E’ legale vendere la prima casa prima dei 5 anni a fronte del riacquisto di una nuova abitazione sempre “prima casa” entro un anno. In caso di mancato riacquisto si dovrà compensare l’imposta che risparmiata in sede di primo acquisto oltre ad una mora del 30%. In caso di riacquisto entro un anno dal rogito di vendita è possibile usufruire del credito di imposta detraendo dall’imposta di registro o iva del secondo acquisto, quella già pagata in sede di primo acquisto. Dal 2016 puoi comprare la nuova prima casa se vendi quella che hai entro un anno.
Se la casa acquistata con l’agevolazione, anche per donazione ma non per successione, non è stata anche abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, la vendita sarà soggetta ad imposta sull’eventuale plusvalenza.
La Legge di Bilancio 2024 ha anche introdotto un altro importante aspetto inerente le case che sono state oggetto di superbonus per riqualificazione energetica. In questo caso dovrai pagare la plusvalenza se vendi prima dei 10 anni dalla fine dei lavori di riqualificazione qualora non sia stata abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà.
Differenza tra prima casa ed abitazione principale
Quando hai acquistato utilizzando l’agevolazione prima casa hai risparmiato sull’imposta di registro o sull’iva nel caso tu abbia acquistato da un costruttore. Hai inoltre usufruito di un risparmio sulle imposte ipotecarie e catastali che hai pagato in misura fissa.
Hai però avuto l’obbligo di prendere la residenza entro 18 mesi, ovvero di eleggere l’abitazione ad abitazione principale, quella dove effettivamente risiedi. Questo perché lo stato Italiano concede l’agevolazione a patto che non venga usata per attività speculative ma per favorire le famiglie che hanno bisogno di un tetto sopra alla testa. L’aver eletto la casa ad abitazione principale è anche ciò che ti permette di non pagare l’IMU.
Il limite vincolo dei 5 anni è il lasso temporale con cui lo Stato stesso discrimina tra attività speculativa o meno. Allo stesso modo, concede la possibilità di cambiare casa anche all’interno di questo lasso temporale a patto che venga comprata un’altra casa con l’agevolazione entro un anno dal rogito. Nella discriminazione, integra il concetto di abitazione principale sollevando il venditore dal pagamento della plusvalenza se dimostra, appunto, che quella è la casa che lui utilizza per vivere.
Cosa comporta la vendita della prima casa prima dei 5 anni?
Devi corrispondere l’imposta risparmiata oltre mora del 30% se non riacquisti entro un anno un’altra casa con l’agevolazione, mentre se riacquisti puoi detrarre l’imposta del primo acquisto da quella del secondo. Questo dove per imposta sull’acquisto si considera l’imposta di registro nelle compravendite tra persone fisiche mentre l’IVA se la casa viene venduta da costruttore.
Nel caso di una casa cointestata ogni comproprietario risponde per la propria quota di proprietà restando comunque entrambi responsabili in solido.
In tutti i casi resta l’obbligo di pagare la plusvalenza nella vendita prima del quinquennio se la casa non è stata abitazione principale per il proprietario o parenti fino al terzo grado. La plusvalenza immobiliare ad oggi ammonta al 26% se pagata come imposta sostitutiva al Notaio, oppure segue gli scaglio di reddito ai fini IRPEF se decidi di pagarla in sede di dichiarazione dei redditi.
Discorso diverso per la vendita di immobile ereditato con agevolazione prima casa. In tale contesto resta fermo il limite dei 5 anni di divieto pena compensazione di imposta di registro o iva, mentre non dovrai pagare alcuna plusvalenza.
Vediamo le casistiche con e senza riacquisto nel dettaglio nei prossimi due capitoli.
Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto
Se riacquisti un’altra casa con l’agevolazione entro un anno lo Stato Italiano ti permette cambiare casa per esigenze effettive di famiglia, escludendo la vendita dall’attività speculativa. Potrai quindi:
- Recuperare il credito d’imposta
- Evitare la mora
Il credito d’imposta è l’importo pari all’imposta di registro o iva pagati agevolati pagati in sede di primo acquisto. Esso potrà essere detratto da quello del nuovo acquisto ed ovviamente non dovrai pagare la mora prevista in caso di mancato riacquisto.
