La superficie catastale di un immobile è la superficie attribuita allo stesso dal sistema digitale del Catasto a fronte partendo dall’elaborato della planimetria catastale depositata presso il medesimo Ente.
Il dato ha valore fiscale, poiché legato a doppio filo con l’attribuzione della rendita catastale e quindi con la determinazione del valore catastale dell’immobile. Quest’ultimo, base imponibile per l’imposta di registro nella compravendita assoggettata al prezzo-valore e per diverse imposte relative al mantenimento dell’immobile nel tempo.
Esso, invece, non ha alcun ruolo probante sull’urbanistica e sull’effettivo stato dei luoghi, come del resto qualsiasi altro dato catastale che per definizione ha valore sussidiario rispetto a trascrizioni ed urbanistica stessa.
La superficie catastale di un immobile viene quindi utilizzata per:
- Quantificazione dell’importo TARi (Tassa rifiuti solidi urbani)
- A dare i fondamenti per l’attribuzione della rendita catastale ai fini anche del registro
- A quantificare l’importo dell’IMU (Imposta Municipale Unica)
Ai fini TARI ed IMU il dato da considerare è quello della superficie comprendente le aree scoperte, come da chiarimento dell’Agenzia delle Entrate.
Come si calcola la superficie catastale?
Non è necessario farlo poiché già da diversi anni è espressa in visura catastale a seguito di un aggiornamento automatico. Il dato è espresso in due varianti:
- Incluse aree scoperte
- Escluse aree scoperte
In linea generale il sistema di calcolo della superficie catastale ricorda quello della superficie commerciale. Entrambe sono misurazioni lorde e comprensive dei muri e delle superfici accessorio e decorative dell’immobile. Il calcolo delle superfici catastale e commerciale differiscono per aliquote applicate proprio a accessori, scoperti e decori. L’attuale elencazione delle aliquote è dettata dal DPR 138/98.
Per questo motivo, ai fini commerciali è possibile assimilare la superficie catastale a quella commerciale quando la presenza di superfici accessorie è insignificante rispetto alla superficie utile dell’unità in corso di valutazione. Ciò, ad esempio, nel caso di appartamenti privi di giardini o terrazzi.
Certo, è una semplificazione anche in virtù del fatto che le compravendite nel normale mercato avvengono a corpo e non a misura. Discorso diverso in ottica prettamente valutativa di due diligence, in questo caso è strettamente necessario verificare il dato in loco effettivo tramite misurazione.
L’importanza della conformità
La superficie catastale viene calcolata dall’infrastruttura digitale del Catasto che prende il nome di DOCFA. E’ un programma accessibile da tecnici abilitati quali Architetti, Ingegneri, Geometri.
Tramite esso vengono depositati tutti i documenti catastali per la successiva archiviazione e catalogazione, oltre a tutte le pratiche di variazione dei documenti già in archivio a fronte di modifiche all’immobile nel tempo.
Il tecnico deposita la planimetria, il sistema la elabora e da essa ricava superficie catastale e rendita catastale, tutti dati a funzione fiscale. Qui nasce il legame a doppi filo (la famosa doppia conformità) tra urbanistica e catasto.
Per depositare una planimetria è necessario che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente ai titoli depositati in Comune (licenza, condoni, pratiche).
Quando ciò non avviene, la planimetria deposita è conforme allo stato dei luoghi ma non allo stato legittimo e quindi tutti i dati calcolati da docfa sono, di fatto, errati.
Da dati catastali errati scaturisce un errore nativo nel versamento di tutte le imposte che li utilizzano per il calcolo della base imponibile quali imposta di registro nella compravendita, Imu e Tari nel mantenimento.
Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto deve essere aggiornata, ma un aggiornamento senza verifica ed eventuale modificazione del titolo in comune è un aggiornamento illegittimo. E’ quindi ovvia la necessità delle corrette attività di due diligence al fine di assicurarsi che la superficie attribuita sia stata calcolata sullo stato legittimo dell’immobile e che esso sia corrispondente allo stato dei luoghi.