I documenti per vendere casa

Possiamo elencare i documenti per vendere casa secondo questo schema:

• Contratti stipulati
• Fatture e pagamenti effettuati
• Documenti di proprietario ed acquirente
• Documenti dell’immobile da vendere
• Certificazioni tecniche e finanziarie
• Documentazione condominiale

La corretta raccolta della documentazione inerente la vendita di una casa e garantire la sua regolarità è uno degli obblighi del venditore e lui dovrà provvedere. Stesso vale per le eventuali pertinenze. Una pertinenza è un accessorio pertinenziale alla casa in vendita quali possono essere autorimesse, cantine o giardini di proprietà. Quando la pertinenza è inclusa nello stesso subalterno della casa in vendita fa fede la normale documentazione della medesima. Ogni volta che una pertinenza è dotata di proprio subalterno catastale deve essere consegnata al Notaio tutta la relativa documentazione esattamente come per la casa principale. Oltre a quella specifica per la tipologia di pertinenza medesima

Contratti

Contratto preliminare / Proposta di acquisto

In ogni compravendita in cui gli accordi iniziali tra venditore ed acquirente non sono stretti in forma verbale avrà luogo la stipula di un accordo preliminare di compravendita che devi consegnare al Notaio per il successivo rogito. Quando l’accordo viene perfezionato tramite un mediatore immobiliare il contratto preliminare si forma con l’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore. Dovrai consegnare al Notaio anche la proposta accettata.

Nel caso tale accordo preliminare contenga una condizione sospensiva per il mutuo o per altri eventi da verificarsi, dovrà poi essere consegnato al Notaio il relativo verbale di avveramento della clausola. Tale verbale certifica l’avvenuto perfezionamento del contratto.

Atto di provenienza

L’atto di provenienza e la sua trascrizione sono documenti obbligatori per vendere casa e sanciscono il diritto di proprietà. L’atto contiene tutte le informazioni sull’immobile, su eventuali diritti reali di terzi come servitù e comunioni. Può essere un atto di compravendita, una donazione, una successione, un’assegnazione o un decreto di trasferimento del Giudice.

Devi anche assicurarti che sia completo di tutti gli allegati: sono molto importanti. Tra essi possono esserci convenzioni, relazioni, verbali inerenti diritti di prelazione esercitati. Se la copia della provenienza in tuo possesso è datata o comunque pensi di poter aver perso pagine ti consiglio di richiedere una nuova copia dell’atto di provenienza.

Contratto di mutuo, cancellazione d’ipoteca, delibera

Nella vendita di una casa con mutuo in corso il proprietario deve presentare copia del contratto di mutuo stipulato con la banca al momento dell’acquisto. Dovrà inoltre fornire l’atto con cui è stata cancellata la relativa ipoteca oppure richiedere l’applicazione del “Decreto Bersani” che prevede il rilascio da parte della banca di una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione. E’ l’unico modo per stipulare se chi vende non ha la disponibilità economica per saldare il mutuo prima della vendita.

Il contratto di mutuo dell’acquirente verrà stipulato contestualmente al rogito di compravendita presso lo stesso Notaio. Solitamente non viene consegnata al pubblico ufficiale la delibera del finanziamento poiché la stipula del contratto di mutuo supera la medesima e supporta l’erogazione finanziaria da proteggere con la trascrizione dell’ipoteca.

Contratto di affitto e prelazione

Quando casa che stai per vendere è affittata o concessa in comodato tra i documenti dovrai fornire la copia del relativo contratto completa della ricevute di registrazione presso Agenzia delle Entrate. Dopo il rogito sarà necessario volturare il contratto stesso ed è sempre buona prassi certificare il corretto saldo di tutte le spettanze da parte dell’inquilino.

Qualora sia legittimamente applicabile il diritto di prelazione a favore dell’inquilino dovrai provvedere per tramite del Notaio alla notifica degli atti e produrre il relativo verbale di mancato esercizio.

