Come comprare una stanza dal vicino, ecco la procedura:
- Il venditore deve creare in catasto, attraverso anche pratica di frazionamento in Comune, il subalterno che identifica la stanza che vuoi comprare.
- Si stipula il rogito
- Si eseguono le opere edili
- Fondi il subalterno acquistato con il tuo immobile e presenta la fine lavori
- Aggiorna l’agibilità
- Se sei in condominio fai rifare all’amministratore le tabelle millesimali ed il riparto spese.
Il tutto condito dal dover rispettare una mare di norme, requisiti e burocrazia come in qualunque altra compravendita e su cui cerco di far chiarezza in questo articolo. Anzi, anche di più visto che gli aspetti tecnici di frazionamento e fusione devono essere valutati in anticipo e con attenzione.
I vantaggi di una transazione come questa sono, però, molti.
- Non si trasloca
- Restano invariate abitudini di vita e scuole
- Si raggiunge l’obiettivo ingrandimento (e riduzione per il venditore)
- Le spese sono decisamente più limitate rispetto ad una nuova casa
Il consiglio che do comunque a tutti è di valutare correttamente il rapporto costi/fattibilità/benefici prima di prendere decisioni.
Controllo della fattibilità tecnica
In qualunque vendita è il venditore che deve sincerarsi di ciò che vende dal punto di vista urbanistico, tecnico e catastale. Applicando questo principio, è lui che deve capire attraverso il suo Geometra se può venderti la stanza senza infrangere regolamenti e Leggi urbanistiche.
Un’attività di due diligence immobiliare, si chiama così, che per lui parte dalla raccolta di tutti documenti necessari per la vendita ed arriva alla considerazione di:
- Tipo di opere necessarie. Se le opere interessano muri portanti dovranno essere eseguite nel rispetto della statica del fabbricato, pena gravi e giuste ripercussioni penali.
- Rispetto degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi in essere
- Costi per eseguire pratiche ed opere.
- Effettiva possibilità di intervento sugli impianti tecnologici
A seconda del tipo di accordo che si trova con il venditore nulla toglie di compartecipare alle spese preparatorie dell’immobile, voce importante sui costi complessivi dell’operazione.
Altro aspetto importante lato venditore è quello riguardante l’eventuale mutuo in corso sulla propria abitazione. Sarà necessaria una pratica di restrizione dell’ipoteca.
Per quello che riguarda gli impianti, a volte possono essere un ostacolo non da poco. Specialmente nel caso di impianti centralizzati e/o a pavimento.
Quanto costa comprare una stanza dal vicino?
Il costo finale è formato dalla somma di:
- Eventuali sanatorie.
- Costo dell’immobile
- Onorario del Geometra per la pratica di fusione o compartecipazione ai costi di unica pratica edilizia
- Opere edili per la fusione
- Aggiornamento dell’agibilità (ovviamente, per entrambi gli immobili)
- Imposte
- Notaio
Ovviamente, per l’acquisto sarà possibile sfruttare un mutuo come per qualunque altro acquisto.
Affinché la pratica di fusione vada a buon fine il tuo immobile dovrà essere privo di difformità urbanistiche, in caso contrario dovrai prima produrre la sanatoria o il ripristino dello stato legittimo.
Dal punto di vista formale, solitamente è possibile giocarsi tutta la procedura con un’unica pratica edilizia. Se è possibile, il costo complessivo diviso due mi sembra un’ottima e politica soluzione.
Sia tu che il proprietario dovrete sostenere costi per le opere edilizi di demolizione ed erezione di porzioni di muratura. Se sono semplici divisori i costi saranno contenuti, se sono muri portanti pensateci bene perché tra calcolo statico e cerchiature si parla di cifre importanti. Inoltre, sarà necessario adeguare gli impianti, come minimo quello elettrico.
L’agibilità in realtà non va sempre aggiornata, la menziono nell’elenco perché spesso la si “scorda” ed invece è uno degli aspetti più importanti quando si parla di immobili e di sicurezza.
Sempre allo stesso modo dovrai pagare imposta di registro, ipotecaria e catastale. Se vuoi comprare una stanza dal vicino per ingrandire la prima casa, puoi utilizzare l’agevolazione acquisto prima casa pur essendo proprietario dell’altra porzione. Le spese Notarili sono a carico del compratore per Legge, salvo diverso accordo tra le parti.
