Relazione tecnica integrata: le cose da sapere

Nel 2017 è stato stipulato un protocollo d’intesa tra Notariato dell’Emilia Romagna e gli Ordini Professionali di Geometri, Architetti ed Ingegneri che ha dato vita alla relazione tecnica integrata (o RTI) per la compravendita immobiliare.

E’ una certificazione non obbligatoria per Legge ma fortemente consigliata e deve redigerla un tecnico abilitato. Essa valuta la situazione urbanistica, catastale e di agibilità dell’immobile in vendita. Ad oggi è diventata di fatto un uso e consuetudine in diverse Regioni ed è annoverata a tutti gli effetti tra documenti per vendere casa o altri immobili.

In questa guida completa sulla RTI ti parlo di:

• Origine della relazione tecnica
• Obbligo di Legge
• Quali documenti servono per la relazione tecnica
• Come si fa
• Cosa fare se non è conforme
• Quanto costa
• Il ruolo nella valutazione
• Ruolo dal punto di vista dell’acquirente

La prima cosa da sapere è che io consiglio di farla redigere prima di mettere in vendita l’immobile. Per facilitarti le cose se mi scegli come agente immobiliare, metto a disposizione il mio tecnico di fiducia, sempre che tu non abbia già il tuo.

Da dove nasce

Il protocollo d’intesa è stato fortemente voluto da Notariato ed Ordini Professionali per sopperire ad una grave carenza di controllo tecnico nella compravendita che ha caratterizzato negativamente il mercato immobiliare degli ultimi 40 anni.

Tra tutti i vari obblighi di chi vende casa, il proprietario ha il dovere giuridico di fornire garanzia all’acquirente circa la cosa venduta e nello specifico in tre ambiti tecnici:

• Assenza di abusi edilizi
• Conformità catastale
• Corretto rilascio del certificato di agibilità
• Rispetto delle prescrizioni inerenti eventuali vincoli sull’immobile

Fino all’anno di introduzione della relazione tecnica integrata queste garanzie venivano formalizzate nel contratto preliminare e nell’atto di vendita come semplici autocertificazioni del venditore stesso.

Ciò ha creato nei decenni un abnorme numero di compravendite aventi per oggetto immobili non regolari, nella totale buona fede dei venditori stessi, vittime inconsapevoli di errori costruttivi e superficialità generale.

Poco conta, chi vende un immobile oggi risponde anche per gli errori del passato creati da terzi.

La RTI nasce proprio per dare il sostegno di un tecnico competente in materia alle autocertificazioni di regolarità richieste ad un privato per definizione ignaro della normativa urbanistica e catastale di ieri ed di oggi.

E’ ovvio che l’introduzione ha scoperchiato un enorme vaso di Pandora portando alla luce tutte le false dichiarazioni del passato e caricando gli attuali venditori di notevoli costi di regolarizzazione delle situazioni pregresse.

Quando è obbligatorio fare la relazione tecnica integrata

Il Protocollo d’Intesa non è nato da una legiferazione dello Stato Italiano, non c’è una Legge che imponga la redazione della relazione tecnica integrata.

E’ fortemente consigliata ed i Notai hanno certamente incentivato in modo molto incisivo la sua redazione da parte di tutti i venditori. In merito, nel 2019 si è espresso l’Antitrust con una missiva sia al Notariato che agli Ordini specificando che:

• Non è obbligatoria ne può essere millantata per tale
• Il costo non può essere standardizzato ma è di libera definizione del tecnico
• Deve essere redatta senza modelli e secondo la scelta professionale del tecnico

Di fatto, oggi la RTI è intesa come uso e consuetudine nel mercato.

Quello che io contesto è essa viene richiesta per l’atto di trasferimento, mentre il vero potere tutelante per le parti lo assume quando disponibile già nelle fasi di proposta di acquisto e/o contratto preliminare.

E’ con tali contratti che nascono gli obblighi reciproci tra le parti ed è dall’inadempienza degli stessi che nasce il 90% dei contenziosi in materia immobiliare. Facciamo un esempio pratico per chiarezza.

