Il leasing non produce la formazione di ipoteca, quindi posticipi la maggior parte delle spese Notarili
• Spesso il leasing abitativo non prevede anticipo
• Gli immobili in leasing non sono pignorabili in caso di fallimento dell’utilizzatore
• Hai la possibilità di bloccare le rate per 12 mesi
• Il leasing è mediamente più facile da ottenere rispetto al mutuo
• Hai vantaggi fiscali proporzionali a età e fascia di reddito

In merito alla sospensione, è applicabile in conseguenza alla cessazione di rapporti di lavoro subordinati o in seguito alla cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, numero 3, del codice di procedura civile. Al termine del periodo di sospensione, si riprenderà il pagamento dei “canoni” e la durata del contratto di leasing sarà implementata in base alla durata della pausa applicata. Il tutto senza penali o costi di istruttoria.

Fiscalmente, la categoria più avvantaggiata da questo nuovo istituto sono sicuramente i giovani under 35 e con non più di 55.000 euro di reddito annuo. Per gli over 35 i vantaggi fiscali vengono limitati. Irpef al 19% sui canoni fino ad 8000€ e 19% sulla maxi-rata finale che non deve superare i 20.000 euro per gli under 35 e 10.000 euro per gli over 35. Per gli altri soggetti le detrazione si applica al 50% dei massimali di cui sopra, quindi 4000€ di canone annuo e 10.000 di maxi-rata finale.

Sempre parlando degli aspetti fiscali, l’imposta di registro viene calcolata in base ai requisiti dell’utilizzatore finale.

• 1,5% Imposta di registro
• 50€ cadauna imposte ipotecarie e catastali

Nel caso l’operazione sia soggetta IVA

• 4%
• Imposta di registro 200€
• Ipotecaria e catastale 200€ cadauna

A differenza dei normali acquisti la base imponibile dell’imposta di registro è sempre il prezzo e non è applicabile in principio prezzo-valore. A tutto questo saranno sempre da aggiungere altri 200€ di imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione finanziaria.

Svantaggi del leasing immobiliare privati per la prima casa

Dovrai tenere a mente che:

• Coprendo il 100% dell’importo ed avendo durata inferiore al mutuo, rate ed interessi sono più elevati rispetto a quest’ultimo. La rata di partenza del leasing abitativo è del 15% del totale.
• Come spiego nel prossimo capitolo, se non paghi il leasing e la banca vende l’immobile ad un prezzo inferiore dovrai partecipare alla compensazione.
• L’immobile non è tuo, quindi non puoi venderlo
• L’utilizzatore assume tutti i rischi legati al possesso. Questi dovranno essere, inoltre, coperti da assicurazione.

Possiamo dunque dire che se da un lato ci sono diversi punti favorevoli, il leasing è comunque una soluzione più costosa e per certi versi più vincolante e delicata del mutuo.

Cosa succede se non si paga il leasing

In caso di mancato pagamento la banca, o società di leasing, può fare due cose:

• Avviare la pratica di sfratto esattamente come per le normali locazioni in forza dell’art. 1 comm. 81 della Legge 208/2015
• Può vendere l’immobile sul normale mercato. Questo a patto, ovviamente, di adottare pratiche volte al raggiungimento del miglior risultato possibile di vendita nell’interesse anche dell’utilizzatore.

A seguito della vendita dovranno essere restituite all’utilizzatore le somme defalcate di:

• Canoni insoluti
• Spese condominiali insolute
• Costi vivi per le procedure
• Valore di riscatto finale

Da segnalare che, qualora la vendita porti un introito inferiore al dovuto, l’utilizzatore dovrà in parte compensare di tasca propria.