La Cila in Sanatoria (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è una multa da pagare agli uffici Comunali per la regolarizzazione di difformità ed abusi edilizi minori che non rientrano nelle tolleranze costruttive. Si versa contestualmente alla presentazione della relativa pratica che dovrà essere redatta da un tecnico abilitato quale Geometra, Architetto, Ingegnere. Nell’ordinamento attuale ha soppiantato la vecchia DIA in sanatoria, non più in uso, abolendo anche i famosi 30 giorni di silenzio assenso alla pratica.
Nell’attesa, il tecnico provvederà al rilievo dello stato di fatto dell’immobile. A documenti ottenuti verranno realizzate le tavole di intervento da presentare al Comune insieme al versamento della sanzione. A lato di queste attività urbanistiche, qualora non conforme, sarà necessario anche aggiornare il catasto.
Cosa si può sanare con una Cila a sanatoria e quando non serve
Rientrano negli abusi edilizi minori quelli che non comportano, ad esempio, aumenti di superficie, modifiche alla sagoma od alle strutture portanti.
Per citare qualche casistica usuale, puoi usarla per sanare l’apertura o chiusura di porte interne se fatte su muri non portanti. Allo stesso modo per sanare lo spostamento abusivo di muri interni divisori. In merito a questo ti ricordo che è necessaria anche se le divisione sono state realizzate in cartongesso o similari.
Con una Cila a sanatoria non puoi, invece, sanare la realizzazione della veranda, variazioni della destinazione d’uso od aumenti di superficie/cubatura.
Cosa serve e chi la fa
Un tecnico abilitato quale Geometra, Architetto o Ingegnere.
Per presentare la pratica dovrà reperire:
- Precedenti edilizi
- Documentazione catastale
- Atto di provenienza
I precedenti edilizi quali licenza, condoni o altri titoli abilitativi verranno richiesti al Comune tramite una prassi chiamata “accesso agli atti”. I tempi per l’ottenimento variano da Comune a Comune. A Bologna oggi 2022 sono di circa 20 giorni. Servono per stabilire con certezza quale sia l’effetto stato legittimo di partenza su cui basare la cila in sanatoria. Purtroppo alcuni tecnici redigono questo tipo di pratiche senza partire dalla documentazione precedente. E’ profondamente sbagliato e rischia di creare più danni che altro.
L’atto di provenienza dell’immobile è sempre utile perché può contenere i numeri di protocollo di questi titoli, a volta semplifica la vita e rende tutto più rapido. Se non lo hai ti consiglio il mio articolo su come richiedere un atto di provenienza.
Il secondo passaggio è costituito dal rilievo tecnico dello stato di fatto, l’effettiva morfologia dei luoghi e la sua traduzione in elaborato grafico.
Il confronto tra i due elaborati identificherà le difformità esistenti e quindi la relativa, eventuale, necessità di sanatoria.
Quanto tempo ci vuole?
L’iter prevede per prima cosa il reperimento di tutta la documentazione urbanistica dell’immobile. Proprio a causa della necessità di accesso agli atti, i tempi necessari possono essere anche superiori al mese (a Bologna circa 20 giorni). Questo può creare difficoltà soprattutto in sede di compravendita della casa se hai già firmato il contratto preliminare con le relative obbligazioni temporali.
Anche la solerzia del professionista gioca un ruolo importante. Durante l’attesa dei precedenti egli dovrà già svolgere rilievo e restituzione grafica. Diciamo in linea generale che a documenti arrivati e rilievi svolti un buon tecnico non dovrebbe metterci più di una settimana.
Possiamo quindi dire che, mediamente ed in assenza di imprevisti, una Cila in sanatoria può essere svolta, a Bologna, in circa un mese e mezzo.
Quanto costa una CILA in sanatoria
Il costo è formato dall’importo della multa addizionato dell’onorario del professionista che deciderei di incaricare. La multa ha importi diversi a seconda del momento in cui si applica. Se i lavori non autorizzati sono ancora in corso è pari a 333€ (cila tardiva) mentre per sanare opere a lavori ultimati è di 1000 euro. L’onorario invece è mediamente intorno ai 1500 euro ma di libera decisione del tecnico.
Il costo della pratica ha due componenti primarie: l’onorario del professionista e l’oblazione, altro nome per indicare la multa.
Al momento attuale l’importo di quest’ultima in ordine alla Cila in Sanatoria è di 1000€, ridotta a 333€ nel caso in cui i lavori comprendenti le opere abusive non siano ancora terminati (cila tardiva).
L’onorario a sua volta varia in base a diversi parametri. Primo tra tutti la dimensione dell’ immobile, il numero di sopralluoghi necessari e la gestione di eventuali imprevisti.
Le spese inerenti una cila in sanatoria sono costi deducibili in sede di formazione della base imponibile della plusvalenza immobiliare.
Cila in sanatoria e aggiornamento catastale
Oltre al costo della cila in sanatoria in se, ci sarà da aggiungere quello del successivo aggiornamento catastale tramite pratica DOCFA.
Sarà infatti necessario aggiornare la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto per completare il cerchio Comune-Catasto ed avere un immobile perfetto. Ad onore di cronaca spesso il costo dell’aggiornamento catastale è incluso nel preventivo generale ma chiedi al tuo tecnico per essere sicuro.
La cila in sanatoria nella compravendita
La presenza di difformità crea moltissimi problemi a chi vuole vendere casa in primo luogo perché capita che le stesse siano state acquistate o ereditate a causa della mancanza di controlli nel passato.
Quelli maggiori si hanno nel caso di abusi importanti e mancanza di agibilità, condizioni che provocano incommerciabilità dell’immobile ed anche, a volte, nullità dell’atto.
A lato di questo, però, anche difformità minori possono rappresentare uno scoglio alla vendita o alla sua corretta valorizzazione. Questo ancora più quando vengono scoperte ad accordi formali, quali in primis le obbligazione della proposta di acquisto, già firmati come succede ancora troppo spesso.
Non a caso il primo passo in assoluto per una vendita dovrebbe essere il reperimento di tutti i documenti per vendere casa. Tra questi documenti ci sono senza dubbio i precedenti edilizi necessari proprio a capire se la casa è regolare e vendibile. Qualora non lo sia, la sanatoria rientrerà in quelli da produrre prima del rogito.
Se la vendita è già in corso
Quando le difformità emergono successivamente agli accordi o le tempistiche per sanare sforano i termini ultimi per il rogito si rischiano inadempienze contrattuali. Un mare di grane e questo è il motivo per cui consiglio sempre di redigere la relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita l’immobile.
Mettiamo caso di aver firmato un preliminare e che solo dopo ci siamo accorti di dover applicare una cila in sanatoria per sistemare qualche piccola modifica “sfuggita” nel tempo.
E’ possibile stipulare lo stesso il rogito? Ni.