Come valutare una stanza
Se assumiamo la stanza come subalterno autonomo, la sua valutazione dovrebbe avvenire esattamente come quella di qualunque altro immobile.
E’ possibile consultare il sito dell’Agenzia del Territorio per vedere i valori medi ma farei alcune considerazioni di tipo prettamente commerciale.
Comprare una stanza dal vicino ti permette di migliorare la qualità abitativa senza l’esborso previsto dall’acquisto di una nuova casa. Questo per dire che se nella tua zona gli immobili si vendono a 2000 euro al metro quadro ma il tuo vicino ne chiede 3000 al metro per la stanza, in fondo ci hai comunque guadagnato.
Quanto tempo serve per comprare una stanza dal vicino
Mediamente in circa due mesi si dovrebbe arrivare alla conclusione delle attività. Le variabili che entrano in campo sono:
- Il tempo necessario a reperire i documenti
- Quello necessario ad eventuali sanatorie
- La predisposizione della pratica edilizia, specialmente se sull’immobile sussistono vincoli come quello della Sovrintendenza ai Beni Culturali
- Il tempo necessario all’esecuzione delle opere
Per ogni immobile sarà necessario un accesso agli atti depositati in Comune, quali licenze, concessioni e condoni. A volte ed in determinati Comuni i tempi di attesa possono essere lunghi, anche 3 mesi.
Per le sanatorie non ne parliamo neanche, dipende. Se si tratta di piccole difformità il problema non sussiste, se sono cose più gravi a volte non sono neanche sanabili.
Ovviamente, aggiungi quello degli imprevisti che tanto ci sono quasi sempre.
60 risposte
Buongiorno, avrei questo quesito. Due appartamenti confinanti all’ultimo piano di un condominio di 7piani.
Vendita di una stanza da accorpare all’appartamento adiacente e nuda proprietà della restante parte dell’appartamento (ovviamente sempre al proprietario dell’appartamento adiacente). Particolarità, la stanza da cedere ha il balcone unico con il resto dell’appartamento, balconata su cui accedono più stanze. La stanza è ubicata ad una estremità del balcone e può essere isolata dalla restante parte. Come può essere utile procedere? È fattibile l’operaziine? Grazie.
Non vedo problemi dal punto di vista giuridico a cessione e costituzione di diritti di nuda proprietà/usufrutto sulla porzione residuale. Per quanto concerne il balcone è da valutare la fattibilità con il Comune e con l’eventuale Sovrintendenza (qualora immobile vincolato) poiché trattasi di modifica prospettica (divisione del bacone). Non ultimo, richiederei anche un nulla osta al condominio per evitare discussioni future visto, appunto, che si parla di prospetti.
buona sera sig. Fabio vorrei comprare un appartamento confinante al mio posso gia’ accorparlo al mio dal notaio in fase di acquisto? o devo fare due atti separati ?era se potevo risparmiare un po’ di soldini grazie e complimenti x l’articolo
Buonasera e grazie per i complimenti. “Con Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e Risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 è stata riconosciuta la possibilità di godere delle agevolazioni “prima casa”, con riferimento all’imposta di registro, per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione”. Cosi recita la risoluzione dell’agenzia delle Entrate che aggiunge “a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche “non di lusso”. Detto questo, non cambia nulla a livello di costi ma è fondamentale che avvenga la fusione dopo il rogito e che l’immobile intero rispetti normali requisiti prima casa, specificando che in tutti i casi si sarebbe comunque trattato di unico atto Notarile.
Grazie. Complimenti per la chiarezza e disponibilità.
Grazie a Lei per aver visitato il sito
Buongiorno, complimenti per la precisione e la chiarezza dei suoi articoli e delle sue risposte che mi hanno indotto a sottoporLe la seguente situazione: il mio appartamento in Roma ha un salone di 50mq di cui il proprietario dell’appartamento sottostante vorrebbe acquistare due terzi, da collegare al suo appartamento con una scala interna. Credo di aver capito che il primo passo sia quello della creazione del subalterno catastale per la porzione da vendere successivamente. Vorrei però sapere se questo richieda necessariamente l’esecuzione dei lavori di divisione del salone con un muro che completi la delimitazione del perimetro dell’ambiente da accatastare oppure se tale delimitazione possa essere effettuata graficamente sulla pianta a livello di progetto per poi essere realizzata dopo il preliminare di acquisto.
