La provvigione agenzia immobiliare è il compenso dell’agente immobiliare per compravendite e affitti il cui perfezionamento avviene grazie al lavoro del mediatore. Essa è regolata dall’art.1755 del Codice Civile ed è sempre soggetta ad IVA del 22%.
L’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione quando procura l’affare tramite il proprio operato professionale. Ciò coincidente con il perfezionamento della proposta in contratto preliminare o, per le locazioni, in accordo formale tra le parti.
Non ha diritto alla provvigione l’agente immobiliare privo di abilitazione all’esercizio della professione rilasciata dalla Camera di Commercio della città dove opera. Allo stesso modo, perde il diritto l’agente che non rispetta due principi giuridici fondamentali: la trasparente informazione e la relativa media diligenza.
Al momento attuale non esistono limitazioni agli importi provvigionali del mediatore, seppur siano in essere usi e consuetudini che ne disegnano indicativamente le linee guida.
A livello fiscale restano in essere le possibilità di detrazione della provvigione per l’acquisto della prima casa, della seconda casa quando strumentale all’esercizio di attività, ai fini della plusvalenza e per tutti gli immobili di natura terziaria o produttiva se acquistati come beni strumentali.
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Sono un agente immobiliare indipendente con sede a Bologna. Mi occupo di intermediazione e servizi valutativi su immobili residenziali, commerciali e produttivi.
Tabella delle provvigioni
L’importo della provvigione di un agente immobiliare non è regolato dal Codice Civile ed è di libera definizione del professionista.
| OPERAZIONE | PROPRIETARIO | ACQUIRENTE / CONDUTTORE |
|---|---|---|
| Vendita <100.000 euro | 2,5% + IVA | 3%+IVA |
| Vendita tra 101.000 e 300.000 | 2% + IVA | 3%+ IVA |
| Vendita tra 301.000 e 500.000 | 1,5%+IVA | 2,5%+IVA |
| Vendita tra 501.000 ed 1M | 1%+IVA | 2%+IVA |
| Locazione | 1 Mensilità canone + IVA | 1 Mensilità canone + IVA |
La tabella delle provvigioni appena vista riguarda quelle che applico nella mia attività. Da libero professionista posso mantenere tariffe competitive, senza sacrificare in alcun modo la qualità del servizio offerto a chi mi sceglie.
IVA provvigione agenzia immobiliare
L’Iva sulla provvigione agenzia immobiliare è pari 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA, ad esclusione quindi dei mediatori aderenti al Regime Forfettario, esente IVA per natura. In quest’ultimo caso l’esenzione dovrà essere menzionata in fattura.
Per il privato cittadino l’IVA è un costo a perdere, mentre può essere portata in detrazione qualora l’acquirente sia una persona giuridica che interviene nell’esercizio della professione.
Non ci sono sistemi legali per evitare l’iva sulla provvigione dell’agenzia, specificando che il pagamento in nero è un reato.
L’iva va calcolata a partire dall’importo netto pattuito quale compenso, vediamo il sistema di calcolo
Come si calcola la provvigione
Per calcolare la provvigione in una compravendita devi prendere il prezzo pattuito tra le parti ed applicare l’aliquota dettata dall’agenzia per poi aggiungere l’IVA.
Esempio di calcolo per una compravendita da 200.000€:
PROPRIETARIO: (200.000€ X 2%) + IVA 22% = 4000€ + 22% IVA = 4.880€ importo complessivo provvigione
ACQUIRENTE: (200.000€ x 3%) + IVA 22% = 6000€ +22% IVA = 7320€ importo complessivo provvigione
Molte agenzie applicano il metodo dell’aliquota anche alle locazioni, nel mio caso mantengo la tariffa pari ad una mensilità del canone di locazione più IVA 22%
Chi paga l’agenzia immobiliare
Entrambe le parti dell’affare e quindi sia il venditore che l’acquirente nella compravendita e sia il locatore che il conduttore nella locazione. Ciò salvo i casi in cui il mediatore operi come mandatario a titolo oneroso.
