Con il termine di due diligence immobiliare si intende l’importantissimo principio di dovuta diligenza nell’analisi approfondita di tutti gli aspetti qualitativi di un immobile. Questi ultimi suddivisi in ambiti di controllo tra loro integrati quali fiscale, amministrativo, tecnico, legale. L’applicazione materiale del principio di controllo sfocia nella redazione di una relazione di due diligence, una precisa fotografia di tutte le caratteristiche dell’immobile.
In questo articolo vi parlo di:
A cosa serve
Una due diligence immobiliare fornisce una fotografia precisa di tutte le caratteristiche qualitative di un immobile al fine della formazione del valore del medesimo. Essa ha un grande valore per la corretta gestione dell’asset nel tempo, per supportare ogni aspetto decisionale nel periodo di proprietà e per la corretta valorizzazione in sede di cessione. Si tratta, infatti, di un’attività valutativa di estimo immobiliare.
Erroneamente relegata nel passato ad assets immobiliari rilevanti, trova oggi rinnovato valore anche nelle operazioni immobiliari per le normali esigenze delle famiglie e degli utenti non professionali.
Inoltre, i controlli eseguiti permetto il rilevamento delle criticità a carico dell’asset e quindi da un lato la loro gestione nel periodo di possesso, dall’altro la certezza di solidità e sicurezza della compravendita immobiliare.
Come si redige una due diligence immobiliare
Definizione degli ambiti standard
Il primo passo della procedura riguarda la definizione degli ambiti di controllo sull’immobile, in un preciso ordine che possiamo standardizzare in:
- Legale
- Amministrativo
- Tecnico
- Fiscale
L’applicazione del principio di due diligence legale ha come oggetto l’analisi di tutti i passaggi dell’immobile a far data dalla sua costruzione, all’elencazione dei diritti instaurati sul medesimo e sulla loro validità, gli eventuali vincoli e pesi gravanti sull’stesso e la continuità delle trascrizioni nei registri.
Oggetto dell’analisi amministrativa saranno tutti i titoli che abilitano l’immobile ad esistere nel suo stato di fatto quali licenza di costruzione, permesso di costruire, agibilità/abitabilità. Fondamentali per sancire regolarità urbanistica o, al contrario, definire la necessità di regolarizzazioni dell’asset.
L’ambito tecnico è inerente agli aspetti costruttivi ed edili del fabbricato e dell’unità con particolare riferimento allo stato manutentivo e conservativo oltre al saggio di eventuali danni al medesimo. Nelle attività di due diligence tecnica rientreranno anche le valutazioni qualitative sulle dotazioni, sugli impianti tecnologici e sulla loro rispondenza alla normativa di riferimento.
In ultima istanza, non per importanza, sarà necessario provvedere alle attività di due diligence fiscale al fine di valutare il corretto versamento nel tempo di tutti gli oneri dovuti e di redigere una previsione del carico economico futuro. Ciò anche in funzione degli adeguamenti eventualmente imposti a seguito delle risultanze degli ambiti precedenti. Importante in questo senso ricordare che gli aspetti catastali (superficie catastale, rendita, morfologia, destinazione d’uso degli ambienti) dell’immobile hanno valore sussidiario e non probante rispetto a trascrizioni ed urbanistica. Proprio per tale motivo la valutazione fiscale deve avvenire solo dopo aver chiarificato correttamente i punti in questione nel giusto ordine di procedura.
Le valutazioni di due diligence immobiliare: gli audit
Ogni ambito prevede l’applicazione di più sequenze di controlli, in numero pari a quelli degli aspetti che costituiscono l’ambito stesso. Prendono il nome di “Audit” che possiamo definire come singoli controlli di ogni singolo aspetto inerente l’immobile, nei vari ambiti.
