Documenti per vendere casa: lista e cose da sapere

Esiste un solo modo per uscire indenni dalla complessa burocrazia di ogni compravendita immobiliare in questo periodo storico: la raccolta, il riordino ed il controllo di tutta la lunga lista dei documenti per vendere casa da effettuare tassativamente prima di mettere in vendita l’immobile. Alcuni di essi sono obbligatori per Legge mentre altri solo consigliati, ma attenzione: non significa superflui. In questa lunga guida li elencheremo ed analizzeremo uno ad uno, spiegandone valore e tutte le cose da sapere.

Il primo consiglio che ti lascio è di non essere superficiale: oggi non è come 30 anni fa e neanche come 10. Ogni errore è sinonimo di mancata valorizzazione della vendita e potenziale causa di guai ancora più seri.

Per quello che riguarda una tua eventuale vendita nella mia città, puoi sempre optare per scegliermi come tuo agente immobiliare. Mi preoccuperò di farti fare tutti i passaggi nel modo corretto e nei tempi giusti.

Lista dei documenti e delle cose da sapere:

• Cosa sono
• Atto di provenienza
• Documenti del proprietario
• Diritti di terzi
• Regolarità tecnica
• Energetici ed impianti
• Documenti accessori e pertinenze
• Costo dei documenti
• Ruolo nella valutazione

Cosa sono e perché sono importanti

Si tratta di un elenco di titoli, contratti, certificazioni e relazioni che sanciscono:

• I diritti reali sull’immobile
• Lo stato amministrativo
• La fiscalità inerente la vendita
• La situazione tecnica (urbanistica + catasto)
• Gli aspetti fiscali
• I diritti di terzi

I documenti per vendere casa sono una lunga lista di “prove” riguardante tutto quello che riguarda l’immobile ed il proprietario.

Ricorda sempre che gli obblighi di chi vende casa nascono sia dal Diritto Civile sia dagli accordi contenuti nel contratto preliminare o nella proposta di acquisto qualora la vendita avvenga per mano dell’agente immobiliare. Avere tutta la documentazione pronta in quella sede permette di pattuire con l’acquirente condizioni sicure ed allontanare il rischio di imprevisti. Il concetto è semplice quanto spesso disatteso: se nella proposta o nel preliminare non vengono correttamente pattuite circostanze inerenti l’immobile c’è in ballo la restituzione del doppio della caparra rilasciata dall’acquirente.

Per capirci, ancora oggi il 90% dei contenziosi in materia immobiliare scaturisce da contratti preliminari stipulati senza un adeguato controllo della documentazione. Il motivo? I controlli, specialmente in ambito tecnico, sono stati molto carenti negli ultimi 40 anni e la casa che hai comprato dal tuo Notaio può nascondere punti neri a tua insaputa.

Due numeri per chiarire ancora meglio? Circa il 60% degli immobili passati per il mio studio negli ultimi 10 anni di lavoro avevano problemi da regolarizzare. Danni subiti zero, perché se vieni da me per vendere un tuo immobile io accetto l’incarico SOLO se tu accetti di farti guidare nel modo corretto.

Primo dei documenti per vendere casa: atto di provenienza

E’ il contratto con cui sei diventato proprietario della casa che stai per vendere. Può essere un atto di compravendita, una donazione, una successione, un’assegnazione o un decreto di trasferimento del Giudice.

Non si può vendere una casa senza avere l’atto di provenienza, quindi lo inseriamo nei documenti obbligatori per la vendita. Devi anche dimostrare la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari: devono risultare tutti i passaggi dalla costruzione ad oggi.

L’atto di provenienza e la sua trascrizione sanciscono il diritto di proprietà ed il contratto contiene tutte le informazioni sull’immobile, su eventuali diritti reali di terzi come servitù e comunioni. E’ quindi il primo atto da reperire, la base di tutto.

Nota importante sulla vendita di un immobile ereditato, dovrai avere l’atto con cui il defunto è diventato proprietario oltre alla dichiarazione di successione, all’eventuale testamento ed alla voltura catastale oltre a provvedere alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità in sede di rogito.

In tutti i casi, sempre attenzione agli allegati: sono molto importanti. Tra essi possono esserci convenzioni, relazioni, verbali inerenti diritti di prelazione esercitati

Se la copia della provenienza in tuo possesso è datata o comunque pensi di poter aver perso pagine ti consiglio di richiederne una conforme e completa. Se il Notaio è in attività basta chiedere a lui, in caso l’abbia cessata devi recarti presso il distretto Notarile della tua città munito dei numeri di repertorio, ti spiego tutto nella guida su come reperire un atto di provenienza.