Questo può avvenire solo ed esclusivamente se il compratore è disposto a venirci incontro e se le variazioni rispetto allo stato legittimo sono tali da non provocare variazioni di rendita catastale. Nella vendita di un immobile con sanatoria in corso la prima soluzione è posticipare la data ultima del rogito del tempo necessario alla chiusura della pratica. In alternativa possiamo aprire la cila, accatastare con l’impianto definitivo e stipulare con la pratica aperta. La successiva fine lavori a cura e spesa del venditore in modo che l’acquirente non subisca danno alcuno.
In questi casi è bene che una parte del prezzo venga versata al venditore ma lasciata in deposito al Notaio fino a conclusione della sanatoria. Altro sistema per addolcire un compratore che si ritrova in questo tipo di situazione.
110 risposte
Buongiorno ho acquistato 3 appartamenti a luglio 2024 da 60 mq e ho trovato una parete divisoria in cartongesso per ricavarne una cameretta che ha una finestra che rispetta 1/8 di luce, e un grande armadio guardaroba, in tutto una stanza da 34 mq . Devo presentare una CILA o SCIA e fare la variazione al catasto. Oppure è meglio fare domanda di sanatoria per abusi fatti dai precedenti inquilini…Ho i lavori fermi e devo vendere, la ringrazio e spero in una sua risposta……
Buongiorno. Ovviamente siamo in ambito di sanatoria essendo gli abusi già presenti, in caso contrario dovrebbe dichiarare un falso ed è un reato.
Good morning Dr. Zerbinati! I am interested in buying a property which the main part of it was restructured in 1977 and the second part restructured in 1984. It appears that while restructuring was being done in 1977, they had second thoughts and kept the same layout of the first floor but changed the shape of the partitions and eliminated one partition making one room bigger by eliminating a ripostiglio.
On one of the fascade there was a balcony shown on the plan prior to the restructuring but on the approved plan not present but this balcony was not removed. Besides the windows that are on plan there two additional small windows that are not on plan.
On an other fascade there used to be two balconies but during the restructuring they where joined into one according to the permit. On the plan there is only one balcony door shown but they kept the 2 doors.
The ground floor seems to be ok except there is an outbuilding (serving as bathroom) which is not on plan but was present before restructuring.
What I was told was that the geometry who was in charge failed to register the changes.
I like the property like it is except for the outbuilding. Will be the owners who have inherited this property be able to regolarize it and what is the process? Can you give an approx cost to get it done.
Forgive me for writing this long but I really want to help the owners so I can buy this property.
Thank you and I wish you and your family the best for the festive season.
Good evening Noel and thanks for visiting my site.
Well…it’s not a good situation.
The owner should hire a new technician to provide a complete regularization of both the outside and the inside of the property….if that’s possible!
The problem is to understand why the first technician failed. Italy has got a large number of rules about this subject and if its not possible to make a “sanatoria” (italian termn for real estate regularization) probably the actual owner will need to bring the effective situation back to what was authorized in 1977
Impossibile atm to consider costs and time needed, depends on too many factors like area, artistic or environmental constraints, required requirements.
I can support you in the buying process through only consultancy if you wish to.
Thank you for your kind closing, i give you back my best wishes for incoming festivities..
Buongiorno dott. Zerbinati, in una cantina annessa alla casa ma separata da essa sono state fatte delle variazioni interne, compresa apertura finestre, dai precedenti proprietari senza autorizzazione. Vorrei ripristinare la cantina come era ma non riesco a trovare la planimetria originaria. Dove la posso trovare? Cosa posso fare. Grazie per la sua cortese risposta. Cinzia
Buonasera. E’ necessario fare un accesso agli atti presso il comune di riferimento, svolgendo la ricerca per tutti i nominativi dei precedenti proprietari sin dall’epoca di costruzione. Qualora non si reperisse nulla, si può tentare con l’accesso al catasto storico previo appuntamento. Primo passo comunque svolgere una ricerca per identificare i dati catastali della cantina e svolgere una visura storica per vedere se gli stessi sono variati nel tempo. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno Dottore, ho acquistato casa nel 2008 dove vi era un abusivismo riguardante la cucina, praticamente nella planimetria iniziale la cucina ed il relarivo balcone erano divisi, il vecchio propretario ha invece unito cucina e balcone chiudendo il balcone con una vetrata e facendo diventare il tutto un ambiente unico. Ora mi chiedo se c’è modo per sanare tutto ciò . La ringrazio in anticipo.
Buongiorno. La possibilità di sanare aumenti di superficie è limitata in molti Comuni Italiani e quindi è necessario interpellare un tecnico abilitato in loco per accertare l’eventuale sanabilità secondo gli strumenti urbanistici in loco o, in caso contrario, la necessità di ripristinare il balcone come da titolo abilitativo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Egr.Dott.ZERBINATI,
dopo la presentazione in Comune di una CILA in sanatoria il procedimento amministrativo può anche prevedere le dovute richieste di integrazione da parte della Pubblica Amministrazione e se si in quanti giorni?
La ringrazio in anticipo per la sua cortese e autorevole risposta.
GEO
Buonasera, mi scuso per la tardiva risposta ma i commenti sono molti ed a volte perdo colpi. Si, può farlo e può farlo sempre. Solitamente dopo 30 giorni dalla fine lavori la pratica si intende consolidata ma l’ufficio tecnico a fronte di campionamento può sempre intervenire. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno dott. Zerbinati, il mio problema e’ questo: ho un appartamento donatomi dai miei genitori 20 anni fa, il fabbricato e’ del 1968, solo adesso il Comune mi dice che al posto del balcone risulta la finestra, cioe’ senza la parte aggettante. E questo problema vi e’ dal 1° all’8° piano. Non sarebbe un diritto acquisito? O bisogna sanare per un’eventuale vendita? E per sanare quanto costa? Grazie mille in anticipo per la sua risposta.
Buongiorno, vanno sanati e se la zona è sottoposta a vincoli la sanatoria deve passare anche per la Sovrintendenza relativa. Il costo dipende dal tecnico, da eventuali oneri richiesti dagli Enti preposti. Essendo il fabbricato post 67 non direi che non c’è altra via da percorrere. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,ho firmato una proposta di acquisto di un appartamento costruito nel 61.
L agente immobiliare mi ha subito detto che fosse privo di agibilità.
Ora sto aspettando il perito che visioni l immobile per il mutuo.
Le planimetrie catastali corrispondono al progetto originale depositato in comune,tranne per un muro della cantina.
Mi ritrovo inoltre,con il foglio della visita dell ufficiale sanitario nel 70 dove rilascia nulla osta per l abitabilità del palazzo.
E con una comunicazione del sindaco dove diceva che ls costruzione contiene opere in cemento armato e che nel 61 in questo comune era vietato costruire opere in cemento armato,anche se la legge del 39 prevedeva opere in cemento armato e quindi denunciate alla prefettura.
Ho una grande confusione in testa e tanta paura!!!