Ciò avviene grazie all’attuale ordinamento Giuridico che definisce il mediatore come operatore super partes che agisce in regime di equidistanza da entrambi gli attori della transazione.
Situazione diversa quando il professionista è mandatario a titolo oneroso, ovvero specificatamente incaricato da una delle due parti al fine di compiere determinate azioni professionali. In tal caso sarà solo il mandante a pagare l’agenzia.
Quando devi scegliere l’agenzia sarà bene definire questo aspetto per non incorrere in incomprensioni.
Come pagare la provvigione all’agenzia
La provvigione dell’agenzia immobiliare dovrà essere pagata tramite mezzi tracciabili quali assegno di conto corrente bancario, assegno circolare o bonifico. Può essere pagata anche in contanti nei limiti previsti dalla normativa antiriciclaggio. In tutti i casi sempre e solo previo emissione di regolare fattura, il pagamento della provvigione in nero è illegale.
Nel caso di bonifico, specificare correttamente la causale indicando il tipo di operazione, i nomi di venditore ed acquirente e l’indirizzo dell’immobile o il protocollo di registrazione del contratto preliminare.
Gli estremi del mezzo di pagamento utilizzato, quali numero dell’assegno o CRO del bonifico dovranno essere riportati nel rogito mentre un recente aggiornamento normativo ha eliminato l’obbligo di riportare nell’atto l’importo della mediazione.
Quando pagare la provvigione all’agenzia
L’agenzia va pagata dopo il perfezionamento dell’affare che nella compravendita coincide con l’accettazione della proposta di acquisto o, se non prevista, con la firma del contratto preliminare. Tutto questo salvo eventuali clausole del contratto che ne posticipino il perfezionamento, quale ad esempio può essere una condizione sospensiva mutuo. In tal caso il pagamento dovrà essere effettuato a verbale di avveramento, ovvero a mutuo concesso. Non è dunque necessario attendere il rogito, seppur fattibile previo accordo con il mediatore.
Nelle locazioni l’accordo negoziale coincide con l’accettazione della proposta di locazione o, in sua assenza, con la stipula del contratto di affitto.
Importante ricordare che la scadenza del mandato di vendita o locazione non incide sul diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare. Il dovere di pagamento resterà in essere anche dopo la scadenza se l’affare è stato procurato dall’agenzia stessa.
Perdita del diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare è negato quando:
- Il mediatore non ha procurato l’affare
- Lo ha procurato ma non è abilitato all’esercizio della professione
- Ha violato i principi di trasparente informazione e media diligenza
- Ha commesso dolo
Nella maggior parte dei casi non sarà sufficiente la presenza del foglio di visita sottoscritto dall’acquirente in sede di sopralluogo ma il mediatore dovrà dimostrare di aver effettivamente avuto ruolo nella transazione.
Ciò sempre a patto che l’agente sia anche regolarmente iscritto alla relativa Camera di Commercio ed abilitato alla professione. Un mediatore non abilitato non ha mai diritto alla provvigione, neanche se procura l’affare diligentemente.
Se l’affare viene procurato ma è dimostrabile che per procurarlo il mediatore abbia taciuto o distorto informazioni al fine di favorirne il perfezionamento, perde il diritto al pagamento così pure nei casi di palese dolo nell’attività.
Si può scaricare la provvigione dell’agenzia immobiliare?
Il venditore non può detrarre la provvigione a meno che non sia una persona giuridica e stia svolgendo attività professionale, come un costruttore. L’acquirente può detrarla con il modello 730 solo per l’acquisto con le agevolazioni prima casa e solo se la casa viene adibita ad abitazione principale entro i termini ex art.15 del TIUR. In questo caso si può scaricare nella misura del 19% con massimale di 1000€.
