Si può vendere una casa con mutuo in corso, ed anche ricomprarne un’altra contestualmente, scegliendo una tra le seguenti procedure:
- Estinzione anticipata
- Sostituzione di garanzia
- Sfruttare il mutuo ponte
- Subentro / Accollo al compratore
La scelta della procedura adatta dipende dalle esigenze delle parti e dalla capacità economica delle medesime all’interno della compravendita.
Come vendere casa con mutuo in corso
L’estinzione anticipata del mutuo in corso prevede un atto Notarile di cancellazione d’ipoteca previo corresponsione del residuo alla Banca. Questo rende il sistema utilizzabile quando si dispone prima della vendita della somma necessaria all’estinzione del finanziamento e quindi limita molto l’applicabilità media per le famiglie. Fortunatamente, lo Stato Italiano mette a disposizione dei cittadini uno strumento per poter cancellare l’ipoteca senza sborsare in anticipo e senza atto Notarile con avrebbe un costo di circa 1000 euro. Tramite applicazione della Legge 40/2007 “Decreto Bersani” sulla portabilità dei mutui si può estinguere il mutuo in corso su una casa sfruttando il denaro ricavato dalla vendita. La Banca tratterrà la somma necessaria a coprire il debito direttamente in sede di rogito e fornirà una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca. Quest’ultima la quale avverrà in modo automatico e gratuito entro 30-50 giorni dalla stipula.
La sostituzione di garanzia viene sempre svolta sotto forma di atto Notarile e consiste nello spostamento dell’ipoteca su un altro immobile che non hai intenzione di vendere. In pratica la banca libererà dall’ipoteca la casa in vendita tenendo a garanzia del mutuo l’immobile sostitutivo. Perché il meccanismo funzioni, ovviamente, il secondo immobile dovrà avere un valore adatto a prestare la garanzia sul finanziamento in essere o tu dovrai compensare la differenza di tasca tua. Purtroppo sono pochissimi gli Istituti di Credito che accettano questo tipo di procedura.
Il mutuo ponte è una soluzione molto utile quando vuoi vendere casa con mutuo e ricomprarne un’altra. La banca lo accende sul nuovo immobile per un importo massimo del 60% ed una durata limitata solitamente a 24 mesi. Quando vendi l’attuale estinguerai il mutuo ponte stesso saldando il dovuto. Il grande vantaggio di utilizzare questa metodologia è che essa ti permette di acquistare con le agevolazioni prima casa senza aver ancora venduto. Questo a fronte della manifesta e nativa intenzione di vendere quella già posseduta in tempi brevi. Soluzione in vero poco sfruttata in Italia ma usuale in altri paesi e non così male come opzione.
Le pratiche di subentro / accollo non prevedono atto Notarile ed hanno un costo estremamente contenuto, sotto i 500 euro da corrispondere alla Banca. Sono pratiche bancarie tramite che non prevedono la cancellazione dell’ipoteca non viene cancellata ma il subentro dell’acquirente nel mutuo. Il compratore subentra al mutuo esistente liberando il venditore di ogni relativa obbligazione. Questo il motivo per cui è importante specificare che si tratti di accollo liberatorio. Per poter mettere in opera questa procedura l’acquirente deve accettare le condizioni del mutuo in corso ed ovviamente la banca deve verificare la relatività solvibilità della persona.
Cosa serve
Per vendere una casa con mutuo in corso, che se ne voglia acquistare un’altra o meno, sarà necessario il conteggio estintivo del finanziamento in essere, alla data del futuro rogito. Ovvero, devi comunicare in anticipo alla banca la data del rogito e l’Istituto provvederà alla previsione formale dell’importo a saldo. E’ bene inoltrare la richiesta almeno 20 giorni prima del rogito per garantire i giusti tempi.
Inoltre sarà necessario disporre sempre di una copia dell’atto di mutuo, ovvero del contratto con cui fu acceso il finanziamento. Ovviamente, dovranno anche essere forniti ad acquirente e Notaio tutti i documenti per vendere casa classici di qualunque compravendita.
Dovrai anche prestare attenzione agli aspetti fiscali della vendita, con particolare riferimento alle cessione intese come speculative. In questo senso, prima di affrontare la cessione, sarà di vitale importanza valutare l’assoggettamento e gli importi dell’eventuale plusvalenza immobiliare.
Vendita casa con mutuo non pagato
Quando il mutuo non viene più pagato per incapacità economica del contraente, associato alla stessa impossibilità di saldare il residuo, ci sono due soluzioni:
- La vendita della casa alla banca
- Un tentativo di saldo e stralcio
Per vendere casa alla banca è necessario inoltrare all’Istituto di Credito una proposta di acquisizione dell’asset ad una somma pari o superiore al residuo del debito.
Il saldo e stralcio immobiliare è un accordo tra debitore e venditore dove il primo autorizza la vendita del bene ad un prestabilito, pari o superiore al debito, riscattando direttamente dall’acquirente la somma dovuta.