Per vendere vendere una casa con abuso edilizio puoi tentare la vendita con abuso non sanato o rogitare con sanatoria in corso. In entrambi i casi è necessario che la costruzione sia legittimata dal titolo abilitativo e che vi sia conformità catastale al momento del rogito.
E’ chiaro come siano entrambe circostanze al di fuori della norma e che le stesse implichino di fatto un deprezzamento dell’immobile rispetto alle condizioni ordinarie di regolarità urbanistica. Allo stesso modo, però, la possibilità di cessione ammessa dall’attuale ordinamento può costituire un grande aiuto ai proprietari che non dispongono dell’intera somma necessaria alla regolarizzazione prima della vendita.
Ciò specificando che i costi di sanatoria, ripristino ed opere sono a loro carico comunque, ma attraverso la corretta impostazione possono essere saldati attraverso i proventi della cessione e non via patrimonio personale.
Ovviamente, ogni considerazione di questo articolo riferisce ad immobili non interamente abusivi e quindi dotati come minimo di titolo abilitativo quale licenza di costruzione, permesso di costruire o condono edilizio.
E’ inoltre essenziale specificare che il testo è appena stato aggiornato in funzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024).
Cos’è un abuso edilizio
Per abuso edilizio si intende una difformità morfologica tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto autorizzato dal titolo abilitativo, quando essa è superiore alle tolleranze costruttive ammesse dagli strumenti urbanistici.
Per essere rilevati è quindi necessario svolgere un’indagine presso il Comune dove insiste l’immobile attraverso una procedura che prende il nome di accesso agli atti.
Importante sottolineare la differenza con la non conformità della planimetria catastale. Queste ultime sono costituite da differenze morfologiche tra lo stato dei luoghi e la planimetria depositata in Catasto. Non solo, per provocare non conformità catastale tali differenze devo essere tali da rendere la rendita catastale assegnata errata rispetto a quella potenziale dello stato di fatto.
Dove i titoli abilitativi sono documenti Comunali e quindi urbanistici, il Catasto è uno strumento fiscale da qui viene ricavato il valore catastale dell’immobile e quindi la base imponibile per il computo della tassazione. Il Catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica, ovvero ciò che sancisce lo stato legittimo dell’immobile è quanto depositato in Comune e non quanto recepito dal Catasto.
Ultima disamina è quella sulla natura dell’abuso edilizio, esso può essere sostanziale o minore. Nella prima tipologia rientrano tutti gli abusi in assenza o difformità dal progetto depositato quando essa totale o rilevante. Nella seconda quelli parziali ovvero le opere difformi dal progetto di minore entità, senza il carico penale classico della prima.
La regolarizzazione amministrativa di tutti i tipi di abuso prende il nome di Sanatoria Edilizia, uno strumento concesso dallo Stato per, appunto, sanare difformità tramite applicazione delle relative pratiche edilizie a sanatoria.
A lato degli abusi edilizi e delle difformità catastali sarà in tutti i casi necessario valutare la presenza e la validità dell’agibilità del fabbricato. Di questo però parlo in modo dettagliato nell’articolo vendere casa senza agibilità.
Prassi generale
Possiamo dividere la procedura generale per la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato o, eventualmente, con sanatoria in corso in tre fasi:
- Conoscitiva
- Definizione
- Messa in opera
La notorietà della situazione è la chiave di ogni vendita immobiliare sensata e priva di rischi. Per quanto concerne abusi edilizi e situazione catastale la chiave sta nella corretta raccolta dei documenti necessari prima della messa in vendita dell’immobile. Purtroppo la carenza di controlli nel passato ha provocato un numero abnorme di transazioni su immobili con problematiche ignote agli attori dei contratti.
Oggi, è responsabile il venditore anche di abusi creati da altri nel passato, senza escludere ovviamente neanche il caso degli immobili ereditati.
