Con il contratto di locazione commerciale un proprietario mette a disposizione di un conduttore un immobile per natura ad uso strumentale di attività, professionisti o aziende, previa corresponsione del canone di affitto. La durata minima è di 6 anni estesi a 9 per locazioni alberghiere. Il deposito cauzionale massimo è di tre mensilità o, in alternativa, è possibile sfruttare una fideiussione di importo superiore. In caso di disdetta del locatore è dovuta indennità al conduttore pari a 18 mensilità, estese a 21 per le locazioni alberghiere ed entrambe raddoppiate in caso di successivo insediamento di attività corrispondente. Tra le peculiarità dell’affitto commerciale vi è il dovuto diritto di prelazione al conduttore sulla vendita e la possibilità di quest’ultimo di cessione del contratto senza consenso del locatore.
Di seguito gli approfondimenti su:
- Contenuto del contratto commerciale
- Durata del contratto di affitto commerciale
- Deposito o fideiussione
- Indennità per risoluzione
- Diritto di prelazione commerciale
- Tassazione e regimi ammessi
- Cessione e subentri nella locazione commerciale
- Consulenza
Importante specificare che il presente testo riferisce esclusivamente a locazioni commerciali con importi di canone annuo di locazione inferiore a 250.000 euro.
Contenuto del contratto: come funziona
La norma di riferimento per il contratto di locazione commerciale è la 392/78 con modifiche e deroghe, anche dalla Giurisprudenza, per l’adeguamento della Legge medesima in funzione degli aspetti produttivi della specie contrattuale in questione. Il contratto deve contenere:
- Identificazione di locatore e conduttore
- Identificazione dell’immobile
- Specificazione della destinazione d’uso
- Attività ammessa
- Canone, aggiornamenti e pagamenti
- Suddivisione oneri accessori
- Modalità di recesso del conduttore
- Esonero di responsabilità del locatore
- Regolamentazione migliorie e addizioni e manutenzioni
- Possibilità di accesso alla cosa locata
- Tipo di deposito/garanzie
- Pattuizioni speciali
- Elezione di domicilio
- Foro competente per contenziosi
L’identificazione degli attori del contratto, qualora essi persone giuridiche, dovrà prevedere anche l’identificazione del soggetto con potere di firma ed il relativo atto di conferimento di tale facoltà da parte dell’azienda attrice.
Nota di approfondimento doverosa per quanto riguarda la destinazione d’uso dei locali, in tale senso è sempre opportuna una verifica della legittimità tramite un accesso agli atti presso il Comune ove è ubicato l’immobile.
Importante menzionare correttamente il tipo di attività ammessa nell’immobile, onde evitare il rischio di ritrovarsi insediate nell’immobile aziende non gradite o, peggio, declassanti per il bene medesimo.
Per quanto concerne speciali pattuizioni caso specifiche, esse sono possibili solo ed esclusivamente quando conformi a questo previsto dal Legislatore, sia in ambito civile che penale.
Durata del contratto di locazione commerciale
Per Legge inderogabile di ordine pubblico la durata minima del contratto di locazione commerciale è di 6 anni, estesi a 9 anni per le locazioni alberghiere. Ciò specificando che pattuizioni di durata inferiore sono nulle in sede di contenzioso, legittimando l’estensione alle durate minime appena citate.
Nulla invece vieta durate superiori se economicamente vantaggiose, specificando che comunque esse non potranno mai eccedere i 30 anni.
Nel caso la locazione avvenga in contesto di attività di riconosciuta natura stagionale, si instaura un rapporto ti tipo ciclico. Ovvero, il conduttore prima del termine della stagione invia raccomandata al locatore per la prosecuzione dell’attività nella stagione successiva.
Obbligazione a carico del locatore di garantire ciò per 6 anni nel contratto di locazione commerciale tradizionale e per 9 anni nella locazione alberghiera. Nel periodo di non attività, il conduttore potrà essere custode dell’immobile senza corresponsione del canone di locazione.