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Purtroppo non posso risolverle le paure poiché avrei necessità di studiare a fondo documentazione e stato dei luoghi. Il fatto che l’ufficiale abbia svolto il sopralluogo ed abbia rilasciato il nulla osta all’agibilità è senza dubbio un passo avanti aggiunto al fatto che il tutto è costruito prima del ’67. Ci sarebbe da capire che cosa successe dopo la denuncia delle opere alla prefettura, prima di tutto.
E’ probabile che il tutto si sia risolto illo tempore pecuniariamente, ma è da verificare.
Per quello che riguarda la cantina, a grandi linee direi che si può sanare senza grossi problemi.
Ora c’è da capire il motivo per cui l’agente dice che manca agibilità, è forse a conoscenza del fatto che l’ufficiale non l’ha rilasciata ma bensì diniegata proprio per la presenza di c.a.?
Queste direi essere le prime cose da appurare per poi eventualmente decidere come muoversi.
Sicuramente le consiglio un tecnico di parte, i periti delle banche non sempre valutano questi aspetti.
Resto disponibile ad approfondire in sede di consulenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Secondo lei se vado nell ufficio urbanistica del mio comune riescono a darmi spiegazioni in merito? Premesso che l accesso agli atti è già stato fatto e sono in possesso di tutta la documentazione.
La cosa strana è che la richiesta di abitabilità è stata richiesta nel 62 e l ufficiale sanitario ha effettuato il sopralluogo nel 70.
Sono andato a cercare nella pagina web degli archivi del c.a,ma non c’è nessuna denuncia a nome o per conto di tale edificio.
Il mio ingegnere di fiducia dice che comunque l agibilità si può richiedere in un secondo momento e che secondo lui il nulla osta rilasciato dall ufficiale,vale già come abitabilità. Grazie mille per la disponibilità
Buongiorno, certamente. Un incontro con i tecnici dell’ufficio tecnico darà le risposte del caso. Le consiglio però di andarci con il suo tecnico di fiducia e la copia di tutti gli atti ricevuti con l’accesso prodotto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sto vendendo casa dove sono state eseguite alcune modifiche: tolto il muro che separa l’ingresso dalla sala soggiorno e creato uno spazio unico (soggiorno a vista). Dovrei presentare una cila tardiva con tutte le spese dovute ma, purtroppo, mi si propone il problema del rapporto tra la superficie in pianta del soggiorno e la superficie della finestra. Escludendo l’intervento sulla finestra (operazione di aumento dimensioni della stessa), abito in un condominio e, quindi, un opera impossibile da realizzare, come e cosa posso fare per sanare queste modifiche?
Nel rigraziarLa, saluto cordialmente.
Buongiorno Jerusalem, grazie per aver visitato il sito. Purtroppo, se le modifiche sono tali da produrre vani che non rispettano il rapporto illumino-ventilante esse non sono sanabili e l’unica soluzione è ripristinare lo stato legittimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, abbiamo acquistato una casa singola sulla quale è stata fatta una sanatoria prima della vendita per sanare la parte di soggiorno che figurava essere fienile e per unificare la casa in quanto risultava avere 2 subalterni. A rogito concluso ci siamo accorti che l’accesso agli atti non è mai stato richiesto e fatto, ne dai venditori, ne dal loro tecnico di fiducia, ne dall’agenzia immobiliare del venditore. La nostra geometra di fiducia facendo un rilievo ha riscontrato che la planimetria presentata in sanatoria non è conforme allo stato di fatto e a seguito dell’accesso agli atti, da noi richiesto, sempre da parte della nostra geometra, ha rivelato che la casa non risulta conforme neanche nelle planimetrie catastali. Abbiamo fatto richiesta di un CTU, mi chiedo se in caso simile, il giudice possa dichiarare l’atto nullo. Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Si, potrebbe eccome ma dipende molto dall’entità delle difformità e da tutta la situazione in generale su cui ovviamente io non ho contezza. Potrebbe anche intimare la regolarizzazione o il risarcimento, dipende. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno Sig. Zerbinati,
ho un box auto 10mt x 4,5mt e per manterlo un pò più in ordine vorrei tirar su una parete in cartongesso, mantenendo le misure richieste per legge per un box.
In questo caso è necessario fare una CILA?
Grazie
Riccardo
Buongiorno, dove la modifica permessa dagli strumenti urbanistici, assolutamente si. Cordialmente, Fabio Zerbinati
buongiorno sono in procinto di acquistare un immobile con un abuso edilizio consistente nella messa in opera di un balcone. Quest’ultimo risulta censito in catasto ma non nei progetti presentati al Comune. Posso acquistare con l’abuso non sanato scalando ovviamente il valore dell’eventuale spesa da affrontare per regolarizzare l’immobile (circa 5.000 euro)? In questo modo potrei “ereditare” la sanzione penale prevista per questo abuso oppure non ricadrebbe nelle mie responsabilità? la ringrazio per la risposta.
Buongiorno, dal mio punto di vista il Notaio non dovrebbe rogitare in quanto trattasi di modifica prospettica e quindi non di abuso minore. Se la cosa viene taciuta al Notaio ai fini della stipula, si produce una falsa dichiarazione in atto pubblico, penalmente perseguibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera sono Maurizio, preliminarmente complimenti per vostre consulenze, io ho acquistato all’asta un appartamento al mare zona Mandriole (Ravenna), il Tribunale in perizia faceva notare l’incongruita’ relativo a una pensilina e una chiusura di una loggia con una vetrata (scorrevole), significando che dette difformità potranno essere sanate. Ora facendo con un tecnico la perizia per sanare tali incongruita’ lo stesso mi comunicava di dover abbattere ripristinando lo stato dei luoghi. Chiedo come mi devo comportare giacché la perizia del Tribubane mi descriveva che è fattibile una sanatoria. Grazie Maurizio
Buongiorno, grazie per aver visitato il sito ed ovviamente per i complimenti. Le consiglio di fissare un incontro con i tecnici del Comune di Ravenna (ci ho lavorato, sono gentilissimi e disponibili) sottoponendo il caso e sentendo direttamente da loro. Le consiglio di andarci in presenza del suo tecnico. In alternativa potrebbe contattare il CTU che ha svolto la perizia e chiedere se dal momento della redazione della stessa ci siano state variazioni agli strumenti urbanistici in essere e, secondo lui, in base a cosa ha dichiarato la sanabilità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve ho presentato una cila tradiva con pagamento di € 1.000 di sanzione, mi sono dimenticato di inserire un intervento consistente nel tamponamento di un secondo accesso da un vano scala, posso integrare la pratica? oppure devo ripresentare una pratica ad integrazione ripagando la sanzione di euro 1.000
Buonasera, se la cila è stata conclusa da poco penso che i tecnici del Comune capiranno la situazione ed approveranno la rettifica. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sto per acquistare un immobile al quale sono state fatte le seguenti modifiche: costruzione di una scala ed un piccolo soppalco con realizzazione di una stanzetta ripostiglio (altezza 1.80) la creazione della stanzetta (altezza della casa 3,90) ha portato all’abbassamento del bagno sottostante ad 1.90 di altezza.