Se vuoi vendere la prima casa prima dei 5 anni ed è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, non dovrai corrispondere alcuna imposta sulla plusvalenza eventualmente generata, anche in caso di superbonus. Dovrai, ovviamente, dimostrarlo e per questo ci sono alcuni documenti per vendere casa che ti verranno richiesti dal Notaio: in primis il certificato di residenza.
Importante ribadire che dal 2016 è stata introdotta la possibilità di acquistare il nuovo immobile anche senza aver venduto il primo. Questo, però, con l’obbligo di vendere quest’ultimo entro un anno.
Requisiti e vincoli normativi
Se riacquisti devi rogitare entro un anno dalla vendita della prima casa, ma non basta. Dovrai soddisfare tutti i requisiti normativi per l’utilizzo dell’agevolazione. Ovvero
- L’immobile non deve essere un immobile di lusso
- Se non hai già venduto, devi vendere entro un anno
- L’immobile deve essere nel Comune dove hai residenza
- Non devi avere un altro immobile nel Comune
L’agevolazione è estesa anche alle pertinenze quali quelle appartenenti alle categorie C2 (cantine e magazzini) e C6 (posti auto ed autorimesse). Per un testo più completo ti invito a leggere la mia guida sulle agevolazioni prima casa.
Rimborsi e recupero delle agevolazioni fiscali
La procedura per l’ottenimento e l’utilizzo del credito d’imposta è prettamente Notarile. Sarà il Notaio, infatti, a decurtare dall’imposta del nuovo acquisto quella già pagata in sede di primo rogito qualora ve ne siano i requisiti.
Nel caso tu non abbia ancora venduto il primo immobile, il Notaio ti chiederà di depositare la compensazione d’imposta presso il suo conto dedicato. Hai un anno per comprare ed a quel punto provvederà alla compensazione. Se non riuscirai a comprare liquiderà direttamente l’Agenzie delle Entrate, mora compresa (salvo riduzioni).
Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto
Se non compri un’altra abitazione prima casa entro un anno dovrai:
- Pagare la differenza tra imposta risparmiata ed ordinaria
- Addizionare la mora del 30% salvo casi previsti
- Pagare la tassa sulla plusvalenza se non hai usato l’immobile come abitazione principale.
Il mancato riacquisto sottende agli occhio dello Stato il carattere speculativo della vendita e quindi ti viene richiesto di versare l’imposta che hai risparmiato.
Essa può essere imposta di registro o IVA se il venditore era un costruttore. Nello specifico dovrai rimborsare Il 7% dell’imposta di registro risparmiata o il 7% dell’IVA risparmiata.
A questo dovrai aggiungere una mora del 30% sull’importo complessivo dell’imposta.
Consigli per evitare sanzioni
Per evitare sanzioni e problemi puoi scegliere tra queste strade:
- Riacquistare entro un anno
- Comunicare all’Agenzia delle Entrate che non ricompri
- Optare per il ravvedimento operoso
Come detto sopra se vuoi vendere la prima casa prima dei 5 anni e ne compri un’altra entro un anno non paghi alcuna sanzione ed, anzi, puoi usare il credito d’imposta maturato. Resta in essere la plusvalenza nei casi previsti dalla normativa.
Se non compri, prima della scadenza di 1 anno dalla vendita della prima casa è necessario dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate richiedendo la liquidazione dell’imposta. Provvederà al calcolo di ed alla relativa notifica comprensiva di interessi. Per seguire questa strada devi maturare tre requisiti
- Non siano ancora passati i 18 mesi dall’acquisto
- Che si rinunci ai benefici entro stesso arco di tempo
- Si provveda a versare la differenza d’imposta
Una sorta di auto rinuncia al bonus che evita la mora del 30%.
