Le tasse per l’acquisto della seconda casa sono:
- Imposta di registro seconda casa
- Iva seconda casa
- Imposta ipotecaria e catastale seconda casa
- Le tasse annuali sulla seconda casa
L’acquisto della seconda casa rappresenta ancora oggi una soluzione di investimento importante per gli Italiani. Tale acquisto implica la corresponsione delle relative tasse sia in fase di compravendita sia nel mantenimento e nella futura rivendita della casa. Vengono inoltre a mancare, o sono fortemente ridotte, le possibilità di agevolazioni, bonus e detrazioni rispetto all’acquisto con le agevolazioni prima casa.
La tassazione per della seconda casa è composta dall’imposta di registro, dall’iva nei casi di applicazione e dalle imposte ipotecarie e catastali. Restano inoltre presenti tasse annuali per il mantenimento dell’immobile.
Imposta di registro seconda casa
L‘imposta di registro seconda casa è una delle tasse per l’acquisto regolata dal Dpr 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro). Essa ha funzione remunerativa nei confronti dello Stato a fronte del servizio offerto ai cittadini per l’archiviazione degli atti pubblici a lei soggetti.
Assume carattere proporzionale in ogni compravendita non soggetta IVA, indipendentemente dall’applicazione o meno del sistema “prezzo-valore”, variando dunque solo la base imponibile al fine del calcolo.
Imposta di registro seconda casa venditore privato: il prezzo valore
L’imposta di registro seconda casa con applicazione del prezzo-valore, ovvero dove venditore ed acquirente sono persone fisiche, è un’imposta di tipo proporzionale pari al 9% del valore castale dell’immobile.
Il sistema del prezzo-valore prevede che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro corrisponda al valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo effettivamente scambiato e menzionato nel rogito. Può essere applicato a tutti gli immobili abitativi quando la compravendita non è soggetta ad IVA. Ne può usufruire qualunque cittadino che intervenga all’acquisto quale persone fisica al di fuori dell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali
Tale beneficio è esteso alle pertinenze qualora esse siano dotate di propria rendita catastale, che esse siano pertinenze di immobili abitativi e che nell’atto Notarile sia menzionato il vincolo pertinenziale.
Per l’applicazione del sistema l’acquirente dovrà formulare specifica richiesta al Notaio in sede di atto pubblico di compravendita, restando però fermo l’obbligo di precisa indicazione nell’atto del reale prezzo di compravendita. L’omessa dichiarazione del prezzo reale comporta l’assunzione a base imponibile del medesimo pattuito addizionato di sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
I benefici del prezzo valore sono ovvi in considerazione del fatto che ad oggi i valori catastali in Italia sono mediamente molto inferiore ai valori commerciali effettivi. Inoltre, con l’applicazione del sistema viene meno il poter di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia ai fini della stessa imposta di registro (salvo omissioni) sia ai fini Irpef su base congetturale.
Esempio di calcolo imposta di registro seconda casa con venditore privato
Per calcolare l’imposta dovuta in applicazione del sistema prezzo-valore devi rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicarla per il coefficiente di Legge. Puoi rilevare la rendita dalla visura catastale (guida: come leggere la visura catastale)
Rendita catastale (1000 euro + 5%) * 120 coefficiente di Legge = 126.000 euro valore catastale su cui calcolare il 9% ovvero un’imposta pari ad euro 11.340 euro.
Imposta di registro seconda casa da impresa o costruttore
E’ possibile richiedere l’applicazione del prezzo valore anche qualora il venditore sia un’impresa, a patto che la vendita non sia soggetta IVA.
Quando non ci sono i requisiti per l’applicazione del prezzo-valore o non ne viene fatta richiesta, l’imposta di registro seconda casa resta tassa proporzionale con aliquota pari al 9% ma base imponibile corrispondente al prezzo scambiato.
L’acquisto da impresa o costruttore, infatti, non è di base soggetta ad Iva ma all’imposta di registro salvo i casi previsti dalla Legge Italiana. Qualora si rientri nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro perde carattere proporzionale e viene corrisposta in misura fissa pari a 200€
Esempio di calcolo imposta di registro su immobile iva esente senza applicazione prezzo-valore: Prezzo pari a 100.000€ * 9% = imposta 9000€
Iva seconda casa: le tasse per acquisto da costruttore
Iva sull’acquisto seconda casa è una delle tasse che ha come base imponibile il prezzo scambiato ed ha carattere proporzionale con aliquota pari al 10% del medesimo per le case non di lusso mentre per queste ultime sale al 22%. Al momento non è confermata la detrazione Iva al 50% sull’acquisto di immobili “green”.