Una volta raccolta la documentazione, sarà necessaria l’opportuna verifica di congruità con i luoghi, che deve essere sempre svolta da un tecnico abilitato. In diverse Regioni Italiane questa verifica sfocia in un documento riassuntivo delle caratteristiche urbanistiche e catastali, la relazione tecnica integrata.
La notorietà della situazione è la base per definire successivamente le strade percorribili, tra sanare l’immobile o tentare la vendita con abuso non sanato.
Come vendere casa con abuso edilizio non sanato
L’attuale ordinamento permette la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato, ovvero non già oggetto di sanatoria, a patto che si tratti di abusi minori e che l’immobile sia dotato di titolo abilitativo. Deve, inoltre, essere rispettata la conformità catastale al momento del rogito.
Piccole modifiche alla divisione interna quindi, non inerenti alle parti strutturali dell’immobile, sono l’oggetto primario su cui poter valutare la possibilità.
Fondamentale al fine del buon esisto è la corretta impostazione della procedura. L’acquirente dovrà essere informato delle circostanze sin dall’inizio della trattativa e delle medesime si dovrà tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Ciò significa che la presenza della difformità dovrà essere menzionata nella proposta di acquisto, nell’eventuale preliminare Notarile e nel rogito.
Il mio consiglio, inoltre, è di rapportarsi subito con il Notaio poiché ogni pubblico ufficiale ha le proprie interpretazioni e linee guida. Un colloquio preventivo sarà di vitale aiuto nella garanzia di poter stipulare l’atto definitivo senza sorprese.
Grande nodo, quello inerente l’eventuale necessità di mutuo da parte dell’acquirente. Purtroppo gli Istituti di Credito sono spesso poco flessibili anche se si agisce nella legalità totale. Il perito della Banca dovrà visionare la proposta di acquisto o il preliminare ed il rischio concreto che la pratica non passi c’è. Una soluzione potrebbe essere quella dell’accollo del mutuo eventualmente già accesso sulla casa dal venditore. Questo tipo di pratica infatti ha natura prettamente bancaria e non prevede ulteriori accertamenti tecnici, ne parlo nella guida vendere casa con mutuo in corso.
I rischi nella vendita casa con abuso edilizio non sanato
L’inadempienza contrattuale agli accordi preliminari contenuti nella proposta di acquisto o nel contratto preliminare è tra le prime cause di contenzioni in materia immobiliare.
Ciò proprio a causa della carenza di controlli preventivi corretti sugli immobili messi in vendita. Tali controlli in capo esclusivamente al proprietario e non come alcuni pensano all’agenzia immobiliare o al Notaio.
Sottoscrivere un contratto senza specificare le criticità implica per il venditore doverle risolvere prima del rogito, pena il danno economico solitamente definito dagli art.1385 e 1386 del Codice Civile inerenti la caparra. Ciò anche nel caso in cui egli abbia la volontà ma che la sanatoria non sia di fatto possibile. Non tutti gli abusi sono sanabili e il loro ripristino, ovvero demolizione, provoca una variazione dell’oggetto del contratto di vendita che ovviamente deve essere accettato dall’acquirente.
Quest’ultimo allo stesso modo, non immune da rischi nell’acquisto di immobili non già sanati. Se un acquirente acquista una casa con abuso non sanato, potrebbe ritrovarsi nella situazione di scoprire l’insanabilità e quindi di fatto subire un danno. Qualora, invece, si proceda alla vendita con sanatoria in corso, c’è il rischio che questa venga bloccata dagli uffici Comunali.
Ciò implica che ogni soluzione o prassi menzionata in questa sede deve essere prima vagliata caso per caso dai tecnici che seguiranno le pratiche. Essi dovranno non solo definire la situazione, ma studiare correttamente la fattibilità della messa in opera.
Sanatoria in corso di vendita
Si può rogitare con una sanatoria in corso sia quando l’abuso edilizio è noto prima della messa in vendita sia quando viene rilevato a trattativa iniziata, ovvero con proposta o preliminare già stipulati. Prassi valutabile quando non è possibile la vendita con abuso non sanato ed ancora più quando l’acquirente ha già intenzione di svolgere successive opere sull’immobile.
