Il calcolo del valore catastale è l’attività che permette di identificare il valore assegnato dal Catasto ad un bene immobile, il tutto con rilevanza fiscale. Avviene tramite moltiplicazione della rendita catastale rivalutata per moltiplicatori tra loro diversi in base al fine del calcolo stesso. Tali moltiplicatori sono divisi in due grandi categorie:
- I moltiplicatori per IMU e TARI
- Quelli per compravendita, donazione e successione
Con il Governo “Monti” i primi hanno subito un innalzamento rispetto alla precedente omogeneità. I moltiplicatori utili ai fini di imposta di registro, tassa di successione ed ipotecarie/catastali sono rimasti invariati. In questo articolo daremo particolare rilevanza al calcolo del valore catastale modulato sulle transazioni immobiliari.
Come fare il calcolo del valore catastale
Si parte dalla rendita catastale
La rendita catastale è il dato economico assegnato ad ogni immobile e derivato dal programma catastale DOCFA. Ogni volta che viene depositata in Catasto una nuova planimetria, o un aggiornamento, il sistema assegna la rendita. Essa ha come base la superficie catastale a sua volta parametrata con:
- Destinazione d’uso
- Numero di vani
- Zona censuaria
Qui si trova il motivo per cui una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto dell’immobile blocca le transazioni. Una planimetria errata implica un errato calcolo del valore catastale rispetto a quello che dovrebbe essere assegnato ai luoghi di fatto. Di conseguenza, ogni calcolo di valore catastale svolto partendo da una rendita erroneamente attribuita porta ad un errato versamento delle imposte allo Stato Italiano.
Da notare il doppio collegamento con l’urbanistica: se una planimetria catastale non è conforme ma i luoghi corrispondono al titolo abilitativo basterà un aggiornamento catastale. Se la planimetria catastale è conforme ma non lo sono i titoli in comune sarà comunque necessario sanare o ripristinare lo stato legittimo intervenendo sull’immobile.
L’importante definizione in tutto questo: il catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica. Ciò significa che per essere certi della congruità del rendita è opportuno accertarsi anche della corrispondenza urbanistica. Non a caso il Notariato in Emilia Romagna ha introdotto in epoca moderna lo strumento della relazione tecnica integrata per tutte le transazioni immobiliari. Essa, tra le varie utilità, ha anche quella di garantire indirettamente la correttezza della rendita e quindi il corretto calcolo del valore catastale.
Supponendo che l’immobile sia conforme, trovi la rendita nella visura catastale dell’immobile. Se non la possiedi puoi ottenerla tramite SPID o dal sito di Agenzia delle Entrate. E’ un documento a prima vista complesso, ti lascio il link per la mia guida su come leggerla.
Secondo passo, rivalutazione della rendita
E’ necessaria ai fini IRPEF e per tutte le transazioni con applicabilità del sistema “prezzo-valore” tra cui compravendita, successione e donazione. Essa avviene in due fasi:
La prima prevede l’applicazione di un coefficiente fisso di rivalutazione del 5%, elevato al 40% per immobili ad uso della società quali scuole, carceri e similiari.
Nella seconda interverranno i moltiplicatori caso-specifici per il tipo di operazione immobiliare.
Terzo passo, calcolo del valore catastale
Con la rendita catastale rivalutata del 5% e tramite l’applicazione dei moltiplicatori si produrrà il calcolo del valore catastale di riferimento. Possiamo riassumere così gli attuali moltiplicatori sottolineando che i seguenti non sono applicabili per l’IMU.
| Categoria Catastale | Moltiplicatore |
| Cat. A – Abitazioni “prima casa” | 116 |
| Cat. A – Seconda casa | 124 |
| Cat.A/10 uffici | 63 |
| Cat. C1 – Negozi | 42,84 |
| Cat. C generica non pertinenziale | 126 |
| Cat. D | 63 |
| Cat. E | 42,84 |
Importante notare la differenza di moltiplicatore per il calcolo del valore catastale anche nella compravendita con applicazione delle agevolazioni prima casa, inferiore al moltiplicatore ordinario.
Esempi di calcolo del valore catastale
Esempio 1: Calcolo del valore catastale “prima casa”
- Rendita catastale: €500
- Rivalutazione 5%: €500 × 1,05 = €525
- Moltiplicatore prima casa: 116
- Valore catastale = €525 × 116 = €60.900
Se si applica il sistema “prezzo-valore”, l’imposta di registro sarà: €60.900 × 2% = €1.218
Esempio 2: calcolo valore catastale seconda casa
- Rendita catastale: €500
- Rivalutazione 5%: €525
- Moltiplicatore seconda casa: 124
- Valore catastale = €525 × 124 = €65.100
Imposta di registro (9%) con applicazione del “prezzo valore”: €65.100 × 9% = €5.859