Sei 18 mesi sono già trascorsi l’unica soluzione residua al pagamento della sanzione è il ravvedimento operoso (art. 13 del Dlgs n. 472 del 1997). E’ un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate tramite cui è possibile regolarizzare errori fiscali beneficiando della riduzione delle sanzioni. Per instaurare il procedimenti devi presentare istanza all’Ufficio Territoriale competente, ma puoi farlo solo non so sono già arrivate richieste di compensazione dall’Agenzia delle Entrate.
32 risposte
Buonasera. Nel 2020 ho acquistato un immobile usufruendo le agevolazione prima casa. Il rogito è stato fatto nel mese di dicembre 2020 mentre la residenza risulto dal mese di aprile 2021. Se dovessi vendere l’immobile e acquistarne un’altro entro un anno devo pagare la plusvalenza? Non ho capito come si fà a calcolare. La ringrazio in anticipo
Buongiorno. La plusvalenza non è dovuta per la vendita della prima casa qualora lei abbiamo avuto in quell’immobile la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà.
Mi scusi…la residenza decorre dal 1 aprile del 2021. Se ad esempio domani faccio il rogito per la vendita dell’immobile sono tranquillo? Non c’è alcuna plusvalenza da pagare? Grazie
Siamo nel 2025….ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà, quindi non è soggetto per la prima casa ad imposta sull’eventuale plusvalenza generata dalla vendita. Vendendo prima del quinquennio, resta ovviamente il dovere di riacquisto entro un anno e, qualora ciò non avvenga, dovrà corrispondere la quota di imposta di registro risparmiata in sede di acquisto oltre mora del 30%. Sono due cose diverse…temo che lei le abbia confuse l’una con l’altra..
Un’ultima domanda Signor Fabio. Sarà banale ma voglio togliermi tutti i dubbi. Stò per mettere in vendita la casa prima dei cinque anni (quindi ho tempo fino a un anno per comprare un’altra). La casa che stò per mettere in vendita l’ho acquistata direttamente dal costruttore quindi ho pagato l’Iva al 4%. Il mio dubbio è se sono obbligato ad acquistare un immbile sempre nuovo perché siamo orientati ad un immobile usato quindi no iva. Mi sono rivolto a un’agenzia immobiliare ma mi creda non mi sanno dare una risposta. Non sanno nulla. La ringrazio in anticipo e mi scusi se le porgo un’altra domanda.
Può comprare anche un usato. L’iva versata in sede di primo acquisto costituisce credito d’imposta per importo massimo pari all’imposta prevista per il secondo acquisto mentre l’eccedenza non da luogo a rimborso. Se l’immobile è a Bologna posso aiutarvi nel processo di vendita. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno Fabio,
ne approfitto della sua professionalità e tempestività nelle risposte per farle un paio di quesiti:
– io e il mio compagno stiamo acquistando la prima casa cointestata con agevolazione di imposta al 2%. Nel caso volessimo vendere prima dei cinque anni, il riacquisto di un nuovo immobile entro un anno deve per forza essere nuovamente cointestato o posso acquistarlo autonomamente?
– Il nuovo immobile da acquistare entro un anno, deve necessariamente essere nello stesso Comune del primo o può essere in qualsiasi Comune del territorio nazionale purché sposti la residenza? Chiedo questo perchè per lavoro è probabile che venga trasferita in altre regioni.
La ringrazio vivamente in anticipo,
Lorella
Se vendete entrambi, ciascuno risponde per la sua quota di proprietà. Quindi se uno compra e l’altro no il primo non paga sanzione mentre l’altro si. In risposta al secondo quesito, no: qualunque città. Ciò a patto di seguire il corretto iter (residenza, tipo di immobile ecc.)
Buongiorno
quesito sulle plusvalenze
ho ristrutturato casa con superbonus 110%
ho ceduto il credito alla banca
Rogito: 01/03/2020
Fine Lavori: 01/07/2022
Residenza 01/01/2023
per lavoro devo cambiare città
quando dovrei vendere casa senza pagare la plusvalenza?
grazie
Tranne che per la prima casa, è dovuta la plusvalenza per la vendita prima dei 10 anni dalla fine lavori.