I passaggi di una sanatoria in corso di vendita
A differenza della vendita di una caso con abuso non sanato, la procedura per la cessione con sanatoria in corso deve essere svolta in ordine così descritto:
- Apertura della pratica a sanatoria da parte del venditore
- Esecuzione delle opere minime per poter rientrare negli abusi minori
- Accatastamento conforme
- Rogito
- Cambio di intestazione della pratica all’acquirente
- Esecuzione delle opere anche eventualmente in variante
- Fine lavori
L’apertura della pratica a sanatoria (cila in sanatoria o scia in sanatoria) può essere fatta, per titolarità, solo dal venditore. Egli attraverso il suo tecnico presenterà al Comune di competenza il progetto e pagherà gli eventuali oneri e sanzioni in sede di presentazione. Il progetto, volendo, potrà già contenere adeguamenti morfologici richiesti dall’acquirente, il che in sede di trattativa può essere un vantaggio.
Una volta presentata la pratica dovranno essere effettuate tutte le opere edili eventualmente necessari a ridurre abusi sostanziali ad abusi minori o, meglio ancora, a ripristinare lo stato legittimo. Ad esempio, dovranno essere demoliti o sanati aumenti di cubatura, destinazioni d’uso errate o problematiche con incidenza strutturale.
Il tecnico provvederà poi al nuovo accatastamento tramite presentazione DOCFA ed assegnazione di una rendita catastale conforme allo stato intermedio dei luoghi. Quest’ultima garantirà il corretto versamento dell’imposta di registro in sede di compravendita.
Nel rogito dovranno essere riportate correttamente tutte le circostanze, gli obblighi del venditore, le relative scadenze e le suddivisioni dei costi oltre a tutte le voci relative ai doveri dell’acquirente.
Dopo il rogito l’intestazione della pratica a sanatoria dovrà essere trasferita a quest’ultimo che potrà provvedere a terminare le opere edili, anche previo deposito di una variante qualora desideri apportare modifiche.
Quali sono i costi per rogitare con una sanatoria in corso
Tutti i costi di sanatoria, onorari dei tecnici e sanzioni sono a carico del venditore, salvo diverso accordo con l’acquirente. Gli importi sono ovviamente molto variabili in base al tipo di pratica ed alle opere che il venditore stesso sarà obbligato a compiere.
Tutti i costi ad esclusione delle sanzioni sono detraibili in sede di formazione della base imponibile per il calcolo dell’eventuale plusvalenza sulla vendita.
Resteranno a carico dell’acquirente, invece, tutti i costi relativi ad eventuali opere supplementari che egli vorrà applicare all’immobile per adeguarlo alle proprie esigenze abitative.
Quali rischi comporta rogitare con una sanatoria in corso
La corretta impostazione preventiva limita molti i rischi che però possiamo riassumere in :
- Blocco della pratica a sanatoria prima o dopo il rogito da parte del Comune
- Diniego del mutuo
Se la pratica edilizia è stata ben predisposta e rispetta correttamente i regolamenti edilizi anche locali, è difficile che possa essere bloccata. A fronte di un campionamento, però, ci possono sempre essere richieste di integrazione o di compensazioni degli oneri corrisposti. Nulla a cui non si possa ovviare ma ciò spesso provoca la necessità di allungare i tempi del rogito se tali stop arrivano prima della stipula. Procrastinazione per cui serve giocoforza il nulla osta dell’acquirente, non sempre cosi scontato.
Discorso diverso per quanto riguarda il mutuo eventualmente richiesto. Spesso periti e Banche sono poco propensi ad erogare su situazioni “borderline” come la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato o con sanatoria in corso. Questo anche se si rispettano tutti i giusti criteri legali e di due diligence. Sempre meglio accertarsi dell’atteggiamento, prima di imbarcarsi nell’avventura, previo colloquio con il personale della banca.