Importante sottolineare la difficoltà di fatto, in capo al locatore, di delineare in modo granitico la durata della locazione commerciale. Ciò in funzione di tre aspetti:
- La mancata rinnovazione alla prima scadenza può aver luogo solo per quanto da art.29 L.392/78
- Il mancato rinnovo alle scadenze implica il dovere di indennizzo al conduttore
- Il conduttore ha comunque prelazione sull’eventuale nuova locazione
In merito all’ultimo punto, l’unico “vantaggio” del locatore risiede nel fatto che il canone del nuovo contratto di locazione commerciale potrà non avere nesso con il canone del contratto precedente.
Deposito cauzionale o fideiussione
Come da art. 11 della Legge 392/78, nel contratto di locazione commerciale il locatore ha diritto a ricevere un deposito cauzionale non superiore alle 3 mensilità del canone di locazione commerciale, fruttifere di interessi legali al termine della locazione. In tal senso, la regolamentazione è la medesima classica delle locazioni abitative ed è volta a limitare lo squilibrio finanziario a carico del conduttore.
Il deposito garantisce il locatore su tre aspetti:
- Contro l’uso non diligenze della cosa locata da parte del conduttore
- A tutela del pagamento dei canoni e delle spese accessorie
- Sul ripristino dei luoghi a fine locazione, salvo deperimento d’uso
In alternativa al deposito cauzionale, può essere sfruttata la garanzia fideiussoria. In questo caso, essendo garanzia prestata da un terzo, l’importo può eccedere le tre mensilità. Ciò anche in virtù del fatto che essa non priva il conduttore di mezzi finanziari a vantaggio del locatore.
L’indennità nella locazione commerciale
L’indennità è una somma dovuta al conduttore che ha sempre adempiuto agli obblighi contrattuali del contratto di locazione commerciale ma che si è visto negare il rinnovo alla prima o seconda scadenza. L’importo di indennità è pari a 18 mensilità elevate a 21 nel caso di locazioni alberghiere.
Serve a quantificare l’avviamento e la perdita di valore intrinseco che la clientela ha assegnato all’immobile quando esso usato per attività commerciale o aperta al pubblico. E’ esclusa, infatti, in tutti quei casi di locazione commerciale per attività che non contemplano l’accesso della clientela ai locali venendo meno il valore intrinseco dato dal riconoscimento del sito di lavoro.
E’ importante sottolineare che il meccanismo di indennizzo è automatico e non sia necessario al conduttore dimostrare l’avviamento di fatto o la sua perdita in toto o anche solo in parte (Cass. n. 7528/09; n. 12279/00).
L’avvenuto pagamento dell’indennità è, inoltre, atto indispensabile all’attivazione della procedura di sfratto del conduttore in regola con gli adempimenti contrattuali. Si parla dunque di diritto di ritenzione del conduttore adempiente fino a saldo dell’avviamento qualora dovuto.
Nei casi in cui l’immobile viene successivamente riutilizzato, entro un anno dalla cessazione, per un’uguale attività commerciale l’indennità raddoppia, principio legislativo inerente la tutela del conduttore da sleale concorrenza.
Il diritto di prelazione nella locazione commerciale
Il diritto di prelazione rappresenta la facoltà del conduttore di effettuare l’acquisto, a parità di condizioni, prima di eventuali terzi acquirenti. Il conduttore di contratto di locazione commerciale ha diritto di prelazione in caso di vendita della cosa locata qualora l’immobile sia da lui utilizzato per attività con ricevimento del pubblico (art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392).
I casi di esclusione dalla facoltà di esercizio del diritto di prelazione sono:
- Locali affittati a liberi professionisti.
- Locazioni per attività stagionale o transitoria
- Vendita al coniuge o parente fino al secondo grado
- Donazione del bene a qualunque soggetto.