Premesso che il tutto è stato sistemato al catasto con la nuova planimetria ed i mq aggiornati e successivamente è stato oggetto di Cila pare accettata dal Comune(pratica presentata, accettata e chiusa).
La compravendita può avvenire? Posso chiedere l’abitabilità per non avere problemi futuri? A seguito Cila il comune potrebbe effettuare delle verifiche dello stato dei luoghi in futuro?
mi preoccupa l’altezza del bagno
Grazie mille
cordiali saluti
Buonasera, molto gioca il ruolo dei regolamenti specifici del suo Comune, ma in linea generale ho moltissimi dubbi sul fatto che possano essere ammesse altezze sotto i 2.20 metri sia per stanzetta che per il bagno. Se avessi ragione, no non può chiedere l’agibilità della casa e sicuramente l’atto di vendita sarebbe aggredibile. Mi rendo comunque disponibile in sede di consulenza sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buon giorno, ho acquistato un appartamento nel maggio 2019, al momento della vendita il vecchio proprietario ha provveduto con una CILA in Sanatoria a regolarizzare un piccolo abuso dovuto all’abbattimento di un tramezzo di piccole dimensioni e la muratura della porta dello di accesso allo stesso. L’opera al fine di guadagnare qualche metro in cucina a scapito dello stanzino. Ho la Cila in sanatoria come da Rogito di acquisto e l’edificio ha regolare certificato di agibilità, la domanda è: il vecchio proprietario avrebbe dovuto richiedere nuovamente l’agibilità per il lavoro eseguito con CILA?
Grazie e saluti cordiali
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. No, non vi è obbligo di aggiornare l’agibilità a seguito di Cila e delle relative opere contemplabili quali modifiche interne su strutture non portanti. Più che altro è sempre bene assicurarsi che accorpando più vani vengano rispettati i corretti rapporti illumino-ventilanti del vano finale oltre che ovviamente le altezze interne nel caso di installazione di controsoffitti o, come mi è recentemente capitato di vedere, di isolanti di elevato spessore a pavimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
La ringrazio molto della sua tempestiva ed esaustiva risposta.
La saluto e colgo l’occasione per farle i miei migliori auguri per le prossime festività.
Riccardo de Magistris
Buonasera, grazie a lei per avermi scritto e per gli auguri che le invio a mia volta. Resto disponibile se avesse ulteriore necessità su supporto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
dovrei allargare il mio soggiorno di 0,5 mt a discapito della cameretta adiacente.
Il muro da abbattere e rialzare non è portante.
Devo in ogni caso presentare la dichiarazione Cila e aggiornare i dati sulla piantina?
Grazie
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Per allargare il soggiorno a discapito della camera adiacente è necessaria una cila ove i muri interessati non siano portanti, il tutto sempre che l’intervento sia ammissibile nel rispetto dei rapporti illumino-ventilanti. A seguito dell’opera sarà necessario l’aggiornamento catastale mentre non è obbligatorio l’aggiornamento dell’agibilità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Direi proprio di si, succede siamo esseri umani! I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Dottor. Zerbinati,
ho qualche perplessità su questa CILA in sanatoria.
Mi ritrovo ad avere una planimetria catastale del 1939.
Il catasto, in quanto non probatorio, non certifica la proprietà e la disposizione interna dei locali si discosta notevolmente rispetto alla situazione reale.
Da qui inizia il mio dubbio, in realtà due :
1) in Comune esiste una pratica edilizia del 1933
Per come mi risulta quello è lo stato concesso
In realtà mi viene detto che in quanto ante ‘67 non occorre nessuna sanatoria.
Domanda : … e se decido di vendere la casa ? E se l’acquirente chiede detrazioni fiscali tipo 110% ?
Per come la vedo io se pur ante ‘67 la situazione va sanata.
2) sono tutte opere interne a creare questo problema.
Il Comune dice che la CILA IN SANATORIA non esiste
Esiste solo la SCIA IN SANATORIA
Il Comune dice di presentare la SCIA
Il Notaio prende atto del fatto che la casa è ante ‘67 e dice di modificare solo la planimetria catastale.
Domanda : … quindi in Comune continuerà ad esserci una situazione errata ?
A livello di modulistica da compilare noto che c’è poca diversità tra CILA e SCIA
Tutto sta a capire cosa c’è da fare.
Le chiedo un aiuto
La ringrazio davvero molto, seguo sempre volentieri i suoi utili consigli
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Il catasto del 39, ovvero di primo impianto, potrebbe avere valore probante solo in assenza di pratiche presso il comune (o loro certificato smarrimento da parte dello stesso, succede.) La pratica edilizia del 1933 concordo con lei che potrebbe essere lo stato legittimo se non vi sono titoli abilitativi successivi. Inoltre concordo con lei, che se i luoghi sono difformi dal titolo in questione, sia necessario sanare. In realtà potrebbe essere che alcuni comuni non abbiano assunto la Cila in sanatoria, non è la prima volta che sento cose del genere ma in fondo poco cambia. Il concetto è che ritengo corretto presentare pratica edilizia a sanatoria anche se immobile ante 67. Inoltre, sarà da valutare il discorso relativo all’agibilità. Se ha bisogno di supporto sono qui. Cordialmente, Fabio Zerbinati
La ringrazio davvero molto !
Procederò in questo modo.
Saluti
Grazie a lei per aver visitato il sito. Se ha necessità di supporto può richiederlo, in tutta Italia, via skype o similari. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno ho acquistato un appartamento a maggio 2021 dove erano già stati accettati i lavori per il superbonus del 110%, alcune settimane fa ho scoperto che è stato abbattuto un muro tra soggiorno e corridoio per creare un tramezzo. Volevo sapere se va sanato. Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il blog. A prescindere dal bonus si, sempre che sia sanabile. Questo tipo di interventi, infatti, rischiano sempre di sballare i giusti rapporti illumino-ventilanti del vano creato tramite la modifica. In tal caso l’unica via è il ripristino dei luoghi allo stato legittimo. Ancora peggio, se ha abbattuto un muro portante, in tal caso è necessario il relativo collaudo statico, sismica ed aggiornamento dell’agibilità (quest’ultima non obbligatoria nella maggioranza dei casi ma assolutamente consigliata). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, ho acquistato un appartamento a luglio 2021 e solo quando ho incaricato il geometra di aprire una CILA per iniziare la ristrutturazione, vengo a sapere che il mio appartamento era un unico appartamento con quello accanto e che il frazionamento è stato comunicato SOLO al catasto e non al comune. Ma il geometra non riesce ad aprire la CILA poiché non si trova la concessione edilizia originaria ( l immobile è ante 67 e il comune dopo varie richieste non è riuscito a reperire nulla). Come si procede in questi casi? ( preciso che c é pure una parete in cartongesso non presente sulla planimetria catastale che andrebbe sanata). Grazie in anticipo della sua cortese risposta
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Quando il Comune non trova la busta rilascia un certificato di non reperita documentazione legittima con il quale sarà poi possibile depositare la pratica. Quest’ultima dovrà però basarsi su uno stato assumibile come legittimo quale può essere quello descritto da un catasto di primo impianto o comune ante ’67.