Per la cronaca, difficilmente richiedo la copia dell’atto di provenienza ai miei clienti ma lo reperisco ex-novo proprio per essere certo che sia completo. D’altronde, sono pagato per evitarti problemi e questo è l’unico modo sicuro.

I documenti del proprietario necessari per la vendita

Ovviamente il Notaio deve verificare i soggetti che intervengono nell’atto di compravendita e per farlo dovrai presentarti munito di documenti di identità e tessera sanitaria in corso di validità. Essi, però, non sono gli unici documenti richiesti al proprietario per definire la propria posizione.

Dovrai presentare un certificato storico di residenza per dimostrare, in sede di stipula, da quanto tempo risiedi nell’immobile. Puoi richiederlo tramite il tuo SPID ed è gratuito. Serve per certificare l’applicabilità o meno della plusvalenza immobiliare nella vendita della prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto.

Prepara anche un certificato di stato di famiglia e, se sei sposato, un estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. In alternativa eventuali accordi di convivenza per le coppie. Sono obbligatori per definire il regime di comunione o separazione dei beni al fine di non ledere diritti del coniuge.

Nel caso di cittadini extra comunitari sarà necessario presentare copia del permesso di soggiorno.

In ultima istanza, se l’immobile ti è arrivato per successione devi fornirti anche del certificato di morte del defunto.

Terzo passaggio, i documenti inerenti diritti di altri soggetti

Sono tutti quei documenti per vendere casa che intervengono quando su di essa pendono diritti di terzi quali inquilini, banche o condominio.

Documenti per vendere una casa affittata

Se vuoi vendere una casa con un inquilino raccogli il contratto di affitto, i documenti della sua registrazione (RLI e ricevuta) e controlla che sia in ordine con tutti i pagamenti. Egli non può opporsi alla vendita, dopo il rogito cambierà solo il soggetto a cui dovrà versare i canoni di locazione.

Ti consiglio anche di rileggerti il contratto di affitto per rinfrescarti la memoria circa la sua scadenza, è un’informazione importante per l’acquirente. Molte persone che vogliono comprare una casa per affittarla hanno tutto l’interesse ad avere già disponibile un inquilino valido e far vedere loro che ,salvo disdette,, resterà ancora per qualche hanno può essere un valore aggiunto.

Per contro, un contratto di locazione in scadenza può essere un buon parametro per chi invece vuole avere la disponibilità dell’immobile nel più breve tempo possibile dopo il rogito.

Documenti per la vendita inerenti ipoteche e mutuo

Più complesso il caso in cui tu voglia vendere una casa con mutuo in corso , per tale attività hai diverse scelte possibile e per ognuna di essere una piccola variazione della documentazione necessaria alla vendita.

Il 98% delle volte ciò avverrà tramite l’applicazione del c.d. “Decreto Bersani”. La tua banca presenzierà al rogito trattenendo parte del prezzo ricavato per saldare il residuo del tuo mutuo. Perché la procedura funzioni la tua banca dovrà fornire alla banca del tuo acquirente, o ad egli stesso, il conteggio estintivo del mutuo in essere alla data del rogito. Saldato il debito, verrà rilasciata una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca, attività che verrà fatta in automatico e gratis entro 30 giorni.

Seconda soluzione, l’accollo liberatorio: con questa pratica bancaria il tuo acquirente si sostituirà a te negli obblighi verso la banca. In questo caso egli dovrà presentare la certificazione di accettazione dell’accollo, con il giusto anticipo.

Terza ed ultima possibilità, se disponi della somma per saldare il tuo residuo senza aver bisogno della vendita puoi provvedere e stipulare un atto di cancellazione d’ipoteca dal tuo notaio di fiducia. Non ha molto senso visto che con il Decreto Bersani puoi farlo comunque gratuitamente.

Qualora tu abbia acquistato la casa non con un mutuo ma con un leasing abitativo, non puoi vendere l’immobile che è di proprietà della società di leasing ma puoi vendere il contratto di locazione finanziaria. Ovvero l’acquirente si sostituirà a te, previa accettazione della pratica, nei doveri verso la società di leasing.

Sia l’agente immobiliare che il Notaio svolgeranno diverse visure ipotecarie per assicurarsi che in tutte le fasi l’immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni. Ti consiglio di farne una anche tu all’inizio della vendita, è già successo che a fronte di mutui estinti non fosse poi stata effettuata la cancellazione d’ipoteca. Problema che si risolve ma è bene saperlo con i giusti tempi perché non è immediato sistemare il tutto.

