La plusvalenza immobiliare è la tassa sulla speculazione immobiliare applicata alla differenza positiva tra costo generale di acquisto di un immobile, comprese spese ammissibili, ed il prezzo di rivendita prima dei 5 anni dall’acquisto (o 10 dalla fine lavori Superbonus).
La normativa di riferimento è il “Testo Unico Delle Imposte sui Redditi” (TIUR) agli artt. 67 e 68, aggiornata all’art. 18 del Legge n. 213/23 all’art.67b-bis, comma 1 del TUIR stesso in merito alla plusvalenza derivata da interventi del Superbonus 110%.
Plusvalenza superbonus 110%
A partire dal 1° gennaio 2024, l’art. 18 del della Legge n. 213/23 ha previsto l’inserimento della lett. b-bis) all’art. 67, co. 1, del TUIR. lett. b-bis)
Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Tradotto in parole povere, lo stato non vuole che gli interventi realizzati con il superbonus diventino mere attività speculative di rivendita. A mio umile avviso, non ha tutti i torti visto che tali bonus gravano sulle tasche di tutti gli Italiani.
Ad ogni modo, il Notariato ha chiarito che nel caso di plusvalenza tassabile generata da riqualificazione “Superbonus”, possa essere applicata l’imposta sostitutiva al 26%.
Quando è dovuta la tassa sulla plusvalenza immobiliare
Plusvalenza e tasse vendita prima casa
E’ importante sottolineare con in ambito di tasse per la vendita non è tanto l’agevolazione “prima casa” ad avere ruolo, quando il concetto di abitazione principale.
Paghi l’imposta quando non puoi provare di averla utilizzata come abitazione principale per almeno tre quarti del tempo di proprietà. Ovviamente questo dovrai dimostrarlo tramite un certificato di residenza di cui parlo in modo più completo nella mia guida sui documenti per vendere casa. Altri elementi probanti aggiuntivi possono essere le bollette delle utenze ed il pagamento della tassa dei rifiuti.
Se la prima casa è stata oggetto di interventi di ristrutturazione da “Superbonus”, non si genera plusvalenza tassabile se si dimostra di aver mantenuto la residenza nell’immobile per la maggior parte dei 10 anni. Mentre, se la vendita avviene prima del decennio il requisito matura nel periodo effettivamente intercorso fino al rogito. Per chiarire, se vendi la prima casa oggetto di Superbonus dopo 7 anni dovrai dimostrare che è stata abitazione principale per almeno 5 circa.
Qualora la tua vendita sia soggetta a plusvalenza immobiliare, superbonus o meno, essa resterà in essere anche se riacquisti entro un anno. Quelle che cambiano sulla base di riacquisto o meno entro i 12 mesi sono altre tasse e nello specifico la compensazione dell’imposta di registro agevolata.
Se non acquisti entro l’anno dovrai, infatti, restituire il 7% risparmiato in sede di rogito oltre ad una mora del 30%. Di questo aspetto ti parlo in maniera più completa nella guida sulla vendita della prima casa.
Plusvalenza seconda casa
E’ sempre dovuta nella vendita di seconda casa non ereditata quando tale vendita è speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione ed a patto che non sia abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà. Questo ovviamente solo nel caso si generi effettiva plusvalenza tra il prezzo di acquisto aumentato dei costi ammissibili e quello di vendita.
E’, inoltre, dovuta quando la vendita avviene prima che siano trascorsi 10 anni dall’eventuale termine di lavori di riqualificazione energetica derivati dall’applicazione del superbonus 110%. In tale caso, prima che siano trascorsi 5 anni dall’ultimazione dei lavori i costi di intervento non sono detraibili, dopo i 5 anni si.
Plusvalenza vendita casa ereditata
Non esistono tasse per la vendita di una casa ereditata, tantomeno è dovuta alcuna plusvalenza immobiliare. Questo sia che in sede di successione venga utilizzata l’agevolazione prima casa, sia che si paghino le tasse ipotecarie e catastali in misura piena.
