Come leggere una visura catastale

Come leggere una visura catastale vi può venire buono in molte situazioni oltre al vendere casa. In essa, infatti, sono contenuti diversi dati che riguardano l’immobile utili anche per pagare le tasse o per reperire le informazioni delle provenienza.

Allo stesso modo credo che questo articolo sarà utile anche a chi sta acquistando. Potrà verificare le corrette intestazioni, la classe dell’immobile che pensa di comprare e diverse altre cose che vediamo dopo.

Cos’è e come si richiede

La visura è il documento riassuntivo redatto in forma di tabella contenente i dati dell’immobile sia in ordine alla proprietà sia quelli di tipo fiscale.

Il catasto, lo ricordiamo, è l’organo dell’Agenzia del Territorio che cataloga il tutto e con esso ci dovremo rapportare per richiedere una copia o produrre variazioni quando necessarie. Per il proprietario la copia della visura è gratuita.

Se non volete recarvi di persona in Catasto potete delegare un terzo o sfruttare i servizi online che trovate in rete. Costa un po di più, la comodità ha un prezzo.

Avete diversi modi per identificare la vostra visura:

• Per soggetto
• Per immobile
• Visura catastale per indirizzo

I dati della visura catastale derivano in parte da quelli estrapolati dall’altro classico documento catastale: la planimetria.

Questo uno dei motivi per cui è sempre importante correggere una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Da questi valori si ricavano, infatti, rendita catastale e valore dell’immobile per l’Agenzia stessa sul quale poi vengono calcolate tasse quali imposta di registro nella vendita.

Il catasto a sue volta è diviso in due Enti, quello fabbricati e quello terreni che raccoglie le schede di tutti i lotti censiti agricoli e non.

Differenza tra visura catastale e storica

Possiamo identificare tre tipologie di visure:

• Visura ordinaria
• Visura storica

La prima rappresenta la fotografia dello stato catastale attuale. La seconda, come recita il nome, la cronistoria delle variazioni subite dallo stesso nei vari passaggi.

Quando si affronta una compravendita consiglio sempre di includere nei documenti per vendere casa quella storica, decisamente più completa e che comunque presenta anche le informazioni di quella ordinaria.

Quali dati troviamo nella visura

Come abbiamo appena detto possiamo equipararla ad un documento di identità dell’immobile.

Nella visura catastale ordinaria troveremo dunque:

• Indirizzo
• Identificativi catastali ( Foglio, Mappale, Subalterno)
• Nome del/ dei proprietari
• Zona censuaria
• Classe catastale
• Rendita catastale
• Estremi dell’atto di provenienza
• Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata
• Cronistoria dei passaggi nella visura catastale storica

Fatta questa doverosa premessa vediamo insieme come leggere ed interpretare tutte queste informazioni.

Come leggere una visura catastale

Il documento si presenta come un normale foglio formato A4 a stampa orizzontale, di tipo tabellare.

Qui sotto un esempio di visura catastale, è mia…l’ho un attimo truccata giusto per privacy 😀

Come potete notare è suddivisa in tre aree:

• Testata
• Dati catastali
• Intestazione

Nella testa, oltre al logo Agenzia del Territorio ( un po di pubblicità non guasta mai), troviamo la data dell’ultimo passaggio dei sistemi informatizzati. In questo caso 09.03.2020 mostra che i cervelloni del catasto hanno letto la visura in quella data per l’ultima volta. Subito a destra data ed ora della richiesta di copia visura.

Mi raccomando, sopratutto in compravendita, di basarvi su visure richieste da non più di 3 mesi.

Subito sotto la prima tabella che ci mostra il territorio di riferimento, Comune, Provincia ed i dati catastali dell’immobile.

Sono tre numeri: Foglio che indica l’area della città, mappale che indica qual’è il fabbricato e subalterno che indica l’unità. Geniale no? Vediamoli nel dettaglio perché sono il cuore del discorso

I dati catastali: foglio, mappale subalterno

Vengo nuovamente riportati nella seconda tabella dove la prima colonna indica la sezione urbana, la seconda il foglio, la terza il mappale (o particella), la quarta il subalterno.

Facile no? Con questi numeri avete identificato l’immobile in modo univoco. Ovviamente se ci sono errori bisogna chiamare un geometra e correggere il tutto.

La zona censuaria e le microzone

La tabella continua con una colonna chiamata “ZC”, zona censuaria. Senza entrare troppo nel dettaglio diciamo che si tratta di una distinzione che riguarda la porzione di territorio.

Ulteriore frammentazione territoriale, assente nella visura che vi ho mostrato, è quella in eventuali micro zone.

Ai fini pratici non sono dati che vi serviranno molto, ma ora sapete che esistono.

La categoria catastale

Il campo successivo, invece, è di grande importanza e ci indica la Categoria Catastale, ovvero di che immobile si tratta.

Ad esempio la categoria A/1 sono gli immobili di pregio, A/3 le normali abitazioni, A/4 le abitazione popolari, C/6 le autorimesse, C/2 i magazzini.

