La caparra per l’acquisto di un immobile

La caparra per l’acquisto di una casa è la somma è la somma a garanza che un acquirente versa al venditore in sede di contratto preliminare. Essa ha radici nel diritto Romano oggi tradotte dall’attuale Giurisprudenza che ne ha mantenuto le caratteristiche di base nella recita degli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile.

I tipi di caparra acquisto casa

Esistono diversi tipi di caparra ognuno con diversi risvolti e conseguenze per gli attori della compravendita. Vediamo i tre principali e quelli più comuni nel mercato.

La caparra confirmatoria

E’ la più utilizzata nonostante sia quella che pone le criticità maggiori. La normativa di riferimento sulla caparra confirmatoria è contenuta nell’articolo 1385 c.c, che recita più o meno così:

Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra una somma essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di inadempienza.

Oltre ad essere assunta d’ufficio dove non diversamente specificato, pone la possibilità di azionamento forzato del contratto.

Caparra penitenziale

Utilizzerei sempre questa “versione”, proprio perché a differenza della confirmatoria non da adito all’azionamento forzato. La normativa di riferimento è l’articolo 1386 del codice civile:

Se il contratto prevede il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra rappresenta solo il corrispettivo del recesso

Non serve quindi a risarcire il danno ma quantifica il dovuto in seguito al recesso in questo modo:

• Se recede chi ha versato perde la somma
• Se recede chi ha ricevuto restituisce il doppio.
• Qualora nessuno receda viene restituita od imputata ad acconto prezzo.

Il tutto ovviamente in base al rispetto delle obbligazioni contenute nel contratto preliminare

Deposito fiduciario

Possiamo definirlo un precursore della caparra acquisto casa con una prima differenza importantissima da quest’ultima. Infatti il deposito non viene versato direttamente alla controparte del contratto ma ad un terzo.

Ad esempio all’agenzia immobiliare a corredo delle proposte.

Il deposito muterà di natura in caparra, confirmatoria o penitenziale, dopo l’accettazione del proprietario. Nel momento in cui viene accettata una proposta, infatti, essa diventa a tutti gli effetti contratto preliminare.

Per approfondire su questo meccanismo puoi leggere il mio articolo sulla proposta acquisto casa.

Acconto prezzo

Te lo menziono per completezza ma l’acconto prezzo in realtà non ha valore come caparra. Si tratta, infatti, di un semplice anticipo sul prezzo della casa.

Non quantifica il danno e deve essere restituito se l’operazione non va a buon termine.

Esiste, però, una differenza di imposta al momento della registrazione della proposta o del preliminare, te ne parlo nel capitolo sulla tassazione.

Caparra acquisto casa: esempio di come funziona

Visto che nel 70% dei casi si compra tramite agenzia, ti mostro un esempio pratico di come funziona il meccanismo nel suo insieme.

Mettiamo caso tu abbia visto con un’agenzia la casa dei tuoi sogni e che tu decida di tentare l’acquisto. Il 99% dei mediatori utilizza, per formalizzare la tua proposta, un modulo.

Quando fissi l’appuntamento per andare a compilarlo, l’agente immobiliare ti avviserà di portarti dietro il libretto degli assegni, quello di normale conto corrente.

Nella proposta scriverai:

• I tuoi dati
• Quelli dell’immobile (li sa l’agente, si spera)
• I dati del proprietario
• Il prezzo e le tempistiche di acquisto
• L’importo del deposito fiduciario

Mettiamo caso che tu dia 5000 euro di deposito, se il venditore accetterà la tua proposta potrà incassare l’assegno poiché sarà mutato in caparra confirmatoria o penitenziale.

A questo punto l’accordo è fatto, ma cosa succede se non rispetti il tuo impegno all’acquisto?

• Se è una caparra confirmatoria perdi l’assegno ed il proprietario può anche forzarti all’acquisto.
• Nel caso tu abbia specificato sia penitenziale, perdi l’assegno e basta.

Ti starai anche chiedendo cosa succede se, invece, è il venditore a ritirarsi. Il concetto è più o meno lo stesso:

• Con la confirmatoria puoi pretendere l’azionamento
• Nella penitenziale non è previsto.

In entrambi i casi vale, in linea generale, la famosa regoletta del doppio della caparra. Se un venditore si ritira dalla vendita e non viene azionato il contratto, sarà tenuto a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Ad ogni apro una parentesi, se stai comprando per la prima volta magari leggi anche la mia guida sulle agevolazioni prima casa.

