Agevolazioni prima casa per acquisto, mantenimento e vendita

Nel rispetto del Diritto all’abitazione, lo Stato Italiano concede importanti agevolazioni sulla prima casa in fase di acquisto, periodo di proprietà e rivendita. Molto più convenienti rispetto al cumulo delle tasse per la seconda casa, trattata fiscalmente come investimento e non come esercizio di Diritto. In primis il forte sconto sull’imposta di registro o sull’iva nei casi di assoggettamento.

Vanno aggiunti sconti sulle tasse annuali di gestione quali Imu e Irpef così come pure possibilità di esenzione sulla plusvalenza in sede di cessione infra quinquennale. Inoltre, la manovra finanziaria in applicazione dal 1° Gennaio 2025 ha mantenuto bonus e detrazioni al 50% su eventuali interventi di riqualificazione dell’immobile ed il così detto bonus mobili.

Gli argomenti trattati

• Requisiti per la richiesta delle agevolazioni prima casa
• Agevolazione acquisto prima casa
• Agevolazioni mutuo prima casa
• Agevolazioni prima casa under36
• Imposte annuali prima casa
• Perdita delle agevolazioni prima casa
• Agevolazioni sulla vendita
• Bonus ristrutturazione e mobili prima casa

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Requisiti per la richiesta

Lo Stato Italiano intende l’acquisto della prima casa come parte di esercizio del Diritto all’abitazione da parte dei cittadini. Per questo detta particolari requisiti sia inerenti l’acquirenti che la tipologia di immobili ammessi alle agevolazioni.

I requisiti dell’acquirente

Il richiedente le agevolazioni dovrà provvedere in sede di stipula, o con atto separato, alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio inerente la sussistenza dei requisiti dettati dall’attuale ordinamento.

Le agevolazioni per la prima casa spettano a tutti i cittadini che non intervengono nell’esercizio di arti o mestieri e che non sono proprietari di un altro immobile, o quota, nello stesso comune dove avviene l’acquisto. Allo stesso modo, non devono possedere su tutto il territorio nazionale diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Dal 2016 possono essere richieste da chi già possiede una prima casa a patto che essa venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Se l’acquirente non risiede nel Comune dove acquista la prima casa, egli ha obbligo di trasferirvi la residenza entro 18 mesi, dichiarando tale volontà di trasferimento nell’atto di compravendita pena perdita delle agevolazioni. A definizione dell’aspetto temporale è assunta la data di presentazione della richiesta di trasferimento.

Allo stesso modo lo Stato concede le agevolazioni all’acquirente svolge la propria attività stabile (anche gratuita come studio, volontariato o attività sportive) nel Comune dove acquista l’immobile, dove per stabilità è inteso il lasso temporale di 5 anni, anche non continuativi. Requisito riferibile a qualsiasi rapporto lavorativo in essere già al momento del rogito di acquisto, escludendo la possibilità ottenere l’agevolazione trasferendosi in un secondo momento (Circolare n. 3/2024 AdE)

Per i cittadini trasferiti all’estero, la normativa di riferimento il D.L. 13/2023 n. 69 all’art.2. Esso prevede che un cittadino di qualunque cittadinanza che si sia trasferito all’estero per lavoro sia esonerato dal requisito di residenza. Questo solo se abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni o, sempre per 5 anni, vi abbia lavorato. Esonerato dal requisito di residenza è anche il personale delle Forze di Polizia dello Stato Italiano.

I requisiti dell’immobile

Non è ammessa la richiesta qualora inerente immobili di lusso o comunque appartenenti alle categorie catastali: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi con pregi artistici e storici).

Restano dunque ammessi tutti gli immobili non di lusso nelle categorie:

• A/2 (civili abitazioni)
• A/3 (abitazioni economiche)
• A/4 (abitazioni popolari)
• A/5 (case ultrapopolari)
• A/6 (abitazioni rurali)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (alloggi tipici del luogo).

Rientrano nell’acquisto agevolato le pertinenze C/2 (cantine e magazzini), C/6 (autorimesse e posti auto), C/7 (tettoie). Ciò a patto che sia riportato in atto il vincolo pertinenziale ad abitazione acquistata con le agevolazioni e che esse siano utilizzate in modo permanente a servizio della medesima.

