Secondo l’art.1755 del Codice Civile la provvigione agenzia immobiliare è il compenso dell’agente immobiliare per compravendite e affitti. L’ammontare della provvigione è mediamente pari a:
- Tra l’1% ed il 3% per chi vende
- Tra il 2% ed il 4% per chi compra.
- Da una mensilità del canone al 12% del canone annuo per gli affitti
L’importo della provvigione deve sempre essere addizionato di IVA al 22% salvo i casi di esenzione previsti dall’attuale ordinamento fiscale.
IVA provvigione agenzia immobiliare
L’Iva sulla provvigione agenzia immobiliare è pari 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA, ad esclusione quindi dei mediatori aderenti al Regime Forfettario, esente IVA per natura. In quest’ultimo caso l’esenzione dovrà essere menzionata in fattura.
Per il privato cittadino l’IVA è un costo a perdere, mentre può essere portata in detrazione qualora l’acquirente sia una persona giuridica che interviene nell’esercizio della professione.
Non ci sono sistemi legali per evitare l’iva sulla provvigione dell’agenzia, specificando che il pagamento in nero è un reato.
L’iva va calcolata a partire dall’importo netto pattuito quale compenso, vediamo il sistema di calcolo
Come si calcola la provvigione dell’agenzia immobiliare
Nella compravendita il calcolo avviene come applicazione dell’aliquota percentuale all’effettivo prezzo di vendita. Esempio di calcolo dell’IVA sulla provvigione: assumendo che sia il 3%+IVA su un affare da 200.000 euro il calcolo sarà: 200.000x 3%= 6000 euro + IVA22%= 7.320 euro.
Nella locazione il calcolo avviene come importo pari ad una mensilità o come applicazione dell’aliquota prevista sul canone annuo. Esempio: se il canone annuo è 10.000 euro e la percentuale richiesta è 12% il calcolo sarà : 10.000×12% = 1.200 euro + IVA22% = 1464 euro totali.
Chi paga l’agenzia immobiliare?
Entrambe le parti dell’affare e quindi sia il venditore che l’acquirente nella compravendita e sia il locatore che il conduttore nella locazione. Ciò salvo diverso accordo con l’agenzia immobiliare o i casi in cui il mediatore operi come mandatario a titolo oneroso. In quest’ultimo caso egli
Ciò avviene grazie all’attuale ordinamento Giuridico che definisce il mediatore come operatore super partes che agisce in regime di equidistanza da entrambi gli attori della transazione.
Situazione diversa quando il professionista è mandatario a titolo oneroso, ovvero specificatamente incaricato da una delle due parti al fine di compiere determinate azioni professionali. In tal caso sarà solo il mandante a pagare l’agenzia.
Il tutto salvo diverso accordo consensuale con il mediatore, sempre possibile.
Come pagare la provvigione?
La provvigione dell’agenzia immobiliare dovrà essere pagata tramite mezzi tracciabili quali assegno di conto corrente bancario, assegno circolare o bonifico. Può essere pagata anche in contanti nei limiti previsti dalla normativa antiriciclaggio. In tutti i casi sempre e solo previo emissione di regolare fattura, il pagamento della provvigione in nero è illegale.
Nel caso di bonifico, specificare correttamente la causale indicando il tipo di operazione, i nomi di venditore ed acquirente e l’indirizzo dell’immobile o il protocollo di registrazione del contratto preliminare.
Gli estremi del mezzo di pagamento utilizzato, quali numero dell’assegno o CRO del bonifico dovranno essere riportati nel rogito mentre un recente aggiornamento normativo ha eliminato l’obbligo di riportare nell’atto l’importo della mediazione.
Quando si deve pagare la provvigione all’agenzia?
L’agenzia va pagata dopo il perfezionamento dell’affare che nella compravendita coincide con l’accettazione della proposta di acquisto o, se non prevista, con la firma del contratto preliminare. Tutto questo salvo eventuali clausole del contratto che ne posticipino il perfezionamento, quale ad esempio può essere una condizione sospensiva mutuo. In tal caso il pagamento dovrà essere effettuato a verbale di avveramento, ovvero a mutuo concesso. Non è dunque necessario attendere il rogito, seppur fattibile previo accordo con il mediatore.
Nelle locazioni l’accordo negoziale coincide con l’accettazione della proposta di locazione o, in sua assenza, con la stipula del contratto di affitto.
Importante ricordare che la scadenza del mandato di vendita o locazione non incide sul diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare. Il dovere di pagamento resterà in essere anche dopo la scadenza se l’affare è stato procurato dall’agenzia stessa.
Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare
Il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare è negato quando:
- Il mediatore non ha procurato l’affare
- Lo ha procurato ma non è abilitato all’esercizio della professione
- Ha violato i principi di trasparente informazione e media diligenza
- Ha commesso dolo
Nella maggior parte dei casi non sarà sufficiente la presenza del foglio di visita sottoscritto dall’acquirente in sede di sopralluogo ma il mediatore dovrà dimostrare di aver effettivamente avuto ruolo nella transazione.
Ciò sempre a patto che l’agente sia anche regolarmente iscritto alla relativa Camera di Commercio ed abilitato alla professione. Un mediatore non abilitato non ha mai diritto alla provvigione, neanche se procura l’affare diligentemente.
Se l’affare viene procurato ma è dimostrabile che per procurarlo il mediatore abbia taciuto o distorto informazioni al fine di favorirne il perfezionamento, perde il diritto al pagamento così pure nei casi di palese dolo nell’attività.
Si può scaricare la provvigione dell’agenzia immobiliare?
Il venditore non può detrarre la provvigione a meno che non sia una persona giuridica e stia svolgendo attività professionale, come un costruttore. L’acquirente può detrarla con il modello 730 solo per l’acquisto con le agevolazioni prima casa e solo se la casa viene adibita ad abitazione principale entro i termini ex art.15 del TIUR. In questo caso si può scaricare nella misura del 19% con massimale di 1000€.
- Nel caso ci sia solo un proprietario ma la fattura menzioni anche altri soggetti, dovrai annotare che l’onere provvigionale è stato corrisposto solo dal primo.
- Se più comproprietari, la fattura deve riportare i dati di tutti i detraenti
- Se intesti la fattura a chi non è proprietario dell’immobile, ad esempio intestata al padre che compra per il figlio, non puoi detrarre.
La provvigione dell’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’immobile potrà, IVA compresa, essere messa a calcolo nel momento della successiva rivendita al fine di partecipare alla formazione della base imponibile per la determinazione dell’imposta sull’eventuale plusvalenza immobiliare. Sconsigliato, invece, includere in tale caso anche la provvigione per la vendita stessa, in quanto essa non partecipante al costo iniziale di acquisizione dell’asset.
20 risposte
Buonasera,
per acquisto casa da 152.000€, la provvigione all’agenzia è del 4%, l’iva sulla provvigione deve essere pagata da me e quindi spesa aggiuntiva al 4% oppure la deve pagare l’agenzia?
Grazie.
L’iva è un costo aggiuntivo per Legge sull’acquirente quando egli persona fisica.
Buonasera. Fino al 2023 ho affittato una mia casa con contratto “affitti brevi” usufruendo della pubblicità del sito booking.com che si tratteneva circa il 15% dell’affitto come spese di comissione. Nulla da eccepire, gli accordi erano molto chiari. A metà del 2024, senza alcuna informazione preventiva, mi è stato richiesto di pagare l’iva sulle spese di comissione del 2023, regolarmente trattenute, che rimanevano invariate al 15%. Solo ora capisco che prima del 2024 non chiedevano, e non versavano l’iva. È corretto che modificano le loro politiche fiscali senza avvisarmi, permettendomi quindi di decidere se continuare di avvalermi del loro supporto oppure scegliere altro sito, dove chiedono percentuali diverse?
Non le hanno modificate, è stato imposto e comunque sono d’accordo con lei sul fatto che un utente dovrebbe poter scegliere senza vincoli.
Buongiorno, abbiamo deciso in qualità di venditori di abbassare la provvigione al nostro agente immobiliare che, in partenza e sull’accordo da noi firmato , aveva sopravvalutato la stima del prezzo di vendita dell’immobile; adesso, a distanza di più di un anno ci ha offerto una proposta d’acquisto inferiore di 190000,00 euro al prezzo di vendita pattuito in partenza.
Per tale motivo e perché non siamo rimasti pienamente soddisfatti del suo operato abbiamo deciso di ridurre la commissione dell’agente dallo 1,5% allo 0,75%.
Verbalmente l’agente ha accettato ma dobbiamo fargli firmare uno scritto di accettazione per cautelarci da future sue pretese.
Grazie
Buonasera. Che dire, dipende dal livello di fiducia che avete nella persona a cui avete dato un compito cosi importante come quello di assistervi nella vendita della vostra casa…
Buongiorno.
sto vendendo casa con un mutuo in essere di cui ho saltato un paio di rate. Quando matura il compenso all’agenzia di internediazione? E vendendo, devo pagare subito il residuo mutuo, per il quale non ho soldi?
Buongiorno. Potrà estinguere l’ipoteca con applicazione della c.d. “Legge Bersani” contestualmente all’atto di vendita previo redazione del conteggio estintivo da parte della banca. Per quanto riguarda la provvigione, essa matura all’avvenuto accordo tra le parti (contratto preliminare). Cordialmente, Zerbinati
Buona sera complimenti per i vostri consigli
Colgo l’occasione per chiederle sto comprando casa dopo aver fatto la compravendita tramite agenzia
L’agenzia mi ha chiesto subito la sua provvigione è giusto farvela o devo aspettare la conclusione dell atto ? Grazie anticipatamente
Buongiorno. L’agenzia matura il diritto provvigionale dopo il perfezionamento della proposta di acquisto, quindi non vi è nulla di sbagliato nella richiesta.
Buon giorno sono un disabile ho venduto un appartamento,chiedo se al momento di fare la fattura dell’agenzia immobiliare posso usufruire della legge 104 del iva al 4%.
Molte grazie.
Buongiorno. Purtroppo non sono al corrente della possibilità di sfruttare la 104 in quanto il materiale da me reperito parla solo dell’acquisto di beni e non di servizi. Le consiglio di inviare la domanda direttamente all’Agenzia delle Entrare attraverso i loro sistemi online. Cordialmente, Zerbinati
Buonasera. Ho visitato una casa a un Prezzo di 60.000 mila e la agenzia mi hanno chiesto 5000 euro di provigione. Mi sembra troppo. Ancora non ho firmato niente con agenzia. Volevo a sua parere se e giusto pagare questa soma .grazie
Buonasera, i compensi professionali non hanno importi limite. E’ abbastanza frequente che per casa di importi bassi vengano applicate aliquote oltre la consuetudine del 3-4%
Buongiorno,
è lecito chiedere il pagamento della provvigione quando la trattativa, in una proposta di acquisto, è stata condotta da un’agente, non iscritto alla camera di commercio e/o senza iscrizione Rea, che lavora presso un’agenzia sotto forma di srl (ovviamente la societù è regolarmente iscritta come lo è il rappresentante legale)? Nel caso specifico l’agente non so com’è inquadrato all’interno della società però ha condotto dall’inizio alla fine la trattativa ( e per trattativa intendo visite, acquisizione di informazioni su richiesta del possibile acquirente, stesura della proposta di acquisto su modelli prestampati chiaramenti firmati dal legale rappresentante….) Per quanto riguarda la provvigione il possibile acquirente ha firmato un modulo sempre in presenza dell’agente non iscirtto ma non in presenza del legale rappresentante.
Inoltre chiedo la validità dei messaggi di whatsapp nelle comunicazioni tra agente non iscirtto e possibile acquirente.
Grazie Elisabetta
Buongiorno Elisabetta, grazie per aver visitato il sito. Non sono un avvocato e quindi non posso esprimermi nello specifico. Quello che posso riportare è un concetto di norma, ovvero che la mediazione può essere svolta solo da soggetti abilitati presso la Camera di Commercio, provvisti di partita iva ed assicurazione. Un procacciatore di affari ha altri ruoli. Cordiali saluti, Zerbinati
Salve sto vedendo casa valore 71000€ e l’agente immobiliare sul contratto di vendita a scritto di volere alla vendita 5000€ più iva di parcella… Sarebbe regolare oppure non può farlo? grazie
Buongiorno. Non vi è limite ai compensi professionali ne esistono tabelle. La media di consuetudine è tra il 2% ed il 3% ma per importi piccoli come nel suo caso è abbastana comune una lievitazione. Meglio sempre accordarsi prima. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno. la fattura rilasciata dall agente immobiliare deve essere intestata contestualmente al venditore e all’acquirente ? oppure deve emettere due fatture ‘. La ringrazio
Buonasera, ovviamente 2 fatture.