Fatture e pagamenti effettuati

Documenti per vendere casa tramite agenzia immobiliare

Quando la vendita avviene per tramite dell’agente immobiliare egli ha il dovere di consegnare al Notaio le fatture per prestata intermediazione immobiliare e le copie dei pagamenti ricevuti. Nel rogito verranno richiamati gli estremi di tali pagamenti (numero identificativo degli assegni di CC bancario o CRO dei bonifici ricevuti). Ciò anche se ad oggi la normativa permette di non specificare più gli importi.

Deposito fiduciario o caparra

Tutte le volte in cui in sede di preliminare o proposta di acquisto l’acquirente versa una somma a titolo di deposito o caparra, la copia dell’assegno o la contabile del bonifico vanno consegnati al Notaio.

Certificato di avvenuto saldo delle spese condominiali

Quando la vendita ha per oggetto un immobile inserito in un condominio è necessario richiedere all’Amministratore di redigere un certificato di avvenuto saldo delle spettanze fino alla data prevista per il rogito. Un certificato ben realizzato contiene anche una dichiarazione circa l’assenza di liti note all’interno del condominio.

Documenti di proprietario ed acquirente

Documenti anagrafici

E’ obbligatorio presentare al Notaio carta di identità e tessera sanitaria di proprietario ed acquirente, entrambe in corso di validità e non eccessivamente usurate. Servono al pubblico ufficiale per accertarsi dell’identità delle parti della compravendita

I cittadini extra-UE dovranno integrare presentando al Notaio anche un permesso di soggiorno in corso di validità.

Documenti per vendere casa con una persona giuridica

Quando un proprietario, un acquirente o entrambi sono persona giuridica sono necessari i documenti del rappresentante legale o della persona a cui sono stati conferiti i poteri di firma. Questi ultimi da certificarsi attraverso la presentazione della relativa delibera. Sempre per la corretta identificazione della società venditrice e dei poteri dovrai presentare anche una visura camerale aggiornata.

Documenti dell’immobile da vendere

Visura ipotecaria

E’ il documento riepilogativo delle trascrizioni nei registri immobiliari a carico dell’immobile. Da essa si possono evincere tutti i passaggi nel tempo, lo stato di eventuali ipoteche o altri diritti di terzi. La visura ipotecaria può essere richiesta gratuitamente all’Agenzia delle Entrate, ti basterà avere i dati catastali che trovi nella visura catastale.

Certificato di agibilità

Nella compravendita tra persone fisiche non è obbligatorio presentare al Notaio il certificato, ma la sua assenza non formalizzata in atto e scoperta dopo il rogito stesso ne può provocare anche la nullità con restituzione delle somme. E’, invece, obbligatoria nell’elenco dei documenti per vedere una casa di nuova costruzione.

Per il diritto puoi vendere casa senza agibilità a patto di edurre l’acquirente sin dall’inizio della trattativa e di applicare il relativo e formale sconto.

Documenti catastali per vendere una casa

La visura catastale è un documento non probante del diritto di proprietà o altri diritti reali sull’immobile ma gli aspetti fiscali ad essa legati la rendono indispensabile. E’ spesso di difficile interpretazione dai non addetti ai lavori, ti consiglio la guida su come leggere una visura catastale.

Una planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile depositata presso il Catasto della tua città e sulla quale il sistema informatico dell’Agenzia del Territorio assegna la rendita catastale. Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto implica prima di tutto una problematica fiscale e non una prova di abuso edilizio in quanto questo documento ha valenza sussidiaria e non probante rispetto alla documentazione urbanistica.

L’elaborato planimetrico identifica il tuo immobile all’interno del mappale di riferimento e l’estratto di mappa identifica il mappale nel foglio di riferimento.

Titoli urbanistici

Per vendere casa in modo sicuro e valorizzato è indispensabile richiedere al comune i titoli abilitativi, quali licenza di costruzione, completi di elaborati grafici oltre ad eventuali condoni, pratiche edilizie e/o sanatorie applicate nel tempo. Questi documenti servono alla successiva verifica circa l’assenza di abusi edilizi, prima causa di contenziosi in materia immobiliare.

Certificazioni da presentare per vendere casa

APE

L’attestato di prestazione energetica, APE, è obbligatoria sin dall’inizio della vendita ed i dati vanno per Legge menzionati anche negli annunci immobiliari. Non si può vendere casa senza attestato di prestazione energetica in corso di validità.

