La caparra nella compravendita immobiliare

La caparra per l’acquisto di una casa o di un immobile in generale è la somma che un acquirente versa al venditore in sede di contratto preliminare come garanzia alle obbligazioni in esso contenute. Essa ha radici nel diritto Romano oggi tradotte dall’attuale Giurisprudenza che ne ha mantenuto le caratteristiche di base nella recita degli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile.

Non esiste un importo minimo ma nel normale mercato immobiliare essa ha un valore mediamente compreso tra il 10% ed il 20% del prezzo complessivo pattuito per l’immobile. Ferma la facoltà delle parti di concordare somme differenti in modo totalmente libero.

Il versamento della caparra a fronte di un contratto preliminare non è obbligatorio ma è fortemente consigliato. In sua assenza manca una quantificazione preventiva del danno da inadempienza. Ciò non fa venire meno la responsabilità dell’attore inadempiente ma rimette in sede Giudiziale la definizione degli importi a copertura del danno causato.

Come funziona

Esistono diversi tipi di caparra a sostegno del contratto preliminare ed ognuno, pur mantenendo il senso garantista di base, ha sfumature giuridiche diverse. Importante in questo senso specificare che l’attività di gestione della caparra in caso di inadempienza di una delle parti è una procedura Giuridica. Ne il Notaio, ne l’eventuale agenzia ne tantomeno gli attori (salvo accordo consensuale) possono erigersi a giudici sancendo la destinazione delle somme. Riassumendo, in caso di inadempienza è necessario il ricorso ai legali per un primo tentativo di conciliazione e dove esso non a buon fine, la chiamata a Giudizio.

Vediamo il meccanismo generale dei due principali tipi di caparra usati nei contratti preliminari.

Caparra confirmatoria ex art 1385 cc

E’ la tipologia di caparra più utilizzata nelle normali compravendite immobiliari ed è regolata dall’art 1385 di Codice Civile. La regola generale, riassumendo ed evitando inutili tecnicismi Giuridici, recita che dove l’acquirente è inadempiente perde la caparra mentre dove è il venditore inadempiente restituisce il doppio. Tutto questo lasciando però una possibilità alla parte adempiente: pretendere in giudizio l’esecuzione del contratto.

Caparra penitenziale ex art 1386 cc

Il meccanismo di gestione della somma è lo stesso della caparra confirmatoria: l’acquirente inadempiente perde la caparra, il venditore restituisce il doppio. A differenza della prima, però, non vi è la possibilità di ulteriori pretese risarcitorie o di esecuzione del contratto..

Quando e come versare la caparra per l’acquisto di un immobile

La caparra deve essere versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare, ovvero nel momento in cui avviene la formazione dei reciproci obblighi tra venditore ed acquirente.

Resta viva anche la facoltà delle parti di programmare un momento diverso dall’usuale per il versamento, fermo l’obbligo di registrazione del contratto nei tempi di Legge.

La caparra deve essere versata attraverso metodi tracciabili quali assegno di conto corrente, assegno circolare o bonifico.

Il fatto che assegno o bonifico possano essere rispettivamente scoperto o ritirato non fa venire meno la formazione dell’obbligazione. Anzi, un versamento di caparra che non va a buon fine rende inadempiente l’acquirente che risponde secondo Diritto.

Qualora venga registrato il preliminare quando ancora non è avvenuto l’incasso, è comunque necessario versare l’imposta di registro corrispondente all’importo di caparra pattuito.

A chi versare la caparra

La caparra deve essere tassativamente versata al proprietario dell’immobile o a chi dotato di procura speciale o generale che lo autorizza a ricevere somme per conto del proprietario. In caso di procura ovviamente è fondamentale la verifica di regolarità del documento.

L’intestazione dell’assegno o del bonifico deve quindi essere corrispondente al nominativo del proprietario o del procuratore e nessun altro.

Può invece uscire da un conto corrente diverso da quello intestato all’acquirente, ferma la necessità di giustificazione fiscale della transazione.

La tassazione della caparra nella compravendita

La somma a caparra a corredo del contratto preliminare è soggetta a tassazione in sede di registrazione obbligatoria. Tale registrazione da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula del contratto, indipendentemente dal momento di perfezionamento.