Gli immobili ereditati restano inoltre esclusi da plusvalenza tassabile in merito a lavori di riqualificazione energetica derivati da applicazione del superbonus 110%
Sempre parlando di eredità, il discorso cambia per i terreni. Te ne parlo nel capitolo dedicato più avanti.
Plusvalenza sulla vendita di casa ricevuta in donazione
Vige la regola generale a seconda che la donazione abbia previsto o meno l’agevolazione prima casa. Se ricevuta in donazione il quinquennio va calcolato dalla data di acquisto del donante. La donazione non interrompe, quindi, il periodo di 5 anni per il consolidamento dell’esenzione.
Per il calcolo devi utilizzare il costo sostenuto dal donante in sede di acquisto dell’immobile aumentato dei costi sostenuti inerenti il bene medesimo.
Se il donatario, ovvero colui che riceve la donazione, utilizza l’agevolazione prima casa viene definitivamente meno anche la necessità temporale dei 5 anni. Questo ovviamente, a patto che sia anche destinata ad abitazione principale.
Plusvalenza vendita casa in costruzione
Viene in linea generale identificata con quella dei terreni edificabili aumentando il costo di acquisizione dei costi aumentativi sostenuti.
Devi però fare attenzione allo stadio dei lavori, se rientri nei parametri di casa costruita, vale quanto appena letto nel paragrafo sopra. Si intende casa costruita ai fini fiscali:
- Rustico completato
- Muri perimetrali delle varie unità eretti
- Coperto realizzato
Da questo stadio in poi è casa venuta ad esistenza, prima di questo stadio segui la linea dei terreni edificabili che ti spiego adesso.
A quanto ammonta la plusvalenza immobiliare
L’aliquota è pari al 26% se pagata come imposta sostitutiva al Notaio, mentre varia dal 23% al 43% se la paghi come IRPEF in dichiarazione dei redditi tramite modello 730.
| Reddito | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a 15.000 € | 23% |
| Da 15.001 € a 28.000 € | 25% |
| Da 28.001€ a 50.000€ | 35% |
| Da 50.000 in poi | 43% |
Dal secondo scaglione di reddito in poi conviene senza ombra di dubbio pagare la plusvalenza come aliquota sostitutiva fissa al 26% al Notaio in sede di rogito. In tale seconda ipotesi non dovrai poi inserirla nella dichiarazione dei redditi. E’ un vantaggio che, però, non puoi usare nei casi dettati dall’art. 67 comma 1 del TIUR, ovvero:
- Se la vendita avviene all’interno di attività professionale
- Imprese, società in nome collettivo o società (s.n.c.) in accomandita semplice (s.a.s.)
- In relazione alla qualità di lavoratore dipendente
In tutti gli altri casi e con reddito superiore a 15.000€ annui, via libera.
Quali sono le spese detraibili per il calcolo della plusvalenza immobiliare?
Nella definizione della base imponibile per la tassazione della plusvalenza sulla vendita di un immobile, sono detraibili le seguenti spese.
- Imposta di registro
- Onorario del Notaio sostenuto per l’acquisto
- Provvigione agenzia (questa ovviamente non nel vendere casa da privato)
- Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
- Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo
- Imposta sostitutiva del mutuo
- Spese straordinarie
- I costi di riqualificazione energetica superbonus 110% solo dopo i 5 anni dai lavori
Ovviamente si parla di spese e costi ammissibili, ovvero fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA.
Costi detraibili per la plusvalenza di una casa in costruzione
La plusvalenza su una casa di nuova costruzione è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di costruzione aumentato dei costi relativi quali:
- Costi del contratto di appalto
- Progettazione e direzione lavori
- Oneri di urbanizzazione
- Costi post costruzione quali successive ristrutturazioni aumentative delle caratteristiche
La plusvalenza cosi generata è dovuta per la vendita prima del quinquennio se la casa non è stata adibita ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di vita della casa. Nulla cambia, in sostanza, dalla normale vendita di case già costruite. Inoltre, restano in essere tutti i necessari requisiti del proprietario menzionati sopra al fine dell’applicazione della tassazione.
