Con la firma del foglio visita immobiliare un potenziale acquirente dichiara di aver visitato un immobile per mezzo di un’agente immobiliare. Tale vincolo è esteso, spesso, anche al primo ricevimento dimostrabile di informazioni rilevanti sull’immobile.
Come è fatto un foglio visita immobiliare
Presenta i dati anagrafici del visitante, l’identificazione dell’immobile, la data e la dichiarazione del medesimo attestante che egli ha avuto informazioni per la prima volta e visitato l’immobile per mano del mediatore. Non prevede solitamente la controfirma del proprietario, ne dell’agenzia immobiliare stessa e ciò conferma la sua natura di dichiarazione e non di contratto.
Ci sono modelli di foglio visita immobiliare che contengono impropriamente degli accordi in merito all’eventuale aliquota della provvigione agenzia immobiliare in caso di acquisto, a volte succede.
A cosa serve
Il foglio visita immobiliare serve all’agente per dimostrare formalmente che il compratore ha visitato l’immobile grazie al suo operato. Di fatto, però, la sola firma del documento non costituisce formazione del diritto provvigionale. Il mediatore dovrà dimostrare che la successiva transazione è avvenuta per mano del suo lavoro. Ciò avviene solitamente in sede di proposta di acquisto.
Ricordiamo infatti che a livello legislativo il lavoro di quest’ultimo ha come scopo quello di mettere in relazione due o più parti, con le quali egli non ha rapporti di dipendenza mandato o rappresentanza, al fine di concludere un affare.
Chiaramente è anche una tutela del professionista contro eventuali persone scorrette che dopo aver sfruttato il suo lavoro per vedere la casa provano a scavalcarlo contattando direttamente il proprietario.
Termini di validità del foglio visita immobiliare
Gli effetti del foglio visita sono estesi, oltre che al sottoscrittore, anche a tutti i soggetti a lui riconducibili. Tra essi i famigliari in linea retta.
Dal punto di vista temporale la validità non vi è un termine dettato a livello normativo. L’unico metodo per rompere il vincolo è il disconoscimento della scrittura, possibile in caso di dichiarazioni mendaci o falsità.
Si può rifiutare di firmare il foglio visita immobiliare?
Non vi è alcun obbligo di Legge imponga al potenziale acquirente la firma del foglio fisita. Quello che può succedere è che il professionista si rifiuti di mostrarvi l’immobile.
Questo è uno di quei motivi per i quali mediatori che lavorano senza mandato di vendita immobiliare in esclusiva vi fissano l’appuntamento a centinaia di metri dall’immobile in vendita. Così se non firmate, non saprete mai quale sia la casa sul mercato e non potrete provare a scavalcarli.
Come tutelarsi
Il foglio visita non è una scrittura che pone pericoli particolari in capo all’acquirente, ma ci sono alcuni punti da gestire correttamente per evitare incomprensioni future con l’agenzia:
- Non firmare il foglio di visita a due agenzie per lo stesso immobile
- Controllare che siano riportati i dati corretti dell’immobile
- Verificare che non sia pattuita la provvigione in caso di acquisto
- Pretendere sempre un copia completa di firma
Quando la casa è in vendita da due agenzie è fondamentale scegliere in anticipo quella preferita per visitare l’immobile. Questo per evitare diritti multipli sull’eventuale successiva transazione ed il rischio che il mediatore leso possa comunque pretendere la provvigione.
E’ bene, sempre per trasparenza, verificare che il documento firmato riporti correttamente i dati dell’immobile e dell’agenzia.
Visto che la firma del foglio visita avviene in loco durante il sopralluogo e spesso in velocità, verificate che non contenta la definizione del compenso per l’eventuale acquisto. Sarà pattuito successivamente in sede di trattativa attraverso una scrittura che prende il nome di dichiarazione provvigionale.
Ultima tutela, come per qualsiasi altra scrittura che prevede una firma, chiedete una copia. Va bene anche fotografare il documento firmato.
