In questo articolo sulla relazione tecnica integrata, o RTI, ti parlo di:
- Cos’è ed a cosa serve
- La relazione tecnica integrata è obbligatoria
- Quanto costa la relazione tecnica integrata
- Come si fa una relazione tecnica integrata
- Cosa fare se non è conforme
- Esempio di relazione tecnica integrata
- FAQ e conclusioni
Prima di continuare nell’articolo ti ricordo che puoi contattarmi per la valutazione e la vendita di case e immobili commerciali a Bologna. Svolgo valutazioni e perizie anche per successioni o divisioni e fornisco tutti i servizi necessari all’eventuale locazione dei tuoi beni.
Cos’è ed a cosa serve la relazione tecnica integrata
La relazione tecnica integrata è una certificazione dello stato urbanistico, catastale e di agibilità di un immobile. Essa viene richiesta per ogni compravendita dai Notai di Bologna e di alcune altre aree del territorio Italiano in forza di un protocollo d’intesa tra Notariato ed Ordini Professionali di Geometri, Ingegneri e Architetti.
Serve a certificare la regolarità edilizia dell’immobile durante l’atto pubblico di compravendita. Ciò in difformità da quanto è avvenuto ante 2017, anno di stipula del protocollo d’intesa, dove in ogni compravendita immobiliare il venditore autocertificava tale regolarità senza alcuna competenza o conferma effettiva.
Tali autocertificazioni hanno prodotto, in decenni di mercato immobiliare, un numero abnorme di transazioni di immobili apparentemente regolari ma in realtà gravati da abusi di ogni entità e difformità catastali nella totale buona fede delle parti coinvolte.
L’introduzione ha portando migliaia di proprietari a scoprire, dopo anni dall’acquisto, irregolarità di varia natura sui propri immobili. La conseguenza è ovvia e consta nell’importante peso economico a loro carico per i costi delle relative regolarizzazione. Ricordiamo infatti che chi vende oggi un immobile risponde anche per quanto prodotto da chi prima di lui al lordo di eventuali rivalse.
Per conferirle il massimo potere tutelante, è strettamente necessario redigerla prima della formazione degli obblighi tra venditore e acquirenti che prendono vita con l’accettazione della proposta di acquisto e/o del contratto preliminare.
Tali contratti, infatti, creano l’obbligo di adempimento alla stipula del rogito entro una data pattuita. La scoperta di difformità o abusi a ridosso di tale termine essenziale può provocare l’incapacità del venditore alla regolarizzazione entro i medesimi rendendolo inadempiente. A tale punto, salvo diversi accordi integrativi sempre possibili, vi sarebbe la rivalsa dell’acquirente sulla somma a caparra .
Inoltre, l’avere la relazione pronta e conforme all’inizio della commercializzazione ha due effetti aggiuntivi. Il primo di trasparenza ed indotta maggiore fiducia nell’acquirente che sa di investire tempo e risorse in un immobile regolare. Il secondo di forte aiuto nell’erogazione di un eventuale mutuo richiesto dallo stesso in quanto il perito dell’Istituto di Credito avrà un quadro veloce e preciso della situazione.
Ha anche un ruolo fiscale di vigilanza sulla congruità della rendita catastale rispetto all’effettivo stato legittimo del bene. Una verifica indiretta sul corretto versamento dell’imposta di registro in sede di atto pubblico a scanso di errori su cui sarebbero responsabili sia il Notaio che gli attori.
Obbligo e normativa
La relazione tecnica integrata non è obbligatoria per Legge, ma di fatto è ormai un uso e consuetudine consolidato. Rientra a pieno titolo nell’elenco dei documenti per vendere casa ed i Notai la richiedono per ogni compravendita immobiliare di abitazione e tutte le altra tipologie immobiliari.
Sulla mancanza di un obbligo di Legge si è espresso nel 2019 anche l’Antitrust con una comunicazione inviata a tutti i sottoscrittori del protocollo d’intesa. In tale comunicazione il Garante ha specificato come essa sia di fatto solo consigliata e che la sua redazione non può essere standardizzata ne nella modalità esecutiva ne nel costo.
Quanto costa e quanto dura la relazione tecnica integrata
La relazione tecnica integrata a Bologna ha un costo base medio di 500 euro variabile in funzione di parametri quali:
- Dimensione dell’immobile
- Difficoltà dei rilievi
- Numero di pertinenze
- Libera applicazione tariffaria del professionista
Dovranno poi essere aggiunti i costi per le eventuali sanatorie o aggiornamenti catastali necessari a regolarizzare posizioni non corrispondenti o conformi ai titoli.