- Nel caso ci sia solo un proprietario ma la fattura menzioni anche altri soggetti, dovrai annotare che l’onere provvigionale è stato corrisposto solo dal primo.
- Se più comproprietari, la fattura deve riportare i dati di tutti i detraenti
- Se intesti la fattura a chi non è proprietario dell’immobile, ad esempio intestata al padre che compra per il figlio, non puoi detrarre.
La provvigione dell’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’immobile potrà, IVA compresa, essere messa a calcolo nel momento della successiva rivendita al fine di partecipare alla formazione della base imponibile per la determinazione dell’imposta sull’eventuale plusvalenza immobiliare. Sconsigliato, invece, includere in tale caso anche la provvigione per la vendita stessa, in quanto essa non partecipante al costo iniziale di acquisizione dell’asset.
Buonasera
Sto acquistando un monolocale da impresa che lo sta ristrutturando
La mediazione va calcolata sul prezzo al netto dell’IVA o sul totale comprensivo di Iva
Certo, la provvigione si calcola sull’imponibile.
Buongiorno, ho acquistato una seconda casa, devo pagare l’agenzia; il pagamento a mezzo bonifico può essere effettuato dalla mia futura moglie, con determinata causale, evitando rogne dell’agenzia delle entrate? Grazie mille
La provvigione per l’acquisto della seconda casa non è detraibile salvo non si tratti di acquisto strumentale ad esercizio di attività, quindi non vedo problemi di sorta. Giustissimo specificare in causale la motivazione ed il riferimento all’atto di vendita. L’unico “problema” potrebbe intervenire nell’eventuale vendita prima dei 5 anni dall’acquisto poiché non con un pagamento da persona terza non sarà possibile annoverare la spesa nel calcolo della base imponibili ai fini della plusvalenza.
Buongiorno,
Io sto acquistando un c/2 prezzo d vendita 23 mila, già ho pagato 10 mila di caparra confirmatoria.
L’agenzia mi chiede 4 mila + iva, che sarebbe circa il 17xcento.
Per venirmi incontro mi hanno vorrebbero 2mila + iva con bonifico e 2mila in nero ( cosi dicono che risparmio l’iva).
Ma è normale? cosa potrei fare?
Partiamo dal dire che il nero non è legale e che di certo non le stanno venendo incontro. Io le consiglierei di sentire un legale poiché siamo molto fuori dalla media e consuetudine. Ciò fermo restando che le tariffe sono di libera applicazione.
Buongiorno, ho intenzione di rescindere un contratto di vendita di un box stipulato con un’agenzia immobiliare. La mia domanda è: l’iva è dovuta anche sulla penale o venendo a mancare la vendita dell’immobile si paga solo ed esclusivamente la penale pattuita nel contratto?
Grazie
La penale per recesso dal mandato anticipato dell’agenzia non è soggetta ad IVA poiché non è un corrispettivo per cessione di beni o prestazione di servizio.
Buongiorno, ho concluso le procedure per l’ acquisto di casa ad aprile 2025. Avendo pagato le spese di provvigione dell’agenzia nel 2024 (al momento del perfezionamento della proposta di acquisto) e le spese notarili nel 2025, posso portarle entrambe in detrazione, l’ una con il 730 compilato quest’anno e l’altra con il prossimo 730 che compilerò nel 2026? Grazie.
Buongiorno. Certo, ma le spese di agenzia sono detraibili in piccola parte solo per l’acquisto della prima casa.
Buongiorno, sto cercando di acquistare un minuscolo appartamento in un comune montano per la cifra di 17.000 euro (pensavo di offrirne 15.000, viste le condizioni pessime del bagno). L’agenzia mi ha chiesto 3.000 euro + IVA per la mediazione. Il 17,6% del costo. Le pare proponibile? La ringrazio anticipatamente per la risposta.
