Vendere un immobile non significa soltanto trovare un acquirente e accordarsi sul prezzo. Prima ancora della commercializzazione è fondamentale verificare che tutta la documentazione dell’immobile e delle parti coinvolte sia corretta, completa e pronta per la compravendita.
Una preparazione documentale accurata consente di evitare ritardi nelle trattative, problemi al momento del contratto preliminare e, nei casi più complessi, il rischio di bloccare la vendita poco prima del rogito notarile.
In questa guida vediamo quali sono i principali documenti necessari per vendere un immobile: dagli atti di provenienza alla documentazione tecnica, fino ai documenti anagrafici di venditore ed acquirente.
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Sono un agente immobiliare indipendente con sede a Bologna. Mi occupo di intermediazione e servizi valutativi su immobili residenziali, commerciali e produttivi.
Documenti di provenienza dell’immobile
Per la vendita di qualsiasi immobile, sia esso una casa, un negozio o un terreno, il primo passo in assoluto è il reperimento degli atti di provenienza. Sono i titoli con cui è pervenuto il diritto di proprietà a chi oggi vende l’immobile. Possono essere:
- Atto di compravendita
- Successione
- Assegnazione
- Donazione
- Decreto di trasferimento
La corretta ricostruzione delle provenienze e delle relative trascrizioni è fondamentale per la commerciabilità dell’immobile. Tali atti includono, inoltre, importanti informazioni sulla storia giuridica dell’immobile, sulla presenza di eventuali diritti di terzi o di vincoli che possono incidere sulla vendita stessa.
Nella pratica è sempre opportuno verificare almeno due passaggi di proprietà precedenti, così da ottenere un livello di controllo più completo.
È inoltre importante accertarsi che gli atti siano completi di tutti i loro allegati. In caso di dubbi sulle copie già in possesso, è consigliabile richiederne nuovamente copia.
Documenti per la verifica tecnica dell’immobile
Ogni vendita immobiliare sicura e valorizzata passa per una preventiva verifica di conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
La verifica tecnica dell’immobile si basa su una serie di controlli fondamentali che riguardano sia la documentazione catastale sia quella urbanistica che tecnica.
- Raccolta e controllo di tutti i documenti catastali quali planimetria catastale, visura catastale, estratto di mappa, elaborato planimetrico
- Verifica urbanistica completa che parte dalla raccolta dei titoli quali licenza di costruzione, varianti in corso d’opera, certificato di agibilità.
- Certificazione di destinazione urbanistica dei terreni accessori o indipendenti
- Prevenzione incendi delle autorimesse coperte superiori alle 9 unità
In Emilia Romagna tale attività viene adempiuta tramite redazione di una certificazione che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata da redigersi prima della commercializzazione dell’immobile per la massima tutela possibile.
Verifica della prestazione energetica
Per ogni compravendita che ha per oggetto un immobile non esente, quali terreni o cantine, è obbligatorio presentare un Attestato di Prestazione Energetica (APE) . Questo attestato deve essere redatto prima della commercializzazione poiché è obbligo di Legge inserire i relativi dati negli annunci immobiliari.
Documenti di verifica impianti tecnologici
Le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici (Di.Co) sono quelle inerenti la regolarità degli impianti:
- Elettrico e radiotelevisivo
- Gas
- Idrico-sanitario
Salvo esplicita pattuizione tra le parti non è obbligatoria la consegna al Notaio delle Di.Co. ma è importante il controllo preventivo per disegnare correttamente i relativi doveri nel contratto preliminare.
Per quanto riguarda gli impianti condominiali è responsabile l’Amministratore di condominio e solitamene non vengono presentate al Notaio.
Documenti anagrafici di venditore ed acquirente
A lato dei documenti di provenienza dell’immobile e di quelli inerenti l’indispensabile verifica urbanistica e catastale, è obbligatorio per ogni compravendita presentare i documenti anagrafici di venditore ed acquirente congiuntamente a quelli di volta in volta necessari alla certificazione dello stato civile e di fatto dei soggetti.
Documenti di identità di venditore ed acquirente
- Carta di identità
- Tessera sanitaria
- Permesso di soggiorno per cittadini extra EU
Qualora il venditore sia una persona giuridica sarà necessario aggiungere l’identificazione della medesima tramite presentazione di:
- Visura camerale
- Verbale di assegnazione dei poteri di firma
Tutti i documenti anagrafici devono essere presentati in forma originale, ben conservati e leggibili oltre che, ovviamente, in corso di validità.
Documenti di stato del venditore
Sono sempre appartenenti alla famiglia dei documenti anagrafici ma sono caso-specifici ed atti a certificare determinate condizioni del venditore. Tra essi:
- Il certificato storico di residenza indispensabile per definire il campo di applicabilità della plusvalenza immobiliare.
- Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio per l’identificazione del regime di condivisione o separazione dei beni
- Certificato di stato civile
- Certificato di morte del De Cujus nella vendita di immobile ereditato
Possono solitamente essere prodotti tramite il proprio SPID a costi di semplice marca da bollo.
