Il contratto uso foresteria è un contratto di locazione libera con il quale un proprietario affitta una casa ad una persona giuridica , ovvero un’azienda, che la utilizzerà per collocare i propri dipendenti o collaboratori. A differenza delle locazioni abitative ordinarie esso non è regolato dalla Legge 431/98 ma dalla più generale Legge sulla Locazione all’art 1571 cc.
Il contratto uso foresteria deve conservare i punti minimi previsti dalla locazione tra cui, in primis, la corretta identificazione delle parti locatrice e conduttrice. Essendo quest’ultima una persona giuridica, sarà anche necessario censire il soggetto con potere di firma e richiamare l’atto che ha conferito il potere medesimo.
A differenza di quanto avviene per il contratto di locazione commerciale, non si instaura un diritto di prelazione nativo sull’eventuale vendita dell’unità. Ritengo comunque opportuno ed utile specificarlo nel contratto.
Questione importante, quella riguardante la destinazione d’uso dell’immobile. Trattandosi di beni destinati ad essere abitati da persone, essi dovranno essere idonei all’uso convenuto dal punto di vista urbanistico e legale. Ciò significa prima di tutto che devono essere unità abitative e, cosa da non dimenticare mai, dotati di agibilità. Tutto ciò pena la risoluzione di diritto del contratto con tutte le conseguenze del caso.
Si tratta di un contratto a parametri liberi
Il contratto uso foresteria può avere una durata massima di 30 anni ma non è soggetto a durata minima alcuna, rimettendo la determinazione al volere concorde delle parti. Questo avviene poiché questa tipologia di contratto non è regolata dalla Legge 431/98 come accade per il contratto 4+4 o il contratto a canone concordato.
Solitamente la durata viene pattuita in base al contratto di appalto o al contratto di lavoro dell’utilizzatore finale, ma ciò non è regola aurea. La società conduttrice potrà richiedere di sostituire quest’ultimo con altro utilizzatore a sua discrezione, essendo di fatto ella la conduttrice.
Resta in essere la facoltà di recesso anticipato del conduttore qualora venga meno l’esigenza di utilizzo dell’alloggio locato, tale facoltà da esercitarsi secondo le classiche regole di comunicazione scritta anticipata.
Lo stesso principio di libertà applicato alla durata si ripete nella determinazione del canone di locazione, determinabile dalle parti senza alcun vincolo negli importi o nelle modalità di pagamento. Queste ultime ovviamente dovranno essere rispettose della normativa fiscale generale. Importante sottolineare la possibilità di applicazione dell’aggiornamento ISTAT del canone di locazione nella misura massima del 75%.
Libera è anche la quantificazione della garanzia a tutela del pagamento del canone stesso e di tutte le obbligazioni contrattuali. In questo senso, il mio consiglio è di sfruttare la possibilità di utilizzo della fidejussione bancaria a prima chiamata.
Per quanto riguarda la sublocazione nel contratto uso foresteria, essa è nativa della specie contrattuale. La conduttrice cede all’utilizzatore il diritto d’uso della cosa locata restando essa responsabile delle obbligazioni contrattuali. E’ bene specificare, però, il divieto di sublocazione ad altra società conduttrice salvo consensuale accordo con il locatore.
Restano invariate rispetto alla norma generale le clausole riguardanti:
- Tassatività delle scadenza, pena risoluzione del contratto
- Consegna della cosa locata e suo decoro
- Mantenimento, migliorie e custodia da parte del conduttore
- Riconsegna e ripristini
- Gestione degli oneri accessori
Tasse e registrazione del contratto uso foresteria
Come ogni contratto di locazione, la foresteria è soggetta a registrazione presso Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula.
Il costo è pari al 2% del canone annuo oltre all’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate, esattamente come le altre tipologia di contratto di locazione. A questi andrà aggiunto l’importo di registro per l’eventuale garanzia prestata da terzi, quale la fidejussione, pari allo 0.5% dell’importo quando soggetto IVA mentre ridottra forfettariamente a 200 euro se fuori regime IVA.
Essendo parte conduttrice una persona giuridica, non è possibile l’applicazione del regime agevolato cedolare secca. Il canone percepito dal locatore verrà quindi tassato in sede di dichiarazione dei redditi secondo lo scaglione di appartenenza.
Grande vantaggio fiscale del contratto uso foresteria è quello a favore della società conduttrice: con la Legge finanziaria 388/00 si è sancita la possibilità di detrazione fiscale del canone e delle spese. Ciò rende la specie contrattuale scelta quasi obbligata per le aziende che necessitano di alloggi per dipendenti o collaboratori.