La valutazione di un immobile, sia esso residenziale che commerciale o produttivo, è una procedura, trasversale agli aspetti tecnici ed economici del bene, volta a determinarne il più probabile valore di scambio in un preciso momento ed in condizioni di mercato normalmente e liberamente competitivo.
Questa natura transitoria implica la necessità di costante aggiornamento dei valori in base alla variazione dei parametri che ne hanno permesso il calcolo. Con un grande punto da sottolineare, dalla corretta valutazione di un bene nascono:
- Compravendite correttamente valorizzate lato economico e temporale
- Dati fondamentali per le decisioni relative alla gestione dei propri assets
- Evidenziazione della fattibilità dei propri progetti immobiliari nel tempo
E’ dunque chiaro che valutare un immobile è sinonimo di attività professionale da cui dipendono la corretta gestione e lo sviluppo del patrimonio di famiglie ed aziende e non certo una procedura che esse possano sensatamente affidare ai tanti tools di calcolo online di cui il web è pieno.
La valutazione di un immobile non è mero calcolo commerciale ma un’attività di prima consulenza da parte del professionista volta a mettere il Cliente nelle condizioni di fare le scelte migliori sui propri immobili.
TUTTO PARTE DA UNA VALUTAZIONE FATTA BENE
Sono un agente immobiliare indipendente con sede a Bologna.
La valutazione di un immobile non è solo una stima del valore, ma il punto di partenza per decidere come affrontare una vendita o una locazione.
Da questo passaggio dipendono tempi, strategia e risultato finale.
Il mio lavoro è aiutarti a leggere correttamente questi elementi, così da evitare impostazioni sbagliate e prendere decisioni più consapevoli sul mercato.
Se vuoi capire meglio come ragionare sul valore del tuo immobile e cosa questo significa per le tue scelte future, puoi richiedere un primo confronto senza impegno.
Perché è importante una valutazione accurata
Valutare un immobile è esattamente come aprire il proprio home-banking per vedere l’importo del patrimonio disponibile. Questo con effetti decisionali immediati quali:
- Possibilità di pianificazione famigliare o lavorativa
- Quantificazione diretta del patromonio
- Valutazione su mantenimento o dismissione dell’asset
E’ subito chiara, quindi, la grande rilevanza di una una valutazione immobiliare sia per quanto riguarda la vita delle famiglie che tutti gli aspetti del proprio lavoro quando si parla di immobili commerciali. I tre punti di base possiamo riassumerli cosi:
- Accuratezza
- Dimostrabilità
- Aggiornamento temporale
Macroscopicamente parlando, il valore di un immobile varia al variare delle condizioni esterne di mercato e dello stato di conservazione-manutenzione dell’immobile stesso ma non solo, approfondiamo.
Fattori che incidono sulla valutazione di un immobile
La lista dei fattori che incidono sulla valutazione di un immobile, sia esso residenziale che commerciale o produttivo, comprende sia quelli inerenti caratteristiche intrinseche che estrinseche del bene.
- Posizione in relazione alla destinazione d’uso del bene
- Stato conservativo – manutentivo
- Prestazione energetica del bene
- Destinazione d’uso
- Vincoli o diritti di terzi
- Autorizzazione all’uso convenuto
- Dotazioni e accessori
- Andamento del mercato per comparto di riferimento
Importante in questo senso applicare anche il concetto di relatività, soprattutto per parametri come la posizione dell’asset nel territorio e la destinazione d’uso. Per fare un esempio, la valutazione un immobile residenziale collocato in un’area di territorio a carattere principalmente produttivo dovrà tenere conto della discrepanza tra destinazione d’uso stessa e target di mercato.
E’ ovvio e lampante come questo tipo di parametrazione sia impossibile da applicare con i tanti tool online di valutazione oggi presenti nel web, rendendosi di fatto indispensabile il corretto intervento del professionista esperto del territorio.
Cosa serve per valutare un immobile
La valutazione di un immobile solitamente avviene partendo dallo stato effettivo dei luoghi che viene rilevato in loco dal professionista. Questo uso e consuetudine commerciale ha alcune criticità di natura urbanistica o giuridica che possono inficiare la corretta valorizzazione dell’asset.
- Errori di identificazione della destinazione d’uso legittima
- Abusi e difformità urbanistiche
- Problematiche nell’uso legittimo dell’immobile
- Mancata evidenziazione di diritti di terzi con incidenza valutativa
Lo stato dei luoghi, infatti, non sempre coincide con lo stato legittimo ovvero con lo stato autorizzato dal Comune dove è ubicato l’immobile e ciò. sovente, a totale insaputa del proprietario stesso. Allo stesso modo è importante sottolineare l’abnorme numero di transazioni nel passato su immobili privi di agibilità, a causa della carenza di controlli generale.
Dal lato giuridico sarebbe inoltre fondamentale una corretta analisi dei titoli di provenienza e delle trascrizioni poiché possono rivelare importanti parametri a forte incidenza sugli aspetti valutativi.
Una valutazione di un immobile, se ben realizzata, deve considerare lo stato di fatto, lo stato legittimo ed i costi per perseguire la regolarità urbanistica quando rileva discrepanze.
Il consiglio è quello di far svolgere la valutazione al professionista mettendo già a disposizione la documentazione urbanistica, catastale e legale del bene. Per una visione completa su questo sito è presente una guida ai documenti necessari per la vendita di un immobile.
Come valutare un immobile
Sia che si tratti di case o immobili commerciali – produttivi il sistema macroscopico di valutazione resta invariato ed è composto di 5 fasi:
- Rilievo in loco delle caratteristiche del bene
- Analisi della documentazione minima
- Studio di mercato in base alla destinazione del bene
- Estrapolazione del prezzo al Mq
- Valutazione finale
Ciò che può cambiare in base alla tipologia dell’immobile ed alle condizioni generali di valutazione è il metodo applicato per la definizione del prezzo unitario al mq.
Per tale calcolo, infatti, sono disponibili diversi metodi da scegliere a cura del valutatore ed, eventualmente, da applicare in sequenza al fine della più precisa definizione di valori dimostrabili. Per una visione delle metodologie applicabili sul sito è disponibile la guida ai metodi di stima immobiliare.
Gli errori da evitare nella valutazione di un immobile
In primis rientra nella categoria degli errori l’applicazione, anche involontaria, di parametri legati alla soggettività o all’emotività della proprietà dell’immobile. Una valutazione immobiliare corretta deve essere obiettiva e dimostrabile.
In questo primo gruppo di errori rientrano anche quelli inerente il tentativo di recupero finanziario dovuto da sofferenze. La cessione di un immobile per il risanamento di un debito non può partire da una valutazione svolta in funzione economica del debito stesso. Anzi, è di vitale importanza per evitare la crescita del problema che la valutazione sia veritiera e corretta al fine del giusto studio di fattibilità dell’operazione.
In tale studio di fattibilità, sempre necessario per ogni vendita a prescindere, è importantissimo anche svolgere una corretta definizione del carico fiscale sulla cessione. Questo deve tenere conto della natura del venditore (privato o persona giuridica) e l’appartenenza o meno dell’operazione all’ambito della speculazione immobiliare. Per una visione più ampia della fiscalità della vendita sul sito è presente la guida sulla plusvalenza immobiliare.