Grazie anche per eventuali aspetti che non ho considerato.
Buongiorno e grazie per i complimenti. Il preliminare non trasmette alcun diritto reale, quindi può essere redatto allegando semplicemente uno schema di come verranno realizzate le opere e pattuendo già le modalità attuative. Attenzione però ad un altro aspetto, il collegamento verticale prevede la bucatura di solai entrando in ambito sismico. Quindi sarà necessario un calcolo strutturale ed aggiornamento delle agibilità ad opere eseguite…prima di proseguire vi consiglio caldamente un approfondito parere tecnico per valutare effettiva fattibilità ed inerenti (elevati) costi.
Grazie per la celere risposta e l’avviso relativo al foro nel solaio. Temo però di non essermi espresso in modo chiaro quindi, scusandomi per questo, cerco di rimediare. Il mio dubbio riguarda il frazionamento catastale dell’appartamento per ottenere un nuovo subalterno della porzione del salone da vendere: devo prima costruire il muro che delimita il nuovo vano nel salone e poi fare il frazionamento al catasto oppure basta indicare graficamente sulla mappa del salone la linea dove verrà eretto il muro per ottenere il nuovo subalterno?
Grazie ancora.
Può presentare la pratica e poi ha tre anni di tempo per eseguire le opere fisiche, restando fermo che al momento dell’atto esse dovranno essere già realizzate.
Buongiorno, io e mia moglie siamo proprietari di due appartamenti confinanti nello stesso condominio a Roma, uno dove risediamo di proprietà di mia moglie e l’altro, di mia proprietà, locato. Con il consenso del locatario del mio appartamento avremmo esigenza di accorpare una stanza del mio appartamento a quello di mia moglie senza al momento trasferire la proprietà. I tecnici che ho consultato mi dicono che è possibile e che nel caso di successiva vendita o donazione del mio appartamento a mia moglie si verificherebbe una fusione della stanza accorpata con il resto dell’appartamento di mia moglie. Secondo Lei è corretta questa impostazione? Grazie e buon lavoro
Buonasera. No, assolutamente no. Ci sono diverse strade percorribili ma questa proprio no perché la vendita di suo non accorpa due immobili ma trasferisce il diritto di proprietà da una persona all’altra, oltretutto in questo caso con un abuso edilizio sostanziale. Resto disponibile per approfondire, Zerbinati
Grazie per la risposta ma forse non ho posto la questione nei termini corretti. Quello che intendevo fare tramite una pratica edilizia e catastale è accorpare la stanza senza modificare la proprietà (in pianta mi dicono verrebbe rappresentata la stanza con un perimetro tratteggiato); poi in caso di successiva vendita o donazione in favore di mia moglie, tramite ulteriore pratica edilizia, effettuare la variazione definitiva dei vani dei due appartamenti. Ritiene non sia possibile? Grazie in anticipo per la risposta e complimenti per la Sua iniziativa.
Buonasera, onestamente non la ritengo percorribile come strada. Se mi spiega, anche in privato, il motivo di questa “mossa” posso provare a darle un consiglio pratico per risolvere la situazione. Trova i miei riferimenti nella pagina contatti. Cordialmente, Zerbinati
Buonasera,
vorrei acquistare la porzione della cascina di proprietà della vicina appena rimasta vedova (circa 120mq), dove ho mutuo prima casa per la mia spettante parte 105 mq.
sono confinanti e collegate da una parete piano terra e primo piano.
vorrei proporgli un affitto a riscatto, lasciandole l’uso fino a necessità sua. 1 perchè non posso estendere la rata del mutuo per una casa di ugual valore, 2 perchè non voglio acquistare per sfrattarla.
che opzioni ho secondo lei? senza svenarmi o imbattermi in problematiche burocratiche rischiose?
grazie
Buonasera, potrebbe pensare di acquistare la nuda proprietà…mi pare lo strumento migliore.