L’importo della tassa proporzionale da versare in sede di registrazione del preliminare ha una percentuale pari allo 0,5% dell’importo a caparra.

Per fare un esempio:

• Caparra 20.000 euro
• Tassa 0.50% = 100 euro

Tale somma viene comunque recuperata da quelle complessive in sede di rogito. Il versamento dell’imposta sulla caparra, come pure di ogni altra relativa alla compravendita, è solitamente a carico acquirente. Nulla toglie un diverso accordo tra le parti.

L’aliquota sale al 3% dell’importo a caparra se quest’ultima di tipo penitenziale.

Nelle transazioni soggette IVA l’assoggettamento avviene esclusivamente in sede di stipula dell’atto di trasferimento: la caparra non è soggetta IVA ma registro.

Ovviamente all’importo di tassazione della caparra va aggiunto quello ordinario del contratto preliminare.

Quando si perde la caparra

L’acquirente perde la caparra in caso di mancato adempimento delle obbligazioni assunte con la firma del contratto preliminare. Ovvero quando:

• Non stipula per suo dolo o colpa il successivo rogito
• Manca nel rispetto dei pagamenti ai termini essenziali del contratto
• Si ritira volontariamente dall’affare

Secondo la regola generale, il venditore restituisce il doppio della caparra incassata quando non procura la conclusione positiva della compravendita alle condizioni pattuite.

Questo può succedere ad esempio quando emergono abusi edilizi gravi e non sanabili prima del rogito o vengono istruite ipoteche o gravami.

La restituzione dell’assegno di caparra e/o delle somme versate

La caparra che l’acquirente versa al venditore viene restituita solo quando l’accordo preliminare viene consensualmente risolto o perde efficacia a causa del mancato avveramento di una condizionale. Ovvero:

• Quando l’acquirente si ritira ed il venditore consensualmente lo libera dalle obbligazioni
• Se non viene concesso il mutuo in presenza di una clausola sospensiva inerente l’erogazione
• Se il venditore cambia idea e l’acquirente non pretende la corresponsione del danno subito

In quali modalità viene restituito l’assegno?

Nei casi di consensualità è opportuno redigere una scrittura privata allegando copia dell’assegno stesso, dove le parti sottoscrivono in data certa l’avvenuto scambio senza nulla altro avere reciprocamente a che pretendere. Prassi utile anche nei casi di mancato avveramento dell’eventuale condizionale

Quando manca la consensualità, è necessario l’intervento di un legale per impostare un tentativo di conciliazione e dove questo fallisce sarà necessario l’intervento del Giudice.

Nei casi di compravendita intermediata da agenzia immobiliare, ella può restituire l’assegno solo nei casi di consensualità, mancata accettazione della proposta nei termini di irrevocabilità o mancato perfezionamento. In tutti gli altri casi non può erigersi a Giudice e dovrà custodire l’assegno, salvo diverso accordo tra le parti, fino ad avvenuta conciliazione o giudizio.

Nulla cambia se la somma a caparra è stata versata con bonifico, la restituzione della liquidità seguirà le stesse indicazioni sopra.

Come tutelarsi?

Il Diritto civile regola perfettamente la gestione della caparra per la compravendita immobiliare, ma gli attori del contratto possono mettere in atto una serie di attività per limitare il rischio di contenziosi. Sono fondamentalmente attività volte al rispetto degli obblighi di chi vende da parte del proprietario e della garanzia di capacità di pagamento da parte dell’acquirente.

Di base ciò viene garantito tramite una corretta verifica preventiva dei documenti necessari alla vendita dell’immobile da parte del proprietario e della corretta impostazione della raccolta fondi dalla controparte.

Verificare urbanistica e catasto prima del versamento della caparra

Buona parte dei contenziosi in materia immobiliare derivano dalla scoperta di difformità urbanistiche o catastali dopo la firma del contratto preliminare. In molti casi fortunatamente il proprietario è in grado di sanare l’immobile prima del rogito e procurare l’acquisto da parte dell’acquirente. Altre volte no, non tutti gli abusi edilizi o lo difformità catastali sono sanabili o a volte lo sono a costi non sostenibili dall’operazione. Il mio consiglio è di verificare sempre che il proprietario abbia fatto redigere una relazione tecnica integrata prima della stipula del contratto preliminare.

