Il primo passaggio per la vendita di un immobile ereditato è il pagamento delle tasse ipotecarie e catastali. La prima pari al 2% del valore catastale dell’immobile mentre la seconda all’1%. Ciò salvo applicazione delle agevolazioni prima casa che le riducono a 200 euro cadauna. Per pagarle si utilizza il modello F23 utilizzando i codici tributo 649T per l’imposta ipotecaria e 373T per la catastale.
Il secondo passo è la presentazione della dichiarazione di successione entro un anno dalla morte del defunto. Non è possibile vendere una casa o altro immobile ereditato senza aver presentato la successione all’Agenzia delle Entrate. Puoi farlo digitalmente tramite il sito di Agenzia delle Entrate o tramite un Commercialista, Notaio o CAF.
L’Agenzia delle Entrate provvederà, sulla base di essa, a calcolare la tassa di successione e ad inviarti l’avviso di liquidazione da pagare entro 60 giorni. La tassa di successione ha carattere proporzionale con se le seguenti aliquote in base al tipo di parentela degli eredi:
- 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
- 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
- 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
- 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.
Se si tratta della vendita di una casa ereditata non ci sono altre tasse, poiché è sempre esclusa dalla plusvalenza immobiliare, cosa invece da tenere in considerazione per terreni lottizzati. Attenzione però alle agevolazioni eventualmente richieste in sede di successione: in tale scenario la cessione seguirà le regole della vendita della prima casa prima dei 5 anni .
Il terzo passaggio consiste nella voltura catastale da effettuare entro 30 giorni, previa presentazione della ricevuta di pagamento di tutte le imposte. Ciò implica anche il pagamento di:
- Tributo speciale catastale 55€
- 16€ imposta di bollo
Nonostante la messa in vendita e la voltura catastale, a differenza della sola dichiarazione di successione, siano atti volontari che dimostrano l’accettazione dell’eredità, il percorso non è finito. Svolti questi primi passaggi sarà necessario agire sui registri immobiliari, il sistema di pubblicità immobiliare dello Stato.
Accettazione di eredità obbligatoria per la vendita
L’accettazione dell’eredità da parte dell’erede, o degli eredi, è un atto obbligatorio per la vendita di un immobile ereditato e può avvenire in due modi:
- Espressa
- Tacita
La relativa trascrizione nei registri immobiliari deve avvenire entro 10 anni. L’accettazione espressa è costituita da atto formale sottoscritto davanti ad un Notaio che provvederà alla trascrizione.
In assenza di atto formale preventivo, si parla di accettazione tacita di eredità a cui seguirà, sempre entro 10 anni, una formalità che prende il nome di trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Viene svolta durante l’atto di compravendita dal Notaio ed ha un costo medio, a carico del venditore, di circa 600 euro per ogni successione anche in presenza di più immobili. Sono inoltre da pagare:
- Tassa ipotecaria fissa di 35€ per ogni nota di trascrizione
- 64€ per ogni nota di trascrizione
- Diritti di segreteria vari
Non è possibile evitarla, garantire la continuità delle trascrizioni è tra i primi obblighi di chi vende una casa.
La vendita dell’immobile ereditato
Dopo aver provveduto a dichiarazione di successione, voltura catastale e trascrizione dell’accettazione, per la compravendita di un immobile ereditato serve:
- Atto di provenienza del De Cujus (la persone deceduta)
- Certificato di morte
- Documenti d’identità di tutti gli eredi
- Il testamento se esistente
- Voltura catastale
- Certificazione energetica
- Documenti dell’immobile (planimetria, visure, licenze, agibilità)
L’atto di provenienza del De Cujus è l’atto con cui il defunto diventò proprietario dell’immobile oggi ereditato. Se non lo trovi puoi seguire la guida su come reperire un atto di provenienza. Nel suo insieme, la provenienza dell’immobile è costituita appunto da:
- Atto di provenienza del De Cujus
- Dichiarazione di successione
- Certificazione di avvenuto pagamento delle tasse di successione, ipotecaria e catastale
- Se presente, il testamento
In merito alla vendita di un immobile pervenuto per testamento, la banca del compratore potrà richiedere un ulteriore adempimento. Si tratta della dichiarazione sostitutiva testamentaria con la quale l’erede dichiara di non essere a conoscenza di altri soggetti, oltre quelli indicati, aventi diritti sull’immobile ereditato in vendita. Andrà sottoscritta davanti al tuo Notaio di fiducia e trasmessa all’Istituto di Credito del compratore.
In merito alla parte urbanistica delle licenze e dell’agibilità il mio consiglio è assolutamente di far redigere una relazione tecnica integrata prima della messa in vendita. Utilissimo strumento per evitare contenziosi derivati da abusi ereditati insieme all’immobile. Ti consiglio anche di leggere la più generale guida sui documenti per vendere casa.
