Relazione tecnica integrata: cos’è, obbligo e quanto costa

In questa guida completa sulla relazione tecnica integrata, chiamata anche RTI, ti parlo di:

• Cosa è la relazione tecnica integrata
• La relazione tecnica integrata è obbligatoria?
• Chi può farla
• Quanto costa la relazione tecnica integrata?
• Come viene fatta una RTI
• Cosa fare se la relazione non è conforme
• Modello ed esempio
• Domande frequenti

Cos’è la relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata, o RTI, è una certificazione della situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile. Essa viene redatta solitamente per la compravendita e serve a certificare l’assenza di abusi edilizi, difformità catastali ed il corretto rilascio dell’agibilità dell’immobile.

Essa assume 3 ruoli estremamente importanti nella compravendita:

• Mette al riparo il venditore dal rischio di inadempienze contrattuali
• E’ uno strumento di valorizzazione immobiliare
• Assicura il Notaio circa la congruità delle imposte versate in sede di compravendita

Durante una vendita, il proprietario dichiara nell’atto pubblico che la cosa venduta è regolare ed esente da vizi. Tale autocertificazione fino al 2017 veniva prodotta in totale assenza di controlli preventivi e la logica conseguenza si è manifestata in un elevatissimo numero di transazioni avanti per oggetto immobili irregolari. Il tutto nella totale buona fede dei venditori stessi, per lo meno nella maggioranza dei casi.

La relazione tecnica integrata è il giusto supporto tecnico alla dichiarazione del venditore in sede di atto di compravendita e coadiuva il proprietario stesso nel rispettare gli obblighi di chi vende casa.

Ciò ha anche un importante corrispondenza lato acquirente: un immobile già certificato sarà sicuramente più appetibile del corrispondente ancora non passato al vaglio dei tecnici. Chi investe i risparmi della vita lo fa più volentieri e con miglior propensione su un immobile dove il rischio di problemi è ridotto al minimo.

Garanzia di corrispondenza ai titoli urbanistici e di conformità ai titoli catastali permettono anche di scongiurare il rischio di un errato versamento dell’imposta di registro, magari calcolata su uno stato illegittimo. Ciò senza dubbio si traduce anche in una tutela del Notaio in qualità di responsabile d’imposta.

Ad oggi è diventata di fatto un uso e consuetudine in diverse Regioni ed è annoverata a tutti gli effetti tra i documenti per vendere casa o altri immobili.

La relazione tecnica integrata è obbligatoria?

La relazione tecnica integrata non è obbligatoria per Legge, mancando di fatto una normativa costituente. Essa nasce da un protocollo d’intesa tra Notariato dell’Emilia Romagna e gli Ordini Professionali di Geometri, Architetti ed Ingegneri.

Il protocollo d’intesa è stato fortemente voluto da Notariato ed Ordini Professionali per sopperire ad una grave carenza di controllo tecnico nella compravendita che ha caratterizzato negativamente il mercato immobiliare degli ultimi 40 anni.

Nel 2019 si è espresso il Garante, ovvero l’antitrust, specificando alcuni punti rilevanti circa la RTI e la sua collocazione nel mercato immobiliare:

• Non è obbligatoria
• La redazione non deve essere standardizzata ma di libera definizione del tecnico
• Il costo non può essere convenzionato ma liberamente definito dal tecnico stesso

Non è obbligatoria, ma fortemente consigliata per ogni compravendita. Come nota personale da operatore, voglio sottolineare l’estrema importanza non sono della sua redazione ma in particolar modo di quando essa viene redatta.

Le obbligazioni reciproche tra venditore ed acquirente nascono con l’accettazione della proposta di acquisto immobiliare e/o la stipula di un contratto preliminare. La relazione tecnica integrata garantisce il più alto livello di tutela delle parti se è disponibile prima di tali eventi. Ciò poiché eventuali situazioni da sistemare potranno essere riportate negli atti definendo correttamente tempistiche e doveri delle parti, scongiurando contenziosi.

Chi può farla

La relazione tecnica integrata può essere redatta da:

• Geometra
• Architetto
• Ingegnere
• Periti iscritti all’albo

E’ quindi necessario che essa venga fatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione, correttamente preparato e dotato della giusta assicurazione professionale.