Il grande problema delle condizionali

Una condizione sospensiva mutuo posticipa il perfezionamento del contratto all’arrivo del finanziamento per l’acquisto. In teoria, se la banca non da il mutuo al compratore l’assegno deve essere restituito.

Ma è sempre così? No.

Ci sono casi in cui nonostante la condizionale alcuni lettori del blog hanno perso la caparra acquisto casa ed hanno pure pagato la provvigione.

Ecco come tutelarti.

Quando lascia l’assegno di deposito scrivi che:

• L’agente potrà consegnarlo solo durante il preliminare Notarile (fallo sempre)
• Che in caso di mancato mutuo basterà auto certificazione per pretendere la restituzione

Il punto, infatti, è che spesso la banca non rilascia un vero e proprio diniego e quindi viene considerato il mancato acquisto come inadempienza.

Se sei un venditore fai attenzione agli abusi edilizi

Sei convinto, sicuro, che la tua casa del 1960 non ha abusi edilizi perché l’ha comprata il tuo nonno dal suo super Notaio.

Il 50% almeno degli immobili di quell’epoca presenta abusi, mi spiace. Erano altri tempi, nessuno controllava nulla ed oggi rispondi tu venditore.

Mettiamo per esempio che tu abbia appena ricevuto una proposta con un assegno di 20.000€ per la tua casa. Non cambia se da un’agenzia o da un privato, è la stessa cosa ed identica anche se fai direttamente il preliminare. Felicissimo firmi e poi dopo qualche giorno arriva il perito della banca che vede una planimetria tutta diversa da quella che deve essere.

Corri ai ripari, chiami il Geometra e questo ti spiega che il catasto oltretutto non basta e che dovete chiedere i documenti in Comune.

Poi in Comune salta fuori che il progetto non fu rispettato e che l’immobile va sanato che ci vogliono 4/5 mesi tempo.

Sai cosa succede?

Se il tuo immobile risulta non commerciabile, credimi oggi salta fuori, tu non sarai in grando di adempiere al contratto.

Ora, se ti va bene restituisci 40.000€. Se ti va peggio sani, sconti e vendi forzatamente nel caso di caparra confirmatoria.

Questo è uno dei motivi principali per cui consiglio sempre tutti i venditori a fare fare una relazione tecnica integrata PRIMA di mettere in vendita l’immobile. Così si ha il tempo di sanare o comunque di pattuire in proposta le relative condizionali.

Come si versa la caparra

Non in contanti, in Italia esiste una Legge antiriciclaggio apposta. Puoi versare nei seguenti modi:

• Assegno circolare
• Uno di conto corrente bancario
• Bonifico, con un però

Il circolare è il migliore per il venditore poiché paragonato al denaro contante. L’assegno di conto corrente bancario va bene perché tanto non vi è trasferimento di proprietà. Il bonifico è una valida alternativa.

Per quello che riguarda il bonifico non lo usare nel caso di proposte in agenzia. E’ una liquidazione diretta nel conto corrente del venditore e se va storto qualcosa recuperarli non è sempre immediato. Il bonifico va bene ad esempio quando fai un preliminare dal tuo Notaio.

Al contrario, se vuoi vendere casa da privato non accettare bonifici a casaccio che possono nascondere insidie. Dopo approfondisco questo punto.

Caparra acquisto casa con mutuo

Se hai calcolato di pagare la caparra con il mutuo rifai i conti, non è possibile. Questo poiché il mutuo viene erogato alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà e mai prima.

Inoltre, il valore di una perizia immobiliare viene solitamente limitato al prezzo prezzo proposto, escludendo di fatto la possibilità di sfruttare il mutuo per le spese accessorie.

Al massimo puoi chiedere un finanziamento a parte prima di fare proposta o preliminare. In linea generale ti consiglio però di imbarcarti nell’acquisto solo se hai la liquidità per la caparra stessa e per tutte le spese accessorie. Visti i tassi dei finanziamenti personali direi che è meglio evitare se possibile.

Quanto si deve dare di caparra acquisto casa

Molti ti diranno che esiste una percentuale standard per il versamento della caparra. Non è vero, la scegli tu. Ne il 10%, ne il 20% ne nulla: è di libera definizione come è libero il vendite di accettarla o meno.

Ma come calcolarla?

Devi tenere in considerazione tre punti per decidere quanto versare:

• Deve essere di importo sufficiente a non essere superata da altre proposte
• Non deve essere troppo alta per limitare eventuali danni
• E’ bene che sia proporzionata al prezzo della casa

Caparra acquisto casa troppo basa uguale rischio di perdere l’immobile. Esatto, ti faccio un esempio.

