Il mandato conferito all’agenzia è il contratto che regola i rapporti tra un proprietario e l’agenzia stessa quando essa viene attivata per vendere o locare un immobile.
In questa guida trovi tutte le informazioni su:
- Tipi di mandato disponibili
- Contenuto del mandato
- Firma del mandato
- Durata del mandato
- Clausola di esclusiva
- Raggiungimento degli obiettivi
- Vincoli dopo la scadenza
- Recesso anticipato e penali
Forme di mandato disponibili
Esistono due tipi di contratto utilizzabili a seconda delle esigenze del committente e sono:
- Il classico incarico di vendita o locazione : viene solitamente utilizzato nelle normali operazioni immobiliari di compravendita e locazione e lascia il mediatore nella sua posizione super-partes.
- Il mandato a titolo oneroso: rientra nel principio di mediazione immobiliare atipica dove l’agente agisce esclusivamente in nome e per conto del conferente incarico. Questa formula è quella che spesso utilizzo per la vendita di immobili di nuova costruzione quando sono incaricato per la commercializzazione di tutto il cantiere.
Cosa contiene il mandato
Il mandato è suddiviso in più sezioni necessarie ad identificare correttamente gli attori del contratto, l’oggetto del contratto ovvero l’immobile, i risultati da ottenere per intendere l’incarico portato a termine ed i reciproci doveri delle parti. Per approfondire ogni sezione del mandato, clicca sui link disponibili nei punti corrispondenti.
- Anagrafica del Cliente
- Dati dell’agenzia
- Identificazione dell’immobile
- Le condizioni minime di vendita
- Doveri dell’agenzia
- Doveri del proprietario – Tutti gli obblighi e le responsabilità di chi vende
Chi può firmare un mandato all’agenzia?
Il mandato all’agenzia può essere sottoscritto solo da chi detiene diritti reali sull’immobile:
- Proprietario dell’immobile
- Chi ha ricevuto procura dal Proprietario
- Quando il proprietario è una persona giuridica, ovvero un’azienda, il mandato può essere sottoscritto solo dal soggetto a cui è stato formalmente conferito tale potere di firma.
Nei casi in cui l’immobile risulta di proprietà di più soggetti richiedo che il mandato sia sottoscritto da tutti, nonostante dal punto di vista del diritto ciò non sarebbe necessario per la validità del contratto medesimo.
Durata e rinnovo del mandato
Trattandosi di un contratto libero tra agenzia e proprietario la durata del mandato può essere pattuita dalle parti al di fuori di ogni schema. La durata sensata su cui accordarsi varia molto dal tipo di immobile. Possiamo identificarla in 4 mesi per un piccolo appartamento in città come Bologna o fino ad un anno per immobili produttivi importanti. Solitamente preferisco pattuire con Cliente caso per caso ed in base ad esigenze ed immobile.
La facoltà di eventuale rinnovo alla scadenza in caso di mancato raggiungimento degli obiettivi deve essere di libera scelta del Cliente. Le clausole inerenti il tacito rinnovo sono vessatorie per natura e personalmente nei miei contratti utilizzo solo quella relativa all’esclusività dell’incarico.
Clausola di esclusiva nel mandato
La clausola di esclusività è una clausola vessatoria che limita la possibilità da parte del Cliente di permettere ad altri mediatori la commercializzazione dello stesso per il periodo di validità pattuito. Allo stesso modo, viene interdetta la possibilità di vendere in autonomia.
Ritengo che se un Cliente sceglie un professionista per vendere o locare un immobile tale clausola non crei a lui alcun problema.
In quanto clausola vessatoria viene riconosciuta all’agenzia a fronte della fornitura di servizi particolari , di volta in volta pattuiti col Cliente, quali possono essere set fotografici professionali, video, campagne ads a pagamento. I costi di tutte queste attività restano a carico dell’agenzia che per contro tutela il proprio investimento con la garanzia di non avere competitor nelle attività di vendita o locazione.
Quando un mandato si intende portato a termine
Un mandato viene inteso come compiuto quando viene inoltrata al proprietario una proposta di acquisto o di locazione che preveda condizioni pari o migliori rispetto alle minime previste nel contratto.
Eventuali proposte a condizioni inferiori possono essere liberamente accettate dal proprietario ma eventuali dinieghi non producono il dovere di pagamento all’agenzia.
Per contro, la presentazione di proposte a condizioni migliori di quelle pattuite in sede di incarico produce la maturazione del diritto alla provvigione.
Vincoli dopo la scadenza del mandato
Il venditore dopo la scadenza del mandato senza raggiungimento degli obiettivi, sia esso di vendita o locazione ed in assenza di rinnovo, non ha alcun vincolo nei confronti dell’agenzia ne onere di pagamento alcuno.
Il vincolo resta in essere solo qualora l’immobile venga venduto a soggetti presentati durante il periodo di validità del mandato o persone, enti o società a loro riconducibili. Tale presentazione da certificarsi per mezzo della presentazione del foglio visita sottoscritto dal candidato acquirente in sede di sopralluogo all’immobile.
La penale per recesso anticipato del mandato all’agenzia
Per il Codice del Consumo la penale per un eventuale recesso anticipato deve essere sempre inferiore al compenso previsto in caso di raggiungimento degli obiettivi. Io applico cifre forfettarie di semplice rimborso delle spese professionali sostenute caso per caso.