Come si calcola la plusvalenza immobiliare: esempio
Il calcolo della plusvalenza immobiliare si fa sommando al costo di acquisto le spese detraibili, sottraendo poi il tutto dal prezzo di rivendita. Sulla differenza attiva ricavata si applicano poi le aliquote di tassazione sia se scegli di pagare sotto forma di IRPEF come pure di imposta sostitutiva
Per prima cosa calcola la base imponibile, essa è composta dal prezzo dell’immobile o del terreno aumentato dei costi ammissibili. Puoi usare una tabella come questa:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo dell’immobile | 120.000€ |
| Imposta di registro, ipo. e cat. | 4320€ |
| Onorario Notaio iva incl. | 1400€ |
| Provvigione mediatore iva incl | 4300€ |
| Pratica edilizia per ottenimento agibilità con relative opere | 3700€ |
| TOTALE IMPONIBILE | 133.720€ |
Ovviamente il calcolo può essere molto più complesso in base alle voci da considerare caso per caso. In questa sede meglio tenere le cose semplici per capire i principi generali.
Rivendi l’immobile a 140.000€ generando così una plusvalenza immobiliare di 6.250€, cifra soggetta a tassazione perché vendita prima dei 5 anni e la casa non è stata abitazione principale per almeno il 50% del tempo.
Se il tuo reddito complessivo e comprendente la somma di plusvalenza generata dalla vendita è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF è pari al 23% di 6250€ = 1347,00€
Dove il tuo reddito complessivo, comprendente la plusvalenza, supera i 15.000 euro, conviene l’imposta sostitutiva al 26%. Il calcolo quindi diventa 6250€ x 26% = 1625 euro. Questi ultimi calcoli sono stati corretti a seguito di una gentile segnalazione di un lettore, ogni tanto sbaglio anche io ed ogni aiuto è sempre gradito!
Plusvalenza immobiliare terreno
Se da un lato il metodo di calcolo delle tasse per la vendita è lo stesso che per le abitazioni, dall’altro cambia la formazione della base imponibile e soprattutto cambiano i requisiti quando si parla di terreni o cubature.
Plusvalenza terreni edificabili
Se la vendita di un terreno edificabile genera plusvalenza, essa è sempre tassata anche dopo il quinquennio ed anche se il bene è pervenuto per successione.
Per il calcolo vale devi determinare il costo così:
- Se l’acquisto fu oneroso esso è pari al costo di acquisto
- Su terreni edificabili ereditati il costo è pari al valore dichiarato in dichiarazione di successione
- Quando i terreni edificabili pervengono per donazione è il valore è quello citato nell’atto di donazione o quello accertato dal fisco
In tutti i casi ricordo ancora che devi addizionare al costo nativo quelli aumentativi quali:
- Imposte sull’acquisto
- Spese Notarili
- Mediazione
- Eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti
Tieni presente inoltre che oggi il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per compensare l’inflazione. Questo avviene per applicazione degli indici ISTAT anche su immobili pervenuti per donazione o successione (AdE n°8111/2002 a seguito di sentenza della Corte Costituzionale 328/2002). Non è più possibile, però, l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%
Plusvalenza immobiliare terreni agricoli
Nel caso di terreni agricoli ritroviamo le esenzioni assenti in quelli edificabili. La tassa sulla plusvalenza è dovuta quando:
- Si rivende prima dei 5 anni
- Quando è pervenuto per donazione e si rivende prima dei 5 a far data dall’acquisto del donante
Il costo fiscalmente riconosciuto è quello di acquisto aumentato dei costi relativi documentati (imposte, notaio, mediazione). Nel caso di terreni agricoli donati il costo è quello sostenuto dal donante all’epoca di acquisto sempre addizionato dei costi accessori.
Quando si parla di terreni agricoli, a differenza di quelli edificabili, la provenienza per successione evita l’imposta.