38 risposte
Buongiorno, ho ereditato una casa con abusi edilizi non sanabili ma sul quale si può procedere alla FISCALIZZAZIONE. Abbiamo un acquirente interessato che mi chiede di rogitare nonostante la non regolarità dello stesso. Domanda: può un notaio procedere all’atto di compravendita mettendo per iscritto nell’atto che l’acquirente si farà carico, post vendita, dei costi e della procedura burocratica per regolarizzare l’immobile? Ripeto, non si tratta di sanatoria, ma di fiscalizzazione immobiliare in quanto la demolizione andrebbe ad inficiare la stabilità della casa e del terreno adiacente.
Premettendo che in tutti i casi la pratica di fiscalizzazione dovrà essere formalmente in itinere, la cassazione si è più volte espressa in merito alla vendita qualora comunque l’immobile autorizzato da titolo edilizio. Di fatto, sarà estremamente difficile trovare un pubblico ufficiale disposto a stipulare e quasi sicuramente nessuna banca erogherà l’eventuale mutuo richiesto dall’acquirente. Solitamente conviene lavorare a livello di contratto preliminare e stipulare il definitivo a situazione normalizzata.
Buongiorno, sto comprando un immobile che appartiene ai miei suoceri; controllando il loro atto di compravendita datato 1986 ci siamo accorti che era presente un abuso che è stato sanato ma il Comune non ha mai rilasciato la sanatoria. Dopo vari tentativi il comune ci ha rilasciato una lettera in cui afferma che l’immobile è in regola e non ha bisogno di condono ma della sanatoria non c’è traccia.
Secondo il mio notaio nell’atto di compravendita che stiamo per stipulare va riportato comunque il condono precedente in quanto non ha l’autorità per cancellare il condono (cosa che spetterebbe al comune) e la lettera ricevuta dal comune non è sufficiente per annullarlo.
Secondo lei andrebbe citato il condono nel nuovo atto?
Grazie
Non vedo quale sia il problema nel citarlo, specificando però anche la successiva lettera di dichiarazione del Comune.
Buonasera dott. Zerbinati.
Assieme a mio fratello, ho ereditato una villetta unifamiliare composta da piano rialzato con veranda esterna mattonata, primo piano e cantina. Dopo aver controllato i documenti dell’immobile, ho scoperto che la cantina e la veranda non sono mai stati registrati al catasto, agli atti nulla risulta e quindi l’abuso andrebbe sanato. (30.000 euro circa)
Dopo alcune mie valutazioni, vista anche la spesa considerevole della sanatoria, ho deciso di vendere la mia parte d’eredità a mio fratello che si accollerà le predette spese.
Secondo lei, con l’abuso edilizio predetto, posso vendere ugualmente la mia parte di eredità a mio fratello?
E’ possibile inserire nel ROGITO la problematica predetta e che il compratore si accollerà le spese della sanatoria?
La ringrazio in anticipo.
Purtroppo il fatto di vendere ad un fratello nulla cambia rispetto a qualunque altra vendita e quindi valgono tutte le considerazioni fatte in articolo. Tengo a precisare che a nulla o quasi vale ciò rappresentato in catasto, avete controllato la licenza e se ci sono varianti a cui magari non è seguito l’aggiornamento catastale?
Buongiorno. intanto grazie per l’articolo e la chiarezza di esposizione, lo trovo molto professionale e utile e la leggo sempre con piacere. Il quesito: ho ereditato una villetta a schiera costruita nel 1993 e acquistata con regolare mutuo dal mio defunto fratello. Parliamo di Sardegna, provincia di Cagliari. Procedendo con l’accesso agli atti per predisporre la vendita abbiamo scoperto che il lotto della, e quindi la casa, è più largo di 70 cm, portando tutti i tre piani della casa (seminterrato, piano rialzato e primo piano) ad essere più larghi di 70cm con conseguente aumento delle volumetrie che vanno oltre il 5% del recente decreto salva casa. La demolizione per ripristino non è percorribile perchè impatterebbe sull’intero immobile ma non vorrei affrontare una vendita con immobile non mutuabile. Esiste la possibilità di affrontare un procedimento di sanatoria?