Evitare obbligazioni che dipendano da terzi

Stipulare un contratto preliminare che preveda obblighi il cui rispetto dipende dall’azione di terzi soggetti pone le parti in grave rischio, poiché tali terzi sono estranei al contratto medesimo ed alle relative obbligazioni.

Per fare un esempio, ciò può accadere nella vendita di un immobile affittato. Il diritto trasmette il contratto di locazione all’acquirente ma se il venditore si obbliga a liberare l’immobile dall’inquilino e non riesce (cosa probabile in mancanza di assenso bilaterale), diventa inadempiente e corrisponde il danno.

Attenzione alle doppie operazioni di vendita ed acquisto

Quando i fondi necessari all’acquisto derivano a loro volta dalla vendita di altro immobile il consiglio è quello di attendere la stipula dell’atto e l’ingresso della liquidità prima di impegnarsi con il nuovo acquisto.

Ciò non è sempre possibile poiché soprattutto in ambito residenziale le famiglie necessitano di continuità abitativa. Una buona soluzione è quella del mutuo ponte, uno specifico prodotto bancario che finanzia il nuovo acquisto fino ad avvenuta vendita del precedente immobile.

In alternativa è possibile tentare una negoziazione con l’acquirente dell’immobile in prima cessione al fine di richiedere una consegna postuma al rogito. Più difficile ma pattuendo delle penali a volte si riesce ad ottenere il consenso.

Assicurarsi dell’assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli prima di scambiare la caparra

Ipoteche, pesi, gravami o diritti di terzi di qualsivoglia natura sono elementi di Diritto che inficiano la possibilità del venditore di procurare l’acquisto, per lo meno in condizioni ordinarie. Prima di stipulare il contratto preliminare assicurarsi di visionare una visura ipotecaria che andrà poi ripetuta contestualmente al rogito.

Fidejussione sulla caparra nella compravendita da costruttore o azienda

Solo il costruttore che vende una nuova costruzione ha obbligo di Legge di fornire adeguata fidejussione su tutte le somme di caparra o acconto incassata prima del rogito. In tutti gli altri casi, compresa la vendita di immobili ricavata di ristrutturazione edilizia, non c’è obbligo di Legge ma resta fortemente consigliata la presenza della fidejussione.

Ciò specialmente nel caso siano società di capitali a vendere l’immobile, i soci non rispondono col patrimonio personale e quindi ad una eventuale cessazione dell’impresa corrisponde una quasi certa perdita delle somme.

Tutelare la caparra quando vi è una richiesta di mutuo

Se l’acquirente stipula un contratto preliminare ma l’Istituto di Credito a cui è stato richiesto il mutuo non eroga le somme a rogito, la caparra viene persa. Per evitare ciò esistono due sistemi:

Il primo impone all’acquirente di munirsi di un voucher mutuo, ovvero una delibera reddituale preventiva a importo definito. La banca in pratica garantisce preventivamente l’acquirente con la certezza di fornire la somma richiesta. Tale garanzia viene meno solo nel caso non sia l’immobile a non poter essere finanziato, ovvero che l’incommerciabilità sia palesemente causata dal venditore.

Il secondo metodo per salvare la caparra quando si chiede un mutuo è quello di inserire nel contratto preliminare una condizione sospensiva mutuo. E’ una clausola che rende inefficace il contratto in caso di mancata delibera del mutuo entro un termine pattuito.

La caparra nella compravendita con agenzia immobiliare

Quando la compravendita avviene per mano di un’agenzia immobiliare gli accordi vengono formulati tramite una scrittura precursore del compromesso, la proposta di acquisto immobiliare. Essa nasce con natura unilaterale che assume poi essenza di contratto preliminare quando l’acquirente prende contezza dell’avvenuta accettazione da parte del venditore.

In sede di formulazione della proposta di acquisto viene solitamente lasciato all’agenzia un assegno di conto corrente a titolo di deposito fiduciario. Tale deposito muterà natura trasformandosi in caparra al momento del perfezionamento in contratto preliminare ovvero alla presa visione dell’avvenuta accettazione e/o all’avveramento dell’eventuale condizionale presente nel contratto.

Valgono le stesse regolare di un normale contratto preliminare e le stesse attività di tutela, in primis evitare di fare proposte di acquisto su immobili non sottoposti ad una corretta due diligence urbanistica, catastale e legale.