Adesso il punto è di ordine superiore, se in tale documentazione non fosse provato l’avvenuto frazionamento ante ’67, l’immobile sarebbe illegittimo al 100%.
In tale caso, sarà necessario frazionare in sanatoria (sistemando contestualmente anche le piccole ulteriori modifiche), aggiornare o richiedere l’agibilità, variare il catasto ed aggiornare gli atti Notarili poiché certamente cambierà il subalterno.
Se il frazionamento non è possibile poiché irrispettoso delle prescrizioni urbanistiche attuali, dal mio punto di vista è possibile richiedere la nullità dell’atto di acquisto, ma su questo rimando ad una più approfondita analisi della situazione, per la quale mi rendo disponibile in qualità di perito immobiliare.
Resta inoltre inteso, che l’allora venditore non è sollevato da eventuali obbligazioni post rogito in merito alla cosa venduta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, io da una settimana fatto un mezza parete in cartongesso tipo una L, con una porta scorrevole, per dividere sala dalla cucina open space ed in più una parete sempre in cartongesso,antirumore in cameretta, confinante con il vicino. Ora vengo a sapere che per il bonus 110,possa nascere problemi con il Comune. Un geometra dice di no,in quanto l’amministratore basta che presenti cilas con le nuove leggo che non guarda le deformità edilizie. Problema sorge se vendo(acquistato 21/9/2021). Come mi devo comportare? Grazie di cuore
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non sono ad oggi aggiornato in pieno sulla Cilas e quindi mi astengo in ordine al bonus 100%. Per la vendita, però, l’immobile va sanato (o ripristinato lo stato legittimo se non sanabile, ad esempio per mancanza corretto rapporto aero ventilante). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve dott. Zerbinati, dalla visura storica di un immobile ereditato, che ho messo in vendita, risulta una fusione catastale fatta nel 2002 senza opere, il notaio chiede un titolo edilizio di suddetta fusione che non c’è, immagino non fu fatto proprio perché non ci furono opere edili. Cosa bisogna fare in questo caso?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Verificata l’assenza di titolo, l’unica via è sanare il tutto attraverso pratica edilizia a sanatoria quali Cila in sanatoria o scia in sanatoria a seconda del tipo di opere. In alternativa, ritornare alle native due unità. Quest’ultima soluzione solitamente risolve un mare di problemi e crea pure vantaggi lato commerciale. In tal senso mi rendo disponibile per una consulenza per approfondire costi e benefici delle due soluzioni. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, chiedo cortesemente un consulto. La mia abitazione é composta da piano terra e seminterrato pertinente da 2.30 metri, il piano terra é conforme alla planimetria in tutto, tramezzi, volumi… La mia domanda é se nel seminterrato ho creato un tramezzo con annesso una zona lavanderia, deve essere modificato il disegno della planimetria? Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Certo, anche le modifiche su superfici accessorie necessitano di relativa pratica edilizia e successivo aggiornamento catastale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, nel 1988quando comprammo un appartamento mio marito fece spostare di poco nemmeno un metro la porta della cantina per agevolare l’entrata al garage. Non fu fatta nessuna sanatoria non ci pensammo. mi è sorto il dubbio di non essere in regola per questa piccola variazione. La ringrazio attendo risposta distinti saluti Patrizia Contri
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. La modifica non è sostanziale ne dovrebbe comportare variazione di rendita ma il mio consiglio è quello di sanare, sempre che lo spostamento non rientri a livello dimensionale nelle tolleranze previste dallo strumento urbanistico. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno
3 anni fa ho ristrutturato un appartamento riducendo le dimensioni di una finestra ed aprendo una portafinestra non esistente che affacciandosi al tetto di una cantina è diventato un piccolo balcone.
Posso sanare?
Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Non le posso dire senza avere contezza dei documenti e delle circostanze se la situazione è sanabile o meno. Inoltre mi chiedo, la cantina il cui tetto è diventato balcone è di sua proprietà? Onestamente vedo la situazione alquanto critica e la invito a consultare il suo tecnico di fiducia quanto prima per chiarificare la situazione ed eventualmente ripristinare i luoghi se necessario. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Sto vendendo casa. Ho una cabina armadio / ripostiglio creato dal vecchio inquilino più di 18 anni fa , creata in muratura nella stanza da letto.
la stanza adesso risulta 13 metri quadrati e leggendo su internet dovrebbe esser minimo 14 per esser regolare come camera da letto matrimoniale. Per una singola bastano 9 metri se ho capito bene.
Cosa comporta e come mi devo comportare?
Bastano i 1000 euro di multa della sanatoria o ci saranno spese in più?
Non so se mi son spiegato bene
Buongiorno e grazie per avermi scritto. E’ necessario oltre alla metratura verificare il corretto rapporto aero-illuminante e capire se l’intervento può essere sanato. Nel caso lo sia il fatto che si tratti di camera singola ha riscontri puramente commerciali. Tenga presente che alla multa va aggiunto l’onorario del tecnico e la variazione catastale, solitamente si parla di cifre intorno ai 2500 euro, mediamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Complimenti, articolo sulla CILA ben fatto… a tratti molto generico e poco tecnico, ma moto chiaro nella sua semplicità!
Grazie Geometra! L’articolo vuole per natura essere poco tecnico e di fatto generico poiché deve essere capito ed inteso nei suoi concetti generali dai non addetti ai lavori! Per i tecnicismi ci siete già voi! I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
La cila in sanatoria può essere utilizzata per regolarizzare una cabina armadio di 6 mq che è stata ricavata all’interno di una camera matrimoniale tramite la realizzazione di una paretina in cartongesso? Se sono in corso lavori per efficientamento energetico (superbonus 110) con Scia depositata, va a compromettere il beneficio fiscale ? Si potrebbe integrare la Scia stessa visto che i lavori sono ancora in corso?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Si è comunque un abuso e quindi in ordine al bonus va sanata. In linea generale dovrebbe essere sufficiente la scia, sempre che vengano poi rispettati i termini dello strumento urbanistico quali ad esempio la dimensione residua della camera da letto. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno il condominio sta accedendo al 110 per cento e il tecnico mi ha mostrato la piantina in cui la mia cucina e sala che sono un unico vano aperto ,mentre 35 anni fa è stato fatto un piccolo muretto lungo 2 metri e alto 1 mt per dividere un po la cucina e appoggiarci il tavolo .l’ufficio tecnico comunale mi dice che in teoria non modifica la luce e non chiude quindi non devo presentare sanatorie le cosa dice?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Non essendo eretto da pavimento a soffitto posso comprendere l’atteggiamento del Comune, ma io le consiglio di sanare lo stesso. Questo a maggior ragione per evitare discussioni successive in ordine al superbonus. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Architetto, sono proprietario di due appartamenti (affittati a diversi inquilini) in entrambi circa 6 anni fà senza preventiva autorizzazione ho demolito la parete in mattoni forati posta tra soggiorno e cucina. Essendo un unica proprietà secondo lei è possibile presentare un unica cila e pagare di conseguenza una sola volta la sanzione ?