Grazie a lei per aver visitato il sito e per la cordialità. Procederei con un incontro tra il suo tecnico ed il personale dell’ufficio tecnico del Comune di riferimento per valutare insieme all’amministrazione l’eventuale possibilità di sanatoria in ordine agli strumenti urbanistici in essere (utile in questo frangente l’eventuale agibilità rilasciata per sopralluogo fisico dei tecnici). Qualora ciò non fosse possibile, si potrebbe tentare la via della richiesta di fiscalizzazione dell’abuso a fronte della relazione di impatto strutturale della demolizione. Purtroppo tutto da vagliare in rapporto con l’Amministrazione ed anche al lordo di eventuali vincoli sull’immobile. Purtroppo a nulla conta il fatto che la banca illo tempore abbia rilasciato il mutuo.
Buonasera,
Abbiamo presentato una scia in sanatoria da circa 60 gg per un piccolo ripostiglio trasformato in lavanderia. La scia risulta ancora aperta perché agenzia delle entrate deve ricalcolare eventuale variazione di valore. Il notaio non vuole fare atto prima di chiusura scia anche se ci siamo resi disponibili a indicare sull’atto che eventuali sanzioni aggiuntive saranno a carico nostro e a lasciare assegno a garanzia. Cone possiamo fare per accelerare i tempi ? Agenzia immobiliare suggerisce di pagare sanzione massima di 5.164 euro ma questa cosa mi sembra senza senso. La ringrazio e le auguro una buona serata.
A fronte dell’aggiornamento catastale Agenzia delle Entrate assegna un rendita presunta sufficiente alla stipula. E’ molto strano poiché ciò avviene quasi in automatico dopo la presentazione del DOCFA, mi sincererei con il vostro tecnico dell’effettivo stato dell’aggiornamento catastale. Detto ciò, in merito al consiglio ricevuto dai colleghi sono totalmente in disaccordo. E’ ovvio che se esiste un contratto in essere con termini perentori per la stipula è necessario adempiere o rinegoziare gli stessi.
Buona sera,
ho ereditato una vecchia abitazione, in centro storico, nella quale, negli anni ‘50-‘60, sul fronte opposto alla strada, sono state modificate due finestre in altrettante porte con balconcino.
L’acquirente è al corrente e io vorrei vendere nello stato di fatto senza sanare.
Posso vendere senza sanare?
Come posso impostare l’atto di vendita per non avere problemi futuri?
Grazie
In merito alle modifiche prospettiche esse sono soggette a sismica in funzione del calcolo di superficie modificata. In tale ambito sarà anche da aggiornare l’agibilità. Se la superficie modificata ha parametro rientrante nella mera ristrutturazione è sufficiente una Scia con relazione. Discorso diverso per i balconi, se sono realizzati in assenza di titolo costituiscono aumento di superficie accessoria e necessitano di titolo abilitativo o demolizione. Tutto questo al lordo di vincoli presenti sull’immobile che complicherebbero ulteriormente la situazione. Qualora si riesca a dimostrare la realizzazione ante ’67 degli abusi dovrebbe essere scongiurato il pericolo di demolizione. Detto ciò, per risponderle sarebbe necessario definire superfici modificate ed ambiti di intervento, nel 99,99% dei casi dovrà sanare.
Buongiorno
Ho appena comprato un immobile.
Per accedere alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione ho incaricato un architetto di aprire la pratica e così facendo ha scoperto la la terrazza della cucina, attualmente dotata di 3 porte finestra dovrebbe avere 2 porte finestra ed una finestra normale. Mi dice che è un abuso edilizio e che devo sanarlo. La casa è stata iniziata a costruire nell’84 mentre la variante è dell’87. Come posso fare? Mi devo rifare su chi mi ha venduto la casa?