Documenti per vendere una casa in condominio

Sono tutti quelli inerenti la situazione economica, fiscale e di diritto del condominio in cui è inserito l’immobile.

• Ultimi due verbali di assemblea
• Bilancio generale
• Preventivo e consuntivo dell’ultimo esercizio completo
• Preventivo dell’esercizio in corso
• Regolamento di condominio

Sono documenti indispensabili per l’acquirente al fine di comprendere correttamente gli aspetti del fabbricato in cui andrà a vivere.

Dovrai anche garantirgli di aver saldato tutte le tue spettanze. Questo si fa attraverso una certificazione che viene rilasciata dall’Amministratore. Dovrai richiederla solo dopo aver pattuito la data del rogito poiché dovrà certificare che fino al trasferimento di proprietà hai adempiuto a tutti i tuoi obblighi di condomino. Non solo, le certificazioni ben fatte contengono anche la dichiarazione di assenza di liti nel condominio.

Il mio consiglio è quello di chiamare l’Amministratore per un primo controllo quando metti in vendita l’immobile e poi richiedere la certificazione una volta che hai pattuito la data certa del rogito.

I documenti di regolarità urbanistica e catastale per la vendita di una casa

Il tasto dolente del mercato odierno a causa della mancanza di controlli nel passato. Una grande mole di immobili è stata scambiata negli anni senza che gli attori, spesso in totale buona fede, avessero idea delle irregolarità sui loro immobili.

Servono a determinare la regolarità urbanistica, catastale e l’autorizzazione all’uso dell’immobile e si dividono in tre blocchi:

• Precedenti edilizi
• Documenti catastali
• Agibilità

Dal 2017 in Emilia Romagna è stata introdotta una certificazione non obbligatoria ma fortemente consigliata che prende il nome di relazione tecnica integrata. Essa viene redatta da un tecnico abilitato il quale certifica la situazione urbanistica, catastale e di agibilità in un unico colpo. Se vivi in una Regione che l’ha recepita il mio consiglio assoluto è di farla fare dal tuo geometra prima di mettere la casa sul mercato.

Vediamo comunque la lista di questi importanti documenti per vendere casa precisando che non è obbligatoria la presentazione al Notaio. Il mancato controllo, però, è la causa principale di azioni giuridiche nella compravendita e neanche il rogito ti solleverà da eventuali problematiche “sfuggite”.

Precedenti edilizi

Sono i titoli e gli aggiornamenti depositati presso il Comune dove è ubicato l’immobile. Essi descrivono lo stato della tua casa agli occhi dell’amministrazione.

• Licenza di costruzione o permesso di costruire
• Condono edilizio
• Pratiche edilizie effettuate
• Sanatorie

Solitamente, appurati i titoli nel loro insieme, verrà assunto come stato legittimo l’ultimo titolo depositato e confrontato con lo stato di fatto dell’immobile. Ogni differenza misurativa superiore alle tolleranze di Legge è intesa come difformità o, qualora non difformità minore, abuso edilizio.

Per la Giurisprudenza sarebbe anche possibile la vendita di un immobile con abuso edilizio non sanato, ma nella realtà dei fatti è prassi ostica. Prima di tutto perché un acquirente in condizioni normali vuole rogita con la casa in regola (giustamente), secondo perché le banche non erogheranno mutui su case non regolari.

Riassumendo, quando decidi di vendere casa assicurati con il tuo tecnico che i titoli edilizi siano corrispondenti allo stato di fatto. Se vengono rilevati abusi provvedi alla sanatoria o al ripristino dello stato legittimo. La maggior parte degli abusi comuni sono abusi minori che si sistemano con una cila in sanatoria non troppo onerosa, guai più gravi necessitano di SCIA e costi superiori, il tuo tecnico di indicherà la via migliore.

Documenti catastali per la vendita di una casa

L’attività di controllo documentazione necessaria per vendere passa anche per tutti documenti archiviati presso il catasto della città dove è ubicato l’immobile. Sarà sempre il tuo geometra ad assicurarsi che siano in regola, con una precisazione.

La documentazione catastale ha valore sussidiario e non probante rispetto ad urbanistica e provenienza. Ciò significa che non è dalla planimetria catastale che si rilevano abusi ma dai titoli urbanistici. Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto provoca blocco della vendita ma non necessariamente indica abuso edilizio. Come pure il viceversa, spesso ci ritroviamo con planimetria catastale conforme e titoli difformità a causa della grande superficialità del passato: l’immobile va sistemato.

