Conviene comprare una casa per affittarla quando l’investimento complessivo è in grado di generare una redditività lorda almeno del 5% e la posizione dove si è scelto di acquistare permette la veloce liquidazione dell’asset in caso di necessità.
E’ un tipo di investimento conveniente a patto che prima dell’acquisto si sia svolta un’accurata indagine sull’immobile al fine di scongiurare eventuali spese impreviste che andrebbero ad inficiare la redditività preventivata.
Quando conviene comprare casa per affittarla
E’ conveniente comprare casa per affittarla quando viene soddisfatta la formula generale che, per quanto molto semplificata, è comunque una base di partenza. Parliamo del calcolo di redditività, ovvero la proporzione ” Canone annuo di locazione: Investimento complessivo = 5 : 100 “.
Per valutare la bontà dell’affare dovremo partire, quindi, dal definire nel modo più corretto possibile quale sarà il canone di affitto richiedibile al futuro conduttore. Da tale importo, applicando la proporzione inversa, definiamo il prezzo di acquisto ideale. A quest’ultimo, nella quantificazione dell’investimento complessivo sommiamo:
- Costi accessori sostenuti (Notaio, Agenzia, Imposte)
- Eventuali spese già preventivate ed a carico dell’acquirente
- Tasse di mantenimento nel periodo di proprietà
L’importanza di includere i costi accessori nel calcolo di complessivo è dettato dal loro rilevante importo che può raggiungere anche il 7-8%.
Fiscalmente è possibile fruire delle agevolazioni prima casa sull’imposta di registro ma non è possibile mantenere l’esenzione dall’IMU. Questo perché la residenza non potrà essere collocata nell’immobile ma solo nel Comune ove esso è ubicato. L’IMU è sempre a carico del proprietario quando la casa è affittata e va contemplata nel calcolo di redditività.
A prescindere, il mio consiglio è di non usare l’agevolazione per immobili destinati alla locazione, poiché crea vincoli di rivendita. Inoltre, la mancata residenza nella prima casa per la maggior parte del tempo di proprietà rende la cessione soggetta a plusvalenza immobiliare entro il quinquennio esattamente come un acquisto non agevolato.
Continuando a parlare di fiscalità dell’operazione, sarà anche necessaria una corretta scelta del contratto di locazione al fine di ottimizzare il carico fiscale e l’elasticità logistica della gestione.
Per chiudere questo capitolo, è importante specificare che stiamo parlando di redditività presunta poiché essa è legata a stretto filo con eventuali spese impreviste intercorse nella locazione. Non c’è investimento che non abbia rischio imprenditoriale, quello che si può fare è cercare di limitarlo con una buona analisi preventiva.
Dove comprare
La posizione dell’immobile gioca un ruolo importantissimo nella bontà dell’acquisto. Più la casa è in una posizione a forte richiesta locativa, più garantisce la continuità dell’introito nel tempo ed ovviamente la facilità di rivendita nel momento in cui si decide di dismettere l’asset.
Vicinanza a strutture quali Università, Ospedali o grandi Poli professionali sono sicuramente punti di interesse da valutare, al lordo di fenomeni sociali che possano rendere difficile la futura vendita.
Non è, quindi, l’ampiezza del tessuto urbano la discriminante. Bensì la capacità di quel tessuto urbano di garantire un corretto numero di potenziali conduttori ed un’ammissibile possibilità di futura facile rivendita.
Le grandi città sembrano soddisfare tutti i punti ma i prezzi di acquisto spesso molto elevati e non sempre permettono di raggiungere l’aliquota di redditività minima. D’altronde, i canoni richiedibili hanno un limite dettato dalla capacità economica della fetta principale di popolazione.
Riassumendo, la posizione per acquistare una casa da affittare è la posizione con il miglior rapporto tra prezzo di acquisto, capacità reddituale e facilità di futura rivendita. Fattori calcolabili con discreta precisione tramite un attento studio di mercato preventivo.