Grazie mille
Le modifiche prospettiche di tale entità non rientrano in quanto previsto dalle tolleranze come da Decreto Salva Casa quindi si, è necessaria la sanatoria (o il ripristino del legittimo) e direi che sarebbe opportuno un incontro con il venditore per sottoporre la questione e, eventualmente, il supporto di un legale per studiare correttamente il caso di specie.
Gentilissimo,
sto trattando l’acquisto di un immobile in Salento costruito abusivamente in origine.
Nel 1986 è stata presentata domanda di concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 31 legge 47/85.
La casa si trova in una zona con vincolo paesaggistico e anche per questo è stata prodotta regolare domanda.
Tutte le somme versate a titolo di oblazione sono congrue e il comune sul certificato di congruità del 2023 scrive:
“La Concessione Edilizia in Sanatoria sarà rilasciata con salvezza di tutti gli adempimenti relativi alla realizzazione del PUE in cui ricade la costruzione oggetto di Condono e fermo restando l’obbligo del titolare a partecipare alla ripartizione utili ed oneri stabilita dal PUE al momento della sua entrata in vigore e nei termini dallo stesso previsti.”
Cosa vuol dire?
Vista la domanda risalente al 1986 e la congruità dei versamenti posso pensare che sia concesso il condono?
Il geometra del posto mi dice che non ci sono speranze di avere il documento, il notaio dice che la casa è vendibile, ma la banca fa storie.
Io eventualmente riuscissi ad acquistare, rischio qualcosa?
Grazie
Io onestamente non sono d’accordo con il Notaio fino in fondo poiché la concessione di fatto non c’è e quindi manca il titolo abilitativo. La banca, anche in funzione a ciò, fa ostruzionismo poiché l’ipoteca a garanzia sarebbe istruita su un immobile “incerto nel valore effettivo”. Io insisterei con i tecnici del Comune in sede di incontro per ottenere un titolo, in caso contrario c’è il rischio di acquistare e non ottenerlo mai, con tutte le conseguenza del caso. Ovviamente ciò in linea generale, senza avere contezza di documentazione e circostanze integrali.
Buongiorno, abbiamo fatto il compromesso per l’acquisto di un villino a mare. i proprietari non avevano sanato una stanza al seminterrato e nel preliminare gli stessi si impegnavano a sanare l’abuso e presentare la pratica entro 15 giorni dalla sottoscrizione del compromessoe di rogitare entro la fine del mese di gennaio 2025. dopo varie sollecitazioni ( 5 mesi dopo) ci hanno detto che l’abuso non era sanabile e che quindi non vendevano più la casa. l’immobile si trova all’interno di un recidence di villette a schiera tutte uguali e sappiamo che tutti gli altri proprietari di immobili hanno sanato lo stesso abuso con l’apertura di una porta finestra nella stanza in seminterrato. all’ufficio tecnico e al genio civile ci hanno detto che basta montare un berlinese per sostenere il muro in pietra del pozzo luce (causa principale dell’abuso? e la sanatoria è fatta. abbiamo lasciato come garanzia d’acquisto una consistente somma come caparra, come dobbiamo procedere? non non vorremmo la doppia caparra ma l’immobile venduto e sanato…
Una strada possibile direi essere quella dell’azionamento del contratto ma è materia prettamente legale e quindi vi consiglio l’intervento del vostro avvocato di fiducia per analizzare il caso di specie e rapportarsi con il venditore.
Buona sera. Villino costruito a meno di 150mt dalla battigia. La regione Sicilia non intende avviare sanatoria. Come si può fare per un’eventuale vendita?
Chi acquista che rischi corre?