Grazie
Buonasera, grazie per avermi scritto e per la Laurea ad honorem in Architettura. Sono un semplice consulente immobiliare ed un perito, non architetto. Premesso questo, la risposta è no. Essendo due unità immobiliari distinte ed autonome saranno due sanatorie altrettanto indipendenti l’una dall’altra. Se volesse risparmiare c’è, eventualmente, la possibilità di ricreare i muri divisori. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, ho appena comprato un’immobile in asta in un condominio di 7 abitazioni. Dobbiamo fare il bonus 110 e stiamo procedendo alla sanatoria( io ho tempo 4 mesi dal decreto di trasferimento). Il mio immobile presenta due lievi difformità: abbattimento parte di parete del soggiorno e aumento volumetrico del bagno a discapito di una stanza. L’architetto mi ha chiesto: 1000 euro sanzione Cila, 100 euro diritti segreteria , 250 euro sopralluogo in sito per rielievo ecc, 1200 euro onorario,rimborso spese 200 euro , più a parte pratica docfa per variazione 1 planimetria 250 euro + onorario docfa 500 euro. Totale 3280 . Siccome sono ignorante il costo è nella media, mi trovo a Treviso. In più il mio immobile è ante 67, era comunque necessaria la sanatoria per il bonus 110 ?
Grazie mille per la disponibilità
Buonasera e grazie per avermi scritto. Le cifre mi sembrano conformi alla media e si, anche se ante ’67 è necessario sanare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
Ho ereditato un bilocale con alcune difformità in provincia di Ravenna, tra cui:
– è stata montata una veranda sulla loggia
– spostato l angolo cucina
– montato un pergolato con telo fisso.
Come e a Quanto ammonta sanare queste difformità?
Quale potrebbe essere il compenso del tecnico?
Grazie per la sua disponibilità
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Premettendo che è necessario capire l’effettiva sanabilità degli abusi in ordine alle attuali normative, non mi è possibile in questa sede produrre un preventivo. Se le fa piacere posso metterla in contatto con i tecnici convenzionati e redigerne uno preciso (gratuito e non vincolante). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il mio consiglio è quello di regolarizzare tutta la posizione prima di mettere in vendita l’immobile. In linea generale gli abusi che non toccano strutture portanti o prospetti possono essere sanati con una cila in sanatoria. Il costo è di 1000euro di multa più l’onorario del tecnico. E’ però necessario capire se le modifiche fatte rispettano comunque lo strumento urbanistico in essere. Ad esempio, la controsoffittatura abbassa l’altezza interna sotto i 270 cm? Se così fosse non sarebbe sanabile e dovrebbe rimuoverla. E’ importante che venga fatto subito, poiché se il suo compratore dovrà richiedere un mutuo, la pratica verrebbe bloccata dal perito della banca. Inoltre, sistemare tutto le eviterebbe il rischio di rivalse causate da eventuali contratti di vendita scritti in modo superficiale (come purtroppo spesso accade). Se l’immobile è a Bologna o nei dintorni posso aiutarla in tutto il processo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera e grazie per avermi scritto. Si, così a grandi linee mi pare equo e nella media. Non mi torna solo l’importo della sanzione che parte da 1000 euro e non da 500 euro. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, tre anni fa ho acquistato una villetta, che è stata ristrutturata internamente. Abbiamo presentato la Cila, attraverso un architetto, ma ci siamo oggi accorti che una finestra trasformata in portafinestra e un’altra finestra, lato prospetto, trasformata in un infisso da circa 4 metri, risultano ancora finestre. L’architetto, in sostanza, ha fatto un errore grafico lasciando le due vecchie finestre quando in realtà sono state trasformate. Vorrei precisare che l’infisso lato prospetto dista circa 30 metri dalla strada comunale. Purtroppo l’architetto è deceduto un anno fa, cosa dobbiamo fare? Una rettifica dell’elaborato grafico o una Cila in sanatoria? Posso dimostrare al comune attraverso le fatture che gli infissi sono stati acquistati e posati tre anni fa e prima della chiusura della Cila. Grazie mille per la sua cortese risposta.
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nel momento in cui è potenzialmente possibile dimostrare (es fatture) la buona fede, un tentativo di percorrere la strada dell’errore grafico mi pare una buona soluzione. In caso di diniego, la sanatoria è doverosa. Ovviamente ove possibile nel rispetto dello strumento urbanistico e di eventuali vincoli (es paesaggistica) dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve Sig. Fabio, nel 2018 ho comprato un appartamento con pre-installata una contrsoffittatura in tutte le stanze che mi porta il soffitto ad una altezza di 260 cm. Assieme a tutto il condominio abbiamo presentato domanda per realizzare lavori con la legge bonus del 110%, ma l’architetto in fase di asseverazione mi ha presentato il problema di un abuso urbanistico per via della controsoffittatura. Come devo comportarmi per regolarizzare la situazione?…. Non sono in regola secondo il decreto 26 giugno 2015 che deroga a di 10cm l’altezza minima dei locali, visto che la stessa è stata realizzata per migliorare il risparmio energetico e che il comune di mia pertinenza non prevede alcun documento per tale opera?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Direi che se siamo fuori dalle tolleranze l’unica soluzione sia la rimozione della controsoffittatura. Mi rendo comunque disponibile per una consulenza di approfondimento via skype sul caso specifico. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve Sig. Fabio,
Spero che lei possa rispondere al mio dubbio. Ho acquistato un appartamento da poco più di un anno, a seguito dell’adesione del mio condominio ad usufruire del 110% ho dato nuovamente visione alla mappa catastale per la questione degli abusi edilizi, e ho notato purtroppo la presenza di un tramezzo nel bagno. Trovando le carte dei lavori sostenuti dai precedenti proprietari (datati nel 2017), era stato messo a progetto, ma non l’hanno mai costruito. Dovrei procedere con la cila in sanatoria? Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non si basi mai sul catasto, esso ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica. Va fatto un accesso agli presso il Comune, rilevato lo stato legittimo ed adeguato il tutto in due modi. Se i disegni dell’ultimo titolo abilitativo sono corrispondenti allo stato dei luoghi , aggiornare il catasto. Se viceversa sono difformità provvedere a sanatoria (cila o scia a seconda delle difformità) ed aggiornare il catasto ove necessario. Le faccia quanto prima poiché la regolarità urbanistica è condizione indispensabile per usufruire dei bonus. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve Sig. Fabio,
Nel caso ho acquistato un immobile e dopo qualche anno decido di fare dei lavori mi accorgo che mi manca una finestra che al contrario sulla mappa è presente.
Devo pagare IO la CILA per sanarla oppure si può fare ricorso a chi me lo ha venduto? È eventualmente possibile che il geometra dopo aver consultato le carte al Comune mi dica che non è necessario pagare la CILA per un qualsiasi possibile motivo?