Sempre a differenza di quelli edificabili, quando vendi un terreno agricolo puoi richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%
Cessione di cubatura
La cessione di cubatura è un atto di natura transazionale che ha come oggetto una capacità edificatoria di un terreno, ceduta a terreno continuo nel medesimo ambito territoriale. Il proprietario del fondo cedente vende il proprio diritto ad edificare aumentando la capacità edificatoria del lotto di atterraggio.
Quando ciò avviene tra privati la norma di riferimento è sempre quella del TIUR art 67 e art 68 e la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito di fini IRPEF.
Diverso se la cessione avviene tra imprese, in tal caso la normativa di riferimento è sempre il TIUR ma viene riportata dagli artt. 85 e 86. In linea generale se il bene risulta come rimanenza (bene merce) la plusvalenza è ricavo d’esercizio e va tassata nell’anno di realizzazione. Se il bene è nelle immobilizzazioni si parla di plusvalenza patrimoniale che può essere tassata in 5 quote costanti annuali (ecco la fonte).
46 risposte
Buongiorno. Grazie per questa pagina informativa.
Riguardo “Come si calcola la plusvalenza immobiliare: esempio”, ha sritto “Se il tuo reddito è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF pari al 23% di 26.280€ = 6.044,40€ “.
Non capisco perche’ IRPEF e’ pari al 23% visto che la plusvalenza di 26.280€ si sommerebbe al reddito, che quindi sarebbe comunque superiore a 15.000 euro annui. La plusvalenza non si somme al reddito e poi si calcola l’IRPEF sul totale?
Inoltre vorrei chiedere se gli interessi del mutuo sull’acquisto possono essere detratti dalla plusvalenza.
Grazie
Buonasera, la contatto per avere un suo parere su alcuni dubbi che mi son venuti in merito alla vendita di un terreno edificabile.
Primo. In caso di caparre percepite nel 2024 e di vendita con saldo del prezzo nel corso del 2025, la plusvalenza va riproporzionata sulla base dell’incasso delle somme o si tassa tutta al momento della stipula dell’atto?
Secondo. Per il calcolo della plusvalenza, al costo fiscalmente rivalutato si aggiungono (leggo) i costi inerenti. Domando se si possono considerare tali i seguenti costi:
– imu pagata nel corso degli anni
– costi dei tecnici per la predisposizione del progetto di lottizzazione
– costi relativi alla fideiussione per la stipula della concessione stipulata col comune per gli oneri di urbanizzazione (spese mai sostenute e di cui si farà carico l’acquirente)
– costi dei tecnici e di intermediazione relativi allatto di cessione
– costi per la procura speciale fatta dal proprietario disabile ad un parente per la stipula sia della concessione col comune che dell’atto di cessione del terreno
Ringrazio molto per i chiarimenti che potrà offrirmi.
Stefano
Buongiorno. Vado per punti ma le consiglio comunque il parere di un buon fiscalista per confermare le mie ipotesi in base al suo caso di specie.
– La stipula del preliminare non genera plusvalenza
– L’IMU non è un costo ammissibile nella formazione della base imponibile della plusvalenza immobiliare
– Il costo dei tecnici è ammissibile
– I costi deducibili devono essere formalmente sostenuti da chi versa l’imposta
– Per orientamento personale non suggerisco mai di includere mediazione per la rivendita poiché non fa parte dei costi che hanno “formato” il capitale d’acquisto.
– L’onorario del Notaio per la procura si qualora sostenuto da colui oggi venditore soggetto d’imposta.
Cordialmente,
Buongiorno, la ringrazio per il dettaglio della risposta e la velocità della stessa.
Approfondendo la cosa trovo che l’art 68 del tuir al comma 2 dispone che nel calcolo della plusvalenza per cessione di terreni edificabili, il costo di acquisto venga rivalutato in base alla variazione degli indici ISTAT e, leggendo la circolare agenzia delle entrate numero 6 del 2006 punto 11.4, anche nel caso di terreno edificabile rivalutato fiscalmente, si applica la medesima rivalutazione con indici ISTAT.
Tanto per portare un esempio, un terreno edificabile rivalutato fiscalmente nel 2018 ad euro 110 mila, con la rivalutazione istat al gennaio 2025 assume un valore di 130mila.