A tal proposito, con la circolare n. 3/2024 l’Agenzia delle entrate ha precisato che il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale. Per quanto riguarda, invece, la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia d

Per quanto riguarda i cittadini trasferiti all’estero, potranno scegliere solo immobili nel Comune di nascita o dove, prima del trasferimento, avevano residenza o attività continuativa.

Agevolazioni acquisto prima casa

Rappresentano il più importa sgravio fiscale concesso dallo Stato Italiano in materia di abitazione principale

Agevolazione sull’imposta di registro prima casa

L’imposta di registro per l’acquisto prima casa nelle transazioni non soggette Iva è un’imposta di tipo proporzionale ed è pari al 2% del valore castale dell’immobile con minimale di 1000€, contro il 9% di imposta ordinaria. Qualora la compravendita sia soggetta Iva, l’imposta di registro è corrisposta in misura fissa pari a 200€

La Legge Italiana prevede un particolare sistema per determinare la base imponibile dell’imposta di registro prima casa: il sistema prezzo-valore. Esso prevede che la base imponibile stessa corrisponda al valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo effettivamente scambiato e menzionato nel rogito. Può essere applicato a tutti gli immobili abitativi e relative pertinenze come sopra già citato.

Per l’applicazione del sistema l’acquirente dovrà formulare specifica richiesta al Notaio in sede di atto pubblico di compravendita, restando però fermo l’obbligo di precisa indicazione nell’atto del reale prezzo di compravendita. L’omessa dichiarazione del prezzo reale comporta l’assunzione a base imponibile del medesimo pattuito addizionato di sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

I benefici del prezzo valore sono ovvi in considerazione del fatto che ad oggi i valori catastali in Italia sono mediamente molto inferiore ai valori commerciali effettivi. Inoltre, con l’applicazione del sistema viene meno il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia ai fini della stessa imposta di registro (salvo omissioni) sia ai fini Irpef su base congetturale.

Per calcolare l’imposta prima casa dovuta in applicazione del sistema prezzo-valore si dovrà rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicarla per il coefficiente di Legge. La rendita castale può essere rilevata alla visura catastale (guida: come leggere la visura catastale)

Rendita catastale (1000 euro + 5%) * 110 coefficiente di Legge = 115.000€ valore catastale su cui calcolare il 2% ovvero un’imposta pari ad euro 2300.

E’ possibile richiedere l’applicazione del prezzo valore anche qualora il venditore sia un’impresa, a patto che la vendita non sia soggetta IVA.

Quando non ci sono i requisiti per l’applicazione del prezzo-valore o non ne viene fatta richiesta, l’imposta di registro seconda casa resta proporzionale con aliquota pari al 2% ma base imponibile corrispondente al prezzo scambiato.

L’acquisto da impresa o costruttore, infatti, non è di base soggetta ad Iva ma all’imposta di registro salvo i casi previsti dalla Legge Italiana. Qualora si rientri nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro perde carattere proporzionale e viene corrisposta in misura fissa pari a 200€

Esempio di calcolo imposta di registro su immobile iva esente senza applicazione prezzo-valore: Prezzo pari a 100.000€ * 2% = imposta 2000€

Agevolazione sull’Iva acquisto prima casa

L’acquisto da impresa non è di norma soggetto ad Iva (Imposta sul Valore Aggiunto) salvo quando:

• La vendita da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o dalla fine dell’intervento di riqualificazione
• La cessione avviene dopo i 5 anni ma il venditore richiede l’applicazione dell’iva
• Ha come per oggetto alloggi sociali ed il venditore richiede l’applicazione dell’Iva

L’ Iva sulla prima casa ha come base imponibile il prezzo scambiato ed ha carattere proporzionale con aliquota pari al 4%. Al momento non è confermata la detrazione Iva al 50% sull’acquisto di immobili “green” per il 2025.

Esempio di calcolo Iva su casa non di lusso: (Prezzo 100.000€ * Iva 4%)+ Imposta di registro fissa 200€ = 4.200€

Agevolazione su imposte ipotecaria e catastale acquisto prima casa

Sono due imposte normate dal TU 347/1990 e dal DL 139/24 che entra in vigore al primo Gennaio 2025 ma che fortunatamente non ne varia gli importi rispetto all’ordinamento precedente. La prima va corrisposta per il passaggio di proprietà dell’immobile, ovvero per ipoteche, cessioni, successioni. La seconda riguarda le trascrizioni, iscrizioni, annotazioni o cancellazioni nei pubblici registri immobiliari.