Buongiorno. Un immobile costruito abusivamente e senza permesso di costruire ad oggi non può essere venduto. L’unica strada, se concedibile, è quella di un’eventuale fiscalizzazione dell’abuso.
Salve.
Dopo aver letto le sue interessanti osservazioni, avrei un quesito da porre.
Stabile di 3 piani fuori terra con 6 appartamenti adiacenti, costruiti nel 1971-1972, ognuno con il suo ingresso; tutti e sei -dunque l’intero edificio- sono interessati da un aumento di cubatura di circa il 10%; all’epoca non fu chiesta la modificazione del progetto originario e nel corso del tempo non sono mai stati chiesti condoni. Non mi pare che si rientri nelle previsioni contemplate dal Decreto c. d. Salva casa. Che possibilità ci sono di vendere?
Grazie.
Si potrebbe tentare una fiscalizzazione dell’abuso, sempre che il lotto non ammetta possibilità di sanatoria. Se la palazzina è a Bologna posso provare ad aiutarvi nella cessione. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno, abito in un condominio dove al piano terra il proprietario dell’appartamento da diversi anni ha trasformato una finestra in una portafinestra la quale gli permette il passaggio e andare nel terreno condominiale, praticamente c’è stato un abuso e una variazione d’uso. Recentemente lo stesso proprietario ha perso una causa con i restanti proprietari dopo aver fatto domanda di usucapione di una parte del terreno comune dove appunto ha fatto questa portafinestra senza il permesso dei restanti proprietari (4). Ora questo proprietario ha messo in vendita l’appartamento con questo abuso, può farlo oppure prima deve ripristinare il tutto. Grazie per l’attenzione e cordiali saluti
Buonasera, se è sanabile può anche provvedere ad una sanatoria edilizia.
Salve,
Volevo sapere gentilmente se c’è una regolare situazione urbanistica con certificato agibilità ma il piano secondo nel sottotetto e’ stato dichiarato dal costruttore ormai più di 10 anni fa come categoria A/2 anziché C/2 come avrebbe dovuto essere in realtà perché le mappe catastali ripotano un ripostiglio. Attualmente nel sottotetto c’è un bagno ed una camera con altezza 2,20mt al colmo.
In che modo potrebbe essere sanabile una situazione del genere?
Che categoria di abuso edilizio viene considerata?
Il catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica, per cui ciò che viene riportato catastalmente non ha rilievo (in presenza di titoli abilitativi) ai fini della determinazione della destinazione d’uso dei vani. Dovete guardare il titolo abilitativo (licenza o permesso) sulla base del quale è stata rilasciata l’agibilità ed anche se essa è stata concessa con sopralluogo del funzionario o con applicazione del principio di silenzio-assenso. Fatto questo, qualora vi sia effettivo abuso, interrogare il regolamento edilizio del vostro Comune e capire se è sanabile. In caso contrario, va ripristinato lo stato legittimo (ciò resta sempre opzione anche nel primo caso). Cordialmente, Zerbinati
Salve ho acquistato casa nel 2012 da poco ho scoperto che ho una difformità urbanistica perché volevo vendere casa. Da premettere che la casa lo acquista con un mutuo tramite agenzia immobiliare.sto intraprendendo la strada legale perché devo mettere la casa in vendita sempre se questi abusi sono sanabili perché rispetto al catasto sulla cartina dell’urbanistica manca un balcone e altre modifiche cosa mi consiglia di fare sto prendendo la strada giusta sperando che sia sanabile. Posso richiedere annullamento dell’atto di compravendita la ringrazio buon lavoro