Offri 200.000 euro per una casa e lasci 5.000 euro di deposito. Poi il venditore che guarda i suoi interessi, riceve un’altra offerta a 220.000 euro da un’altra persona.

Sai cosa fa? Ti da il doppio della caparra, quindi 10.000 euro, e vende la casa all’altro guadagnandoci altri 10k. Lo fanno credimi, è scorretto ma lo fanno.

So cosa stai pensando: “Ci metto 50k di caparra così sono furbo e lui la casa non la vende ad altri”. Non farlo. Ora ti spiego perchè.

Se va storto qualcosa hai perso 50K oltre provvigione dell’agenzia immobiliare , non mi pare il caso.

Bilancia sempre il valore della caparra acquisto casa con l’immobile e le tue possibilità economiche tenendo presente tutto quello che ti ho detto. Il proprietario ne vuole di più? Fatti suoi.

Diffida di una caparra acquisto casa troppo alta

Sei un proprietario, più incassi meglio è lo so. C’è un però, non volere e non accettare mai caparre troppo alte poiché a volte sono indice di attività speculativa.

Ti spiego.

Accetti una proposta a 200.000€ ed il compratore insiste per darti una caparra di 100.000 euro. Poi sai cosa fa? Si mobilita con i suoi tecnici e scova ogni possibile criticità dell’immobile quali abusi edilizi, servitù, trascrizioni contro. Ogni cosa possibile per metterti con le spalle al muro.

Come? Semplice. Se non puoi rendere commerciabile l’immobile entro il giorno pattuito sono 200,000 da restituire. Non li hai? Vendita forzata con sconto proporzionale o risarcimento del danno in sede di giudizio. Roba seria, accontentati sempre che è meglio. Di questi tempi ci sono parecchi soggetti ben preparati in materia che girano per il mercato immobiliare cercando il venditore superficiale. Si, lo fanno di lavoro.

Quanto deve passare tra preliminare e rogito

Questo è un fattore importante per decidere quanto dare di caparra. Ci sono diverse considerazioni da fare in merito.

Se è richiesto un tempo lungo dal compratore aumentare lievemente la caparra potrebbe essere uno strumento valido per invogliare il venditore.

Viceversa, se chi vende chiede tempo si potrebbe tentare la via di abbassare la somma per limitare i rischi e non restare fuori con troppi soldi per periodi lunghi.

In tutto questo c’è poi sempre il rischio che arrivi un compratore con’ un’offerta molto più alta. Ciò non creerebbe perdita di denaro ma della casa si.

Per ovviare a tutti questi punti esiste uno strumento utilissimo, te ne parlo ora.

Come tutelare la tua caparra acquisto casa

Esiste uno strumento che aiuta molto a bloccare ulteriormente la casa. Questo ancora più quando hai versato una caparra contenuta ed hai paura che l’immobile possa essere venduto ad alter persone.

Lo strumento è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Le proposte delle agenzie non possono essere trascritte (solo registrate presso Ade), ma se fai un preliminare dal Notaio valuta di utilizzare lo strumento.

Ha un costo di circa 1000/1500 € che però valgono in pieno la grande tutela che ti fornisce.

Le tasse da pagare sulla caparra

Devi per Legge registrare presso Agenzia delle Entrate ogni proposta di acquisto accettata ed ogni preliminare, entro 30 giorni dalla stipula.

Al momento della registrazione dovrai versare la quota di imposta di registro inerente la caparra versata:

• 0,50% dell’importo di caparra
• 3% dell’acconto prezzo se hai scelto questa strada

Nel caso la compravendita preveda sia proposta che preliminare non cambia nulla, dovrai registrare entrambi ed ogni volta pagare la quota d’imposta. Questo anche se il preliminare viene stipulato entro 30 giorni dalla proposta. A volte Ade accetta l’unica registrazione del preliminare, allegando anche la proposta sempre se accettata da non più di 30 giorni. Informati presso i tuoi sportelli territoriali perché non tutti agiscono nello stesso modo.

Restituzione della caparra acquisto casa

La restituzione della caparra avviene in due casi:

• Condizioni sospensive ben scritte e non avverate
• Risoluzione consensuale del contratto

Una sospensiva come ti ho detto rende nullo e privo di efficacia il contratto. Quindi se non si avvera l’assegno deve tornare da dove è uscito.

Ci sono casi in cui anche nel pessimo mercato immobiliare si trovano accordi diversi da quelli iniziali.