L’esercizio del diritto di prelazione commerciale viene messo in opera in più fasi:
- Il locatore notifica la volontà di vendere al conduttore a determinate condizioni
- Se il conduttore non esercita all’inizio della vendita il venditore gli notifica l’atto definitivo
- Il conduttore entro 60 giorni può esercitare il diritto
Ogni variazione anche minima delle condizioni di acquisto notificate instaura il dovere del locatore di nuova notifica. Proprio per tale motivo la strada più proficua, qualora non vi sia un accordo consensuale preventivo tra le parti, è la notifica dell’atto di trasferimento.
Il mancato rispetto dell’obbligazione del locatore alla notifica conferisce al conduttore potere di riscatto dell’immobile dal soggetto terzo acquirente, ovviamente sempre alle medesime condizioni.
Tasse del contratto di locazione commerciale
Le tasse a carico dell’affitto commerciale sono divise in :
- Imposte indirette
- Imposte dirette
Per registrare un contratto di affitto è necessario versare l’imposta di registro proporzionale da suddividere al 50% da locatore e conduttore. La locazione commerciale prevede una distinzione in base al regime fiscale del locatore stesso:
- 1% con locatore soggetto “passivo IVA” anche qualora scelta di non assoggetta la locazione al regime IVA (DLL 223/06)
- 2% Se il locatore non è soggetto IVA
A tale somma andranno aggiunte l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate di contratto (oppure ogni 100 righe) e la tassa di registro sull’eventuale deposito fornito da terzi, pari quest’ultima allo 0,50%. Queste ultime imposte indirette sono a carico del conduttore
In linea generale e salvo il diverso consensuale accordo tra le parti, nulla toglie di regolamentare diversamente il pagamento delle imposte indirette.
Parlando delle imposte dirette, la legge delega per la riforma tributaria (legge n. 111/23) all’articolo 5, lettera c) ha previsto la possibilità di estendere il regime della cedolare secca anche per le locazioni commerciali.
L’art.5 alla lettera “c” della L.111/23 (Riforma Tributaria) prevede la possibilità di applicazione del regime di cedolare secca al 21% anche al contratto di locazione commerciale. Il termine attuativo è fissato dal Governo al 29/08/25. Tale privilegio fiscale, in essere per i contratti di affitto abitativi, è stato applicabile alla fattispecie commerciale solo nell’anno 2019.
In assenza dell’applicabilità del regime agevolato resta l’assoggettamento IRPEF. La base imponibile viene scelta quale valore maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% e la rendita catastale rivalutata del 5%.
Cessione del contratto di affitto commerciale
Cessione o subentro sono strumenti di diritto tramite cui un conduttore cede ad un terzo il proprio contratto di affitto. In linea generale sono legittimati dall’art 1406 c.c., ma nel caso del contratto di locazione commerciale entra in gioco una deroga anche rispetto a quanto dettato dal 1594 c.c.. Quest’ultima prevende l’obbligo di ricezione di un nulla osta del locare alla cessione del contratto.
Nella locazione commerciale il conduttore può cedere ad un cessionario terzo il proprio contratto senza autorizzazione del locatore a patto che venga ceduta o locata anche la relativa azienda.
Il Legislatore ha operato sulla linea generale della locazione, modificandola nel caso di specie relativo ad immobili strumentali ed attività produttive, in favore dell’attività d’impresa.
Il Cedente ha dovere di mera comunicazione al locatore circa la cessione. Il secondo può contestare per gravi motivi quali, ad esempio quelli riguardanti l’affidabilità e la posizione economica del Cessionario. In tal senso si è esposta la Giurisprudenza (Cass.2386/91). Il locatore ha 30 giorni di tempo per contestare, calcolati dal ricevimento della comunicazione di cessione/subentro.
Resta a favore del locatore stesso la facoltà di diniego della liberazione del Cedente dalle obbligazioni contrattuali inadempiute dal Cessionario. In tal caso il Cedente resta nell’ambito contrattuale come sorta di fideiussore.
Consulenza
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