Una RTI svolta da un soggetto non abilitato non ha alcun valore in caso di contenzioso.

Quanto costa la relazione tecnica integrata

Il costo della relazione tecnica integrata è mediamente compreso tra 350€ e 1000€ precisando che esso varia in base a:

• Onorario del professionista
• Dimensione dell’immobile
• Difficoltà del rilievo
• Numeri di pertinenze (box, cantine, giardini)

Dovranno poi essere aggiunti i costi per le eventuali sanatorie o aggiornamenti catastali necessari a regolarizzare eventuali problemi riscontrati. Rincarando la dose qualora non fosse possibile la regolarizzazione: in questo caso devi aggiungere i costi delle attività edili per il ripristino dello stato legittimo.

Tutti i costi di relazione e regolarizzazione, ad esclusione delle sanzioni imposte dal Comune, possono concorrere alla riduzione della base imponibile al fine del calcolo dell’eventuale plusvalenza immobiliare.

Come si fa una relazione tecnica integrata

Come ogni attività di due diligence immobiliare, la stesura di una relazione tecnica integrata avviene in 3 fasi:

• Raccolta documentale
• Rilievo dello stato di fatto
• Confronto e relazione

Il tecnico incaricato provvederà prima di tutto a reperire tutti i titoli urbanistici e catastali tramite due richieste di accesso agli atti rispettivamente al Comune ed al Catasto.

La seconda fase prevede il rilievo in loco dell’immobile, ovvero la creazione di un elaborato grafico rappresentante lo stato di fatto del bene

Con la terza fase il tecnico confronta lo stato legittimo disegnato dalla documentazione con lo stato di fatto per sancire la corrispondenza o se sia necessario intervenire per regolarizzare la situazione.

L’incongruità oltre tolleranze di Legge tra stato di fatto e titoli urbanistici è definito abuso edilizio mentre una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto provoca non conformità catastale.

Cosa fare se la relazione tecnica integrata non è conforme

Quando la relazione tecnica integrata non è conforme ci sono due strade:

• Sanare l’immobile
• Ripristinare lo stato legittimo

La vendita di immobile con abuso edilizio non sanato è difficilmente applicabile nell’attuale ordinamento, seppur prevista dal Codice Civile nel caso la costruzione sia dotata di titolo abilitativo.

Non è, però, sempre possibile.

Quando le difformità sono in contrato con la normativa urbanistica e/o catastale sarà necessario riportare l’immobile nello stato di fatto legittimo rappresentato dai titoli.

Discorso leggermente diverso qualora la RTI evidenzi la regolarità urbanistica ma il mancato rilascio del certificato di agibilità. La vendita di una casa priva di agibilità è possibile a patto che vi sia il comune accordo con il compratore instaurato sin dall’inizio della trattativa. Ciò al lordo del fatto che un immobile privo di agibilità difficilmente potrà essere oggetto di mutuo per l’acquisto limitando notevolmente il bacino di possibili acquirenti e la corretta valorizzazione dell’asset.

Modello ed esempio

Nonostante l’antitrust abbia decretato che la relazione tecnica integrata possa essere realizzata secondo le linee guida di ciascun tecnico, esiste un modello comune che solitamente viene utilizzato dalla maggior parte dei professionisti.

Nella prima pagina vengono compilate le anagrafiche del tecnico abilitato e del proprietario dell’immobile oltre ad una prima identificazione catastale

Nella seconda pagina si nota la prima dichiarazione ovvero quella inerente la conformità (o non conformità catastale)

Nella terza, quarta e quinta pagina troviamo l’elencazione dei titoli abilitativi e dei precedenti edilizi inerenti all’immobile oggetto di controllo.

Ovvero, tutta la cronistoria urbanistica dalla costruzione al momento della redazione della RTI

Nella quinta come si può notare nell’immagine sopra viene anche elencato il protocollo dell’abitabilità/agibilità rilasciata.

Nella sesta pagina il tecnico, dopo aver elencato tutti i titoli urbanistici, certifica la regolarità o la non regolarità dell’immobile. Se vuoi avere il formato word lo trovi a questo link.

FAQ – Domande frequenti