Conviene comprare una casa per affittarla quando l’investimento complessivo è in grado di generare una redditività lorda almeno del 5%. Per capire quanto si guadagna mettendo la casa in affitto applica la formula semplificata per il calcolo è: X:100 = canone annuo : investimento complessivo
Dove :
- X = percentuale di redditività
- CA = Canone annuo
- IC = Investimento complessivo
Esempio: acquisti una casa a 200.000 euro a cui aggiungi tasse, agenzia, notaio, ristrutturazione arrivando a 260.000 euro. Se la affitti a 10.000 euro l’anno quell’investimento ti darà il 3,8% di reddito sull’investimento fatto.
Puoi utilizzare la formula anche per definire il valore massimo a cui acquistare l’immobile partendo dal presunto canone a cui potrai successivamente affittarlo. Ciò partendo sempre dal 5% di reddito richiesto ovvero: 5:100 = 12.000 : X dove 12.000 euro è in canone annuo presunto a cui pensi di affittare l’immobile ed il risultato è 240.000. Tale somma sarà il tuo budget comprensivo di tutte le spese che sosterrai per l’acquisto. Attenzione però, questo è un dato che va incrociato con i corretti valori di valutazione. E’ sempre da tenere in considerazione che gli importi delle locazioni hanno un indice di variazione nel tempo molto superiore a quello delle compravendite. Ne segue che limitare la definizione del prezzo al calcolo di redditività lorda può portare a scartare immobile che in realtà avrebbero rappresentato un ottimo investimento.
Riassumendo, la chiave per discriminare quando conviene comprare una casa per metterla a reddito risiede nella valutazione immobiliare complessiva. Essa deve considerare a doppio filo i valori medi, i valori medi dei canoni, le caratteristiche del bene e soprattutto la posizione del medesimo nel tessuto urbano.
Quanto conviene?
Per valutare la bontà dell’affare dovremo partire dal definire nel modo più corretto possibile quale sarà il canone di affitto richiedibile al futuro conduttore. Da tale importo, applicando la proporzione inversa, definiamo il prezzo di compravendita ideale. A quest’ultimo, nella quantificazione dell’investimento complessivo sommiamo:
- Costi accessori sostenuti (Notaio, Agenzia)
- Le imposte da pagare per l’acquisto
- Eventuali spese già preventivate ed a carico dell’acquirente
- Costi di mantenimento
I costi accessori nel calcolo di complessivo è hanno importo che può raggiungere anche il 12-13% dell’investimento complessivo, tasse incluse.
Nel computo di queste ultime devi distinguere se l’acquisto viene effettuato con o senza l’utilizzo delle agevolazioni prima casa , oltre al tipo di venditore.
Se l’acquisto è agevolato, l’aliquota è del 2% sul valore catastale quando il venditore è persona fisica. Se la cessione è soggetta IVA l’aliquota è del 4% sull’intero valore scambiato. Non potendo essere eletta come abitazione principale, vista la locazione, dovrai tenere in conto anche il pagamento dell’IMU. A prescindere, il mio consiglio è di non usare l’agevolazione nel comprare una casa per affittarla. L’agevolazione è nata per favorire il diritto all’abitare non la speculazione.
Il calcolo di convenienza cambia radicalmente con tassazione seconda casa. L’imposta di registro è del 9% sul valore castale mentre l’IVA sale addirittura al 10% sul valore scambiato.
E’ importante specificare che stiamo parlando di redditività presunta poiché essa è legata a stretto filo con eventuali spese impreviste intercorse nella locazione. Non c’è investimento che non abbia rischio imprenditoriale, quello che si può fare è cercare di limitarlo con una buona analisi preventiva.
Quanto si guadagna affittando una casa?
Il guadagno effettivo per chi vuole comprare casa per affittarla è dato dalla formula GE = RL – ( TD+ I + IM) dove:
- GE = guadagno effettivo
- RL = redditività lorda
- TD= tasse dirette
- I = IMU
- IM = imprevisti
Le tasse da pagare dipendono dal regime fiscale adottato per la successiva locazione. La tassazione ordinaria è quella IRPEF e segue gli scaglioni di reddito del contribuente.