Buongiorno. scrivo per chiedere delucidazioni in merito alla vendita di un terreno sul quale e’ gia stata completata la successione. Mi e’ stato richiesto da un notaio di rivolgermi ad un geometra per i documenti necessari alla vendita, non capisco la motivazione, se gentilmente mi puo’ esporre l”iter da seguire.
In Attesa di un Suo gentile riscontro porgo cordiali saluti.
Buonasera, probabilmente il Notaio si riferisce al certificato di destinazione urbanistica ed ha ragione…è obbligatorio, va richiesto in Comune tramite il suo tecnico. Sempre con il geometra consiglio vivamente di controllare i confini, che siano corretti. Inoltre, se è una successione sarà necessario trascrivere l’accettazione tacita di eredità, questo lo farà il Notaio. Qualora sia un terreno edificabile, ci sarà anche da pagare l’imposta sulla plusvalenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, innanzitutto complimenti per la chiarezza dell’articolo, le vorrei poi sottoporre una domanda. Io e i miei due figli abbiamo ereditato, da mio marito, la casa di mia suocera, precedentemente donata a lui. Tutti i documenti sono in regola e la trascrizione dell’accettazione avverrà in sede di rogito, che dovrebbe esserci a breve. Il dubbio che abbiamo è sulla suddivisione dell’importo della vendita: poiché io regalerei la mia quota ai miei due figli, posso far preparare direttamente due assegni? Qual è la normativa in questi casi e come comportarsi per non incorrere in problemi, irregolarità o sanzioni? Un’ultima domanda: la trascrizione dell’accettazione così redatta, riguarderà solo l’immobile oggetto della vendita oppure tutti i beni ereditati? Grazie mille per la disponibilità. Cordiali saluti.
Buonasera Laura, grazie per i complimenti. La suddivisione degli assegni è corretto che rispetti l’attuale quota di ciascun proprietario e successivamente potrà donare la somma di sua spettanza ai figli. In merito alla seconda domanda, la trascrizione riguarda tutti gli immobili inseriti in quella successione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, Le faccio i miei complimenti per la chiarezza con cui ha trattato l’argomento della vendita di una casa ereditata. Per chi non è un addetto ai lavori e non ama particolarmente la materia in questione può essere oltremodo ostico capire come procedere. Attualmente mi trovo a dovermi documentare perché in settimana avrò un incontro in agenzia immobiliare per trattare la vendita di un immobile ereditato da una zia. Sicuramente, dopo la lettura del suo articolo e con ulteriori approfondimenti da Lei consigliati, parteciperò all’incontro con maggior cognizione di causa.
Buongiorno e grazie mille per i complimenti, metto molto impegno in questi testi e sapere che sono utili è grande soddisfazione. Peccato che non siate a Bologna (o forse si) perché ho anche un’agenzia immobiliare e potevo candidarmi per aiutarvi nella vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, complimenti per gli articoli chiari e dettagliati. Cercherò di essere sintetica. A dicembre è venuta a mancare nostra madre, separata, ma non divorziata. Abbiamo pubblicato testamento olografo dove indica come eredi noi due figli, escludendo nostro padre. Per ora non ha impugnato il testamento, ma chiaramente non abbiamo certezza alcuna sul futuro. L’eredità consiste nella casa (dove abbiamo appurato esservi alcune difformità), dove vivevo con lei ed ho residenza. Visto il rischio di eventuale impugnazione del testamento, e stante la impossibilità di trovare accordo con ns padre, vorrei chiarire quali step seguire per evitare inutile dispendio di denaro ed energie. E’ corretto procedere comunque con l’apertura della successione? Ed in seguito sanare eventuali difformità? Considerando che io ho già la residenza in casa, la vendita entro i 5 anni verrebbe considerata come speculazione immobiliare? Grazie mille
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. La cosa ideale direi sarebbe una trattativa legale con Vs padre per stipulare una sua rinuncia ma questo è un ambito più legale che tecnico e quindi rimetto al Vs avvocato la conferma della linea. A prescindere e parlando degli aspetti tecnici, una volta proprietari provvederei comunque a sanare il bene.
Per quanto riguarda la vendita no, la vendita di immobile ereditato non genera mai plusvalenza tassabile (salvo terreni edificabili o lottizzazioni ma non è il Vs caso). Qualora fiscalmente per voi risultasse prima casa, resterebbe la compensazione dell’imposta risparmiata qualora non acquistiate un altro immobile con l’agevolazione entro un anno dalla cessione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
Nel caso in cui l’eredità comprende più immobili e avendo venduto uno di essi pagando 500 € di tassa, nell’eventualità volessi vendere anche il secondo immobile ereditato sono obbligato a ripagare le 500€?
Grazie in anticipo per la risposta.
Alessio
Buongiorno, probabilmente lei si riferisce alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità e si, in questo caso sarà da ripagare a meno che il Notaio non abbia già incluso anche il secondo immobile nell’atto. Cordialmente, Fabio Zerbinati