Grazie mille
Buonasera e grazie per avermi scritto. Il rogito non solleva il proprietario dai suoi doveri e quindi a mio avviso dovrebbe rispondere della cosa venduta. Le consiglio però un parere legale sul caso specifico, senza avere contezza di tutta la situazione non è semplice dare assolutismi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, dobbiamo fare CILA in sanatoria per allineare la situazione catastale (corretta) a quella in comune, dove non era stato a suo tempo comunicato il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. L’atto di compravendita del 2014 riporta già i dati catastali corretti, all’epoca la casa era già a tutti gli effetti abitazione. Il comune ci chiede la sanzione di 1000 euro, ma a mio giudizio si applica la prescrizione. Cosa ne pensa lei? Grazie mille
Buonasera e grazie per avermi scritto. Io non la vedo cosi semplice. Prima di tutto è necessario capire se gli strumenti urbanistici in essere oggi consentono quel cambio d’uso oltre all’eventuale necessità di oneri. In caso sia possibile a mio avviso non risulta prescritto ma necessita di sanatoria ed aggiungo che vedo quantomeno strano che si possa sanare il tutto con l’oblazione minima non essendo il cambio d’uso una modifica interna “minore”. Poi subentra un ulteriore problematica, nel caso non sia oggi ammesso il cambio vedo la solidità dell’atto di vendita in grave pericolo. Questo in ordine generale senza avere contezza degli atti, se vuole approfondire mi rendo disponibile per un approfondimento sul caso attraverso i tecnici dello studio. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno ho fatto dei lavori di ristrutturazione 7 mesi fa. Ho demolito un muro. Cosa posso fare x mettermi in regola? E a quanto ammontano i costi. Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Dipende dal tipo di intervento effettuato, se su muro portante o meno e se l’immobile come risulta ad oggi rispetta le prescrizioni del suo comune (es ampiezza dei vani, rapporto illumino ventilante ecc). In caso di semplice abbattimento di muro non portante, ove possibile sanare, la sanatoria è di 1000€ con la Cila oltre ovviamente all’onorario del tecnico che dovrà redigere la pratica. Cordiali saluti
buongiorno, dovrei realizzare una parete in cartongesso divisoria tra due stanze, è già presente una parte di muro ai lati della parete come sorta di divisorio delle stesse
posso presentare la CILA? devono uscire per il sopralluogo o una volta presentata posso procedere con i lavori?
grazie mille
Ivana
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se sono presenti i requisiti di minima delle due stanze separate (rapporto illuminante, altezze e superfici) ed inoltre l’intervento non riguarda strutture portanti può presentare una Cila, che non prevede i vecchi 30 giorni di silenzio assenso classici della precedente DIA. Anche le Cila, però, possono essere campionate per controlli quindi si assicuri con il suo tecnico della presenza corretta di tutti i parametri urbanistici necessari. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Un balcone abusivo all’interno del palazzo può rientrare nella sanatoria della Cila?
Buonasera e grazie per avermi scritto. No, assolutamente no. In quel caso parliamo di modifica prospettica e si dovrà procedere attraverso pratiche SCIA, ove la situazione sia sanabile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera e grazie per avermi scritto. No, si tratta di modifica prospettica e va trattata come tale a meno che non si possa dimostrare che trattasi di mero errore grafico nella rappresentazione all’interno degli elaborati. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera architetto le espongo la problematica che devo affrontare; per successione ho avuto un appartamento a Roma, che ora vorrei vendere, nel quale furono fatte le seguenti modifiche negli anni 90 : spostamento di un tramezzo ( due camere sono diventate un camera ed un ripostiglio), abbattimento del tramezzo dove c’ era l’accesso al salone ( ora è a vista ) e lo spostamento della porta di una camera .
Nel 2010 tali variazioni furono apportate sulla planimetria catastale , ma non c’è traccia di DIA o CILA.
Inoltre sull’ attuale planimetria non compare , per errore grafico, una finestra ( presente sulla vecchia planimetria ). Come posso procedere per regolarizzare il tutto. Grazie per l’ attenzione. Cordiali saluti .
Buonasera, la ringrazio per due cose: la prima per avermi scritto, la seconda per avermi dato il titolo di Architetto ad Honorem, non lo sono.
Venendo alla problematica, comune, la prassi che seguirei prima della messa in vendita è questa.
– Incarichi un tecnico del suo comune
– Accedete agli atti e verificate che le difformità siano effettivamente solo quelle.
– Valutate insieme a lui se le difformità possano rientrare in Cila o se serva una Scia, la modifica prospettica della finestra mi fa temere il peggio ma non è detto che non si possa dimostrare effettivamente l’errore grafico.
– Provvedete anche dove non obbligatorio all’aggiornamento dell’agibilità (importante, non si fa quasi mai ma per la vendita è utilissimo)
– Aggiornate DOCFA (catasto) con tutte le variazioni apportate.
Tengo a precisare che lei è sulla strada giusta per non avere problemi, sanare un immobile prima della commercializzazione è il miglior modo per valorizzare il proprio patrimonio. Non esiti a scrivermi ancora se avesse dubbi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Fabio, in fase di CILA nel 2014, il geom. che ha seguito i lavori di ristrutturazione di casa mia si è dimenticato di inserire a progetto la realizzazione della cabina armadi.
Essendo passati 6 anni, Posso rientrare nella norma prevista per non pagare L’aggiornamento della CILA?
Il geom. che ha commesso “l’errore-dimenticanza” è andato in pensione eh ahimè non è più raggiungibile.
Grazie per L’aiuto
Buonasera e grazie per avermi scritto. In linea di massima no, A Bologna sarebbe applicabile l’art. 100 Rue in dismissione con il nuovo regolamento in arrivo. Le sconsiglio anche soluzioni alternative che le potrebbero essere proposte, sono tutte di fatto dichiarazioni mendaci. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
sto acquistando un immobile che ha richiesto una CILA a sanatoria per leggere difformità nella planimetria originale, non sono mai stati fatti lavori (lo stabile è del 1930). Il venditore ha presentato in ritardo la pratica (5 febbraio) e il rogito è fissato per il 28 febbraio. Se non dovesse essere esaminata la pratica, è il caso che rimandi il rogito? Questo probabilmente mi danneggerebbe poichè dovrò rivedere il tasso del mutuo quasi certamente a rialzo.
Cosa mi consiglia di fare?