Preparare correttamente i documenti prima di vendere
L’errore più comune commesso dai proprietari di immobili che intendono vendere è quello di concentrarsi subito sulle attività commerciali, trascurando invece la fase preparatoria.
Ogni vendita correttamente valorizzata dovrebbe partire dalla raccolta e dal controllo di tutta la documentazione dell’immobile. Solo in questo modo è possibile arrivare alla stipula del contratto preliminare con piena consapevolezza ed evitare problemi al momento del rogito notarile.
Buongiorno. Grazie per il servizio che rende alla Comunità. Sto per vendere un appartamento. L’agente immobiliare insiste affinché mi procuri la Cila relativa a ristrutturazione ( di modesta entità) effettuata da un proprietario precedente e non più rintracciabile. Io dispongo del documento di fine lavori ma non della Cila. È possibile che il notaio esiga – per la mia vendita – tale documento? Grazie.
Buongiorno e grazie. Di fatto non è un obbligo fornire copia della Cila ma è altrettanto corretto anche nel suo interesse e nella sua tutela che venga reperita per un ulteriore controllo. Può farlo con una spesa irrisoria tramite un accesso agli atti presso il Comune dove è ubicato l’immobile. Cordiali saluti, Zerbinati
Grazie della risposta; ma mi permetto ancora di chiedere una precisazione. Ho capito per quanto riguarda i titoli abilitativi, ma per le planimetrie catastali mancanti, che il Notaio continua a pretendere, che mi suggerisce. Sono veramente obbligatorie?
Grazie ancora.
Buonasera, certo che si.
Buongiorno, stiamo cercando di “vendere” (si fa per dire) un immobile ereditato da ns padre, e proveniente da avi, quindi costruito almeno 150 anni orsono. Esso è in regola per quanto riguarda gli atti di provenienza, abbastanza dal punto di vista catastale (mappali e subalterni), ma sprovvisto invece di planimetrie, e privo di qualsiasi certificazione urbanistica ( P.D.C., agibilità, APE.. ecc).
Alla luce di quanto ho letto nelle Sue pregevoli guide, la situazione sembrerebbe disperata: Le chiedo se è veramente così e se può cortesemente darmi qualche consiglio sul minimo da farsi per poter procedere alla “vendita” visto che un volenteroso acquirente ci sarebbe.
La ringrazio e La saluto
Buonasera e grazie per i complimenti. In assenza di titoli abilitativi farà fede il catasto storico di primo impianto del 1939-1940. Basta richiedere un appuntamento in catasto ed andare nelle buste storiche, ovviamente consiglio che sia il vostro tecnico a farlo. Detto questo, altro consiglio. All’epoca non esisteva il principio di agibilità. Le consiglio però di specificare nel contratto preliminare che l’immobile ne è sprovvisto con relativa eduzione del compratore che accetta la situazione avendone tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buon giorno un’informazione nel caso i documenti anagrafici sono solo con foto digitali si può procedere con rogito….?
Buongiorno, il Notaio ha il dovere di verificare l’identità delle parti e non penso proprio si accontenti di una fotografia durante la stipula. Magari possono essere anticipati digitalmente allo studio per comodità, ma poi in sede di rogito portarti in versione originale ed in corso di validità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho letto con attenzione i suoi preziosi e dettagliati consigli per il venditore. Mi accingo ad affrontare anche io questa titanica impresa ed avendo ricavato un ripostiglio con una semplice parete di siporex senza quindi aumentare la volumetria dell’immobile, è il caso di buttarla giù o legalizzarla? Nel secondo caso cosa fare, quanto tempo richiede e con quali costi? Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Qualora il divisorio sia eretto da pavimento a soffitto, qualunque sia il materiale (ciò, però, soggetto a diverse interpretazioni dei singoli Comuni), va rimosso o sanato qualora vi siano i requisiti idonei per la sanatoria medesima (rispetto dei rapporti aero-illuminanti, altezze ecc). Le consiglio prima di mettere casa in vendita di richiedere tramite il suo Geometra un accesso agli atti presso il Suo Comune. Questo per avere tutta la documentazione urbanistica e controllarla a fondo, compresa l’agibilità. Purtroppo in passato nulla si controllava e quindi ognuno dei nostri immobili può essere soggetto ad abusi e mancanza di agibilità senza che noi ne siamo al corrente. I costi dipendono molto dall’onorario del Geometra. In linea indicativa, per una CILA a sanatoria, sono 1000 euro di multa al Comune (ridotti a 500 se si dimostra che l’abuso ha più di 5 anni), più il nuovo accatastamento, più onorario del tecnico. Sistemata la situazione le consiglio di far certificare al tecnico stesso che l’immobile è regolare urbanisticamente e catastalmente conforme oltre che dotato di agibilità. Se siete a Bologna posso aiutarvi nella vendita e mettervi a disposizione i miei tecnici convenzionati per i relativi preventivi. Cordialmente, Fabio Zerbinati