Non è illegale ma dal mio punto di vista non avrebbero dovuto trattarlo. Mi spiego, per vendere quell’immobile il lavoro è lo stesso di quello necessario per vendere qualsiasi altro appartamento e pure i costi che l’agenzia sostiene per portare a termine il compito sono gli stessi. Capisco i colleghi che un minimo di utile lo vogliono, ma non credo sia una buona idea lavorare su immobili di quella fascia proprio perché non producono utile all’agenzia se non a discapito del buon senso verso i Clienti. Parere personale ovviamente.
Buongiorno è possibile pagare una fattura di provvigioni anche senza rogito ma solo con la firma del preliminare? E quanto tempo ho per pagare dall’emissione della fattura?
Buongiorno, non solo è possibile ma la fattura DEVE essere pagata prima del rogito poiché va consegnata al Notaio insieme alla probante del pagamento.
Buonasera, dobbiamo pagare una intermediazione immobiliare per la vendita di una casa ereditata al 50% da mio marito. L’immobile sarà rogitato il 18/05, ma stiamo ancora espletando la dismissione ovvero la vendita dei beni mobili in esso contenuti. Siamo ristoranti dal luogo della vendita. L’agenzia ha emesso fattura il 22/04. Posso parare al rogito con assegno bancario? Non abbiamo ricevuto assegno della proposta, se non via fotocopia dall’agenzia. Ed inoltre, essendo 2 fratelli in disaccordo stiamo facendo fatica a ricevere dal condominio la documentazione delle quote versate ( io ho le distinte di pagamento di quanto ho versato io, ma non so l’altro erede se ha versato tutto). Infine, vorrei sapere come verremo pagati al rogito, se entrambi con assegno circolare non trasferibile.
Grazie, saluti
Gli accordi con l’agenzia sono di libera definizione con la stessa, le consiglio di accordarsi quanto prima. Per quanto riguarda la modalità di pagamento può essere tramite assegni circolari o bonifici “BIR” (Bonifico importi rilevanti). Sarebbe possibile usare anche i normali assegni di conto corrente ma lo sconsiglio vivamente per questione, ovvie, di valuta.
Buongiorno.
Per l’acquisto della prima casa, quale aliquota iva è applicabile nel pagamento della fattura del servizio di intermediazione immobiliare?
Buonasera. L’iva sulla provvigione dell’agenzia è sempre al 22%, con possibilità di una piccola detrazione per acquisto prima casa in sede di dichiarazione dei redditi.
Salve, io sto acquistando la prima casa e, ho subito detto che avrei pagato massimo 97 Mila euro casa più agente immobiliare ( quindi ha detto 91k casa +6k a loro)
Il punto è che 1 settimana prima del rogito, l’agente immobiliare mi fa: la mia parte è 6.000 + IVA
quando NON ha mai menzionato che l’iva fosse esclusa e io avevo esplicitamente detto che avrei offerto 97 TOTALI per la casa più agenzia.
Come la definite questa trattativa?
Una mancanza di comunicazione o un’omissione di informazione da parte dell’agente così da assicurarsi noi conoratori?
Perché ora scharicherei 1000 euro di 730 ma ne ne devo pagare 1400 di iva circa…
Un errore di entrambi nel non firmare una dichiarazione provvigionale insieme alla proposta. Per quello che riguarda l’IVA, una provvigione non può essere pagata in nero. La proposta di acquisto è un contratto tra l’acquirente ed il proprietario, non ha senso includere nella proposta il compenso all’agente che semplicemente “vende” il suo servizio di mediazione e nessun titolo o diritto vanta sull’immobile. Cordialmente, Zerbinati
Salve io sto acquistando un appartamento fuori Ravenna e il prezzo è 65 Mila €. L agenzia però mi ha detto che la loro percentuale si calcola su 100 Mila quindi sarebbero 3 Mila €, ma x quale motivo e è proprio così?
Xké io ho letto che no, va calcolata sul prezzo effettivo di vendita.
Mi può dare qualche informazione?