18 risposte
Buongiorno,
vorrei sapere in cosa incorrono le agenzie immobiliari,che dilazionano la visita ad un immobile di interesse,messo in vendita ancora libero sui portali, e,dopo un paio di settimane,nonostante e-mail e telefonate di sollecito,rispondono che sono in trattativa o che l’immobile è già venduto.Io lo trovo scorrettissimo.E’ già accaduto con due agenzie sulla piazza della provincia di Genova.
Buonasera. Il limite è poco definito poiché non vi è dolo nel lasciare in pubblicità un immobile in trattativa che per definizione non lo rende venduto. E’ un limite labile che intercorre tra scorrettezza e poca precisione/solerzia nell’aggiornare le pubblicità. Non sono un legale, se ritiene di essere parte lesa in tal senso le consiglierei il supporto di un avvocato con una buona esperienza in campo immobiliare. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Più che altro la problematica è che nonostante io l’abbia visitata a marzo non ho fatto alcuna offerta e la gente immobiliare pretende la percentuale sia sull’acquisto quindi da parte mia e sia sul venditore. Ma da come ho letto in giro se non c’è un contatto tra acquirente potenziare acquirente e venditore diretto tramite l’agenzia immobiliare e non c’è nessuna trattativa il contratto è chiuso e quindi non deve chiedere nulla né a me né al venditore in quanto io sono venuto a conoscenza diretta del venditore al termine del contratto di mediazione. Mi sono sentito con l’avvocato e dal contratto di mediazione tra l’agente immobiliare e il venditore dell’immobile io non devo alcuna percentuale perché la trattativa non è mai stata avviata ne scritta, né verbale al tempo.
Buongiorno. Se a Marzo ha firmato un foglio di visita non sarei così certo, poiché esso è la prova di fatto che lei ha reperito per la prima volta informazioni e visitato la casa per la prima volta attraverso l’operato del mediatore. Poco c’entra l’incarico del venditore in tal senso, salvo che non si stia parlando del concetto di intermediazione atipica . Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve Dr. Zerbinati
la domanda è semplice:
l’agenzia è tenuta a rilasciarmi, come venditore, i fogli visita completi di tutti i dati di chi ha avuto accesso?
Chiedo no avendo possibilità di un controllo sul posto
Buongiorno. Beh, mi pare il minimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, ho preso appuntamento per vedere un immobile tra qualche giorno. L’agente immobiliare mi ha detto che prima di procedere con la visita dobbiamo fornirgli i documenti di identità e i codici fiscali di tutti coloro che parteciperanno alla visita. Mi ha detto che è la prassi normale per tutelare il venditore, ma è la prima volta che lo sento. E’ lecita questa richiesta? Grazie
Buonasera, non è prassi ma personalmente non la vedo neanche così sbagliata come richiesta. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, ho visto una casa presso un’agenzia immobiliare più di un anno fa. L’agenzia per questa casa specifica non mi ha mai fatto firmare il documento che attestava la visita ma ho firmato questo documento per un’altra casa. Ci sono comunque chat WhatsApp che possono provare che ho visto la casa presso di loro.
Ora tale agenzia non ha più il mandato per la vendita di questa soluzione immobiliare e mesi dopo mi sono accordato con il venditore.
Abbiamo paura che l’agenzia possa chiedere provigioni perché comunque ci hanno presentato loro al venditore della casa. Le mie paure sono fondate?
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Whatsapp ha valore giuridico ma io non sono un legale e non posso espormi sulla rilevanza di quelle comunicazioni nel caso di specie. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Sig. Zerbinati
Il mio vicino di casa mi ha proposto di acquistare il suo immobile con garage, il prezzo era troppo alto secondo la mia disponibilità e ho rifiutato.
Successivamente, a distanza di qualche mese, sulla rampa dei garage condominiale ho notato un cartello di vendita garage, ho chiamato per avere informazioni, era una agenzia che vendeva lo stesso garage che mi aveva proposto il mio vicino di casa, ho rifiutato l’offerta telefonica perché il prezzo era troppo alto.
