In questa guida trovi la prassi completa per reperire un atto di provenienza, ovvero la formalità con cui una persona od un’azienda sono diventati proprietari di uno o più immobili.
La mancanza dell’atto di provenienza è di fatto un grave problema ostativo a molte attività relative alla vita dell’immobile. Esso, infatti, è tra i più importanti documenti per vendere casa oltre ad avere carattere probante su eventuali diritti di terzi o limitazioni di godimento del bene.
Allo stesso modo, acquirenti o terzi in generale, possono avere la necessità di reperirlo all’interno di attività di due diligence, commerciali o legali.
Chi può richiedere un atto di provenienza? Mentre per un titolare diretto del diritto di proprietà è sempre possibile reperire la copia dell’atto, per terzi estranei questa possibilità è limitata agli atti Notarili salvo deleghe speciale conferite per il rapporto con gli altri enti e Istituzioni preposte.
Tipologie di provenienza
Vengono discriminate per natura giuridica ed Istituzione di riferimento.
Gli atti Notarili
Sono gli atti stipulati direttamente da un Notaio nell’esercizio della sua funzione di pubblico ufficiale. Essi sono l’atto di compravendita, l’assegnazione di beni ai soci, l’atto di divisione, la donazione. Sono tutti atti pubblici trascritti regolarmente nei registri immobiliari e richiedibili da chiunque.
Successioni
Sono adempimenti fiscali tramite cui gli eredi dichiarano al fisco quando loro pervenuto a seguito del decesso del De Cujus ed in ordine a diritto di legittima e/o testamento. L’agenzia in base a tale comunicazione provvede al calcolo della tassa di successione. La costituzione complessiva del titolo di proprietà in caso di immobili oggetto di successione o testamento ha una doppia composizione. Dovrai entrare in possesso sia della formalità fiscale sia dell’atto di provenienza del De Cujus, ovvero della persona deceduta.
Decreto di trasferimento
Il Decreto di trasferimento è un atto giudiziario con il quale il Giudice decreta il trasferimento del diritto reale di proprietà dell’immobile verso il soggetto indicato. Classico delle aste giudiziarie ma non solo.
Cosa serve per richiedere un atto di provenienza
Per la ricerca e la richiesta dell’atto vanno prima di tutto raccolte alcune informazioni necessarie alla corretta consultazione dei registri immobiliari dello Stato.
Dati catastali dell’immobile
Sono i tre numeri, identificati come “Foglio” “Mappale” e “Subalterno”, sotto i quali l’immobile è registrato presso il Catasto della città dove è ubicato l’immobile. Se si tratta di un immobile di tua proprietà puoi trovarli direttamente tramite il tuo SPid.
In caso contrario è necessario fare una visura catastale ordinaria tramite uno dei tanti servizi online o un tuo professionista di fiducia dotato di accesso a Sister, l’applicazione di consultazione dell’Agenzia del Territorio.
Essa può essere richiesta sia partendo dal nominativo del proprietario sia, indagando con Sister, tramite il mero indirizzo dell’immobile. E’ un documento che contiene diverse informazioni e non sempre di immediata lettura per i non addetti ai lavori, su questo sito trovi una guida su come leggere la visura catastale.
Visura ipotecaria
Attraverso i dati catastali potrai successivamente richiedere una visura ipotecaria dell’immobile. E’ un documento riepilogativo di tutte le formalità a carico del cespite.
Da essa potrai vedere i numeri di Registro Generale, Registro particolare e Repertorio di ogni formalità, il Pubblico ufficiale che l’ha stipulata e la data della stipula stessa. Non ultimo per importanza, la visura ipotecaria descrive il tipo di formalità: compravendita, donazione, successione, decreto, assegnazione o divisione.
Dove richiedere un atto di provenienza
Dove richiedere un atto Notarile
Tra le formalità rientrano nel gruppo degli atti Notarili la compravendita, la donazione, l’assegnazione ai soci e la divisione. La copia di un atto Notarile può essere richiesta al Notaio rogante se egli ancora in attività. Qualora, invece, abbia cessato l’attività dovrai recarti presso il Distretto Notarile della città di attività del Pubblico Ufficiale. Presentando al personale i dati dell’atto, svolgeranno la ricerca negli archivi. Solitamente in pochi giorni lavorativi ed a costi molto contenuti potrai ottenere la copia richiesta.
E’ possibile reperire online solo atti Notarili stipulati dopo il 2013, attraverso i tanti servizi online reperibili in rete, a costi sicuramente superiori rispetto alla richiesta diretta al professionista o Distretto di riferimento. In alcuni casi è disponibile online solo la nota di trascrizione, ovvero un formato compresso dell’atto. Per tutte le attività negoziali, giuridiche e legali la nota di trascrizione non è sufficiente, va richiesto l’atto integrale completo anche degli eventuali allegati.