Buongiorno, per risponderle con precisione dovrei avere chiare le circostanze e quindi ad ora mi è impossibile. Le riporto una casistica che ho vissuto diverse volte e che ha risolto situazioni simili. Il venditore apre la pratica edilizia, si procede ad accatastare con lo schema definitivo, si rogita a pratica aperta specificando costi ed opere a carico del venditore. Durante il rogito si può lasciare una parte del prezzo in deposito al Notaio, che verrà ritirata dal venditore stesso solo a pratica positivamente conclusa entro i termini ultimi stabiliti sull’atto stesso. Se lei dovesse effettuare varianti, dopo il rogito si può provvedere ad un cambio di intestazione della pratica aperta e successivamente presentare la variante in corso d’opera desiderata. Mi piacerebbe poterle essere maggiormente di aiuto ma spero che queste poche righe indicative possano darvi buoni spunti per risolvere. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, una informazione: più di 5 anni fa nel mio appartamento ho buttato giù una parete in muratura che costituiva il vano studio/cameretta. Quindi trasformato il soggiorno in un unico vano. Posso rientrare nella norma prevista per non pagare 1000 euro nella Cila? Come devo comportarmi per quanto riguarda l’atto notarile come dichiarazione? Grazie.
Buongiorno, direi di si nel momento in cui la parete non portante. E’ comunque necessaria la pratica di regolarizzazione e l’aggiornamento catastale conseguente che a loro volta verranno riportati nell’atto di vendita. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, devo presentare una cila a sanatoria per un immobile privo di antibagno, mai costuito o sanato dai vecchi proprietari. Ora che devo vendere l’ appartamento devo sanare la situazione. Posso presentare la cila in sanatoria in comune, fare l’ atto notarile e presentare la fine lavori entro 3 anni della data di inizio lavori? Sarebbe possibile?
Buonasera, direi che la linea regge. Unico punto da focalizzare è che l’accatastamento definitivo dovrà essere depositato prima della stipula per la corretta assegnazione della rendita e relativo corretto calcolo dell’imposta di registro. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,vorrei sottoporle la mia situazione. Sono proprietaria di due appartamenti contigui. Circa dieci anni fa’ ho spostato una parete per allargare una stanza di uno degli appartamenti a discapito dell altro. Adesso vorrei vendere uno degli appartamenti e vorrei ,anche ai fini catastali, sistemare il tutto. Cosa mi conviene fare, una sanatoria o una pratica dove dichiaro che questo lavoro lo sto facendo adesso ?
Buonasera, io le consiglio la prima assolutamente. So che la seconda ipotesi viene spesso proposta e che spesso va a buon fine salvando dal pagamento delle oblazioni ma implica una falsa dichiarazione che assolutamente non mi trova d’accordo. La ringrazio per avermi scritto e resto disponibile per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, avrei un’informazione da chiedere.
Sto vendendo casa e il perito che è venuto a fare la RTI ha riscontrato una non conformità urbanistica in quanto rispetto al progetto iniziale (risalente al 1960), una porta è spostata di circa un metro e mezzo, quindi l’appartamento è nato così e io l’ho comprato così. Il perito mi ha detto che devo fare una CILA a sanatoria al costo di 1.000,00 più diritti 100,00 euro e la sua parcella di circa 600,00.
Ma io mi chiedo, ma devo pagare io una cosa che risale al 1960?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo la carenza di controlli nel passato è la prima causa di spese odierne. Direi che tutto torna, cifre richieste comprese, più che nella norma almeno per la mia esperienza a Bologna. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, ho comperato un appartamento 2 anni fa. L anno scorso ho abbattuto il tramezzo ( non portante) tra la cucina e il salone facendo un unico ambiente. Dato che il condominio ( 15 unità immobiliari ) , vuole accedere al super bonus 110% per L intero stabile, in tal caso mi occorre fare la cila in sanatoria e pagare la multa di 1000 euro? ci sono anche sanzioni penali? La ringrazio in anticipo per la risposta
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Corrispondenza e regolarità urbanistica sono requisiti per l’accesso ai bonus. Se si tratta di Cila la multa è di 1000€ a cui vanno aggiunti l’onorario del tecnico e l’aggiornamento catastale. Se vuole evitare l’esborso potrebbe ripristinare il tramezzo in economia, anche mezzo cartongesso, ad oggi equiparato alle normali tramezzature. Ultimo punto, le piccole modifiche interne non hanno conseguenze penali che invece sorgono ad esempio su modifiche prospettiche in ambiti vincolati o modifiche strutturali (es muri portanti) ed aumenti di volume non autorizzati. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
mi permetto di sottoporle il seguente quesito.
Rivedendo la documentazione tecnica relativa ai progetti originali presentati in Comune e a Catasto,
della mia abitazione, si rilevano differenze rispetto allo stato di fatto per quanto riguarda la suddivisione
di alcuni ambienti interni. In merito a queste “differenze” NON è mai stata presentata alcuna VARIANTE
Vorrei sistemare la situazione in forma spontanea accedendo ad una sanatoria.
La licenza edilizia era stata rilasciata nel settembre 1976.
Il Certificato di abitabilità nel gennaio 1979.
L’iscrizione al Catasto è del giugno 1982.
Preciso che le modifiche al progetto originale esistono da sempre, ovvero risalgono alla data della prima ed unica ristrutturazione.
Per questa situazione la sanzione di 1000,00 euro è dovuta ?
La ringrazio dell’attenzione e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per poter stabilire il tipo di pratica necessaria e le relative oblazioni è necessario capire se le difformità interessano solo muri divisori non portanti e diversi altri parametri. In linea molto generale posso anticipare che l’oblazione minima da Lei menzionata sarà da corrispondere se il suo tecnico opterà per una cila a sanatoria. Tenga presente che a seconda delle interpretazioni del suo specifico comune potrebbe esserci anche strade per sistemare difformità. Le faccio l’esempio di Bologna dove, fino a poco tempo fa, piccole modifiche erano regolarizzabili anche con un aggiornamento dell’agibilità con applicazione articolo 100 del RUE. Strada oggi non più tollerata. Vorrei poter essere più preciso ma in questo tipo di considerazioni i parametri sono molti e quindi il miglior consiglio che posso darle è quello di provvedere ad un parere tramite tecnico specializzato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve,
durante alcune verifiche prima di procedere all’acquisto di un appartamento, è emerso un disallineamento tra stato dei luoghi e disegni/certificato di agibilità; trattasi di un muro divisorio non strutturale all’interno di un vano, presente nei disegni ma mai realizzato dal costruttore e successivamente dal venditore attuale. Il venditore ha fatto aprire un Cila a sanatoria e vorrei sapere quando la pratica è da ritenersi conclusa: devo avere in mano il nuovo certificato di agibilità aggiornato? oppure posso procedere all’acquisto con altra documentazione a supporto?
Buongiorno, in linea generale se l’immobile era già agibile vale il titolo a monte e quindi la pratica può ritenersi conclusa con la fine lavori della cila a sanatoria. Questa è ovviamente una linea generale, per essere preciso dovrei avere il quadro completo delle circostanze e la relativa documentazione sotto mano. Spero comunque di esserle stato utile, un saluto. Fabio Zerbinati
Come dimostrare che le opere sono iniziate più di 5 anni fa?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il grande dilemma della questione. Spesso a Bologna i tecnici sfruttano la Dichiarazione Sostitutiva di atto notorio. In pratica un’autocertificazione del proprietario che viene poi allegata alle pratiche. Il mio consiglio ovviamente è quello di seguire questa strada solo se si sta dichiarando il vero. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati