La valutazione di immobili può essere fatta tramite diversi metodi di calcolo da applicare singolarmente o congiuntamente al fine del successivo incrocio dei dati ottenuti. In questa guida analizziamo i principali aggiungendo alcuni esempi semplificati per l’applicazione.
- Cosa si intende per valutazione immobili
- Metodi di valutazione
- Esempi di valutazione
Cosa significa valutare un immobile
La valutazione di immobile è una procedura, trasversale agli aspetti tecnici ed economici del bene, volta a determinarne il più probabile valore di scambio in un preciso momento ed in condizioni di mercato normalmente e liberamente competitivo.
Questa natura transitoria implica la necessità di costante aggiornamento dei valori in base alla variazione dei parametri che ne hanno permesso il calcolo.
La previsione risulta tanto più accurata al crescere del numero di parametri analizzati ed all’aumentare della qualità della loro analisi, oltre che risultare fortemente dipendente dal metodo utilizzato.
Quali sono i metodi per valutare un immobile?
MCA (Market Comparison Approach)
E’ una modalità di valutazione immobiliare molto attuale ed utilizzata, svolta in 3 fasi:
- Raccolta dei dati inerenti immobili comparabili venduti
- Normalizzazione dei dati raccolti
- Relazione valutativa
I dati vengono raccolti tramite interrogazione delle trascrizioni immobiliari inerenti immobili nella stessa area dove è ubicato l’oggetto di valutazione. In linea generale un immobile comparabile è un immobile di caratteristiche simili a quello in valutazione, che insiste nella stessa porzione di territorio e che è stato venduto nello stesso periodo storico.
Individuata la transazione è possibile richiedere copia dell’atto di provenienza. Esso restituirà al valutatore dati importanti quali superficie catastale, tipologia di immobile e prezzo di vendita. Altre indicazioni possono essere ricavate dalle planimetrie solitamente allegate, quali presenza o meno di un ascensore o l’esposizione.
La fase successiva prevede poi l’applicazione di correttivi ai prezzi delle transazioni avvenute per normalizzare i dati in base alle caratteristiche rilevabili del venduto.
In ultima istanza, il valore normalizzato viene applicato all’oggetto in valutazione per la determinazione del più probabile prezzo di scambio nel momento valutativo.
Metodo di valutazione per capitalizzazione della redditività
La valutazione per redditività (Investment Method) è un metodo di valutazione applicato ad immobili locati o locabili che ha come obbiettivo l’identificazione del più probabile prezzo di vendita partendo dal reddito che tale immobile produce tramite la locazione.
Il calcolo viene svolto sulla base di 2 parametri fondamentali:
- Canone di locazione (effettivo o ottenibile)
- Indice di capitalizzazione
Ciò dove per indice di capitalizzazione si intende un moltiplicatore numerico ricavato a monte dall’analisi della redditività media degli immobili simili nell’area di riferimento.
Questo metodo viene comunemente utilizzato per immobili commerciali ma può anche essere sfruttato come check di controllo ulteriore dopo l’applicazione di altre metodologie di calcolo per immobili residenziali.
Metodo di valutazione per analisi del profitto
Il metodo di valutazione per capitalizzazione del profitto assume che il valore di un immobile sia funzionale al profitto generato dall’attività produttiva insediata. Per il calcolo è dunque necessario partire da una profonda analisi dei bilanci della società.
Differisce dal metodo per redditività poichè nel primo il calcolo viene svolto in base al canone di locazione a prescindere dal tipo di attività o uso insediato mentre nel secondo il calcolo parte dal profitto dell’attività stessa.
Il metodo per capitalizzazione del profitto è classico della valutazione di immobili a destinazione d’uso univoca quali hotels, ristoranti, cinema e così via ed è fortemente parametrato anche sull’esistenza o meno di una licenza attiva (Fonte)
L’individuazione del massimo profitto che un operatore competente può ottenere insediando la propria attività nell’immobile viene poi capitalizzato per il coefficiente di capitalizzazione. Quest’ultimo ricavato dalla media dei profitti generati da attività equivalenti e di medesima impostazione.
Valutazione con metodo residuale
Metodo classico per la valutazione di aree idonee ad interventi di sviluppo ed interventi edilizi in generale. Viene calcolato partendo dal valore massimo di vendita dell’intervento ultimato. A tale valore vengono detratti:
- Costo di costruzione
- Costi professionali e progettuali
- Costi accessori
- Profitto minimo richiesto da chi sviluppa il progetto
Il valore residuale equivale al prezzo massimo che uno sviluppatore potrà corrispondere per l’acquisto dell’area o dell’immobile. In quest’ultimo caso si detrae dal valore del finito anche il costo di demolizione e smaltimento del fabbricato preesistente.
Come valutare un immobile
Come valutare una casa o un appartamento
Per valutare una casa il metodo più utilizzato è il Metodo Comparativo di Mercato (MCA), che permette di ricavare il valore al metro quadrato e verificarne la coerenza con l’intervallo di riferimento fornito dall’Agenzia del Territorio. La procedura si divide in 4 passaggi:
Calcolo della superficie commerciale della casa ( SLV )
La procedura parte dal calcolo della Superficie Commerciale (SLV – Superficie Lorda Vendibile) dell’immobile.
La SLV è generalmente composta da:
- Superficie Utile (SU): la parte calpestabile dei vani abitabili;
- Superfici accessorie: conteggiate in quota proporzionale (balconi, terrazzi, cantine, autorimesse, ecc.).
Per attribuire correttamente pesi e coefficienti alle superfici è essenziale distinguere tra vani utili e vani accessori, verificando le rispettive destinazioni d’uso.
Questa fase richiede un controllo accurato della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile: in molte Regioni tale verifica viene effettuata tramite la Relazione Tecnica Integrata, un documento molto utile anche in ambito valutativo se redatto prima dell’analisi di mercato.
Analisi dei valori di mercato delle abitazioni similari
Il secondo passaggio consiste nel rilevare i valori medi degli immobili comparabili ubicati nella stessa zona.
Quando gli atti di compravendita non sono disponibili, è possibile fare riferimento ai prezzi richiesti negli annunci immobiliari, applicando un coefficiente medio di trattativa per avvicinarsi al valore realmente negoziato.
Normalizzazione dei dati e valutazione della casa
I dati raccolti vanno “normalizzati”, ossia corretti in base alle differenze tra immobile in valutazione e ciascun comparabile. Alcuni dati da parametrare sono:
- Prestazione energetica
- Stato di manutenzione
- Tipologia e Stato degli impianti
Questa operazione consente di determinare un valore al metro quadrato coerente con le caratteristiche reali della casa tramite l’applicazione di coefficienti correttivi.
La valutazione conclusiva di una casa o di un appartamento si ottiene con la formula: Valore al mq × Superficie Commerciale = Valore della casa
Come valutare un ufficio
Per valutare un ufficio l’approccio è simile a quello applicato alle abitazioni, ma con alcune differenze importanti legate alla destinazione professionale dell’immobile. Tra queste la diversa tipologia di superfici utili o accessorie, la raggiungibilità e l’accessibilità al pubblico più ampio, le facilities disponibili.
Determinare la superficie commerciale dell’ufficio
Anche per un ufficio, il primo passo consiste nel determinare la Superficie Lorda Vendibile (SLV).
Rispetto alle abitazioni, le superfici utili e accessorie hanno caratteristiche diverse: includono locali di lavoro, sale riunioni, archivi, locali tecnici e eventuali parcheggi riservati, calcolati in quota proporzionale.
È fondamentale verificare la destinazione d’uso e la conformità urbanistica e catastale, soprattutto per immobili destinati ad attività professionali aperte al pubblico.
Analisi dei valori di mercato degli uffici
Il secondo passaggio riguarda il rilevamento dei valori medi degli uffici comparabili nella stessa zona o quartiere commerciale. Nella selezione dei comparabile è importante scegliere uffici adatti all’insediamento di attività professionali di tenore equivalente.
In questo processo, lo scrolling degli annunci di vendita online si rivela molto utile, soprattutto quando corredato da set fotografici, che integrano i dati economici con informazioni qualitative sull’immobile.