La cedolare secca è un’alternativa facoltativa al regime ordinario di tassazioni sui redditi della persona ottenuti a seguito della locazione di case ed appartamenti. Ha la scopo di favorire la vivacità del mercato immobiliare e di contrastare il sommerso grazie alle aliquote ridotte rispetto a quanto previsto dalla tassazione ordinaria. La normativa di riferimento è l’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/11.
In questa guida trovi:
- Requisiti necessari
- Aliquote della cedolare secca
- Quando conviene applicarla
- Come aderire
- Esempio di calcolo cedolare secca
- Consulenza
Come primo principio fondante da tenere in considerazione va sempre assunto il concetto che il regime agevolato è stato introdotto come aiuto alla popolazione e non a supporto di attività imprenditoriali. Intorno a ciò ruotano requisiti, applicabilità e giurisprudenza.
Requisiti necessari
Per l’applicazione della cedolare secca l’immobile deve appartenere alle classi catastali dalla A/1 alla A/11 con esclusione della categoria A/10 (uffici). Sono comprese le pertinenze se locate nello stesso contratto dell’unità principale e ad essa funzionali. Al momento attuale non è applicabile al contratto di locazione commerciale, estensione però contemplata nella Legge deroga ed in attesa del decreto applicativo previsto per Agosto 25.
Può essere richiesta da tutte le persone fisiche proprietarie (art.25 TIUR) con l’unica limitazione di non agire nella locazione svolgendo attività d’impresa. Ciò senza nesso tra qualità del conduttore e possibilità di applicazione.
Da ciò si potrebbe evincere la possibilità di applicazione dal proprietario che affitta un appartamento ad un’azienda a patto che essa non destini l’immobile all’esercizio di attività professionale, arti o mestieri ma solo a fine prettamente abitativo. Nei fatti, non è così: l’affitto verso società viene sempre inteso strumentale da Agenzia delle Entrare escludendo la possibilità di applicazione del regime agevolato.
L’aliquota percentuale della cedolare secca per l’affitto
L’aliquota della cedolare secca è pari al:
- 21% del canone annuo per il contratto 4+4
- 10% del canone annuo per il contratto a canone concordato
- 10% del canone per i contratti transitori
- 26% per gli affitti turistici ad esclusione di uno solo al 21% per contribuente e per meno di 4 unità, limite per non rientrare nell’attività imprenditoriale.
Importante ricordare che per usufruire dello sconto al 10% sul contratto a canone concordato è necessario fornire la certificazione di una delle associazioni che hanno firmato l’accordo territoriale.
Devi pagare l’importo dovuto contestualmente al versamento dell’IRPEF in un’unica soluzione entro il 30 Novembre quando l’importo è inferiore a 257,52€. Per importi superiori puoi dilazionare il pagamento in due rate. In questo caso verserai la prima rata pari al 40% del dovuto in sede di dichiarazione dei redditi mentre il restante 60% entro il 30 Novembre.
Quando conviene?
La scelta del regime agevolato deve tenere in considerazione l’affitto percepito in regime di cedolare non rientra nel reddito. I fattori di scelta sono tre:
- Il locatore ha buoni redditi
- Non gode di particolari possibilità di detrazione
- Accetta di rinunciare all’aggiornamento ISTAT del canone
Un locatore con buoni redditi generali dispone solitamente della capienza necessaria al godimento delle eventuali agevolazioni fiscali che può ottenere, senza la necessità del reddito da locazione.
Se non ha buoni redditi ma non ha neanche la possibilità di sfruttare detrazioni fiscali, può comunque optare serenamente per il regime agevolato.
L’impossibilità di aggiornamento del canone rende la cedolare poco opportuna per i proprietari che hanno stipulato il contratto da molto tempo ed in contesto d’inflazione diverso dall’attuale. Altra nota contraria riguarda l’impossibilità di applicare i bonus edilizi agli immobili affittati con contratto di locazione in cedolare.
Come aderire alla cedolare secca?
Il proprietario può richiedere l’adesione al regime agevolato tramite esercizio dell’apposita opzione in sede di registrazione del contratto di locazione tramite modello RLI. Devi formulare l’adesione in sede di dichiarazione dei redditi per i contratti senza obbligo di registrazione tramite modello 730. Se scegli l’opzione sei vincolato per tutta la durata contrattuale, ma puoi revocarla tramite idonea comunicazione all’inquilino via raccomandata per ciascuna annualità successiva a quella in cui l’hai richiesta l’applicazione. Se hai aderito alla cedolare dopo aver versato imposta di registro e bollo non è previsto il rimborso, ma resti esente da tali pagamenti per tutte le successive annualità di esercizio dell’opzione.
Per tutta la durata del regime di cedolare secca non è possibile applicare l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione. L’uscita dalla cedolare non permette comunque l’immediata applicazione dell’aggiornamento del canone, dovrai attendere un periodo pari rispetto a quello in cui hai esercitato l’opzione nell’annualità precedente.
Esempio pratico calcolo di cedolare secca
Prediamo come esempio un appartamento affittato da una persona fisica ad un’altra persona fisica ad un canone mensile di 1000 euro, escluse spese accessorie.
Il canone annuale è quindi di 12.000 euro che senza applicazione del regime di cedolare secca verrebbero tassati secondo gli scaglioni di reddito IRPEF. Assumendo che il locatore abbia un reddito, comprensivo dell’introito dell’affitto, di 36.000 euro annui il relativo scaglione prevede un’aliquota di tassa del 35%
12.000 euro x 35% = 4200 euro di imposta sul reddito da locazione senza cedolare secca
Con applicazione della cedolare secca con contratto 4+4 l’aliquota è del 21% = 2520 euro.
Un grande risparmio, ancora maggiore se il contratto fosse un 3+2 a medesimo canone, con un’aliquota al 10% l’imposta scende addirittura a 1200 euro. Ovviamente, se il canone ordinario è 12.000 non potrà mai corrispondere lo stesso canone nel contratto concordato.
Consulenza
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