Nel 99% delle proposte di acquisto il venditore è portato a dichiarare con l’accettazione che l’immobile è regolare ed è conforme per quanto riguarda gli aspetti catastali. Se successivamente a tale accettazione emergono problemi egli ha il dovere di sanarli o di ripristinare lo stato legittimo dell’immobile prima del rogito.

Deriva quindi un esborso economico imprevisto costituito dai costi di sanatoria e nei casi più gravi l’impossibilità a sanare e quindi l’instaurarsi del procedimento giudiziario. Quest’ultimo con gravi conseguenze, quali la restituzione del doppio della caparra versata dall’acquirente ex art. 1385 del Codice Civile.

Fare la relazione tecnica integrata prima di mettersi sul mercato permette l’accettazione di proposte e la stipula di contratti preliminari sicuri e valorizzati. Questo il motivo per cui insisto così tanto con i miei Clienti sul provvedere subito.

Quali documenti servono per la relazione tecnica integrata

Gli ambiti di controllo di questa attività di due diligence, questo il nome tecnico delle attività che producono una RTI, sono 4:

• Titoli urbanistici
• Agibilità
• Vincoli
• Catasto

Prima di tutto sarà necessario reperire l’atto di provenienza, ovvero il contratto con cui sei diventato proprietario dell’immobile. Esso dovrebbe contenere già indicazioni utili alle successive ricerche del tecnico che hai scelto. Nell’atto potrebbero anche essere menzionati vincoli su cui successivamente approfondire.

Successivamente il professionista effettuerà una prassi che prende il nome di accesso agli atti. E’ una richiesta al Comune di fornire copia della licenza di costruzione, dei condoni, delle pratiche edilizie applicate all’immobile. Tramite l’accesso agli atti il tecnico reperisce anche l’agibilità dell’immobile, sempre che sia stata rilasciata.

Stessa pratica riguarda il reperimento della documentazione catastale quale planimetria e visura.

E’ importante sottolineare che la relazione tecnica integrata riguarda, quasi sempre, solo l’unità in vendita. Nel caso di condomini resta sempre il buco inerente le parti comuni. Dato di fatto, purtroppo.

Ultima nota, è bene che è i tecnici siano attenti ad eventuali peculiarità dell’immobile quali possono essere un pozzo artesiano ad uso domestico e relativa scheda pozzo o i confinamenti di aree scoperte. Ogni RTI deve essere redatta “ad hoc” e quindi anche la lista dei documenti necessari può subire variazioni.

Come si fa una relazione tecnica per la compravendita

La documentazione reperita dal Comune di riferimento e dal catasto serve a definire quale sia lo stato legittimo dell’immobile. Ovvero come lo stesso è rappresentato negli archivi comunali e catastali. Su questo è importante subito una precisazione, il catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica.

Ciò significa che se planimetria catastale è conforme ma il titolo in Comune non lo è, è comunque necessario provvedere alla regolarizzazione tramite sanatoria o ripristino.

Dando alcune definizioni per capirci, possiamo dire che ogni difformità misurativa oltre tolleranze di Legge tra disegni del Comune e stato dei luoghi è un abuso edilizio. Allo stesso modo, ogni difformità tra planimetria catastale e luoghi tale da provocare variazioni della rendita catastale provoca la relativa non conformità.

Sono tecnicismi, me ne scuso ma sono necessari per arrivare al punto:

Per redigere la relazione tecnica integrata, il tecnico dopo aver reperito lo stato legittimo provvederà alla misurazione di tutto l’immobile. Successivamente confronterà l’elaborato prodotto con quelli depositati ed elencherà le discrepanze.

Se non ce ne sono la RTI sarà conforme e corrispondente, in caso contrario sarà necessario intervenire per sistemare le situazioni pregresse.

Cosa fare se la relazione tecnica non è conforme

Il primo passo deve farlo il tecnico fornendo le indicazioni per sistemare i problemi rilevati. Egli dovrà saper dire se le difformità sono sanabili in base al regolamento edilizio o se è necessario ripristinare lo stato licenziato. Inoltre, sarà fondamentale che egli dia indicazione dei tempi e dei costi complessivi.

Altro motivo per fare la relazione tecnica integrata prima di mettersi sul mercato: ci da la possibilità di pattuire tempi di agio con l’acquirente e definire l’accettabilità o meno di eventuali proposte.

Il primo problema nasce proprio se la proposta è già stata accettata e prevede tempi ultimi per il rogito non sufficienti a regolarizzare la situazione. In questo caso l’unico tentativo è la rinegoziazione con l’acquirente, sperando che approvi. In caso di mancata approvazione l’unico sistema per limitare i danni è la negoziazione economica, eventualmente tramite arbitrato.

Vediamo insieme le tre casistiche di difformità più comuni riscontrabili dalle RTI.

Cosa fare se la relazione tecnica evidenzia un abuso edilizio

Quando il tecnico riscontra una difformità tra il titolo depositato in Comune e lo stato dei luoghi parliamo di abuso edilizio. Il Codice Civile permetterebbe anche la vendita di una casa con abuso non sanato, a patto che la costruzione sia legittimata da un titolo a monte. Nella realtà dei fatti è estremamente complesso riuscirci, primo poiché andrebbe pattuito con l’acquirente sin dall’inizio della trattativa, secondo poiché le banche interrogate per il mutuo nel 99% dei casi rifiuteranno l’erogazione.

E’ necessaria anche un’altra distinzione, quella tra abusi minori e abusi sostanziali. Nei primi troviamo le piccole modifiche interne senza che esse tocchino strutture portanti, volumi e destinazioni d’uso. Sono modifiche che in linea generale, riportate alla situazione del catasto, non dovrebbero provocare variazioni della rendita. Si possono solitamente sanare agevolmente con una “multa” che prende il nome di cila a sanatoria.

Gli abusi sostanziali sono tutti quelli che incidono sulla definizione dell’oggetto del contratto, quali cambi di destinazione d’uso, aumenti di superficie o quelli che incidono sulla sicurezza del fabbricato.

Per fare un esempio classico, i sottotetti adibiti a camere da letto. Se in una proposta promettiamo di vendere quella superficie come camere da letto e dagli atti risultano invece sottotetto, o riusciamo a fare un cambio d’uso o siamo nei guai. Caso tanto comune quanto grave allo stesso modo di cucine nelle taverne e portici chiusi abusivamente. Tutti casi in cui le sanatorie sono quasi sempre impossibili e, nei casi in cui lo sono, la pratica di riferimento è solitamente la SCIA ed aggiornamento dell’agibilità. Il tutto con costi sensibilmente più elevati della CILA.

Le difformità catastali

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto è una planimetria che differisce nelle misure in modo sufficiente a provocare una variazione della rendita catastale.

Non è possibile rogitare in questo caso e per regolarizzare la situazione bisogna andare a monte, ovvero nei titoli urbanistici. Come detto prima il catasto non ha valore probante dello stato legittimo dell’immobile, ruolo occupato dai documenti depositati in Comune.

• Se la planimetria è difforme ma i titoli comunali sono corrispondenti allo stato di fatto, sarà sufficiente un aggiornamento catastale.
• Quando la planimetria è difforme e lo sono anche i titoli in comune è necessario prima regolarizzare i secondi e poi aggiornare il catasto
• Nei casi in cui il catasto è conforme ma i titoli non corrispondono vanno regolarizzati solo i secondi.

Questi i tre punti che portano al concetto di “doppia-conformità”, ovvero la necessità di avere sia catasto che urbanistica corrispondenti allo stato di fatto.

Con la Legge 105/2024  “Decreto Salva Casa“ Governo ha introdotto una serie di facilitazioni per regolarizzare le situazioni pregresse, aumentano le tolleranze costruttive ed agevolando i procedimenti. La linea generale, però, non è cambiata: se vendi casa deve essere in ordine, stop.

Cosa fare se la RTI scopre mancanza di agibilità

Puoi legalmente vendere casa senza agibilità se hai informato formalmente l’acquirente sin dall’inizio della trattativa. Inoltre dovrete specificare l’impatto dell’assenza del titolo in sede di determinazione del prezzo.

Sembra strano, ma moltissimi immobili anche nelle grandi città ne sono sprovvisti ed i proprietari completamente all’oscuro della situazione. Altro motivo, non mi stanco di ripeterlo, per fare la relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita l’immobile.

Se tale mancanza viene rilevata dopo l’accettazione della proposta o dopo il compromesse, l’unica strada è ottenere il titolo. Quando l’immobile ha tutti i requisiti la pratica SCCEA (Segnalazione Certificata di Conformità Edilizi ed Agibilità) è anche relativamente semplice ed indolore. In caso contrario devi crearli: dalla conformità degli impianti alla regolarità urbanistica e catastale. A volte, un bagno di sangue.

Per chiarezza, neanche il rogito ci salva: la Giurisprudenza di è espressa più volte. Se emerge il mancato rilascio del certificato di agibilità dopo l’atto di vendita è auspicabile la nullità dell’atto stesso.

Quali sono i costi da sostenere?

Il costo della relazione tecnica integrata è mediamente compreso tra 350€ e 1000€ precisando che esso varia in base a:

• Onorario del professionista
• Dimensione dell’immobile
• Numeri di pertinenze (box, cantine, giardini)

Dovranno poi essere aggiunti i costi per le eventuali sanatorie o aggiornamenti catastali necessari a regolarizzare eventuali problemi riscontrati. Rincarando la dose qualora non fosse possibile la regolarizzazione: in questo caso devi aggiungere i costi delle attività edili per il ripristino dello stato legittimo.

Tutti i costi di relazione e regolarizzazione, ad esclusione delle sanzioni imposte dal Comune, possono concorrere alla riduzione della base imponibile al fine del calcolo dell’eventuale plusvalenza immobiliare.

Il semplice documento ha, quindi, un costo di base sostenibile ma puoi subire grandi variazioni di spesa se la rti rileva qualcosa che non va. Nessun motivo è migliore di questo per redigerla prima di immettere l’immobile sul mercato anche perché, come hai sicuramente capito, ha un forte ruolo negli aspetti valutativi.

Il ruolo della RTI nella valutazione dell’immobile

La relazione tecnica integrata serve a:

• Rilevare abusi edilizi
• Certificare la conformità catastale
• Elencare i vincoli
• Verificare il rilascio del certificato di agibilità

Ovvero, la RTI serve a disegnare in modo chirurgico l’oggetto del contratto di compravendita dal punto di vista formale.

Le risultanze hanno un grande impatto sulla valutazione di un immobile e questo è un ulteriore motivo per farla subito.

Facciamo un esempio, mettiamo che il tuo tecnico rilevi l’assenza di agibilità sulla casa che hai ereditato, magari completamente da ristrutturare. Poniamo anche che tu non abbia volontà e/o mezzi per poter mettere a norma tutti gli impianti ed ottenere i requisiti necessari per il nuovo deposito dell’agibilità. A questo punto puoi vendere l’immobile ereditato mantenendo l’assenza del titolo ma ponendolo sul mercato con una valutazione studiata proprio in forza della circostanza.

E’ quindi anche un’attività di controllo immobiliare con un’importante valenza decisionale sulla bontà della vendita o meno.

La relazione tecnica integrata dal lato dell’acquirente

Se per entrambe le parti la RTI rappresenta un’importante strumento di controllo e sicurezza nella compravendita, dal lato dell’acquirente assume altri due ruoli:

• La sicurezza è valore, chi compra lo sa
• Facilita le pratiche di mutuo

Un acquirente che sta per investire i suoi risparmi in un immobile sarà tanto più propenso a trattative solide tanto più il venditore infonderà lui certezza circa la bontà dell’immobile. In questo, la relazione tecnica già disponibile in sede di trattativa è davvero utilissima.

Cosa risaputa anche dalle Banche che dovranno fornire il mutuo necessario all’acquisto. La RTI non è obbligatoria per Legge e quindi la pretesa da parte della banca stessa è discutibile, ma spesso c’è. Nel momento in cui un venditore è collaborativo, i tempi per l’erogazione possono ridursi notevolmente e questo è un vantaggio per tutti.