Buonasera Dott. Zerbinati,
Ho trovato l’articolo molto interessante e ne approfitterei per sottoporle la mia condizione un po’ più complessa.
Sono convivente con la mia compagna (unica intestataria dell’immobile di proprietà acquistata nel 2022).
Per lavoro mi sono trasferito (ma al momento ho ancora la residenza con lei) e sto acquistando un immobile (da costruire) in altro comune.
Dovendosi lei trasferire e quindi vendere la sua proprietà converrebbe cointestarsi il nuovo immobile? E in caso affermativo sarebbe soggetta a sanzioni per la vendita prima dei 5 anni?
Grazie.
Buongiorno. Chi vende la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto non paga alcuna sanzione se riacquista entro un anno. Potrà, inoltre, usufruire del credito d’imposta. Può anche comprare prima di aver venduto, impegnandosi a vendere entro un anno, in questo caso il Notaio tratterà la differenza d’imposta fino a presentazione del rogito di vendita.
Salve, io ho venduto la mia abitazione principale prima dei cinque anni comprata con le agevolazioni
So di dover pagare l’imposta risparmiata.
La mia domanda è: io possiedo il 25% di un’altra abitazione ereditata tanti anni fa, l’imposta la devo pagare ugualmente?
Grazie.
Buongiorno, si. Se non ha dato comunicazione anticipata c’è anche la mora del 30% sul 7% risparmiato in sede di primo acquisto. Zerbinati
Buona sera,
Sto per acquistare una casa con terreno che l’attuale proprietario vende come prima casa prima dei 5 anni. Cosa rischio? Mi devo tutelare in qulchd modo per non incorrere io in sanzioni?
Grazie mille
Il Notaio provvederà a trattenere la differenza d’imposta al venditore che potrà richiederne la restituzione solo dopo aver dimostrato di aver acquistato un nuovo immobile con agevolazione prima casa entro un anno dal rogito. Questo mette al sicuro dalla responsabilità in solido sul pagamento delle imposte sulla compravendita.
Buongiorno,
Io e mio marito abbiamo venduto la nostra casa di residenza cointestata dopo tre anni dall’acquisto. Causa trasferimento, ne abbiamo comprato un’altra entro un anno dalla vendita della precedente, ma l’ abbiamo intestata solo a lui. In questo caso io, che ero cointestataria e non ho personalmente ricomprato casa ma abito nella nuova casa intestata solo a mio marito, devo restituire il credito d’imposta? Ci sono soluzioni? A chi rivolgermi? Grazie
Buongiorno. Purtroppo si, per lo Stato Italiano non fa fede il diritto di abitazione ma il titolo di proprietà. L’unica cosa da guardare con un Notaio potrebbe essere nel caso suo marito abbia acquistato la nuova casa in regime di comunione legale dei beni…
Buongiorno ho acquistato una casa a luglio 2023, successivamente 5 mesi dopo mio padre ha spostato lì la residenza anagrafica registrando all’agenzia dell entrate un contratto di comodato d’ uso. Ai sensi dell art 67 tuir, che esclude la plusvalenza se residenza principale propria o di un familiare, se vendo non dovrei pagare la plusvalenza è corretto?
Buongiorno. Art. 5, comma 5, del d.p.r. n. 917/1986; Ris. Agenzia Entrate 7 marzo 2008, n. 82/E. Pertanto, se il venditore non ha abitato personalmente la casa ceduta, che però ha costituito per la maggior parte del periodo di possesso abitazione principale di un familiare entro il terzo grado, la plusvalenza non è tassata. La invito però ad un controllo presso il suo commercialista anche alla luce dei recenti aggiornamenti in materia e delle recenti modifiche inerenti gli interventi del superbonus.
