Il calcolo della superficie commerciale di un immobile, detta anche superficie lorda vendibile, è un’attività di estimo immobiliare utile ad identificare la dimensione dell’immobile da considerare in corso di compravendita.
Lo puoi fare addizionando la superficie utile con una quota di quelle occupate dai muri, dalle pertinenze e dagli ornamenti ovvero dalle superfici dette accessorie.
La formula generale risulta quindi : SLV = SU + ( y% X Sup. opere murarie) + ( y% X SA )
Dove:
- SLV = Superficie lorda vendibile o commerciale
- SU = Superficie utile o calpestabile
- SA = Superficie accessoria
- Y = coefficiente di calcolo dell’incidenza accessoria
Dove Y stesso varia in base alla natura della superficie accessoria considerata. Ecco la tabella dei coefficienti di incidenza per il calcolo della superficie commerciale:
| Muri perimetrali | 100% |
| Sedime divisori interni | 100% |
| Perimetrali condivisi con altra unità | 50% |
| Mansarde abitabili con altezza media >2.40 metri | 100% dell’area con altezza superiore a 1.80 metri |
| Soppalchi con altezza > 2.50 metri | 100% |
| Soppalchi con altezza tra 2.40 e 2.50 metri | 80% se finiture abitative coerenti |
| Soppalchi non abitabili se legittimi | 15% |
| Cantine o C2 in generale | 25% |
| Box o posti auto coperti | 60% |
| Posti auto scoperti | 50% |
| Locali tecnici altezza min. 1.50 metri | 15% |
| Balconi o terrazzi comunicanti | 30% fino a 25mq, eccedenza 10% |
| Balconi o terrazzi non comunicanti | 15% fino a 25 mq eccedenza 5% |
| Verande legittime collegate | 50% |
| Giardini o aree scoperte | 10% fino alla SU , eccedenza 2% |
( Fonti : borsino immobiliare – Agenzia del Territorio )
Linee guida sul calcolo della superficie commerciale
Nella definizione della natura della superficie in considerazione non è rilevante l’utilizzo di fatto ma quanto dettato dal titolo abilitativo del fabbricato. Per fare un esempio, se un sottotetto viene utilizzato come camere da letto ma nella licenza di costruzione non risulta tale, andrà conteggiato come sottotetto al 25%. Stesso discorso per taverne e similari. In merito a ciò è anche importante ricordare la necessità di descrivere correttamente la destinazione d’uso delle superfici nell’atto di compravendita, pena corresponsione del danno.
Per il corretto calcolo della superficie commerciale risulta, dunque, più che consigliato disporre dell’accesso agli atti urbanistici depositati presso il Comune di competenza ed allo stesso modo della documentazione catastale. Per maggiori dettagli vi invito alla lettura della guida sui documenti per vendere casa.
Lievi aggiustamenti ai coefficienti di quota delle superficie accessorie possono essere applicati dal professionista in presenza di caratteristiche peculiari quali finiture, fruibilità della superficie, funzionalità della medesima in supporto delle superficie principali.
Dal corretto calcolo della metratura commerciale deriva la giusta valorizzazione del tuo patrimonio immobiliare, affidati a chi lo fa di mestiere e richiedi informazioni per una valutazione immobiliare a Bologna.