Esempio:

Stai comprando ed il venditore ti dice che vorrebbe non vendere più perché la casa serve alla figlia. Puoi pretendere il doppio della caparra o lasciar perdere e farti restituire il versato.

Caso contrario, mentre vendi il tuo compratore perde il lavoro (speriamo di no) e tu che sei una brava persona eviti di calcare la mano. Non che è si deve fare business su ogni cosa, siamo persone oltre al denaro anche quando si parla di case.

La restituzione per causa di forza maggiore

Il diritto non da una definizione esatta ed univoca della causa di forza maggiore, provo con un esempio a farti comprendere il meccanismo.

All’inizio Covid e relativi lockdown potevano essere considerati cause di forza maggiore poiché imprevisti e non dipendenti da volontà degli attori del contratto. Hanno provocato l’impossibilità ad adempiere a centinaia di obbligazioni contrattuali immobiliari e non. Vista la causa, però, non imputata all’attore e fuori dal suo potere decisionale questi eventi non hanno prodotto inadempienza.

Riassumendo, se il contratto si scioglie consensualmente per impossibilità a procedere secondo causa di forza maggiore la caparra è soggetta a restituzione ex art 1463 cc.

Il verbale di restituzione della caparra

Quando restituisci una caparra o la ricevi per risoluzione consensuale ti consiglio sempre di scrivere un verbale.

Questo anche nel caso della restituzione dell’assegno di deposito fiduciario lasciato in agenzia.

Si tratta di una scrittura (io sulla stessa riproduco l’assegno) dove agenzia, venditore ed acquirente firmano il nulla osta e l’effettiva avvenuta riconsegna.

Io ci aggiungo anche che le parti tutte null’altro hanno reciprocamente a che pretendere a qualsivoglia titolo, giusto per essere chiari.

La caparra quando si acquista una casa in costruzione

Se hai deciso di comprare una casa in costruzione dovrai tenere presente anche del fatto che potrebbe passare del tempo tra preliminare e rogito. La caparra acquisto casa in costruzione, inoltre, potrebbe essere anche usata dal costruttore per l’avanzamento dei lavori.

Quali sono i rischi?

Se il costruttore fallisce nel periodo tra preliminare e rogito avranno precedenza al rimborso solo i titolari di diritti effettivi sull’immobile. Per farti un esempio, la banca che ha istruito l’ipoteca sul bene per darti il mutuo.

La legge viene in auto con il DL. 122 del 20.06.2005 che impone l’obbligo di fidejussione bancaria. Il costruttore dovrà consegnartela contestualmente al preliminare per garantire su tutte le somme ricevute.

A livello di importi da versare vale quello che ti ho detto sopra ed il libero accordo tra le parti.

Un aspetto a cui devi prestare moltissima attenzione è la differenza tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia. L’obbligo di fidejussione esiste solo nel primo caso, mentre nel secondo no ma ti consiglio di pretenderla sempre.

E’ un importante dettaglio, alcuni interventi vengono inquadrati come ristrutturazione anche se sono praticamente integrali.

Il caso dei soggetti fallibili

Sono tutte quelle persone che possono “fallire”, sia giuridiche che fisiche. Per farti un esempio i titolari di ditti individuale o di altre società di persone.

Se falliscono rispondono direttamente con il patrimonio personale e quindi anche con la casa loro intestata.

Se tu hai versato una caparra acquisto casa e loro falliscono tra il preliminare ed il rogito scatta la stessa dinamica che ti ho spiegato per le case in costruzione. Il mio consiglio è di chiedere anche in questo caso una fidejussione. E’ una seccatura, non lo fanno in molti, non è una buona arma commerciale ma tutela.

Un riassunto conclusivo

La caparra acquisto casa sia essa confirmatoria o penitenziale, è la prima vera spesa che devi affrontare quando acquisto una nuova casa. Valuta bene quanto versare e non farti mai convincere a dare soldi in contanti, non si può.

Se vuoi fare una proposta di acquisto, regola al suo interno tutte le modalità di restituzione dell’assegno di deposito. Nel caso di preliminare, invece, valuta di trascriverlo piuttosto che usare una caparra troppo alta.

Assicurati sempre del soggetto a cui stai versando soldi e controlla che non sia indebitato fin sopra ai capelli o fallibile. Se sei il proprietario non accettare mai caparre troppe alte, spesso nascondono speculazioni.

Se stai comprando una casa nuova ricordati che la Legge obbliga il costruttore a darti fidejussione, pretendila.