Se tutto cio’ e’ corretto, spero questa informazione sia utile a qualcuno.
Grazie ancora
La ringrazio molto per il contributo!
Buongiorno, i miei genitori nel 1983 hanno acquistato in comunione dei beni un appartamento come seconda casa. Nel 2017 a seguito della morte di mio padre, mia madre già proprietaria al 50%, ha ereditato un terzo , io e mio fratello abbiamo ereditato un terzo ciascuno. Nell’anno 2023 il condominio ha eseguito lavori condominiali con il superbonus al 110%. Ritengo che mia madre debba pagare la plusvalenza per la quota di cui era proprietaria. Invece, per la quota ereditata dobbiamo pagare la plusvalenza?
Inoltre, nel condominio negli anni 2006/2008 hanno eseguito lavori straordinari per il rifacimento del prospetto che sono stati migliorativi. Tuttavia, dopo tanti anni non troviamo le ricevute e non possiamo rintracciare i pagamenti postali effettuati da mio padre dato che sono trascorsi più di dieci anni. L’unica possibilità che abbiamo per dimostrare le spese sostenute è la certificazione dell’amministratore, tratta dal bilancio e dai documenti, che attesta i pagamenti effettuati complessivamente dal condominio e in quota da mio padre. Ritiene che tale certificazione sia sufficiente per l’Agenzia delle Entrate? La detrazione di tali spese ci consentirebbe di ridurre notevolmente la plusvalenza. La saluto e La ringrazio per la collaborazione.
Esattamente, plusvalenza dovuta solo per la quota non ereditata. L’Amministratore dovrebbe avere sia le fatture che i pagamenti per le opere migliorative e sulla base di essi potrà certificare la relativa quota millesimale a carico dell’unità.
buonasera, ho acquistato un immobili come prima casa, dove ho la residenza, utenze intestate ma ho affittato l’immobile. ora la devo vendere non sono passati 5 anni. la plusvalenza la devo pagare?
Se ha affittato tutto l’immobile con contratto registrato (obbligatorio) non poteva tenere li la residenza, quindi a seguito di un controllo incrociato l’eventuale richiesta di esenzione dalla plusvalenza può venire contestata.
Buongiorno ,ho ereditato da mia moglie un terreno agricolo il 17 marzo 2024 in comproprieta’ con altre dieci persone.Ora si stanno facendo le pratiche per richiedere che tale terreno diventi edificabile.Nel caso di vendita a metro quadro senza urbanizzazione c’e’ da pagare plusvalenza?Grazie
L’edificabilità è un incremento di valore intrinseco a sua volta base imponibile per la plusvalenza, al lordo dei costi ammissibili per la detrazione.
Buongiorno, sto per vendere la casa di cui a dicembre 2024 ho acquistato in asta il 50% nella procedura di liquidazione controllata. L’altro 50% era già di mia proprietà. È affittata da luglio 2023 e non ho più la residenza da quella data. È ancora in essere il diritto di abitazione a mio favore conseguente a separazione. La mia domanda è questa: la vendita genera plusvalenza sulla metà dell’immobile? Potrebbe valere il fatto che è un immobile indivisa, per il 50% di mia proprietà da sempre, quindi non si genera plusvalenza?
Grazie per la disponibilità.
Lisa
La plusvalenza sulla vendita di quota di immobile valgono le stesse regole dell’intero. Se il nuovo 50% è stato acquistato potendo usufruire dell’agevolazione prima casa, gioca contro il fatto che l’immobile sia affittato mentre d’ufficio, qualora seconda casa siamo in piena speculazione nell’eventuale vendita prima del quinquennio. Direi che sulla nuova quota del 50% la plusvalenza ad oggi sia dovuta, qualora base imponibile generata dalla vendita.
Buongiorno, in caso di vendita di una seconda casa prima dei 5 anni, è ammessa anche la detrazione della provvigione dell’agenzia per la vendita dell’immobile, o solo quella per l’acquisto?