buona domenica leggevo i molti commenti e rientro nelle mille problematiche burocratiche che purtroppo vengono distorte da persona a persona . il mio problema che ho ereditato in un centro storico abbandonato a se stesso dagli anni ottanta dai famosi contributi del terremoto nel sannio .datosi che essendo ancora proprietario non avendo avuto ne contributo ne esproprio ,volevo metterlo in sicurezza e per ricordo dei miei nonni avrei voluto valorizzare il sito e farci qual cosa , ma il problema e che i vicini non sono interessati a mettere in sicurezza non vogliono vendere e quanto meno comprare e mettono i bastoni fra le ruote per qualsiasi cosa anche per tagliare l erba o pulire datosi che la struttura e fatiscente e pericolosa . sono stato anche da un avvocato ma i costi e i tempi sono lunghi come ne esco fuori, distinti saluti Marco
Buongiorno. Conosco bene l’area del Sannio e la raggiungo sempre volentieri. Chiedo un chiarimento al suo messaggio, il nulla osta dei vicini è davvero così vincolante per intervenire sulla propria parte privata? La messa in sicurezza è un dovere..
Buongiorno, complimenti per l’articolo. Vorrei acquistare dal vicino una camera e un bagno adiacenti al mio. Gli immobili sono dotati di pompa di calore autonoma che gestisce riscaldamento a pavimento e vmc. Potrebbe essere un ostacolo la presenza di questi impianti? Grazie.
L’appartamento è del costruttore e ancora da rifinire in quanto condominio di nuova costruzione. Però gli impianti tranne quello elettrico sono stati pressoché ultimati.
Salve, di fatto il riscaldamento a pavimento non impedisce l’opera che, però, sarà sensibilmente più invasiva e costosa rispetto alla media.
Buongiorno come potrei avere una porzione di appartamento familiare visto che ha fianco c’è il mio appartamento come scorporare una stanza che è di mio padre e vorrei unire al mio appartamento grazie e buona giornata….
Salve, la procedura è quella descritta in articolo e prevede una pratica di frazionamento ed accorpamento qualora esistano i requisiti dettati dagli strumenti urbanistici.
Buongiorno, complimenti per l’articolo interessante.
Le volevo chiedere un consiglio per la mia situazione particolare.
Il mio appartamento, ubicato a piano terra, si trova all’interno di un condominio senza amministratore e confina con un garage di una superficie superiore di 20 mq.
Il mio vicino usa questo garage solo ed esclusivamente per accedere al suo giardino privato.
Il garage è sconnesso dalla sua proprietà dato che abito al primo piano.
Dato che il suo garage è praticamente adiacente ad una porzione del mio appartamento e ha un’altezza di 3 metri ed è dotato anche di finestra, sarei interessato a chiedere al mio vicino di vendermi una parte del suo garage (12/14 mq) per trasformarlo in abitazione in modo tale da riuscire ad ampliare il mio appartamento senza ovviamente pregiudicare l’accesso al suo giardino privato nei restanti metri quadri.
Per le autorizzazioni e come dividerli al Catasto, come conviene muovermi?
Io ho pensato che deve fare una trasformazione da garage a deposito e poi successivamente io da deposito ad abitazione.
È sufficiente essere seguito da un geometra?
La ringrazio anticipatamente
Buonasera e grazie per avermi scritto. Non è così semplice, poiché è necessario lo studio del regolamento edilizio della sua città per capire se prevede tale cambio di destinazione d’uso. Inoltre, è necessario capire se il residuo garage possa mantenere l’usabilità come tale. Si, è necessario un bravo geometra per lo studio di fattibilità preventivo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
buongiorno. ho 2 immobili ma situati in 2 condomini diversi. vorrei cedere una parte del terrazzo all’altro mio immobile confinante, (servirebbe soltanto spostare l’attuale recinzione che ad oggi delimita le 2 proprietà) catastalmente si potrebbe fare? e da un punto di vista condominiale come mi dovrei muovere con i rispettivi condomini?
Buongiorno. Il problema in questo caso, seppur i balconi in aggetto siano proprietà privata, risiede nel fatto che lo spostamento del confine provocherebbe una discrepanza nella coerenza architettonica del palazzo. Dal mio punto di vista sarebbe opportuno richieste nulla osta all’assemblea. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, nel mio condomio posto al piano terra, è presente una piccola stanza comune praticamente vuota. Io abito al primo piano e tra il mio appartamento e questa stanza comune non sono collegabili in nessun modo perchè non hanno muri confinanti. E’ possibile acquistarla? Grazie.