Grazie
Non esistono tabelle di Legge, ogni agenzia può applicare le tariffe che ritiene opportune. tutto qui, l’importante è che i prezzi delle provvigioni siano comunicati prima della formazione del diritto provvigionale.
Buonasera dottore io non capisco una cosa quanto dovrei pagare all’agenzia , questa per esempio è la mia situazione (€ 4.620,00 oltre iva ( 154.000,00 importo immobile x 3% compenso agenzia)
Il conto del 3% oltre iva è corretto
Buonasera,
per acquisto casa da 152.000€, la provvigione all’agenzia è del 4%, l’iva sulla provvigione deve essere pagata da me e quindi spesa aggiuntiva al 4% oppure la deve pagare l’agenzia?
Grazie.
L’iva è un costo aggiuntivo per Legge sull’acquirente quando egli persona fisica.
Buonasera. Fino al 2023 ho affittato una mia casa con contratto “affitti brevi” usufruendo della pubblicità del sito booking.com che si tratteneva circa il 15% dell’affitto come spese di comissione. Nulla da eccepire, gli accordi erano molto chiari. A metà del 2024, senza alcuna informazione preventiva, mi è stato richiesto di pagare l’iva sulle spese di comissione del 2023, regolarmente trattenute, che rimanevano invariate al 15%. Solo ora capisco che prima del 2024 non chiedevano, e non versavano l’iva. È corretto che modificano le loro politiche fiscali senza avvisarmi, permettendomi quindi di decidere se continuare di avvalermi del loro supporto oppure scegliere altro sito, dove chiedono percentuali diverse?
Non le hanno modificate, è stato imposto e comunque sono d’accordo con lei sul fatto che un utente dovrebbe poter scegliere senza vincoli.
Buongiorno, abbiamo deciso in qualità di venditori di abbassare la provvigione al nostro agente immobiliare che, in partenza e sull’accordo da noi firmato , aveva sopravvalutato la stima del prezzo di vendita dell’immobile; adesso, a distanza di più di un anno ci ha offerto una proposta d’acquisto inferiore di 190000,00 euro al prezzo di vendita pattuito in partenza.
Per tale motivo e perché non siamo rimasti pienamente soddisfatti del suo operato abbiamo deciso di ridurre la commissione dell’agente dallo 1,5% allo 0,75%.
Verbalmente l’agente ha accettato ma dobbiamo fargli firmare uno scritto di accettazione per cautelarci da future sue pretese.
Grazie
Buonasera. Che dire, dipende dal livello di fiducia che avete nella persona a cui avete dato un compito cosi importante come quello di assistervi nella vendita della vostra casa…
Buongiorno.
sto vendendo casa con un mutuo in essere di cui ho saltato un paio di rate. Quando matura il compenso all’agenzia di internediazione? E vendendo, devo pagare subito il residuo mutuo, per il quale non ho soldi?
Buongiorno. Potrà estinguere l’ipoteca con applicazione della c.d. “Legge Bersani” contestualmente all’atto di vendita previo redazione del conteggio estintivo da parte della banca. Per quanto riguarda la provvigione, essa matura all’avvenuto accordo tra le parti (contratto preliminare). Cordialmente, Zerbinati
Buona sera complimenti per i vostri consigli
Colgo l’occasione per chiederle sto comprando casa dopo aver fatto la compravendita tramite agenzia
L’agenzia mi ha chiesto subito la sua provvigione è giusto farvela o devo aspettare la conclusione dell atto ? Grazie anticipatamente
Buongiorno. L’agenzia matura il diritto provvigionale dopo il perfezionamento della proposta di acquisto, quindi non vi è nulla di sbagliato nella richiesta.
Buon giorno sono un disabile ho venduto un appartamento,chiedo se al momento di fare la fattura dell’agenzia immobiliare posso usufruire della legge 104 del iva al 4%.
Molte grazie.