Buongiorno. se ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta la plusvalenza per la vendita prima del quinquennio dall’acquisto. Qualora sia soggetta alla plusvalenza, io solitamente consiglio di calcolare solo quella in acquisto. Cordialmente, Zerbinati
salve ,
sto acquistando un immobile per ristrutturarlo e rivenderlo .
questa operazione vorrei farla con un altra persona,
quindi acquisteremo al 50% per uno come persone fisiche.
per dedurre tutti i costi di al momento della vendita dobbiamo allegare tutte le fatture relative ai lavori .
ci conviene usare un conto cointestato o e’ meglio farsi fare sempre 2 fatture di pari importo ?
grazie
Buonasera. Non le posso dare una risposta univoca poiché non esiste, dipende dalle vostre singole posizioni reddituali/fiscali. Vi consiglio un’analisi con un fiscalista comune ad entrambi o di far interagire i due che già avrete. Cordialmente, Zerbinati
Penso sia un errore il calcolo sopra esposto sulla plusvalenza:
Imposta sostitutiva 26% su 26.280 euro =8.832,80€ la somma dovrebbe essere 6832,80€
Inoltre volevo un chiarimento per le spese detraibili
ho capito che le spese del notaio e agenzia vanno inserite ma nella rivendita pagherò nuovamente l’agenzia questa spesa può essere inclusa per ridurre la plusvalenza
Inoltre ho fatto spese documentabili per acquisto materiali per rinnovamento appartamento esempio porte, mattonelle sanitari e varie possono essere incluse?
Grazie per gradita risposta
Buonasera, errore di trascrizione me ne scuso e ringrazio per la segnalazione. Non vi è un elenco di Legge , io personalmente la seconda mediazione non la metto mai a computo per evitare il rischio di interpretazione contro. Per il resto i costi di ristrutturazione (materiali inclusi) sono solitamente ammissibili. Non mi espongo sul caso di specie, non conosco fatti e cronistoria quindi non vorrei darle informazioni imprecise, la regola generale è quella esposta. Cordiali saluti, Zerbinati
Buongiorno,
ho venduto un terreno edificabile pervenuto per successione.
Dal calcolo della plusvalenza posso detrarre l’Imu pagata negli anni?
Grazie!
Buon lavoro!
Buonasera. Purtroppo no.
Buonasera dott. Zerbinati,
ho acquistato insieme a mia compagnia dell’epoca un immobile, da più di 5 anni, io proprietario di 3/4 e lei di 1/4.
A seguito di separazione, ho riscattato la parte di 1/4 dell’immobile di sua proprietà e risultano passati almeno 4 anni dall’acquisto.
Voglio vendere l’intero immobile, la sola parte che non ha i requisiti dei 5 anni e quella relativa ad 1/4 dell’immobile.
Due domande separate
la prima,
ho fatto lavori di ecobonus, sostituzione infissi, caldaia a condensazione, climatizzatori etc…senza alcun sconto in fattura, l’importo concorre ad aumentare il prezzo di acquisto?
E vendendo appartamento sulla plusvalenza andrei a pagare solo 1/4 sulla differenza
(esempio acquistato immobile a 240.000,00 + ecobonus spesa 40.000,00 vendendo a 300.000,00 andrei a pagare plusvalenza solo sui 20.000,00 ed in misura di 1/4 oppure sulla totalità dell’importo di 20.000,00
seconda domanda
risultando residente dall’acquisto sono esente da plusvalenza? e per dare evidenza della residenza, basta attestazione di residenza del comune, pagamento condominio e pagamento tari.
le chiedo cortesemente di rispondere ad entrambe le domande
Cordiali saluti
Buongiorno. La plusvalenza sui lavori Ecobonus è dovuta per ogni vendita che avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori, quindi rientra tutto l’immobile mentre per la plusvalenza ordinaria vale la regola dei 5 anni e, dunque, da calcolarsi solo sul quarto successivamente acquisito. La seconda domanda va ampliata poiché se l’immobile è stato acquistato come prima casa ed è ANCHE stato abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà , la vendita non produce plusvalenza tassabile neanche per i lavori del superbonus.