Buongiorno. E’ necessario che la stanza venga identificata dal punto di vista catastale come unità autonoma e successivamente può essere venduta dal condominio però consenso dell’assemblea. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve ho comprato un appartamentino che è su due piani in una palazzina ,pian terreno e primo piano.a fianco all ingresso indipendente mio c è un altra porta che sono una cantina e sopra altro vano bello grande .il proprietario della cantina mi ha proposto di comprarlo ,solo il piano di sopra che dovrei fare l apertura del muro nel mio primo piano e allargare la casa così di un vano ,è fattibile?quali sono i passaggi?viene oneroso ?conviene?grazie anticipatamente parlo di sant olcese come comune .
Buongiorno. Deve interpellare un tecnico nel Suo Comune per capire se è possibile svolgere un cambio di destinazione d’uso del vano accessorio per trasformarlo in SU a fronte dell’accorpamento alla Sua unità immobiliare.
Inoltre, deve far valutare dal suo tecnico se il muro su cui eventualmente si dovrebbe intervenire sia divisorio o portante.
Non ultimo, tenga presente che dopo l’opera è necessario aggiornare l’agibilità.
Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve e i miei complimenti per il sito.
Dovrei trasferire un ripostiglio di circa 1 mq, già diventato F4 e staccato dal sub principale, dove grava un ipoteca a seguito di un mutuo prima casa fatto nel 2020.
Quali sono le possibilità di trasferire il sub F4, senza fare una restrizione ipotecaria?
Buongiorno,
se l’ipoteca prende l’intero non vedo vie di uscita se non la restrizione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sono proprietaria di due appartamenti contigui ( A e B), dovrei ingrandire l’appartamento A cedendo una stanza dell’appartamento B. Quello che vorrei chiederle è se è necessario presentare la pratica in comune (se CILA o SCIA) e provvedere successivamente alla variazione catastale o se bisogna prima frazionare, creare due subalterni, acquisire la stanza e poi presentare la pratica.
La ringrazio in anticipo
Cordiali saluti
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. La pratica è unica e prevede frazionamento e fusione. Successivamente si aggiorna il catasto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, vivo in un condominio e vorrei acquistare circa 30 mq dell’ appartamento di sopra.. esiste un minimo di mq minimi sia per chi compra che per chi resta nell’ appartamento frazionato? Grazie mille!!
Buongiorno a grazie per avermi scritto. Non direttamente ma i vani risultanti devono rispondere ai corretti requisiti urbanistici in base alla loro destinazione d’uso. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Gentilissimo dott.Zerbinati, la ringrazio innanzitutto per la sua disponibilità e professionalità.
Le vorrei chiedere se esiste una superficie minima che debba risultare dopo il frazionamento di un immobile.
Ho un dubbio in merito alla proposta di acquisto di una stanza dell’appartamento a me confinante. Tale appartamento (stabile degli anni ‘20 del ‘900 sito in Bologna), che proprietaria metterà a breve in vendita causa trasferimento, risulta essere un piccolo bilocale (ca. 38mq, 2 vani con bagno).
La stanza che vorrei acquistare (ca. 16 mq), confinante con la mia proprietà, al momento risulta essere la camera da letto del bilocale: mi chiedo pertanto se sia possibile acquistare la stanza da letto dell’appartamento che così, dopo il frazionamento, risulterebbe essere un piccolo monolocale (suppongo sui 20mq) con bagno separato, con misure immagino inferiori a quelle previste attualmente. Secondo lei è comunque possibile?
Buongiorno e grazie per avermi scritto.
La dimensione minima per un monolocale a Bologna è di 28 mq compresivi del servizio igienico, direi dunque che l’unità privata della camera non potrebbe continuare ad esistere, urbanisticamente parlando, come appartamento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno sig. Zerbinati, io e mio marito abbiamo stipulato un preliminare di compravendita per l’appartamento accanto al nostro.
Vorremmo,ad acquisto avvenuto, effettuare una fusione cosicché sia considerato anch’esso prima casa.
Le chiedo se può dirmi gentilmente, se al momento in cui il perito della banca verrà a fare la perizia sul nuovo immobile, ( per la concessione del mutuo)possa trovarlo già collegato all’altro appartamento oppure deve periziarlo come appartamento autonomo?
Grazie mille!