Un audit di due diligence è composto a sua volta da una procedura in sequenza di 5 fasi cadauna:
- Analisi normativa
- Checklist documentale
- Controllo stato effettivo
- Confronto
- Relazione
L’analisi normativa è l’interrogazione circa tutte le norme esistenti riguardanti quello specifico controllo. In questa fase è importante anche fare una distinzione tra quelle esistenti all’epoca della costruzione e le successive variazioni oltre alla necessità, o meno, di adeguamento dell’immobile a queste ultime.
Il Diritto pretende riscontro e lo trova nella documentazione inerente al singolo controllo. La checklist documentale è l’attività di reperimento e riordino di tutti i documenti esistente relativi all’audit in esecuzione. Ciò deve giocoforza includere anche l’elencazione dell’eventuale documentazione mancante rispetto a quanto previsto dalla normativa.
Il terzo passaggio è relativo alla presa di contezza circa l’effettiva situazione dell’immobile rispetto all’audit in corso ed è propedeutico al successivo passaggio di confronto tra normativa, stato documentale e stato di fatto.
Infine, l’audit si chiude con una relazione descrittiva di tutti i passaggi svolti, completa del set documentale, della checklist di ciò che manca e del livello di corrispondenza derivato dal confronto.
Composizione della relazione finale
Una due diligence immobiliare si manifesta formalmente in un documento a costruzione con schema piramidale. Le fondamenta sono costuite dalla definizione degli ambiti di controllo, sopra cui poggiano i mattoni costituiti dalle relazione degli audit.
In cima la relazione finale costituita dalla catalogazione di tutti gli audit in un unico fascicolo comprensivo degli allegati documentali.
Una buona relazione di due diligence prevede, inoltre, un “riassunto” di tutti i punti sensibili analizzati nelle singole attività valutative.
Più audit vengono svolti, più la costruzione della piramide è solida.
Chi svolge una due diligence immobiliare?
A causa della natura stessa di questa importante diligenza valutativa, essa non può essere svolta da un solo soggetto. Il professionista incaricato dovrà infatti avvalersi di personale specializzato alla corretta esecuzione dei singoli audit e competente nelle relative materie.
In linea generale:
- Per gli aspetti legali sarà necessaria l’analisi da parte dell’Avvocatura
- La parte amministrativa ed urbanistica dovrà essere seguita da un tecnico abilitato
- L’ambito tecnico solitamente da personale specializzato (impiantistica, opere murarie, danni ai fabbricati)
- La fiscalità valutata da un fiscalista
Compito primario del professionista incaricato è dunque quello di stabilire correttamente gli ambiti e di sapersi avvalere delle figure corrette. Oltre ovviamente alla capacità di “incollare” tra loro le varie risultanze al fine della stesura definitiva.
Esempio di due diligence immobiliare
Riportando i principi esposti alle normali attività di mercato di famiglie ed utenti non professionali di seguito vediamo insieme un esempio di due diligence immobiliare per la valutazione di un appartamento in corso di vendita.
Le attività riguardano tutti gli ambiti descritti sopra quindi legale, amministrativo, tecnico, fiscale.
Il primo passo, elencazione degli audit
| Audit legali: – Provenienze – Pesi, gravami, ipoteche – Aspetti condominiali – Doveri post cessione | Audit amministrativi: – Titoli abilitativi – Corrispondenza urbanistica – Agibilità – Vincoli |
Audit tecnici: – Impianti tecnologici – Risparmio energetico – Stato conservativo e danni al fabbricato | Audit fiscali: – Corretto pagamento oneri – Conformità dei valori catastali – Applicabilità plusvalenza |
Secondo passo della procedura: analisi normativa
Negli audit di due diligence immobiliare legale le normative sono quelle inerenti la compravendita immobiliare, la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, le eventuali prelazioni da esercitare, ciò che è inerente il diritto condominiale e l’assenza di trascrizioni contro quali ipoteche o altre. Importante anche la valutazione di eventuali doveri post cessione, quali ad esempio l’obbligo di riacquisto nella vendita della prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto.