Buongiorno. Purtroppo non sono al corrente della possibilità di sfruttare la 104 in quanto il materiale da me reperito parla solo dell’acquisto di beni e non di servizi. Le consiglio di inviare la domanda direttamente all’Agenzia delle Entrare attraverso i loro sistemi online. Cordialmente, Zerbinati
Buonasera. Ho visitato una casa a un Prezzo di 60.000 mila e la agenzia mi hanno chiesto 5000 euro di provigione. Mi sembra troppo. Ancora non ho firmato niente con agenzia. Volevo a sua parere se e giusto pagare questa soma .grazie
Buonasera, i compensi professionali non hanno importi limite. E’ abbastanza frequente che per casa di importi bassi vengano applicate aliquote oltre la consuetudine del 3-4%
Buongiorno,
è lecito chiedere il pagamento della provvigione quando la trattativa, in una proposta di acquisto, è stata condotta da un’agente, non iscritto alla camera di commercio e/o senza iscrizione Rea, che lavora presso un’agenzia sotto forma di srl (ovviamente la societù è regolarmente iscritta come lo è il rappresentante legale)? Nel caso specifico l’agente non so com’è inquadrato all’interno della società però ha condotto dall’inizio alla fine la trattativa ( e per trattativa intendo visite, acquisizione di informazioni su richiesta del possibile acquirente, stesura della proposta di acquisto su modelli prestampati chiaramenti firmati dal legale rappresentante….) Per quanto riguarda la provvigione il possibile acquirente ha firmato un modulo sempre in presenza dell’agente non iscirtto ma non in presenza del legale rappresentante.
Inoltre chiedo la validità dei messaggi di whatsapp nelle comunicazioni tra agente non iscirtto e possibile acquirente.
Grazie Elisabetta
Buongiorno Elisabetta, grazie per aver visitato il sito. Non sono un avvocato e quindi non posso esprimermi nello specifico. Quello che posso riportare è un concetto di norma, ovvero che la mediazione può essere svolta solo da soggetti abilitati presso la Camera di Commercio, provvisti di partita iva ed assicurazione. Un procacciatore di affari ha altri ruoli. Cordiali saluti, Zerbinati
Buongiorno alla fine come ha risolto? Io molti anni fa quando comprai casa, giunta davanti al notaio per il preliminare he voleva l’acquirente (io avrei fatto subito il rogito appena mi a avrebbero dato il mutuo che infatti fu velocissimo) dichiarai che nulla di eco perché chi me l’aveva fatto visitare non era iscritto. Il notaio fece un salto sulla sedia e nulla pagai
Certo, se l’agente non è abilitato all’esercizio della professione non è un agente e quindi non ha diritto alla provvigione
Salve sto vedendo casa valore 71000€ e l’agente immobiliare sul contratto di vendita a scritto di volere alla vendita 5000€ più iva di parcella… Sarebbe regolare oppure non può farlo? grazie
Buongiorno. Non vi è limite ai compensi professionali ne esistono tabelle. La media di consuetudine è tra il 2% ed il 3% ma per importi piccoli come nel suo caso è abbastana comune una lievitazione. Meglio sempre accordarsi prima. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno. la fattura rilasciata dall agente immobiliare deve essere intestata contestualmente al venditore e all’acquirente ? oppure deve emettere due fatture ‘. La ringrazio
Buonasera, ovviamente 2 fatture.
Buonasera, noi stiamo prendendo casa in affitto. Ci è stato chiesta una prima mensilità da lasciare in agenzia, altre due mensilità da dare come caparra alla proprietaria e 1000 euro da dare all’agenzia come “garanzia”. Sinceramente non riesco a capire il senso di questi soldi dato che il consulente immobile è stato molto vago. È un situazione normale?
Buonasera. Il deposito cauzionale nella locazione varia da due mensilità a tre mensilità del canone, non oltre. A queste somme vanno aggiunti il canone del mese in cui si entra (i canoni sempre sempre anticipati) e la provvigione all’agenzia solitamente compresa tra una mensilità piu iva ed il 12% del canone annuo + iva.