Buonasera e grazie per avermi scritto. La perizia deve essere svolta sull’oggetto della compravendita nella sua regolarità urbanistica e catastale. E’ assolutamente meglio se aspettate a fondere le due unità. Aggiungo in questo che anche dal punto di vista Giuridico la fusione pre rogito presenta diverse criticità da vagliare attentamente, motivo per cui vi consiglio di provvedere dopo la stipula del rogito. Con l’augurio di esservi stato di aiuto sono a porgere i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati
Buongiorno Fabio e complimenti per la sua professionalità
Mia moglie (ed io) vorrebbe comprare un appartamento, con una lieve difformità catastale, contiguo al mio, con lo scopo di frazionare una stanza e accorparla al mio attuale appartamento. per l’acquisto ha necessità di chiedere un mutuo.
Dobbiamo per forza fare un atto notarile per la cessione della stanza o c’è un’altra forma ? quali potrebbero essere le altre implicazioni ?
Grazie per la sua cortesia
Buonasera e grazie per avermi scritto. Partiamo dalla difformità, se essa non varia la rendita catastale non dovrebbe essere un problema stipulare l’atto ed ottenere il mutuo, in caso contrario sarà comunque da produrre la variazione catastale accompagnata se necessario dalla relativa pratica edilizia. Dal punto di vista tecnico non vedo problemi di sorta nella fusione senza rogito, essendo comunque lei cointestatario della nuova porzione, ma il mio consiglio è di rogitare per uniformare le intestazioni. Mi rendo conto che questo provoca il carico economico dell’onorario Notarile oltre imposta di registro sulla porzione in trasferimento, ma il risultato finale è il più lineare in assoluto. La seconda opzione, che sconsiglio, è una donazione della quota in fusione dalla moglie a lei il che da un lato farebbe risparmiare parte dell’imposta di registro, ma dall’altro costituirebbe diritti che in caso di futura vendita dell’immobile ampliato potrebbero portare qualche problema. Come sempre sulle pagine di questo blog ribadisco che l’obiettivo è per tutti noi quello di risparmiare, come è giusto che sia, ma nel settore immobiliare spesso e volentieri il risparmio di oggi corrisponde ad una mancata valorizzazione in futuro e sulla base di questa mia personalissima opinione rafforzo il consiglio appena lasciatole in merito alla vendita della quota in fusione. Con l’augurio di esserle stato di aiuto le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Gentilissimo Sig. Zerbinati,
mi complimento vivamente per il grande garbo e la totale precisione delle Sue risposte.
Qualità assolutamente rare, specie ai giorni nostri. La ringrazio assai sentitamente per i suggerimenti utilissimi che anch’io ho potuto trarre dalle Sue esposizioni senza aver bisogno di rivolgerLe alcuna domanda.
Buonasera, grazie grazie grazie! Il fatto di sapere che gli articoli vi sono utili è motivo di grande soddisfazione. Se ha dubbi, comunque, non esiti a scrivermi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Salve sto comperando un immobile nel quale i proprietari hanno venduto nell anno 92 una stanza ai vicini..che documenti devo avere per far sì che sia regolare l’immobile che sto per comprare?loro dovevano richiedere una nuova abitabilità?grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Oggi ci ritroviamo davanti ad una normale vendita e quindi essa deve seguire le regole di base. Tra le prime da focalizzare dobbiamo avere la documentazione che ci “disegna” lo stato legittimo dell’immobile, ovvero come quel dato bene è agli occhi del Comune di competenza. Questo verrà fatto per mezzo di un accesso agli atti dove, puntando il mirino sul caso specifico, ci dovrà per forza essere anche una pratica di frazionamento dall’unità madre a quella odierna (oltre alla licenza primaria, ad eventuali condoni, altre pratiche ecc). Alla domanda sul certificato di agibilità la risposta è di conseguenza si. Dopo il frazionamento va conseguita una nuova agibilità per le due unità risultanti. Ovviamente restano in essere anche tutte le altre necessità: documentazione catastale, amministrativa ecc. Terrei a precisare alcune cose. In primis dovrebbe essere il venditore a dovervi fornire la documentazione, ma non è un obbligo di Legge. Le consiglio di insistere molto affinché venga nominato un tecnico per capire effettivamente le circostanze e come è stata svolta la pratica al tempo. In secondo luogo non accontentavi della documentazione catastale poiché non prova l’avvenuto frazionamento dell’immobile nel 92. In terzo luogo è possibile stipulare tramite un’autocertificazione di regolarità recitata dal venditore durante il rogito. Non vi mette al sicuro e lo sconsiglio fortemente poiché egli, non conoscendo la materia, potrebbe in buona fede dichiarare un falso in atto pubblico e sareste comunque voi successivamente a dovervi rivalere in opportuna sede, con tutte le criticità che la cosa comporta.