per la prima domanda non ho compreso la risposta
siamo sempre in ipotesi acquisto prima casa, l’ecobonus (efficientamento energetico) ha visto lavori per circa 2 anni conclusi a dicembre 2023, con detrazione in 10 anni senza sconto in fattura.
i 40.000,00 spesi e documentati per efficientamento energetico concorrono ad aumentare l’importo di acquisto, quindi il valore base da cui considerare eventuale plusvalenza sarà quindi 240.000,00 + 40.000,00 = 280.000,00 il valore di partenza dell’appartamento??
inoltre le detrazioni in 10 anni dei 40.000,00 in ambito di rogito possono restare al venditore e non abbassano l’importo base di partenza dei 280.000,00??
per la seconda domanda confermo che l’immobile è stato per 3/4 in giugno 2018 e successivamente il residuo1/4 è stato acquistato in aprile 2020, entrambe le parti come prima casa e la residenza è stata continuativa da ottobre 2018 ad oggi, per cui mi conferma che la vendita non produce plusvalenza tassabile a prescindere??
A prescindere si, confermo che per la vendita di prima casa in cui è stata mantenuta la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta alcuna imposta sulla plusvalenza, ne ordinaria ne relativa all’ecobonus. Se non fosse così avrebbe dovuto pagare anche nel trasferimento 2020…
Buonasera, il 15 giugno 2023 (data del rogito) ho venduto, frutto di una donazione ereditaria (data del rogito 15 novembre 1993, un terreno edificabile di poco meno mq 900 con valore dichiarato di € 45.000. Detto terreno aveva nell’atto di donazione il valore di £ 7.000.000 (sette milioni). Ha maturato plusvalenze? Distinti saluti.
Donazione ed eredità sono due cose diverse, ad ogni modo direi proprio di si in entrambi i casi. Il punto consta nel fatto che è diverso il sistema di calcolo della base imponibile tra donazione ed eredità.
Buongiorno,
ho ricevuto in eredita l’89% di un immobile.
Tramite avvocato e società di mediazione giuridica ho poi compensato il restante 11% con un altro immobile parziale sempre dello stesso asse ereditario ricevendo in compensazione una somma di 36000 euro dall’altro erede.
Il tutto è stato tombato con avvocato, una società di mediazione giuridica ADR e con un notaio.
Ora prima dei 5 anni vendo l’intero appartamento perchè ora di mia propità al 100%.
Nasce però la plusvalenza per un 11%. Come costi da portare in detrazione dall’imponibile
posso portare le seguenti spese?:
FATTURE società di mediazione giuridica, prime con esito negativo alla compensazione e seconde con esito positivo
FATTURE avvocato che ha seguito la pratica
FATTURA notaio che ha certificato la tombazione dell’accordo di compensazioni quote eredità
Buongiorno. Non le do una sentenza poiché non sono un fiscalista e non conosco la situazione oltre quella da lei esposta. In media, le spese accessorie di trasferimento sono detraibili in sede di formazione della base imponibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
può cortesemente consigliami a chi rivolgermi? grazie
Un bravo commercialista della sua città. Se vive a Bologna può contattare a nome mio il Dott. Matteo Balduzzi.
Buonasera, per evitare di pagare la plusvalenza sul bonus 110, oltre a mettere l’immobile in affitto per 5 anni è possibile fare un affitto con riscatto?
Per gli immobili oggetto di Superbonus, che non siano stati abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, la plusvalenza è dovuta ove la vendita avvenga prima di anni 10 dalla fine dei lavori. Nessun problema se lo mette in locazione, resto dubbioso in merito all’affitto con riscatto per interpretabilità da parte di AdE. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buona sera Le volevo, gentilmente, chiedere se la plus valenza è dovuta e con quale percentuale in caso di vendita di un terreno, avuto per successione, che al catasto risulta mandorleto mentre sul CDU ricade in area per attività produttive artigianali, industriali e terziarie commerciali. Lo venderò ad una società che realizzerà dei capannoni industriali per deposito merci. Grazie!