Come alternativa puoi optare per un regime agevolato che prende il nome di Cedolare secca. Essa permette di tassare i canoni percepiti dall’inquilino non secondo scaglioni di reddito ma con un’aliquota fissa.
L’opzione fissa l’aliquota di tasse da pagare sul canone percepito al 21% per il contratto 4+4 mentre scende al 10% per il contratto a canone concordato. Quest’ultimo fornisce anche diversi sgravi sull’IMU a carico del proprietario.
Oltre a permettere un notevole risparmio sia sull’imposta diretta, azzera l’imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto di affitto.
Dovrai anche conteggiare le manutenzioni per Legge a carico del proprietario stesso. Non potendole quantificare a priori il consiglio è di mettere sempre da parte un 10% dell’affitto annuale come riserva imprevisti. L’IMU varia da Comune a Comune, informati sulle aliquote della tua zona.
Facciamo un esempio.
Dal tuo investimento di 200.000 euro hai percepito il giusto canone annuale di 10.000 euro pari al 5% lordo.
Mettiamo caso che hai appena voluto comprare una casa per affittarla. Se hai optato per un contratto a canone libero e l’opzione cedolare il conto sarà: 10.000 -21% = 7900 euro. A questi sottrai l’accantonamento per eventuali imprevisti pari a 1000 euro e l’IMU di tua spettanza (es 1000 euro). In questo scenario guadagno dato dalla casa affittata è di 5900 euro.
Dove comprare un immobile per affittarlo?
Se la redditività è almeno del 5% la location di per se non gioca un ruolo diretto, ma diventa fondamentale per:
- Garantire la continuità del guadagno
- Permettere una facile rivendita
Dovrai quindi trovare una posizione dove è possibile acquistare per prezzi utili ad ottenere l’aliquota di reddito con canoni supportabili da pubblico medio dell’area.
Più è elevato il bacino di conduttori possibili e la relativa richiesta, più avrai possibilità di mantenere la continuità del guadagno. Ovviamente, più c’è richiesta più salgono i prezzi di vendita medi, quindi il grosso del lavoro è trovare l’equilibrio corretto.
Non ultimo, comprare una casa per affittarla in una buona location permette anche di poterla rivendere facilmente nel momento in cui hai bisogno di liquidare l’asset. In tal caso ricorda sempre la spada di Damocle della plusvalenza immobiliare.
Quale tipo di casa comprare per metterla in affitto?
Per la scelta dell’immobile è corretto partire dalla scelta della destinazione preferita a livello di tipologia di inquilino verso cui si propende.
Locazioni a lungo termine rivolte alle famiglie faranno preferire immobili adatti alle relative esigenze ed usi locali. Per contro, se ci si vuole indirizzare verso gli studenti degli Atenei sarà opportuno scegliere case ed appartamenti con un più alto numero di vani possibile in relazione alla superficie utile.
Da non escludere gli immobili di pregio, negli ultimi anni oggetto di accresciuto interesse specialmente nelle città prese di mira dal turismo estero. Spesso fruibili per l’apertura di strutture ricettive costituiscono anche un’ottima strada per tutelare il patrimonio da eventuali fluttuazioni di mercato.
In linea generale e come orientamento personale, preferirei l’acquisto di più unità di piccole dimensioni rispetto ad un unico cespite maggiore. Le ragioni risiedono soprattutto nel concetto di liquidità dell’asset e modularità dell’investimento complessivo.
Unità di piccole / medie dimensioni in posizioni primarie garantiscono il più delle volte una velocità di rivendita maggiore rispetto ad immobili più consistenti. Fermo inoltre il fatto che avendo a disposizione più assets sarà possibile la cessione parziale per reinvestire altrove senza rinunciare al 100% della redditività dell’investimento iniziale.