Alla planimetria va associata la visura catastale, documento riassuntivo del classamento e dei dati fiscali dell’immobile. Questi ultimi spesso di difficile interpretazione dai non addetti ai lavori, ti consiglio la guida su come leggere una visura catastale.

Altri documenti catastali da presentare sono l’elaborato planimetrico per identificare l’unità nel fabbricato e l’estratto di mappa per identificare il fabbricato stesso nel tessuto urbano.

Il certificato di agibilità

Sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione civile e sociale ed è rilasciato dal Comune secondo requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. Se parliamo di una casa il suo ruolo è ovviamente quello stabilire che essa può essere abitata in sicurezza dalle persone.

L’agibilità, o abitabilità (più o meno indicano lo stesso principio) viene reperita durante l’accesso agli atti volto a richiedere i precedenti edilizi.

Peccato che molti costruttori del periodo del boom immobiliare del Paese fossero così indaffarati da “scordarsi” di depositarla alla fine della costruzione. E’ così, come per gli abusi, oggi ci ritroviamo un gran numero di bellissime case prive del certificato.

Per il diritto puoi vendere casa senza agibilità a patto di edurre l’acquirente sin dall’inizio della trattativa e di applicare il relativo e formale sconto.

Prassi che può venire buona per vecchi immobili completamente da ristrutturare, ma nel normale mercato un acquirente, giustamente, la pretende. Inoltre, le banche anche in questo caso di mutui non ne erogano (salvo rari casi).

Nella compravendita tra persone fisiche non è obbligatorio presentare al Notaio il certificato, ma la sua assenza scoperta post rogito può provocare anche nullità dello stesso e restituzione delle somme. Questo ovviamente vale non solo se manca, ma anche se è presente un certificato non più valido.

Discorso diverso per i costruttori, da anni lo Stato ha imposto loro l’obbligo di presentazione del documento, meglio tardi che mai.

I documenti energetici e degli impianti

Li mettiamo nella stessa sezione della guida poiché tra loro collegati anche se con valenze profondamente diverse.

La certificazione energetica per la vendita

La parte documentale prettamente energetica si condensa in uno dei pochi documenti per vendere casa davvero obbligatori per Legge: l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica. E’ una certificazione che riguarda il risparmio energetico dell’unità immobiliare ed oltre ad avere un ruolo amministrativo ha anche un forte impatto sulla valutazione dell’immobile.

Essa ha validità di 10 anni dalla redazione ma deve essere aggiornata ogni volta che sull’immobile vengono effettuate modifiche tali da variarne la prestazione energetica. Tra queste la sostituzione degli infissi, l’installazione di cappotto termico o coibentazioni varie.

Altro caso in cui è necessario l’aggiornamento dell’APE lo abbiamo quando, a fronte di sanatorie o attività catastali, l’immobile subisce una variazione di subalterno. Il tecnico dovrà ricondurre l’APE al nuovo identificativo catastale, questo il motivo per cui ne parlo solo ora.

L’APE è obbligatoria sin dall’inizio della vendita ed i dati vanno per Legge menzionati anche negli annunci immobiliari. Quindi il percorso giusto per evitare doppie attività è quello di sistemare parte urbanistica e catastale, redigere l’APE e mettere in vendita la casa.

I documenti del Superbonus o similari

Sempre in ottica energetica è bene ricordarsi di inserire nella lista dei documenti necessari per la vendita quelli inerenti l’eventuale applicazione del Superbonus 110% (o altri bonus).

Prima di tutto la formalità di fine lavori, fondamentale per garantire l’acquirente sullo stato delle opere e per mettere data fissa ai fini fiscali con particolare riferimento alla nuova plusvalenza inerente immobili oggetto del Bonus.

In seconda istanza, devi verificare l’avvenuto pagamento di tutte le spettanze a tuo carico e farti certificare eventuali detrazioni fiscali di cui puoi ancora godere. Basterà specificare nel rogito che restano tutte a tuo favore.

Le Di.Co degli impianti a servizio dell’unità

Le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici invece riguardano:

• Impianto elettrico
• Idrico gas sanitario
• Radio televisivi

E’ possibile vendere una casa se gli impianti non dispongono delle relative certificazioni ed anche se non hanno i requisiti per essere definiti a a norma secondo l’attuale normativa. Però, l’acquirente deve essere formalmente informato della situazione sin dall’inizio della trattativa.