L’acquisto da impresa non è di norma soggetto ad Iva (Imposta sul Valore Aggiunto) salvo i seguenti casi:
- Se la vendita da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o dalla fine dell’intervento di riqualificazione.
- Qualora la cessione avvenga dopo i 5 anni ma il venditore richieda l’applicazione dell’iva
- Se la cessione ha come per oggetto alloggi sociali ed il venditore richiede l’applicazione dell’Iva.
Come si calcola l’IVA sulla seconda casa:
Esempio di calcolo Iva su casa non di lusso: (Prezzo 100.000€ * aliquota Iva10%)= 10.000€
Esempio di calcolo Iva su casa di lusso: (Prezzo 100.000€ * Iva22%)= 22.000€
Ad entrambi i calcoli andranno ovviamente applicate come addizionali l’imposta di registro in misura fissa a 200€ e le imposte ipotecaria e catastale.
Territorialità dell’IVA seconda casa
Le prestazioni di servizi relative ai beni immobili rappresentano uno dei casi di deroga al principio generale di territorialità inerente l’iva e, in particolare, l’art. 7- quater del D.P.R 633/1972 sancisce che l’IVA debba essere corrisposta in funzione del luogo dove è ubicato l’immobile.
Imposta ipotecaria e catastale seconda casa
Le imposte ipotecaria e catastale seconda casa vengono corrisposte in misura fissa pari a 50€ cadauna salvo che nelle operazioni soggette Iva dove il costo si alza a 200€ cadauna.
Sono due tasse normate dal TU 347/1990 e dal DL 139/24. La prima va corrisposta per il passaggio di proprietà dell’immobile, ovvero per ipoteche, cessioni, successioni. La seconda riguarda le trascrizioni, iscrizioni, annotazioni o cancellazioni nei pubblici registri immobiliari.
Tasse annuali seconda casa
La tassazione sulla seconda casa non finisce con l’acquisto. Nel corso della vita dell’immobile il proprietario dovrà sostenere le imposte che lo Stato definisce in carico al cespite.
Imu (Imposta municipale unica)
E’ sempre dovuta per la seconda casa ed è oggi regolata dalla L.147/03. Nasce dalla condensazione di precedenti imposte sulla proprietà immobiliare. Essa ha carattere proporzionale con base imponibile pari al valore catastale ed applicazione del coefficiente dettato dal Comune di riferimento.
Agevolazioni IMU sono concesse nel caso di cessione del fabbricato tramite contratto di comodato tra parenti di primo grado o nel caso di affitto con contratto a canone concordato. In entrambi i casi nella misura del 50%.
Tari (Tassa Rifiuti Solidi Urbani)
E’ la tassa applicata a tutti i fabbricati e destinata alla raccolta ed allo smaltimento dei rifiuti solidi urbani. Ha carattere proporzionale calcolato in base a parametri quali metratura catastale dell’immobile e numero di occupanti. Gli importi sono dettati in modo autonomo da ogni singolo Comune ed in caso di locazione sono a carico dell’inquilino.
E’ sempre dovuta anche nel caso di immobili non occupati, salvo casi di mancanza di agibilità effettiva e/o impossibilità all’essere usati. Può essere richiesta la sospensione provando il mancato uso del cespite ovvero privandolo anche del mobilio e chiudendo tutte le utenze.
Irpef
E’ l’imposta sul reddito delle persone fisiche e solitamente il reddito degli immobili non locati non concorre alla formazione della base imponibile su cui viene calcolata.
Lo Stato Italiano con le recenti manovre sta prendendo provvedimento verso il deficit abitativo riscontrato in molte città e dovuto in parte alla grande quantità di immobili inutilizzati. Con il Decreto Legge 147/2013 si cerca di sollecitare la messa a reddito delle case inutilizzate introducendo il concorso del reddito derivato da immobili non locati, situati nello stesso Comune di residenza, anche assoggettati all’IMU alla formazione della base imponibile Irpef. In tale circostanza, l’Irpef è dovuta al 50% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.
Se la seconda casa viene data in affitto si può scegliere tra due diversi regimi d’imposta. Nel regime ordinario concorre alla base imponibile ai fini Irpef il valore maggiore tra rendita catastale rivalutata del 5% ed il 95% del canone di locazione (escluse le spese condominiali). Se si opta per il regime di “cedolare secca”, l’imposta è viene corrisposta forfettariamente nella misura del 21% , ridotta ulteriormente al 10% nel caso di contratti a canone concordato in Comuni ad alta densità abitativa.