In ordine agli aspetti amministrativi, la libera commerciabilità dell’immobile richiede l’assenza di abusi edilizi sostanziali e la legittimità della costruzione. Tutto questo al lordo del fatto che la vendita di un immobile con abuso non sanato creerà diverse problematiche che vanno ben oltre a mero diritto. E’ possibile, invece, vendere una casa senza agibilità previa eduzione dell’acquirente seppur con la consapevolezza che ciò provoca di fatto un importante deprezzamento dell’asset in sede di cessione. In ultimo, la presenza di vincoli può instaurare la facoltà di esercizio di prelazione da parte dell’Ente di turno o risvolti penali in caso di abusi edilizi.
Più lacunoso il mondo delle normative riguardanti gli aspetti prettamente tecnici, definiti nel dettaglio più che altro solo per la parte impiantistica. Danni al fabbricato, presenza di muffe o infiltrazioni sono normati nel principio di salubrità, igiene e sicurezza integrato nel concetto di agibilità dell’immobile. Fermo restando il loro forte ruolo negli aspetti prettamente valutativi.
La normativa fiscale relativa alla vendita di un immobile, invece, segue due filoni principali: quella della congruità della rendita e quindi dei valori catastali ed il campo di applicabilità dell’eventuale plusvalenza immobiliare nella vendita speculativa.
Terzo passo, la checklist documentale
La raccolta, il riordino e l’elencazione delle mancanze in merito alla documentazione seguono l’ordine degli audit di due diligence.
Per quanto riguarda la parte legale avremo atto di provenienza, visura ipotecaria, delibere assembleari, atto di mutuo nella vendita di una casa con mutuo in corso, e così via.
La parte amministrativa richiede l’intervento di un tecnico abilitato per eseguire il corretto accesso agli atti ed il successivo accertamento di corrispondenza urbanistica. Solitamente in Emilia Romagna questa parte di due diligence è assolta tramite la redazione di una relazione tecnica integrata.
Gli aspetti tecnici prevederanno la raccolta di certificazioni degli impianti, eventuali documentazione del superbonus se applicato all’immobile, certificazione energetica obbligatoria per quanto concerne gli aspetti energetici.
Lato fiscale, certificato storico di residenza anche al fine dell’applicabilità della plusvalenza immobiliare, certificazione delle detrazioni fiscali eventualmente in essere.
Per una visione più ampia della checklist documentale inerente la vendita è disponibile sul sito la guida sui documenti per vendere casa.
Quarto step della procedura: stato dei fatti e dei luoghi
Se da un lato gli audit legale e fiscale solitamente non necessitano di rilievi in loco, questi ultimi sono strettamente necessari negli ambiti di due diligence amministrativa e tecnica.
Questo sicuramente da parte del tecnico abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) per il rilievo dello stato di fatto al fine della verifica di conformità urbanistica come pure da parte del persona specializzato nei vari aspetti edili.
Facendo un esempio, per accertarsi che l’impianto elettrico sia corrispondente ai requisiti della relativa certificazione sarà necessario un impiantista e così via.
Durante i sopralluoghi avverranno anche le misurazioni dell’immobile, utili sia nel calcolo della superficie commerciale che nella verifica di quella catastale ai fini fiscali.
Fase 5 , riepilogo delle circostanze rilevate
Nel normale mercato non professionale difficilmente si redige una relazione finale di due diligence, quello che conta veramente è la chiarificazione di tutte le circostanze relative all’immobile.
In sede di valutazione immobile questo permette un’equa e ponderata attribuzione dei corretti valori mentre in sede negoziale la stesura di atti sicuri ed al riparo da inadempienze contrattuali.
E’ proprio la mancanza di informazione preventiva circa la cosa venduta a creare, ancora oggi, il 90% dei contenziosi in materia immobiliare. Una buona attività di due diligence immobiliare permette anche nelle operazioni delle famiglie di garantire loro un alto livello di sicurezza.
Tutto questo si traduce nella migliore definizione di due diligence: essa è ciò che permette agli utenti di ottenere il massimo dai propri immobili. Siano essi persone come me e te o grandi aziende, non cambia nulla.