Vale 10 anni dalla redazione ma devi aggiornarla ogni volta che sull’immobile vengono effettuate modifiche tali da variarne la prestazione energetica. Ciò anche nel caso di miglioramenti energetici, ad esempio se vuoi vendere casa dopo il superbonus .

Certificato di conformità urbanistica e catastale

Deve essere redatto da un tecnico abilitato e serve a verificare che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente a quello riprodotto nei titoli abilitati e nei precedenti edilizi reperiti tramite richiesta di accesso agli presso il Comune. In diverse regioni questa certificazione prende il nome di relazione tecnica integrata.

Certificato storico di residenza

Per la vendita è necessario produrre un certificato storico di residenza, esso serve a certificare da quanto tempo risiedi nell’immobile che stai vendendo. Questo dato è fondamentale nella vendita della prima casa al fine di sancire l’applicabilità o meno della plusvalenza immobiliare.

Certificati di stato civile e matrimoniali

Tra i documenti per vendere casa è necessario presentare un certificato di stato civile per permettere al Notaio di verificare eventuali diritti di terzi circa la vendita e, se sei sposato/a dovrai aggiungere un estratto di riassunto dell’atto di matrimonio. Quest’ultimo necessario anche alla verifica del regime di condivisione o separazione dei beni.

Qualora si tratti della vendita di un immobile ereditato sarà necessario fornire un certificato di morte della persona defunta.

Certificazioni degli impianti: Di.Co.

Le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici sono quelle inerenti la regolarità di impianti elettrico, gas-idrico-sanitario. Non è obbligatorio consegnare al Notaio le certificazioni degli impianti. E’ possibile vendere una casa senza le certificazioni degli impianti ma l’acquirente deve essere formalmente informato della situazione sin dall’inizio della trattativa.

Quando l’impianto ha i requisiti ma non trovi le certificazioni hai due opzioni. E’ possibile che certificazioni recenti siano depositate in Comune, con l’accesso agli atti è possibile recuperarle. In caso contrario, è possibile far redigere delle dichiarazioni di rispondenza, i costi sono contenuti e svolgono lo stesso ruolo.

Per quanto riguarda gli impianti condominiali è responsabile l’Amministratore di condominio e solitamene non vengono presentate al Notaio.

Attenzione alle certificazioni di impianti supplementari a servizio dell’unità quali quelle di condizionatori o le schede del pozzo artesiano domestico eventualmente installato.

Certificato prevenzione incendi

Quando oggetto della vendita è un’autorimessa od un posto auto collocato in autorimessa comune interrata composta da più di 9 unità è obbligatoria la presenza del CPI, il Certificato Prevenzione Incendi. Viene rilasciato dai Vigili del Fuoco tramite l’Amministratore del Condominio e deve essere mantenuto in validità secondo la normativa vigente.

Certificato di destinazione urbanistica

Se la casa in vendita gode di un giardino o appezzamento di terreno di superficie superiore a circa 5000 mq è obbligatorio presentare al Notaio il CDU: Certificato di Destinazione Urbanistica. Si richiede al Comune e serve a certificare l’uso effettivo o possibile del terreno.

Come consiglio personale suggerisco di richiederlo sempre, anche per porzioni a verde di dimensione inferiore.

Scheda pozzo

Tutte le volte che l’immobile o le aree scoperte ad esso pertinenziali sono dotate di un sistema per il prelevamento di acque pubbliche, è necessario essere in possesso della relativa scheda pozzo. Un pozzo artesiano uso domestico privo di scheda pozzo è abusivo.

Documenti del condominio

Devi fornire tutti quelli inerenti la situazione economica, fiscale e di diritto del condominio in cui è inserito l’immobile, ovvero:

• Ultimi due verbali di assemblea
• Bilancio generale
• Preventivo e consuntivo dell’ultimo esercizio completo
• Preventivo dell’esercizio in corso
• Regolamento di condominio
• Certificazione di avvenuto saldo delle spettanze

Sono documenti per vendere casa indispensabili all’acquirente per comprendere correttamente gli aspetti del fabbricato in cui andrà a vivere.