Direi proprio di si come imposta sostitutiva al 26% in sede di rogito.
Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato una villetta con terreno agricolo circostante non aggraffato come seconda casa (prezzo 103k casa+10k terreni). . Ho effettuato ristrutturazione straordinaria villetta spendendo 70k appaltando ad unica ditta che ha curato le opere murarie, impianti infissi ecc., il tutto dimostrabile con fatture e bonifici parlanti.. Recupererò 35k con bonus 50% in 10 anni. Per l’atto notarile ho speso 7k. Per sopravvenute esigenze familiari sono costretto a vendere a 170k. (10k terreni e 160k villetta).103+70+7=180.. A mio avviso non devo dichiarare nessuna plusvalenza né al notaio né sul modello unico pf. E’ corretto? Grazie.
Buongiorno. Lei è molto preciso ma da professionista non posso esprimermi con una “sentenza” fiscale senza avere contezza delle circostanze e dei documenti. Non sarebbe professionale. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho acquistato una casa il 20/12/2018 e fatto il compromesso di vendita il 16/12/2023 (poco meno di 5 anni), però il rogito è previsto per gennaio 2025, perché attualmente vige un contratto di affitto che deve concludersi. E’ una seconda cosa e non l’ho mai utilizzata come abitazione principale. Devo pagare la plusvalenza?
Grazie.
Ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza tassabile è la data di rogito a far fede e non quella del preliminare. Detto questo, però, Agenzia delle Entrate potrebbe ritenere una strumentalità intrinseca agli accordi contenuti nel medesimo preliminare registrato. Il fatto di non averla mai usata come abitazione principale non incide dopo che sono trascorsi 5 anni, il punto è evitare che venga intesa da AdE come presa in giro, ovviamente e giustamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, ho acquistato un mini condominio a corpo. Ho successivamente accatastato il sottotetto e fatto il recupero del sottotetto ottenendo un nuovo appartamento che devo rivendere prima dei 5 anni. Come calcolo il prezzo di acquisto avendo acquistato a corpo l’intero edificio e vendendo adesso solo un pezzetto che non era precedentemente accatasto? Oltre ai costi di costruzione come si calcola il prezzo di acquisto? (Nel prezzo a corpo era compreso anche il sottotetto) Grazie
Buongiorno. A grandi linee farei un calcolo millesimale sul prezzo di acquisto dell’intero accompagnato da una perizia giurata sul valore della porzione ancora da ristrutturare per poi fare il calcolo della plusvalenza tassabile tramite integrazione dei costi di recupero, pratiche di cambio d’uso e tutti gli altri costi ammissibili per l’unità in cessione. Calcolo spinoso, serve un bravo professionista. Cordialmente, Fabio Zerbinati
salve.
ho acquistato una appartamento nel 2015 e ho intenzione di rivenderlo nel 2024. lo scorso anno però sono terminati i lavori del superbonus edilizio e quindi penso che sarò assoggettato a pagare l’imposta sulla probabile plusvalenza.
volevo sapere se potrò porre in carico al prezzo di acquisto:
– la quota spese relativo ai lavori di superbonus almeno in parte;
– la quota spese relative ai lavori extra superbonus sostenute direttamente dal me;
– l’attualizzazione del prezzo di acquisto e relative spese con l’inflazione dal 2015 al 2024.
grazie
Buongiorno. La recente normativa sulla plusvalenza nel caso di interventi di riqualificazione energetica è cambiata e devo ancora prendere dimestichezza con l’argomento. Mi spiace non poterle essere di aiuto sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
secondo lei è possibile includere tra i costi ad incremento del valore di acquisto della casa anche la fattura del geometra che ha fatto la relazione tecnica di conformità edilizia e catastale che ci è stata richiesta per la vendita?
Grazie della sua risposta
Buongiorno. No, non è un costo per attività “migliorative”. Per lo meno dal mio punto di vista. Cordialmente, Fabio Zerbinati