È possibile vendere una casa dopo aver usufruito del Superbonus 110%? Sì, ma con importanti conseguenze fiscali e documentali. Vediamo cosa cambia, quali sono le imposte da affrontare e come gestire correttamente detrazioni e documenti per evitare problemi.
Il punto che ha provocato l’attenzione da parte di Agenzia delle Entrate riguarda l’applicazione del bonus alle attività di speculazione immobiliare. Un utilizzo in contrasto con la natura originaria del bonus, pensato per aiutare le famiglie a migliorare l’efficienza energetica delle proprie abitazioni.
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Sono un Agente Immobiliare abilitato da oltre 15 anni. Mi occupo della vendita di case ed immobili commerciali.
Plusvalenza immobiliare superbonus 110%
L’imposta a carico di chi vuole vendere casa dopo il superbonus è la classica plusvalenza immobiliare con una modifica alla sua applicazione temporale. La vendita è soggetta all’imposta quando interviene entro 10 anni dalla fine lavori e non più 5 dall’acquisto.
L’importo può sempre essere conteggiato come:
- Imposta sostitutiva al 26% da versare in sede di rogito.
- Seguire gli scaglioni di reddito IRPEF e pagamento in sede di dichiarazione dei redditi.
Per la determinazione della base imponibile:
- Vendita prima dei 5 anni: costi di intervento non detraibili in quanto pagati dallo Stato Italiano
- Tra i 5 ed i 10 anni: Costi di intervento detraibili al 50%
In questo secondo caso previa scelta delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.
Il senso della norma è chiaro: scoraggiare l’utilizzo del 110% da parte di chi opera in ambito professionale nel settore degli interventi edilizi. L’operatore è tenuto a mantenere la proprietà dell’immobile non più per i soli 5 anni canonici ma per 10. Fatto che in termini di resa finanziaria dell’intervento ha un peso importante anche considerando l’IMU che egli dovrà pagare per tutto il periodo di proprietà
Sono esenti dall’applicazione della plusvalenza post superbonus due ambiti di vendita immobiliare ovvero la vendita di immobile ereditato e la vendita della prima casa. Operazioni che nativamente non hanno carattere speculativo e per le quali restano invariate le normale prescrizioni fiscali.
Ci sono modi per evitare la tassazione nella vendita dopo il superbonus?
- Attesa del decennio dopo fine lavori
- Mettere a reddito l’immobile
Dove affittare l’immobile è una soluzione valutabile da chi deve spostarsi e non vuole mantenere due abitazioni.
La vendita di una casa dopo il superbonus pone in essere anche la necessità di gestione e ripartizione delle detrazioni fiscali generate dall’agevolazione stessa.
Detrazioni fiscali vendita post superbonus
L’utilizzo del superbonus 110% crea le relative detrazioni fiscali recuperabili in 5 o 10 anni e vengono gestite in questo modo:
- Passano all’acquirente salvo diverso accordo esplicito nel rogito
- Se manca esso, è possibile fare una scrittura privata consensuale autenticata dopo il rogito
- Tale scrittura vale solo per importi non goduti inerenti spese già saldate
Fai autenticare la scrittura dal Notaio, per definizione responsabile d’imposta e conserva tutta la documentazione delle spese sostenute e delle detrazioni già godute.
Le detrazioni su importi non ancora pagati dal venditore al momento del rogito passano d’ufficio all’acquirente? No, è possibile che vengano perse da entrambi gli attori della vendita e ciò anche in presenza di scrittura privata.
Cosa succede nella vendita se ci si è avvalsi di sconto in fattura o cessione del credito?
Puoi vendere una casa dopo il superbonus con sconto in fattura ed i benefici restano al venditore che ha comunicato la cessione del credito d’imposta all’impresa prima del rogito anche con lavori ancora in esecuzione.
Lo stesso principio si applica anche nei casi di cessione del credito a terzi, lasciando i benefici al venditore che ha dato le relative comunicazioni prima del rogito e sempre anche nel caso di opere di ristrutturazione ancora in corso.
Documenti per vendere casa dopo il superbonus 110%
Per gestire correttamente tasse e detrazioni devi catalogare la documentazione. Oltre ai normali documenti per vendere casa sarà necessario raccogliere:
- Fine lavori superbonus
- Comunicazione inerente sconto in fattura
- Richiesta di cessione del credito
- Ripartizione delle spese superbonus per unità
- Relative fatture
- Quietanze di tutti i pagamenti effettuati
- Aggiornamento catastale se rientrante nella casistica
Indispensabili per sancire importi e ripartizioni rispettivamente di tasse da pagare e detrazioni di cui le parti possano godere.
E’ recentemente stato introdotto l’obbligo di aggiornamento catastale dell’unità oggetto di Superbonus 110% quando le opere di ristrutturazione sono state tali da provocare un aumento della rendita superiore al 15%. Il venditore deve accertarsi di rientrare o meno nella casistica tramite il corretto calcolo preventivo da parte del general contractor o di un tecnico incaricato dal venditore.
Quali sono i rischi per l’acquirente
La vendita di un immobile dopo il superbonus espone l’acquirente ad alcuni rischi e criticità che deve essere correttamente gestite sin dall’inizio della trattativa. Queste riguardano la bontà dell’esecuzione delle opere, il loro stato di avanzamento ed il carico fiscale sull’acquisto.
Qualità esecutiva della ristrutturazione
L’arrivo del Superbonus 110% ha creato un grande volume d’affari per le aziende del settore deputate all’installazione dei cappotti termici. Questo ha attirato l’attenzione di un elevato numero di imprenditori che a loro volta, magari provenendo da altri settori, si sono lanciati nella nuova impresa. Questa curva esponenziale di operatori e numero di interventi ha giocato non poco sulla qualità media delle opere eseguite. Il consiglio è quello di assicurarsi che le installazioni siano state eseguite da imprese consolidate nel tempo ed ancora in attività al momento della compravendita.
Inoltre, è bene accertarsi con un tecnico della qualità dei materiali utilizzati: se non idonei o mal posati possono dare molti problemi nel tempo quali efflorescenze di muffe o distaccamenti dei rivestimenti.
Imposte nella vendita di una casa dopo il Superbonus 110%
L’obbligo di aggiornamento catastale nei casi di aumento della rendita superiori al 15% provoca il corrispondente aumento del valore catastale dell’immobile. Su quest’ultimo viene calcolata l’imposta di registro a carico dell’acquirente in sede di acquisto.
E’ importante per chi compra di accertarsi con il venditore circa la congruità della rendita al momento della proposta di acquisto e che essa non debba subire variazioni inaspettate prima del rogito. Comporterebbero un carico fiscale inatteso e non conteggiato nel computo iniziale dell’investimento.
Attenzione allo stato dei lavori in corso
Assicurati sempre che il cantiere non abbia avuto problemi in corso di ristrutturazione e che l’impresa esecutrice sia solida ed abbia sempre mantenuto gli impegni presi.
Chiedi di poter far visionare il contratto di appalto al tuo tecnico di fiducia e di poter conferire con l’amministratore del condominio per avere tutte le informazioni del caso.
FAQ
Certamente, a patto di rispettare i relativi aggiornamenti circa il versamento della plusvalenza superbonus e suddividere correttamente le detrazioni fiscali tra venditore ed acquirente.
Gli unici modi per non pagare la plusvalenza del superbonus sono l’attesa di 10 anni dalla fine dei lavori per la vendita. In questo lasso di tempo puoi mettere in locazione l’immobile. Valgono i casi di esenzione per la vendita di immobili ereditati e la vendita dell’abitazione principale.