Nell’acquisto prima casa le imposte ipotecaria e catastale vengono corrisposte in misura fissa pari a 50€ cadauna salvo che nelle operazioni soggette Iva dove il costo si alza a 200€ cadauna.

Agevolazioni mutuo prima casa

Gli interessi passivi del mutuo prima casa, ai sensi dell’art.15 del TUIR sono detraibili in sede di formazione della base imponibile IRPEF nella misura del 19% su massimale di 4000€. I requisiti sono ovviamente quelli della prima casa con al primo posto l’obbligo di residenza salvo deroghe e specifiche dettate dalla norma generale delle agevolazioni. Può richiedere la detrazione l’intestatario del mutuo, dunque la detrazione in caso di 2 comproprietari e cointestatari ha carattere proporzionale tra loro.

Per la concessione del mutuo, oltre ai requisiti generali delle agevolazioni prima casa, è necessario soddisfare le condizioni economiche e procedurali dettate direttamente dall’Istituto di credito prescelto.

Agevolazioni prima casa Under36

La manovra 2025 ha confermato le importantissime agevolazioni per gli under36 in procinto dell’acquisto della loro prima casa. Per la prima volta essere sono state prorogate di ben 3 anni, quindi fino al 2027 con un conferimento nel Fondo di Garanzia Consap di ben 670 milioni di euro. Di questi ben 130 milioni per il 2025. La garanzia viene prestata fino all’80% a:

• giovani coppie
• Unico genitore con figli minori conviventi
• Affittuari di alloggi popolari
• giovani under 36 con un ISEE inferiore a 40mila euro annui.

Garanzia che in alcuni casi può arrivare anche al 90% per alcune categorie di contribuenti, come da art. 64 del DL n. 73/21.

In tutti i casi, oltre ai requisiti del richiedente è importante sottolineare che l’immobile scelto dovrà avere un prezzo inferiore ai 250.000€.

Detrazione provvigione per acquisto prima casa

Quando l’acquisto della prima casa avviene tramite l’operato del mediatore, la relativa provvigione è detraibile, solo dall’acquirente, in sede di dichiarazione dei redditi al 19% su massimale di 1000€ annui.

Per poterla portare in detrazione è necessario che:

• Il mediatore sia iscritto al registro imprese ed in regola con la normativa
• Il pagamento sia avvenuto tramite mezzi tracciabili (bonifico, assegni)
• Venga portata in detrazione solo dal rappresentato nella fattura

Le detrazioni devono essere inserite nel “quadro E – Oneri e spese”. Andranno compilati il rigo E8 o i successivi E9 o E10 “Altre spese”. All’interno dovrà essere indicato il codice spesa “17” inerente l’intermediazione immobiliare e la spesa sostenuta di massimo 1000€.

Importante sottolineare che la detrazione non è cumulativa nel caso di più comproprietari, ma andrà ripartita in base al numeri degli stessi ove tutti menzionati in fattura.

Imposte annuali prima casa

I benefici concessi dallo Stato Italiano per l’abitazione principale non finiscono con l’acquisto ma persistono durante tutto l’arco temporale di proprietà.

Nell’attuale ordinamento l’abitazione principale non è soggetta al pagamento dell’IMU. Questo ovviamente fintanto che persistono i requisiti inerenti immobile e proprietario. Dovrà infatti essere mantenuta la residenza e l’immobile non potrà subire cambi di destinazione d’uso pena l’obbligo di corresponsione dell’imposta secondo i parametri Comunali.

Attualmente non sono previsti bonus o detrazioni per quanto concerne la Tassa dei Rifiuti solidi urbani inerente l’abitazione principale. Restano in essere i regolamenti Comunali che possono, in autonomia, applicare sconti su determinate fasce di cittadini.