Ultima infarinatura, se la transazione è mediata da un’agenzia immobiliare assolutamente utilizzate una clausola che ne annulli l’efficacia qualora dalla documentazione emergessero criticità (mancato frazionamento, impossibilità ad ottenere agibilità ecc).
Non esiti a scrivermi se dovesse avere dubbi o curiosità in merito, sono qui per questo e se potrò essere utile sarà sempre un piacere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho intenzione di acquistare 2 stanze più ingresso dal vicino di casa qui a Milano e fonderle con la mia prima casa che è contigua. Il geometra sostiene che la relativa pratica catastale di frazionamento mi genererà una uiu in categoria F/4; in tal caso non avendo rendita il notaio mi avverte che pagherò le imposte sul prezzo pagato. ci sono altri modi di operare senza passare per un F/4 e risparmiando quindi sulle imposte?
grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nella casistica da me vissuta ho sempre utilizzato lo stato intermedio F4 per il trasferimento di porzioni non autonome. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sono proprietaria della casa in cui vivo con mio marito e i miei tre figli a Formigine, in provincia di Modena. Mio marito è proprietario dell’appartamento adiacente. Vorremmo inglobare nella nostra casa una stanza dell’appartamento di mio marito per allargarci un po’! Saprebbe dirmi quanto costerebbe approssimativamente quest’operazione?
Grazie mille e complimenti per questo blog sempre molto esauriente!
Buonasera e grazie per avermi scritto. I costi purtroppo dipendono molto dal tipo di intervento necessario (es se il muro è portante o meno) e dal tipo di riscaldamento presente. In linea generale ci sarà la pratica edilizia per identificare la porzione in cessione e trasferirla, l’imposta di registro calcolata sempre sulla porzione e come accennato l’importo dell’opera fisica. Direi quindi di provvedere tramite preventivo del Geometra o Architetto e di uno (che sia timbrato e firmato) da parte della vostra impresa di fiducia.
I costi dell’atto notarile sono quelli di qualsiasi altra vendita, sconsiglio vivamente di dirottare su donazioni. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Salve, ho acquistato un appartamento di 2 vani più accessori. Inizialmente (come tutti gli appartamenti dello stabile) erano 3 vani più accessori, ma i vicini hanno “inglobato” un nostro vano più parte del balcone e ripostiglio nel loro appartamento, facendolo diventare di 4 vani più accessori.
Il mio intento ora è quello di “riacquistare” il vano mancante con annesso balcone e ripostiglio. Come devo procedere? Premetto che ora nell’appartamento di 4 vani (adiacente al nostro) è in affitto e non è di nostra proprietà.
Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per risponderLe a dovere avrei bisogno di capire come sono state prodotte le precedenti pratiche edilizie e quale lo stato legittimo ad oggi. In linea di massima l’iter è frazionamento- creazione del subalterno da scambiare- rogito con pratica aperta- fine lavori- accorpamento. Il tutto da adattare alla singola esigenza, non esiti a scrivermi anche in privato se ha bisogno di approfondire. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve,
Siamo una famiglia con 3 bimbi e viviamo in un appartamento di3vani e mezzo. Sto valutando di chiedere la vendita di un vano al mio vicino nel momento in cui decideranno a vendere il loro appartamento ormai stretto.mi chiedevo, su che cifre ci si aggira in provincia di catania? Sia per l’iter iniziale(controlli,accatastamneto etc) che per la vendita di 12/14 mq con annesso balcone di 6mq? Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo non ho gli strumenti per risponderle con precisione poiché opero nell’area di Bologna ed ogni luogo ha le proprie tariffe sia per quello che riguarda i tecnici che i valori immobiliari. Tenga presente che oltre al prezzo che pattuirete per i vani ci saranno come sempre i costi di imposta di registro, notaio, ipotecarie e catastali ecc. Inoltre nei casi da me seguiti a Bologna le due parti si sono equamente divise il costo delle pratiche di frazionamento ed accorpamento (comune e catasto). Nella nostra città tali pratiche hanno costi medi intorno ai 2500€ ma non le so proprio indicare equi onorari per Catania. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buona sera. Sto x comprare casa a piano terra. Alle spalle di questa c è un garage ed essendo, la casa, priva di cameretta, vorrei ricavarla comprando dal vicino almeno un 10 mq che andrebbero anche a squadrare meglio la casa. e previsto un atto notarile? vorrei capire i costi previsti? Quanto costa accatastare di nuovo entrambi i locali? a carico di chi? quanto mi costerebbe tra l acquisto accatastamento e se ci vuole un atto notarile? mi può indicare tutti i passaggi previsti? la ringrazio in anticipo
Buonasera,
assolutamente si, è necessario un atto notarile che potrà però aver luogo solo dopo aver creato un nuovo subalterno consistente nella porzione di 10mq oggetto di scambio.