Purtroppo la situazione è questa: i periti incaricati dalla banche si fermano solitamente al controllo catastale e secondo l’attuale diritto ne agente immobiliare ne Notaio hanno ruolo di verifica urbanistica. Per definizione non sono abilitati a svolgerla, il mediatore è però responsabile se viene dimostrato che omette una situazione a lui conoscibile per mezzo della media diligenza (che non prevede, appunto, accesso agli atti e controllo urbanistico in quanto non è un tecnico abilitato). Chi è responsabile di eventuali abusi sfuggiti è solitamente l’allora venditore dell’immobile, ma ovviamente non posso esprimermi su ciò che non so ovvero sul caso di specie. Per annullare un atto di compravendita servono variazioni importanti dell’oggetto contrattuale o mancata dichiarazione dell’assenza di agibilità. Se si tratta di un balcone in un condominio ed è in linea con il resto della facciata si dovrebbe uscirne, discorso più complicato per eventuali aumenti di volumetria. Valutate con i tecnici i costi di sanatoria/ripristino e tramite il legale inviate le richieste del caso al soggetto competente.. Cordiali saluti, Zerbinati
Buongiorno, sono aggiudicatario di un immobile da asta fallimentare. Ho scoperto successivamente che l’immobile è abbusivo e non sanabile. È possibile che il tribunale indica un’asta fallimentare relativa ad un immobile con abuso edilizio non sanabile senza darne informazione nella perizia del CTU? Ho corrisposto il prezzo e gli oneri tributari, ma non ho ancora rogitato. È possibile chiedere annullamento dell’asta? Grazie
Il CTU dovrebbe aver segnalato la situazione.
Buongiorno, si può vendere un immobile che presenta abusi insanabili di cui l’acquirente e’ perfettamente a conoscenza e qualora ci sia un notaio disposto a rogitare? Il venditore, in tal caso, è sollevato da qualsiasi responsabilità?
Se sono abusi tali da produrre variazioni di rendita catastale no.
Buongiorno.
Ho acquistato nel 2018 un appartamento locato ante ’67, in un condominio. Planimetria catastale conforme l rogito.
Poco più di un anno fa, con l’intenzione di accedere ai bonus dello Stato per il cappotto esterno, ho fatto fare una ricerca presso il settore urbanistica. Ho scoperto che l’appartamento era difforme sia nella suddivisione degli spazi interni, sia nei volumi. Sulla planimetria del comune, almeno per quanto riguarda i volumi, vi erano delle correzioni a matita/biro che suppongono non abbiano valore legale(balcone inglobato in cucina, stanze più ampie etc .. Un totale di 12mq netti in più rispetto ai 79mq commerciali dichiarati). Il geometra mi ha detto che non può essere sanata, l’unica possibilità è un condono o una sanatoria straordinaria. Chi ha venduto casa non ha neanche risposto alle raccomandate del mio legale… Per adesso sto temporeggiando, anche perché l’appartamento è stato completamente ristrutturato da me stesso e dai miei famigliari… (Idrico, fognario, elettrico, infissi etcc, ed ho speso parecchio…). Può darmi qualche consiglio?
Buonasera, la strada seguita è quella giusta purtroppo. E’ necessaria la comparizione dell’allora venditore. Cordialmente, Zerbinati
Buongiorno,
ho ereditato una casa con abuso edilizio.
Praticamente il de cuius aveva costruito tutto il primo piano per il quale poi è stato dato il diniego dal genio civile e dal comune.
Ho dato mandato al geometra per sanare la situazione ma da quello che ho capito non è sanabile.
Il geometra ha potuto soltanto regolarizzare la parte del catasto, dichiarando il primo piano con conseguente variazione di rendita catastale.
Posso vendere la casa? L’acquirente ne è a conoscenza.
Nela cosa non sia possibile venderla, è possibile affittarla ?
Grazie mille
Alessio
Buonasera. Non è possibile vendere l’immobile poiché implicherebbe un falso in atto pubblico, ovvero un reato penale. Meglio attendere un condono e nel frattempo locare il bene specificando all’inquilino nel contratto che l’immobile è privo di agibilità (o decaduta con l’abuso). Se vi trovate a Bologna posso provare ad aiutarvi. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Grazie mille della sua gentile risposta.
Approfitto per augurarle una buona giornata.
Alessio
Buona giornata a lei, Alessio!