La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF per i redditi da locazione di immobili abitativi rientranti nelle categorie catastali da A1 ad A11 con esclusione della categoria A10 (uffici e studi). Sono comprese le pertinenze se locate nello stesso contratto dell’unità principale. La cedolare è applicabile a tutti i contratti di locazione abitativa mentre è vietata ogni qualvolta la locazione ha valenza imprenditoriale, compreso ovviamente il contratto di locazione commerciale.
Chi può usufruirne?
Possono accedere i proprietari, persone fisiche, che non intervengono nel contratto di locazione nell’esercizio di arti o mestieri. E’ concessa anche quando è il conduttore a esercitarli, non vi è nesso tra qualità del conduttore stesso ed applicabilità del regime agevolato. Quest’ultimo, però, non ha alcun ruolo decisionale in merito all’applicazione della cedolare nel contratto di affitto. Trattandosi di tassazione sul reddito ad esclusivo carico del locatore spetta a quest’ultimo la scelta di adesione o meno.
A quanto ammonta la cedolare secca e quando pagarla?
L’aliquota della cedolare secca è pari al:
- 21% del canone annuo per il contratto 4+4
- 10% del canone annuo per i contratti a canone concordato
- 10% del canone per i contratti transitori
- 26% per gli affitti turistici ad esclusione di uno solo per contribuente e per meno di 4 unità, limite per non rientrare nell’attività imprenditoriale.
Devi pagare l’importo dovuto contestualmente al versamento dell’IRPEF in un’unica soluzione entro il 30 Novembre quando l’importo è inferiore a 257,52€. Per importi superiori puoi dilazionare il pagamento in due rate. In questo caso verserai la prima rata pari al 40% del dovuto in sede di dichiarazione dei redditi mentre il restante 60% entro il 30 Novembre.
Come aderire alla cedolare secca?
Il proprietario può richiedere l’adesione al regime agevolato tramite esercizio dell’apposita opzione in sede di registrazione tramite modello RLI. Devi formulare l’adesione in sede di dichiarazione dei redditi per i contratti senza obbligo di registrazione tramite modello 730. Se scegli l’opzione sei vincolato per tutta la durata contrattuale, ma puoi revocarla tramite idonea comunicazione all’inquilino via raccomandata per ciascuna annualità successiva a quella in cui l’hai richiesta l’applicazione. Se hai aderito alla cedolare dopo aver versato imposta di registro e bollo non è previsto il rimborso, ma resti esente da tali pagamenti per tutte le successive annualità di esercizio dell’opzione.
Per tutta la durata del regime di cedolare secca non è possibile applicare l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione. L’uscita dalla cedolare non permette comunque l’immediata applicazione dell’aggiornamento del canone, dovrai attendere un periodo pari rispetto a quello in cui hai esercitato l’opzione nell’annualità precedente.
Quando conviene?
Il regime di cedolare secca conviene quando:
- Il locatore ha buoni redditi
- Non gode di particolari possibilità di detrazione
- Manca la necessità di aggiornare il canone in base all’inflazione
L’impossibilità di aggiornamento del canone rende la cedolare poco opportuna per i proprietari che hanno stipulato il contratto da molto tempo ed in contesto d’inflazione diverso dall’attuale. Altra nota contraria riguarda l’impossibilità di applicare i bonus edilizi agli immobili affittati con contratto di locazione in cedolare.
La cedolare secca negli affitti turistici
Il contratto di locazione turistica prevede un’aliquota di cedolare secca maggiorata al 26%, in funzione dello spirito produttivo di tale attività.
Con il Decreto Salva Casa lo Stato Italiano ha parzialmente rivisto tale linea concedendo l’applicabilità dell’aliquota al 21% per una sola abitazione da segnalarsi in sede di dichiarazione dei redditi.