Buongiorno, volevamo una informazione, io e la mia comapagna nel 2021 abbiamo acquistato una casa con garage dal valore di 160mila euro, mutuo e casa cointestato entrambi under 30 attingendo al bonus prima casa. Nel 2023 abbiamo venduto il garage e la casa in maniera separata, quindi prima dei famosi 5 anni autodenunciandoci che non volevamo piu acquistare un’altra casa per trasferimento all’estero. Ora a distanza di un anno ci e’ arrivata la liquidazione dell’imposta che ci aspettavamo. Pero’ non ci aspettavamo che fosse nominativa e che fosse del 2% sulla casa e del 9% sul garage, e’ corretta avere una doppia tassazione in quanto l’immobile e’ solo uno? (avevamo acquistato come unica soluzione). Grazie ci scusi per il lungo commento.
Buongiorno Davide, è corretto purtroppo. Quando avete comprato il garage è stato tassato come pertinenza di prima casa, ma avendolo venduto separatamente ciò non è più avvenuto e quindi siete andati in tassazione ordinaria. Il mio dubbio, inoltre, è che possa scattare anche l’imposta sulla plusvalenza…però in merito è meglio se vi interfacciate con un bravo fiscalista. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno ho acquistato una casa e dopo un anno sono pentito del mio acquisto. Nella casa che ho acquistato non ho ancora spostato la residenza. Conto di venderla con una plusvalenza di circa 10/20 mila€. Acquistata con mutuo prima casa.. Quanto pagherò di plusvalenza? Cosa consiglia di fare?
Buongiorno, calcoli e “sentenze” posso fornirle in sede di consulenza. A titolo preventivo ci sono 2 punti da valutare: il conteggio dei costi detraibili e la sua volontà o meno di riacquistare entro un anno. Una volta in possesso di questi dati è possibile studiare il piano di azione corretto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Le chiederei cortesemente una informazione:
Dovrei vendere una prima casa pervenuta per successione (tre eredi) in
cui un anno fa io ho liquidato gli altri due acquisendone l’ intera
proprietà.
Mi chiedo come viene calcolata l’ eventuale tassa di plusvalenza,
considerando che 1/3 erà già di mia proprietà per successione?
Sull’ importo con cui ho liquidato i miei due fratelli?
O si considera il fatto che 1/3 era già mio?
La ringrazio anticipatamente
Antonio
Buongiorno. Dovrà pagare l’eventuale imposta sulla plusvalenza partendo dal costo dei 2/3 incrementato delle spese ammissibili. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera e grazie per il suo articolo. Vorrei solo conferma sul mio caso: vendo casa a 3 anni dall’acquisto con mutuo, residente fin dall’inizio, pagato il 2% su valore catastale di 27.000€ ma essendo il minino di imposta 1000 euro ho pagato questi invece che di meno(540euro sarebbero dovuti essere). Non devo riacquistare e quindi opto per l’autodenuncia prima dello scadere di un anno e quindi devo pagare la differenza tenendo come dato il 9% su 27mila meno quello già pagato(2430-1000€=1430€) più gli interessi. Corretto? inoltre questa auto denuncia la può fare il notaio al momento della vendita o devo andare io in agenzia delle entrate?
Buongiorno, tutto esatto. Un buon Notaio farà la pratica per lei. In caso opti per ravvedimento operoso, però, va presentato prima della vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, se vendo la prima casa entro i cinque anni e ricompro entro un anno un’altra casa da adibire a prima abitazione, è obbligatorio avere la residenza entro l’anno ?
Grazie
Buongiorno, certo. Entro 18 mesi dall’acquisto deve spostare la residenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,io ho comprato un appartamento 2 anni fa come prima casa ,ora vivo in Sardegna ma vorrei rivendere e ricomprare e tornare nella mia citta Brescia posso o ci sono impedimenti riguardo le tasse da pagare,grazie mille Patrizia.
Buongiorno, se ha sempre avuto la residenza li per questi due anni nessun problema a patto che rogiti la nuova casa entro un anno dalla vendita dell’attuale. Cordialmente, Fabio Zerbinati