La tabella delle categorie catastali la trovate in questo link, inutile assillarvi adesso con una lista senza fine.

Classe catastale

E’ un altro indice che descrive le caratteristiche dell’immobile in base alle caratteristiche urbanistiche e costruttive. La classe catastale esprime, in funzione di questi parametri, la potenziale redditività di un immobile dal punto di vista dell’Agenzia del Territorio.

Consistenza catastale

Proseguendo nella tabella abbiamo altre due colonne che ci indicano quanto è grande il nostro immobile agli occhio dell’Amministrazione.

La consistenza catastale è espressa in un’unità di misura particolari, i vani catastali.

Da un po di tempo è stata aggiunta anche la colonna che riporta la superficie catastale in metri quadrati, valore da usare ad esempio per il pagamento della tassa rifiuti.

Come leggere una visura catastale e trovare la rendita catastale

Dopo le colonee descrittive delle caratteristiche dell’immobile troviamo il primo dato fiscale vero e proprio.

La rendita catastale.

Da essa si cacola attraverso la moltiplicazione con particolari coefficienti, il valore catastale dell’immobile.

Quest’ultimo è il valore dell’immobile per l’Agenzia del Territorio e quello su cui si calcola, ad esempio, l’imposta di registro nelle compravendite tra privati.

Esempio per l’acquisto prima casa:

Rendita catastale= 205,65€

Si moltiplica per 116,5 = circa 24.000€

Imposta di registro prima casa 2% = 480€

Il coefficiente di moltiplicazione per calcolare il valore catastale per “non prima casa” è 124,5 e cambia per altri tipi di immobili quali uffici e negozi.

Come leggere una visura catastale: sezione dati derivanti da

E’ l’ultima colonna della tabella, quella più grande sulla destra. Troviamo il protocollo dell’ultima variazione catastale che ha registrato tutti i dati appena descritti.

Ovviamente utile per tutte le indagini catastali del caso.

Il nostro percorso su come leggere una visura catastale però non è finito, adesso iniziamo con i dati di provenienza e del proprietario.

Annotazioni & Indirizzo

Le due righe sotto alla tabella sono occupate da due informazioni diverse.

La prima riga è occupa da annotazioni che possono ad esempio essere quelle relative all’ultimo classamento con relativi richiami della norma di riferimento. Più roba da tecnici che altro.

In quella successiva l’indirizzo dell’immobile. Sempre banale ma controllate che sopratutto i numeri civici siano corretti. A volte cambia il civico di un’abitazione e ci si scorda di aggiornare il catasto.

I dati del proprietario

Dopo aver visto tutte le voci inerenti l’immobile nella visura catastale troviamo anche i dati relativi alla proprietà.

Un importante punto da considerare, controllate sempre che i dati coincidano con quelli dell’atto di provenienza.

Succede infatti che si possano trovare delle discrepanze dovute a mancati aggiornamenti ed ovviamente vanno corrette con l’aiuto di un Geometra.

Da dove derivano questi dati?

Proprio a conferma dello stretto legame con le trascrizioni nei registri immobiliari nella riga sotto troviamo la provienza.

Il protocollo generale di registrazione dell’atto di compravendita, della donazione o della successione con cui si è diventati proprietari.

Con tanto di nome del Notaio rogante, ci da fornisce la possibilità di reperire la copia dell’atto qualora lo abbiamo smarrito. Comodo no?

Come leggere una visura catastale storica

E’ semplicissimo, una visura catastale storica presenta esattamente la stessa struttura e gli stessi dati con una differenza.

E’ solitamente composta da più pagine e riporta per ogni passaggio di proprietà o variazione tutti i dati di immobile, protocolli e proprietario.

Utilissima anche per le ispezioni sulle trascrizioni effettuate sull’immobile e per questo migliore, come abbiamo già detto, in sede di compravendita immobiliare.

La visura nella compravendita

Una buona lettura della visura ci viene incontro per delle prima verifiche di massima nei nostri acquisti o per tutelarci nelle vendita.

Ovviamente in questi casi è sempre bene far controllare tutto ad un buon geometra, come recitano le regole di una corretta due diligence immobiliare.

Sempre in ordine di compravendita e diligenza è bene ricordare che gli accertamenti catastali rientrano anche in quelli necessari per la stesura della relazione tecnica integrata, fortemente consigliata in ogni vendita immobiliare.

C’è un altro aspetto che deve portarci a tenere sempre correttamente aggiornati i dati.

Classe, categoria catastale, rendita catastale sono tutti parametri che influiscono su una valida valutazione immobiliare.

Avere sempre tutto in ordine è un sistema ottimo per valorizzare il vostro patrimonio immobiliare.

Conclusioni

Essere informati su come leggere una visura catastale ci permette di controllare i dati del nostro immobile per il corretto versamento di diverse imposte dirette sulla casa oltre che per allontanare rischi in compravendita.