La relazione tecnica integrata viene pagata dal venditore a Bologna mentre in altre località la consuetudine prevede che il costo sia a carico acquirente. Tutti i costi di relazione e regolarizzazione, ad esclusione delle sanzioni imposte dal Comune, possono concorrere alla riduzione della base imponibile al fine del calcolo dell’eventuale plusvalenza immobiliare.
La relazione tecnica integrata non ha scadenza e vale fino a quando non vengono applicate sull’immobile opere fisiche che ne varino la conformazione. Qualora la RTI sia molto datata, il Notaio può chiedere un’aggiornamento della medesima.
Come si fa una relazione tecnica integrata
Per fare una relazione tecnica integrata il proprietario deve incaricare un Geometra, Architetto o Ingegnere, ovvero un tecnico abilitato. Egli provvederà alla richiesta dei titoli edilizi e delle schede catastali tramite due procedure di accesso agli atti rispettivamente agli uffici Comunali ed al Catasto.
Una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, il tecnico provvederà al rilievo dello stato di fatto dell’immobile tramite sopralluogo visita. Non è possibile fare una relazione tecnica integrata online.
La seconda fase prevede il confronto dello stato di fatto con i disegni dell’ultimo titolo abilitativo valido emesso sull’immobile. Ogni difformità misurativa tra i due elaborati superiore alle tolleranze costruttive ammesse dall’attuale regolamento edilizio è intesa come abuso. La Legge 105/2024 del “Decreto Salva Casa“ ha variato le aliquote delle tolleranze dal precedente 2% fisso alle seguenti:
- 2% per immobili con superficie utili superiore a 500 mq
- 3% per immobili tra i 300 mq ed i 500 mq
- 4% per quelli tra 100 mq e 300 mq
- 5% per tutti gli immobili sotto ai 100 mq
Ciò nel tentativo di calmierare i costi di regolarizzazione del patrimonio immobiliare delle fasce di popolazione a medio e basso reddito.
La stessa procedura di confronto viene svolta anche tra lo stato di fatto e le schede catastali raccolte. Nonostante il catasto abbia valore sussidiario e non probante sull’urbanistica, ogni difformità catastale tale da produrre una variazione della rendita catastale provoca non conformità della RTI.
In ultimo, viene verificato il rilascio del certificato di agibilità e la presenza di eventuali vincoli.
Cosa fare se non è conforme
Se la relazione tecnica integrata non è conforme, con difformità che superano le aliquote di tolleranza costruttiva, l’immobile va sanato. La vendita di immobile con abuso non sanato sarebbe anche possibile per il Diritto, qualora l’immobile comunque autorizzato ad esistere da un titolo abilitativo. Però, difformità oltre tolleranza sono propedeutiche a variazione indotta ed inquantificabile a priori della rendita catastale ed, in tal caso, molto difficilmente il Notaio autorizzerà la stipula del rogito. Nel caso le difformità rientrino nelle tolleranze costruttive il tecnico provvederà a segnalarlo specificando le porzioni di immobile interessate con una specifica dichiarazione.
Allo stesso modo, se la planimetria castale non è conforme allo stato di fatto ma i titolo urbanistici si, il tecnico deve provvedere all’aggiornamento catastale. Per questo si parla di doppia conformità nella compravendita. Per essere al sicuro devi garantire che sia l’urbanistica sia il catasto siano corrispondenti allo stato effettivo dei luoghi.
Discorso diverso per gli accertamenti sull’agibilità. E’ legalmente possibile vendere casa senza agibilità, ma l’acquirente deve esserne edotto formalmente sin dall’inizio della trattativa. Inoltre, della condizione si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Altro aspetto importante sull’agibilità è la sua validità: quando essa rilasciata da molto tempo, sarà opportuno che il tecnico dichiari la validità della stessa ad oggi. Per onore di cronaca, nella compravendita tra persone fisiche non vi obbligo di consegna all’acquirente del certificato di agibilità (cosa invece obbligatoria per i costruttori) ma ciò non toglie il tuo dovere di garantire l’avvenuto rilascio.
Tutto quanto appena esposto consolida ulteriormente la necessità di produrre tutti gli accertamenti prima della formazione di ogni obbligo contrattuale tra venditore e acquirente. La garanzia sulla cosa venduta rientra, infatti, negli obblighi di chi vende casa.
Esempio di Relazione tecnica integrata
E’ importante sottolineare che il modello scaricabile è solo ed esclusivamente un’ipotesi utilizzabile a discrezione del tecnico prescelto.
La missiva del Garante sulla Concorrenza (Antitrust) del 2019 ha, lo ricordiamo ancora, chiaramente specificato che oltre a non essere obbligatoria, la relazione tecnica deve essere redatta liberamente dai tecnici nella forma più consona alla loro prestazione professionale. Scarica il modello integrale da qui.
Domande frequenti e conclusioni
Ha un costo medio che parte da 500 euro e che varia anche a seconda della dimensione dell’immobile. A questo vanno aggiunti i costi di eventuali sanatorie per abusi o difformità rilevate
Non ha scadenza ma perde di validità se vengono realizzate opere edili che vadano a variare la conformazione dell’immobile dopo la sua stesura. Se quella esistente è molto datata può essere richiesto un aggiornamento
Deve essere necessariamente redatta da un tecnico abilitato quale Geometra, Architetto o Ingegnere
La relazione tecnica integrata può sembrare a prima vista solo un altro dei tanti costi per la vendita di un immobile. Può assumere, invece, un grande ruolo di tutela su diversi aspetti patrimoniali e legali. Oggi l’asseverazione del tecnico permette di evitare ciò, garantendo dichiarazioni solide e veritiere a completa tutela degli attori del contratto. Non ultimo, tutela che riguarda anche la fiscalità e la valorizzazione della compravendita stessa.
16 risposte
Buongiorno,
fino ad ora ho predisposto Relazioni Tecniche Integrate per unità immobiliari (cioè una per ogni unità immobiliare anche se all’interno dello stesso edificio: ciò risultava automatico anche perché ogni unità aveva una destinazione d’uso e una sua storia autorizzativa). Al presente, in un immobile composto da molte unità immobiliari (appartamenti, uffici, negozi, cantine, BCNC…) , i committenti vorrebbero un’unica Relazione Tecnica Integrata perché lo vogliono vendere in blocco. E’ possibile farne una unica? Secondo me no. Oppure ci sarebbe solo “un cappello” iniziale che introduce l’edificio, ma poi scenderei comunque a trattare ogni singola unità immobiliare. Al massimo, potrei accorpare nella descrizione le cantine (ognuna ha infatti il suo subalterno, ma sono uguali e con gli stessi titoli autorizzativi). Non ho trovato in internet un documento che dica “si fa una Relazione Tecnica Integrata per ogni unità immobiliare”, anche se dal corpo stesso dei fac-simile così sembrerebbe…
Buongiorno Architetto. Non c’è un “si fa così” anche per intervento dell’Antitrust che, appunto, lo ha di fatto proibito. Dal mio punto di vista non cambia nulla se sono 6 documenti separati o uno unico che descrive analiticamente tutti i subalterni coinvolti. Per ogni sezione (urbanistica, catasto, agibilità) verrà riassunta la situazione per ogni singolo immobile e dichiarata la conformità o meno. Nel momento di riscontri negativi, si provvede a sanare e si aggiorna il documento con la conformità su tutto il blocco. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno, grazie di queste informazioni. Le chiedo un parere: sono a richiedere la relazione tecnica per la vendita di un’immobile accatastato all’urbano, in campagna. Nel terreno circostante la casa, sulla particella agricola, è stata costruita una casetta in legno di circa 20mq di superficie, senza autorizzazione. prima di smontarla, visto che al compratore sarebbe utile averla integra, mi chiedo se il tecnico debba necessariamente asseverare la conformità anche sulla parte agricola. Grazie.
Buongiorno. Dal punto di vista formale si, trattasi di abuso. E’ da verificare la possibilità eventuale di regolarizzare la superficie in questione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
volevo sottoporre porre un quesito. Ho incaricato un tecnico per fare RTI. L’architetto ha rilevato una difformità nella misura di una porta finestra di 10 cm di larghezza, per cui non rientrando nelle tolleranze mi consiglia di sanare “l’abuso”. Dato che io non ho fatto nessuno abuso e ho comprato direttamente da costruttore non credo sia giusto che l’onere debba essere a carico mio. Ha consigli da darmi? La ringrazio vivamente.
Buonasera, purtroppo oggi è lei che risponde della cosa venduta e quindi a lei spetta la regolarizzazione. Dall’altra parte, se la difformità in questione non si è prescritta temporalmente ed il costruttore è ancora in attività, dal mio punto di vista, potrebbe essere utile un tentativo di recupero dell’esborso oggi necessario. Su questo però rimando ad un parere legale sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Una difformità di una finestratura dell’ordine di 10 cm non può costituite impedimento ad alcuna compravendita di beni immobili. Non ci è nulla da sanare o regolarizzare relativamente sia urbanisticamente che catastalmente per una regolare compravendita.
Buonasera Ingegnere. Mi permetto di contraddirla in parte. Le modifiche prospettiche, oltre quanto previsto dalle tolleranze costruttive, sono abusi a tutti gli effetti ed al punto tale che nella città di Bologna prevedono un’ammenda di 2000 euro di oblazione oltre ai costi del professionista per la relativa pratica di sanatoria. Inoltre, in presenza di vincoli sull’immobile, come può essere un vincolo paesaggistico o delle belle arti, possono avere anche risvolti penali. Questi ultimi presenti anche nel caso che l’abuso sia stato realizzato dopo l’anno 2006 (sismica, una finestra è per definizione su una struttura portante). In condizioni ordinarie e con abuso realizzato ante 2006, non provocando variazioni di rendita, è vero che di per se non costituisce impedimento giuridico alla vendita, ma è altrettanto vero che non consiglierò mai nessuno all’acquisto di immobili non corrispondenti ai titoli urbanistici e non sposo la linea di chi nel 2024 ancora non valuta che un acquirente ha diritto ad una casa perfetta. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Raramente ho letto articoli così chiari e sintetici ma completi. Congratulazioni!
La ringrazio molto per i complimenti. Metto molto impegno in questi testi e sapere che sono utili è di grande soddisfazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno. Complimenti per la chiarezza. Sono un architetta e ho una cliente acquirente. Vorrebbe acquistare un magazzino (catastalmente) di cui non sappiamo se esiste la consistenza urbanistica in immobile ante ’67in centro città (dunque senza possibilità di aumento di capienza urbanistica). In Comune non sono più presenti gli atti di fabbrica (cartelletta vuota). I proprietari sostengono che la dicitura magazzino e la dichiarazione catastale sono state conseguenza di voler pagare imposte minori ma che in effetti i locali nascono ad uso laboratorio (ne hanno le caratteristiche edilizie). Si trovano in seminterrato ai piedi di una rampa (dunque completamente finestrato senza muri controterra) e tutti i locali adiacenti sono uffici o laboratori. Mi si chiede di redigere l’attestazione di conformità urbanistica (pagata da entrambe le parti), che evidentemente non sussiste. A cosa dovrei condizionare il buon esito dell’acquisto per tutelare la mia cliente? Che responsabilità mi sto prendendo? Grazie davvero
Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’esistenza al ’67 va comunque provata o mezzo vecchi impianti catastali o mezzo voli aerei e compagnia bella. Il passo successivo è valutare la conformità con i luoghi e procedere a sanare il tutto con relativo aggiornamento docfa. Se proprio è necessario stipulare atti negoziali prima di tali attività, subordinerei l’acquisto alla piena regolarità urbanistica oltre conformità catastale ed agibilità con deposito di tutti i nuovi disegni presso il Comune. Io onestamente le consiglierei di impegnarsi solo quando il venditore ha provveduto, sono troppe e troppo nebulose ad oggi le attività da svolgere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera dottor Zerbinati,
sto per acquistare da mio fratello, metà appartamento genitori deceduti, l’altra metà è già mia. La RTI ha evidenziato che appartamento del 1972, ha una difformità fra licenza edilizia presentata al comune di Bologna e catasto (quindi da sempre è così), in merito ad un muro laterale di un balconcino (problematica di tutto il condominio). Il notaio nicchia nel fare il rogito, dice che è meglio sanare il tutto prima, io vorrei fare dopo la sanatoria in modo da coinvolgere l’intero condominio. A suo parere il rogito è fattibile?
Buonasera e grazie per avermi scritto. E’ ovvio, come sostenuto dal Notaio, che sia sempre meglio sanare le situazioni pregresse per evitare successivi problemi. Allo stesso modo però ritengo condivisibile la sua linea di interpellare il condominio per frazionare i costi generali. Provi a chiedere al Notaio di formulare la corretta dicitura sull’atto in modo ad formalizzare “la presa di coscienza” della situazione. Cosa importante, gli abusi di cui lei mi parla non riguardano, a quanto pare, la superficie dell’unità, ma sarebbe bene approfondire col il tecnico che l’eventuale sanatoria non comporti variazioni della rendita catastale, forse è questa la paura del Notaio stesso essendo lui in primis responsabile d’imposta. Se le fa piacere possiamo approfondire la situazione in video chiamata (o chiamata normale ovviamente). Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera Dott. Zerbinati volevo chiederLe se la relazion tecnica integrata si rende necessaria anche per la vendità di garage.
Sicuro di una sua risposta la ringrazio anticipatamente porgendoLe i miei saluti
Buongiorno. Si. Ogni tipo di immobile.