Tra le tante agevolazioni per la prima casa concesse dallo Stato Italiano vi è la possibilità di scontare dall’Irpef il 100% della rendita catastale dell’abitazione principale, non concorrendo essa alla formazione della base imponibile. E’ inoltre possibile la detrazione del 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa, con massimale di 4000€.

Perdita delle agevolazioni prima casa

L’acquirente perde i benefici fiscali di cui ha goduto in sede di acquisto in caso di dichiarazioni fasulle in sede di atto pubblico ed in caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’atto di trasferimento della proprietà.

In tale caso è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora. Quando la vendita è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata oltre sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Perde, inoltre, le agevolazioni sulle tasse annuali nel momento in cui l’abitazione non è più intesa come casa principale e nello specifico:

• Ripristino dell’obbligo di corresponsione dell’IMU
• Concorso dell’immobile alla formazione della base imponibile ai fini IRPEF
• Aumento della base imponibile IRPEF in seguito a locazione non “cedolare secca”

Analizziamo alcuni casi specifici inerenti la decadenza delle agevolazioni

La Legge Italiana permette al cittadino di affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni sfruttate in sede di acquisto. Ciò a patto però che egli sposti la sua residenza in un altro immobile situato nello stesso Comune in cui insiste la casa acquistata. Lo spostamento della residenza ha, però, due implicazioni fiscali ovvero il ripristino del pagamento dell’IMU ed il concorso del canone percepito alla formazione della base imponibile IRPEF.

Non decadono le agevolazioni prima casa nel caso di separazione consensuale omologata dal Giudice ordinario per trasferimento infra quinquennale verso il coniuge anche qualora il cedente non proceda a nuovo acquisto entro l’anno.

Comporta la perdita delle agevolazioni, invece, la vendita a terzi che interviene prima che siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto dove l’accordo di separazione non sia omologato dal Giudice ordinario. L’accordo di separazione semplificata, infatti, non contempla pattuizioni patrimoniali (art 12, Dl 132/2014).

Qualora l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa venga venduto prima dei 5 anni dall’acquisto verrà richiesta la restituzione della somma d’imposta risparmiata oltre il 30% di mora. Questo solo nel caso il contribuente non provveda a nuovo acquisto agevolato entro un anno dalla cessione. Lo approfondiamo nel prossimo capitolo

Agevolazioni per la vendita della prima casa

E’ legalmente possibile vendere la prima casa ma tale cessione sarà punita fiscalmente laddove intesa come speculativa. Ovvero, se il venditore vende prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito e non riacquista entro un anno un nuovo immobile “prima casa”. In tale circostanza restituisce l’imposta di registro o l’Iva risparmiata e paga la mora del 30% sulla medesima differenza.

Inoltre, quando l’immobile non è stato abitazione principale, con residenza insediata, per la maggior parte del tempo di proprietà il contribuente dovrà sostenere l’eventuale plusvalenza immobiliare generata dalla vendita infra quinquennale. Nessuna plusvalenza, invece, per la vendita trascorso il quinquennio dall’acquisto. Resta esonerata dall’imposta sulla plusvalenza la vendita di immobile ereditato, anche infra quinquennale, dove in sede di successione ci si sia avvalsi delle agevolazioni prima casa.

Nel caso il contribuente proceda ad un nuovo acquisto prima casa entro un anno dalla vendita della precedente, siano trascorsi o meno i 5 anni, può usufruire del credito d’imposta. Ovvero detrarre dall’imposta del nuovo acquisto quella già versata in sede di prima acquisizione.

Bonus ristrutturazioni prima casa e bonus mobili

Per l’anno 2025 è confermata la possibilità di detrazione fiscale al 50% per le prime case su massimale di 96.000€. Lo Stato ripartisce la detrazione in 10 quote annuali di pari importo. Possono usufruirne tutti i cittadini ad esclusione dei titolari di partita Iva in regime forfettario.

La detrazione spetta per o lavori sulle singole unità immobiliari per interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001:

• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali o sulle loro pertinenze

Confermato per il 2025 anche il bonus mobili e grandi elettrodomestici per il contribuente che utilizza il Bonus Casa. L’aliquota è del 50% con massimale di 5000€ e la detrazione prevista in 10 quote annuali di pari importo. Anche in questo caso il Bonus non può essere richiesto dai detentori di partita Iva in regime forfettario.