Questo significa che nella proposta che stai per accettare deve essere ben chiaro che lui accetta tale condizione avendone tenuto conto in sede di determinazione del prezzo offerto. Se ciò non viene pattuito e solo dopo ti rendi conto che hai promesso di vendere ciò che non è sono guai ovvero riduzione del prezzo o risoluzione del contratto con restituzione maggiorata della caparra.

Quando l’impianto ha i requisiti ma non trovi le certificazioni hai due opzioni. E’ possibile che certificazioni recenti siano depositate in Comune, con l’accesso agli atti è possibile recuperarle. In caso contrario è possibile far redigere delle dichiarazioni di rispondenza, i costi sono contenuti e svolgono lo stesso ruolo.

Per quanto riguarda gli impianti condominiali è responsabile l’Amministratore di condominio e solitamene non vengono presentate al Notaio. Per evitare malintesi post rogito è bene che ti informi con l’Amministratore stesso che sia tutto in regola.

I documenti di accessori e pertinenze della casa

Gli accessori e le pertinenze fanno parte dell’oggetto contrattuale esattamente come la casa che vuoi vendere. Autorimesse, cantine e giardini devono seguire le stesse regole dell’unità principale ed hanno, come essa, i loro specifici documenti da produrre.

Per le autorimesse interrate comuni, quelle dei condomini per intenderci, dovrai assicurarti che sia presente il CPI (Certificato prevenzione incendi). E’ un dovere dell’Amministratore mantenerlo in essere ma il mondo, lo sai, non è perfetto.

Cantine e depositi seguono le stesse regole urbanistiche e catastale dell’unità principale, il tuo tecnico controllerà tutto contestualmente.

Discorso diverso per le case dotate di aree scoperte. Prima di tutto dovrai presentare al Notaio il CDU, ovvero il certificato di destinazione urbanistica dell’area. Obbligatorio tutte le volte che la stessa ha superficie superiore ai 5000 mq, di fatto viene richiesto nella quasi totalità dei casi anche per superfici inferiori. Esso stabilisce la destinazione del terreno e contiene importanti informazioni circa le possibilità di utilizzo.

Inoltre, dovrai assicurarti che i confinamenti siano corretti e cosi anche che siano state mantenute le giuste distanze tra essi ed il fabbricato.

Richiamando il capitolo degli impianti, quando l’area verde è dotata di un pozzo artesiano domestico è anche necessario certificare la regolarità tramite le presentazione della relativa scheda pozzo.

Quali sono i costi da sostenere

Della lunga lista di documenti molti sono di fatto gratuiti e reperibili tramite archivi Comunali, Anagrafe o Catasto.

In linea generale gli unici che richiedono un esborso sono la certificazione energetica che solitamente costa tra i 200€ ed i 500€ a seconda del tipo di immobile e quelli della relazione tecnica pari a, mediamente, 400€.

Tali somme se la casa è già regolare, in caso contrario dovrai aggiungere i costi di ripristino o sanatoria e quelli degli onorari dei tecnici che dovrai assumere.

Questo è un altro ottimo motivo per raccogliere e controllare tutti i documenti per vendere casa prima di metterti sul mercato. La corretta analisi della situazione ti permetterà di preventivare in modo preciso i costi da sostenere annullando il rischio di spese impreviste.

Ovvero, le attività documentali preventive sono un grande strumento di pianificazione economica dell’operazione che stai per affrontare ed anche della successiva. Solitamente se vendi casa devi anche comprarne un’altra e delle spese impreviste possono mettere in difficoltà l’iter.

Un grande aspetto decisionale che si intreccia con quello valutativo di cui parliamo ora.

Il ruolo della documentazione nella valutazione

Certo, la regolarità della documentazione ha un forte ruolo nella valutazione di un bene immobile. Quando chiami un agente immobiliare o un perito per la valutazione della tua casa, il bene è sempre inteso come perfetto e liberamente commerciabile.

Ogni successiva mancanza che emerge corrisponde al relativo deprezzamento, solitamente quantificato come somma necessaria a sopperire la mancanza stessa.

Però, vale anche il contrario.

Presentare all’acquirente una situazione in cui l’immobile è stato profondamente controllato prima della vendita è, ad oggi, un grande strumento di valorizzazione.

Tu non investiresti più volentieri li i tuoi risparmi rispetto ad un altro immobile, sapendo tra l’altro che spesso nel mercato immobiliari arrivano problemi?