A distanza di parecchi mesi, mi ricontatta nuovamente il proprietario, per propormi lo stesso garage ad un prezzo inferiore, a questo punto vorrei acquistarlo.
Mi sorge un dubbio, avendo chiamato in passato l‘agenzia per richiesta informazioni come mi devo comportare?
Posso ugualmente procedere privatamente o devo necessariamente chiudere la vendita con l agenzia?
P.S.: il mandato di vendita agenzia / venditore è scaduto.
Grazie.
Buongiorno, secondo quello che lei mi scrive ed a titolo puramente di opinione personale senza alcun valore legale vedo molto difficile che l’agenzia possa ottenere consensi nelle varie sedi a fronte di una richiesta provvigionale. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno
mi sono rivolta a un grosso franchising di Milano e ora, a mandato scaduto, mi arriva un elenco di 24 pagine con nominativi di gente a cui è stata “proposta” la casa ma mai è seguita una visita
Ma il vincolo alla provvigione anche a mandato scaduto non è dovuto solo se c’è stata almeno una visita al mio immobile in presenza dell’intermediario?
Anche perchè mi devono provare che hanno contattato tutte quelle persone offrendo il mio appartamento
Che disonestà
Grazie
Buonasera, molto spesso la Giurisprudenza ha dato ragione al mediatore anche solo a fronte della fornitura di informazioni ai candidati, anche senza visita fisica. Molto gioca la buona fede degli attori (venditori e candidati), quando un giudice vede che essi tentano di truffare l’agenzia egli giustamente difende quest’ultima. Quella che lei descrive, però, mi sembra una forzatura del concetto anche perché l’agenzia dovrebbe avere comunque una probante di quella cessione informazioni quali posso essere email dirette, sottoscrizione di ricezione informazioni ecc. Inoltre, dovrebbe dimostrare che ogni singolo cliente ha preso quelle informazioni “per la prima volta”. Riassumendo, trovo il tutto abbastanza maldestro e poco credibile in altre sedi…parere ovviamente personale. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, visita fatta il primo settembre 2021 con presa visione firmata è relativo incarico di mediazione in corso fino a dicembre 2021. Oggi faccio visura e vedo che i clienti che hanno visto con me il primo settembre 2021 hanno comprato il suddetto immobile. Ho diritto alla provvigione?
Buongiorno, dal mio punto di vista si ma le consiglio un supporto legale per studiare correttamente il caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho visionato un immobile firmando il foglio di presa visione ad aprile 2021 con un’agenzia, al termine della visita non ho fatto nessun tipo di proposta e sono andata avanti con la ricerca del mio immobile. A luglio 2021 entro in contatto con una seconda agenzia che mi fa visionare piú di un immobile tra cui anche l’appartamento giá visto con la prima agenzia qualche mese prima. Il proprietario dell’immobile non aveva rinnovato il mandato all’agenzia iniziale (mandato scaduto a giugno 21) ed aveva assegnato l’incarico alla seconda agenzia ,mediante regolare mandato, con la quale poi ho finalizzato l’acquisto pagando la provvigione come di consueto. Ora, la prima agenzia mi chiede i danni per non aver acquistato l’immobile con loro in considerazione del vincolo di un anno presente sul foglio di “presa visione”. È corretto quanto dicono o non hanno nulla a pretendere considerando che il mandato era scaduto ed il proprietario ha affidato il successivo all’agenzia con la quale ho ultimato l’acquisto? Grazie.
Buongiorno, tecnicamente la prima agenzia non ha tutti i torti ma molto giocano in questo caso le condizioni di acquisto. Se quelle ottenute con la seconda agenzia sono sensibilmente migliorative rispetto alla prima direi che il problema si riduce molto. E’ però fuori dal mio ambito diretto di perito per cui la invito ad un parere legale, eventualmente posso segnalarle i miei convenzionati. Cordialmente, Fabio Zerbinati