Tenga inoltre presente che essendo la destinazione d’uso attuale diversa si dovrà provvedere al relativo cambio da superficie accessoria a superficie utile con relativi oneri di urbanizzazione. Non le posso dare indicazione dei costi non avendo visionato l’immobile e non sapendo in quale Comune esso insiste. I costi di frazionamento in teoria dovrebbero essere a carico del venditore, mentre tutti quelli relativi all’acquisto a suo carico (notaio ecc). In alternativa, vista la particolarità di queste operazioni consiglio sempre di fare due conti dopo aver interpellato i tecnici e lo studio Notarile ed eventualmente suddividerli equamente. Per riassumerle i passaggi: intervento tecnico di frazionamento (geometra), Cessione (notaio), Fusione (geometra). Sperando di esserle stato di aiuto sono a porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
Buongiorno vorrei comprare una porzione della casa del mio vicino contigua alla mia casa (prima casa). So che è previsto che per porzioni contigue valgano tutte le agevolazioni prima casa. Quello che mi chiedo è che tipo di frazionamento può fare il vicino trattandosi di 40 mq (due stanze e corridoio) più terrazza a tetto (23 coperta e 30 aperta)? Sarebbe il piano superiore della sua abitazione che io poi collegherei alla mia. Una volta frazionate le due stanze a che categoria catastale apparterrebbero ?
Buongiorno. Grazie per avermi scritto. Per poterLe rispondere nel dettaglio sarebbe necessario vedere gli elaborati dello stato legittimo dell’immobile. Le anticipo una prassi generale, fermo il fatto che deve esistere la possibilità tecnica di frazionamento dell’unità del Suo vicino.
Infatti è esso che dovrà, attraverso idonea pratica edilizia da scegliersi proprio in base alle menzionate necessità tecniche, frazionare il bene. A seguito della pratica di frazionamento in Comune si provvederà al relativo aggiornamento catastale con creazione dei due subalterni. Lei acquisterà il subalterno di suo interesse e provvederà post rogito ad aprire una pratica edilizia di fusione con relativa pratica catastale.
Per quanto riguarda la categoria catastale non dovrebbe subire modificazioni, ma per esserne certo dovrei far visionare la pratica ai tecnici. In merito a questo il primo passo è proprio capire al momento attuale di partenza quale sia l’inquadramento di quella porzione di immobile. Se essa figura come superficie utile o accessoria e quale destinazione d’uso ha, senza dimenticare una verifica dei requisiti (finestre, altezze ecc). Se non sono indiscreto, l’immobile è in Emilia Romagna? Ho un appuntamento in Comune a Bologna nei prossimi giorni e potrei cogliere l’occasione per fare qualche domanda specifica al caso. In attesa di Suo cortese riscontro sono a ringraziarLa per il tempo dedicato al mio blog e con la speranza di poterLe essere utile porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione?
Buongiorno. Un’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore della banca sull’immobile e per sua natura, ove vi è il consenso delle parti, tale diritto può essere modificato. Ergo, è assolutamente possibile la cessione purchè la banca sia d’accordo a rivedere l’ipoteca in base al futuro oggetto contrattuale. La banca stessa dovrà presenziare in atto pubblico di compravendita. Quello che le consiglio è prima di tutto di chiedere al venditore di fissare un appuntamento presso l’Istituto dove ha richiesto il mutuo e chiedere se vi sono i presupposti per l’operazione. Ottenuto il nulla osta, preferibilmente scritto, il venditore dovrà incaricare il tecnico per il frazionamento con regolare pratica edilizia ed aggiornamento DOCFA. Cordiali saluti