Dove richiedere una successione o un testamento
La dichiarazione di successione non è un atto Notarile ma un adempimento fiscale e quindi devi richiederla direttamente all’Agenzia delle Entrate, anche online. In quanto atto fiscale, a differenza degli atti pubblici di trasferimento, può essere richiesta solo dal titolare della formalità o da suo delegato.
Discorso diverso gli i testamenti pubblicati o segreti. Prima di tutto per sapere se una persona ha pubblicato testamento in Italia o all’estero è necessario fare richiesta al registro generale dei testamenti. Esso fornirà l’eventuale certificazione comprensiva del nome del pubblico ufficiale presso cui fu depositato. Se egli in vita e lui si dovrà richiedere, se in cessata attività presso il relativo distretto Notarile.
Per uno sguardo più ampio circa gli aspetti documentali e procedurali degli immobili oggetto di procedimento invito a leggere la mia guida sulla vendita di immobile ereditato.
Dove richiedere un Decreto di trasferimento
La copia del Decreto può essere richiesta solo dal soggetto interessato presso la Cancelleria del Tribunale che ha emesso la sentenza. Non rientra, infatti, negli atti pubblici richiedibili da terzi. Ovviamente, non è reperibile attraverso alcun servizio online proprio per il carattere strettamente personale della formalità.
8 risposte
Buongiorno, vorrei acquistare un immobile (con un mutuo) costruito nel 1964 che ha avuto un unico proprietario fin dalla costruzione.
Come può esistere un atto notarile che indica la “provenienza” se non c’è mai stata alcuna compravendita dell’immobile?
E’ necessario e soprattutto possibile farlo stipulare ora da un notaio?
Grazie.
Buongiorno, in tale circostanza l’atto di provenienza è l’atto di acquisto del terreno da parte del costruttore. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
Mi sto approssimando a comprare un immobile in tempi stretti, dopo che la proprietà ha accettato la proposta, l’agenzia mi dice che i proprietari non trovano l’atto di acquisto e che dovrò incaricare il mio notaio per farlo reperire, io non sono d’accordo perchè penso che sia onere di chi vende produrre detto atto. Vi è una legge che prevede che chi vende deve produrre la documentazione necessaria a sue spese?
Buongiorno, prima di tutto non ha alcun senso che sia stata fatta una proposta di acquisto senza aver prima visionato l’atto di provenienza. Per quello che riguarda i costi di reperimento non ve ne sono, è un atto pubblico reperibile o dal Notaio che lo stipulò oppure all’archivio Notarile qualora il Notaio medesimo non sia più in attività.
Gli atti stipulati dopo il 2013 sono reperibili addirittura online con costi di circa 20€ o poco più.
Non vi è una “Legge” ma è assurdo che chi vende non presenti i documenti del proprio immobile, ovviamente.
Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Due anni fa ho venduto una casa che avevo comprato 15 anni fa . Al momento di vendita la banca prima di erogare il mutuo chiede il controllo dei proprietari vecchi se erano in vita 20 anni inditro . E in quel tempo viene fuori che due erano morti e io ho dovuto pagare per cancellare ( non mi ricordo il nome del atto)
Adesso sto comprando una casa . Potrei chiedere al notaio di fare un controllo del genere per il mio conto per avere maggiore sicurezza?
Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Il controllo della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari viene fatto di default dal Suo Notaio ai fini della stipula. Per la massima tutela sarebbe meglio farlo prima della proposta di acquisto o del preliminare ma questo purtroppo accade molto raramente nonostante sia un controllo semplice e rapido. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, ho accettato una proposta di vendita del mio immobile di proprietà vincolata dall’ottenimento del mutuo da parte del proponente ma non è stata indicata una scadenza temporale ma solo l’avverarsi della condizione sospensiva, i tempi della delibera si stanno allungando…quando posso ritenere decaduto l’accordo? Inoltre il proponente, pur essendoci un’agenzia che opera da mediatore, mi chiede l’atto di provenienza da girare alla propria banca ai fini della delibera, è il proponente nel giusto facendo questa richiesta? Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Partendo dal fondo, l’atto di provenienza è il primo documento da fornire sia all’agenzia sia alla banca per il mutuo. E’ un atto pubblico, non diamogli valori che non ha. Tornando alla condizione, grossolano errore quello di non menzionare date. Ad oggi mio lato il contratto è perfettamente valido e non solo, lo resterà fino a stipula di un verbale di avveramento o meno della clausola sospensiva medesima. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati