La relazione tecnica integrata (RTI)

La relazione tecnica integrata (RTI) è un’asseverazione tecnica che attesta la situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile, evidenziandone la conformità o eventuali difformità rispetto ai titoli depositati presso il Comune e il Catasto.

La RTI serve a supportare le autocertificazioni di regolarità urbanistica e catastale che ogni venditore deve sottoscrivere al momento del rogito. È consigliata per qualsiasi tipo di immobile – residenziale, commerciale o produttivo – e garantisce il massimo livello di tutela quando viene redatta prima della stipula degli accordi preliminari.

Per redigere una relazione tecnica integrata è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, che provvederà a raccogliere i titoli presso Comune e Catasto e a confrontarli con lo stato di fatto dell’immobile.

Il costo della RTI varia mediamente tra 350 € e 1.000 €, in base al tipo di immobile, all’onorario del professionista e alla complessità delle attività necessarie.

Se la RTI evidenzia difformità, il proprietario può regolarizzare la situazione prima della formazione delle obbligazioni contrattuali del preliminare di compravendita, riducendo così il rischio di responsabilità per eventuali inadempienze.

• Cosa è la relazione tecnica integrata
• A cosa serve la relazione tecnica integrata (RTI)
• Quando serve la RTI
• La relazione tecnica integrata è obbligatoria?
• Chi paga la relazione tecnica integrata
• Quanto costa la relazione tecnica integrata?
• Come fare una RTI
• Quanto tempo serve per fare una relazione tecnica integrata
• Cosa fare se la relazione non è conforme
• Responsabilità del tecnico che redige la RTI
• Relazione tecnica e Superbonus 110%
• Domande frequenti (FAQ)

Cos’è la relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata, spesso indicata con l’acronimo RTI, è un documento tecnico che certifica la situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile.

Viene redatta sottoforma di documento cartaceo contente diverse asseverazioni tecniche quali:

• Conformità catastale
• Corrispondenza urbanistica
• Rilascio del certificato di agibilità
• Vincoli

Importante notare che la RTI controlla solo l’unità in corso di vendita, mentre raramente il controllo viene esteso alle parti comuni del fabbricato quando viene verificata la situazione di appartamenti in condominio

Ad oggi, la relazione tecnica integrata è diventata una prassi consolidata in molte Regioni italiane ed è considerata a tutti gli effetti uno dei principali documenti necessari per vendere casa o altri immobili.

Differenza tra relazione tecnica integrata e certificato di conformità urbanistica

La relazione tecnica integrata (RTI) non va confusa con il Certificato di conformità urbanistica, documento un tempo rilasciato dal Comune ma oggi non più in uso.

Mentre il certificato comunale era emesso dall’Ente sulla base dei precedenti depositi, la RTI viene redatta dagli utenti tramite un tecnico abilitato e certifica lo stato reale dell’immobile rispetto ai titoli urbanistici e catastali costituenti lo stato legittimo. In questo modo, la RTI offre una verifica indipendente e personalizzata dello di fatto dell’immobile rispetto a quanto autorizzato dai titoli stessi.

A cosa serve la relazione tecnica integrata

All’interno di una compravendita immobiliare, la RTI assume tre ruoli fondamentali:

• tutela il venditore dal rischio di inadempienze contrattuali e future contestazioni;
• costituisce uno strumento di valorizzazione dell’immobile, rendendolo più appetibile sul mercato;
• fornisce garanzie al Notaio sulla congruità delle imposte versate in sede di compravendita.

Tra i primi obblighi di chi vende casa o altri immobili vi è quello di dichiarare in atto pubblico che l’immobile è conforme sotto il profilo urbanistico e catastale e privo di vizi. Fino al 2017, tale dichiarazione veniva spesso prodotta in assenza di verifiche tecniche preventive, con la conseguenza di un elevato numero di compravendite aventi ad oggetto immobili irregolari, nella maggior parte dei casi in totale buona fede da parte dei venditori.

L’introduzione del protocollo d’intesa e della relazione tecnica integrata ha di fatto portato alla luce situazioni pregresse che fino a quel momento erano rimaste occulte a causa della mancanza di controlli preventivi, segnando un cambiamento sostanziale nel modo di affrontare la compravendita immobiliare.

Ormai entrata di fatto nel mercato immobiliare di molte Regioni come uso, la sua presenza già in fase di commercializzazione risulta come forte strumento di valorizzazione dell’immobile. Qualsiasi acquirente condurrà più favorevolmente trattative su immobili già controllati rispetto ad altri.

La corrispondenza ai titoli urbanistici e la conformità catastale consentono inoltre di evitare errori nel calcolo dell’imposta di registro, che potrebbe altrimenti essere determinata su uno stato di fatto illegittimo. Questo aspetto rappresenta una tutela importante anche per il Notaio, in qualità di responsabile d’imposta.

Quando serve la RTI

La relazione tecnica integrata è necessaria in occasione della vendita di qualsiasi tipologia di immobile, sia esso residenziale, commerciale o produttivo.

Ma quando è opportuno redigere la RTI?

Le obbligazioni reciproche tra venditore e acquirente nascono con l’accettazione della proposta di acquisto immobiliare e/o con la stipula di un contratto preliminare. La relazione tecnica integrata garantisce il massimo livello di tutela per entrambe le parti se viene predisposta prima di questi passaggi.

In questo modo, eventuali criticità urbanistiche o catastali possono essere individuate e gestite in anticipo, riportandole correttamente negli atti e definendo con chiarezza tempistiche, obblighi e responsabilità delle parti, riducendo in modo significativo il rischio di contenziosi.

La relazione tecnica integrata è obbligatoria?

La relazione tecnica integrata non è obbligatoria per legge, in quanto non esiste una normativa nazionale che ne imponga formalmente la redazione. La RTI nasce infatti da un protocollo d’intesa sottoscritto tra il Notariato dell’Emilia-Romagna e gli Ordini Professionali di Geometri, Architetti e Ingegneri.

Il Notariato e gli Ordini Professionali hanno fortemente voluto il protocollo d’intesa per sopperire a una storica carenza di controlli tecnici nelle compravendite immobiliari, che ha inciso negativamente sul mercato per diversi decenni.

Sulla non obbligatorietà, nel 2019, si è espresso anche il Garante della Concorrenza e del Mercato (Antitrust), chiarendo alcuni aspetti fondamentali relativi alla relazione tecnica integrata e al suo inquadramento nel mercato immobiliare:

• la relazione tecnica integrata non è obbligatoria;
• la sua redazione non deve essere standardizzata, ma è rimessa alla libera valutazione del tecnico incaricato (esiste comunque un modello che i tecnici possono utilizzare se lo desiderano, è qui);
• il costo non può essere convenzionato, ma deve essere liberamente determinato dal tecnico.

Pur non essendo obbligatoria, la relazione tecnica integrata è fortemente consigliata in ogni compravendita immobiliare.

Chi paga la relazione tecnica integrata?

Non essendoci una normativa di riferimento sulla redazione della relazione tecnica integrata, non esiste una norma che indichi chi debba pagarla. La scelta viene quindi rimessa agli usi locali e a eventuali accordi tra venditore e acquirente.

In Emilia-Romagna è consuetudine che sia il venditore a provvedere alla redazione della RTI, mentre in altre Regioni la prassi può prevedere che la spesa ricada sull’acquirente.

Poiché la massima tutela offerta dalla relazione tecnica integrata si ottiene quando essa viene redatta prima degli accordi preliminari, la linea guida seguita in Emilia-Romagna appare la più sensata.

Una buona soluzione nel caso si voglia accollare la spesa all’acquirente consiste nell’inserire nella proposta di acquisto e/o nel contratto preliminare una clausola sospensiva, che rinvii il perfezionamento del contratto fino alla verifica della regolarità dell’immobile. È una soluzione meno lineare, ma comunque efficace per garantire la tutela delle parti e del Notaio.

Quanto costa la relazione tecnica integrata

Il costo della relazione tecnica integrata (RTI) varia mediamente tra 350€ e 1.000€, a seconda di diversi fattori, tra cui:

• onorario del professionista incaricato;
• dimensione dell’immobile;
• complessità del rilievo tecnico;
• numero di pertinenze, come box, cantine o giardini.

Oltre al costo della relazione, vanno considerati eventuali oneri per sanatorie o aggiornamenti catastali necessari a regolarizzare problemi riscontrati durante la verifica. Se la regolarizzazione non fosse possibile, occorre aggiungere anche i costi delle eventuali attività edili necessarie per riportare l’immobile allo stato legittimo.

Tutti i costi relativi alla relazione e alla regolarizzazione, ad esclusione delle sanzioni comunali, possono concorrere alla riduzione della base imponibile per il calcolo dell’eventuale plusvalenza immobiliare.

Come si fa una relazione tecnica integrata

Per redigere una relazione tecnica integrata (RTI), il proprietario dell’immobile deve rivolgersi a un tecnico abilitato, scelto tra:

• Geometra;
• Architetto;
• Ingegnere;
• Perito iscritto all’albo.

Una RTI redatta da un soggetto non abilitato non ha alcun valore legale in caso di contenzioso.

Come per qualsiasi attività di due diligence immobiliare, la stesura di una RTI avviene in tre fasi principali:

• Raccolta documentale;
• Rilievo dello stato di fatto;
• Confronto e redazione della relazione.

Durante la prima fase, il tecnico reperisce tutti i titoli urbanistici e catastali tramite due richieste di accesso agli atti, rispettivamente al Comune e al Catasto.

La seconda fase consiste nel rilievo in loco dell’immobile, con la creazione di un elaborato grafico che rappresenti lo stato di fatto del bene.

Nella terza fase, il tecnico confronta lo stato legittimo (come risultante dalla documentazione) con lo stato di fatto, per verificare la corrispondenza o individuare eventuali interventi necessari a regolarizzare la situazione.

Quanto tempo serve per fare una relazione tecnica integrata

Non è possibile definire una tempistica standard per la redazione della relazione tecnica integrata (RTI), perché dipende da diversi fattori:

• Il tempo necessario al Comune per fornire i documenti richiesti;
• Il tempo impiegato dal tecnico incaricato per svolgere le attività di verifica e rilievo.

Ad esempio, Comuni organizzati come quello di Bologna rispondono alle richieste di accesso agli atti in circa 15 giorni, mentre altri Comuni possono impiegare anche oltre due mesi. Per questo motivo, è sempre consigliabile iniziare le procedure con largo anticipo rispetto alla vendita.

Per quanto riguarda i tempi del tecnico, questi possono essere concordati direttamente con lo stesso prima del conferimento dell’incarico, così da pianificare correttamente tutte le fasi della RTI.

Cosa fare se la relazione tecnica integrata non è conforme

Eventuali incongruenze oltre le tolleranze di legge tra stato di fatto e titoli urbanistici costituiscono abusi edilizi, mentre una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto genera una non conformità catastale. Quando la relazione tecnica integrata (RTI) rileva una di queste situazioni, ci sono due possibili soluzioni:

• Sanare l’immobile;
• Ripristinare lo stato legittimo.

La vendita di un immobile con abuso edilizio non sanato è difficilmente applicabile nell’attuale ordinamento, seppur prevista dal Codice Civile quando la costruzione sia dotata di titolo abilitativo. Solitamente il consiglio è quello di sanare attraverso due possibili strade:

• Cila in sanatoria : per regolarizzare abusi minori
• Scia in sanatoria : per tutti gli altri

Quando la possibilità di regolarizzare la difformità è limitata dalla normativa urbanistica o catastale, sarà necessario riportare l’immobile nello stato legittimo rappresentato dai titoli ufficiali.

Discorso leggermente diverso si applica se la RTI evidenzia la regolarità urbanistica e catastale, ma manca il certificato di agibilità. La vendita di una casa priva di agibilità è possibile solo se vi è un accordo esplicito con l’acquirente sin dall’inizio della trattativa. Va considerato, inoltre, che un immobile senza agibilità difficilmente potrà ottenere un mutuo, limitando così il bacino di potenziali acquirenti e la corretta valorizzazione dell’asset.

Responsabilità del tecnico che redige la RTI

Il tecnico che redige la relazione tecnica integrata (RTI) è responsabile civilmente e penalmente delle dichiarazioni contenute nel documento. Tuttavia, è importante chiarire che la responsabilità principale verso l’acquirente resta sempre a carico del venditore.

Se la RTI risultasse errata o fasulla, l’acquirente si rivale inizialmente sul venditore stesso, il quale a sua volta potrà agire contro il tecnico che ha redatto la relazione.

Per questo motivo, è fortemente consigliato evitare soluzioni low-cost o professionisti non qualificati, poiché la qualità e l’affidabilità della RTI sono fondamentali per tutelare entrambe le parti e garantire una compravendita sicura.

RTI e Superbonus 110%

Gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110% hanno già dovuto rispettare alcuni controlli urbanistici e catastali per poter accedere all’incentivo.

Tuttavia, questo non sostituisce la relazione tecnica integrata (RTI). Anche dopo aver completato lavori con Superbonus, il venditore dovrebbe considerare la RTI come un ulteriore step di controllo sull’immobile e non come attività inutilmente duplicata.

In questo senso, sarebbe sempre opportuno chiedere al tecnico di verificare anche le parti comuni che sono state oggetto di coibentazioni esterne per verificare la correttezza di prospetti e sagoma del fabbricato. Un passaggio in più ed un costo aggiuntivo ma sicuramente un importante ulteriore step per la propria sicurezza.

Per approfondire, puoi leggere l’articolo su vendita di una casa dopo il Superbonus 110%

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