I documenti per vendere casa sono costituiti dall’elenco di titoli di proprietà, contratti e certificazioni che servono a sancire lo stato amministrativo, tecnico, legale e fiscale dell’immobile in vendita. L’insieme è formato da documenti obbligatori per Legge mentre altri sono solo fortemente consigliati per la giusta tutela delle parti. Ecco la lista dei documenti per vendere casa:
- Contratto preliminare
- Atto di provenienza
- APE
- Visura ipotecaria
- Documenti anagrafici
- Condominio
- Precedenti edilizi
- Certificato di agibilità
- Planimetria catastale
- Visura catastale
- Certificazioni impianti
- Documenti specifici
- FAQ
La documentazione inerente la vendita di un immobile e nello specifico garantire della sua regolarità è uno degli obblighi del venditore e lui dovrà provvedere.
Il contratto preliminare
In ogni compravendita in cui gli accordi iniziali tra venditore ed acquirente non sono stretti in forma verbale avrà luogo la stipula di un accordo preliminare di compravendita che devi consegnare al Notaio per il successivo rogito.
E’ importantissimo sottolineare che dovresti effettuare tutte le attività di raccolta e controllo della documentazione prima di stipulare questo tipo di accordi. E’ l’unico modo per garantire sicurezza e scongiurare il rischio di liti tra le parti.
Quando l’accordo viene perfezionato tramite un mediatore immobiliare il contratto preliminare vero e proprio viene anticipato dalla proposta di acquisto ed ancora più dalla sua accettazione da parte del venditore. Dovrai consegnare al Notaio anche la proposta accettata e vale quanto sopra: la documentazione generale dell’immobile andrebbe raccolta e controllata ben prima della formazione della proposta di acquisto.
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Atto di provenienza
E’ il titolo di proprietà, ovvero il contratto con cui sei diventato proprietario della casa che stai per vendere. Può essere un atto di compravendita, una donazione, una successione, un’assegnazione o un decreto di trasferimento del Giudice.
L’atto di provenienza e la sua trascrizione sono obbligatori per la vendita e sanciscono il diritto di proprietà. Esso contiene tutte le informazioni sull’immobile, su eventuali diritti reali di terzi come servitù e comunioni. E’ quindi il primo atto da reperire, la base di tutto.
Devi anche assicurarti che sia completo di tutti gli allegati: sono molto importanti. Tra essi possono esserci convenzioni, relazioni, verbali inerenti diritti di prelazione esercitati. Se la copia della provenienza in tuo possesso è datata o comunque pensi di poter aver perso pagine ti consiglio di richiedere una nuova copia dell’atto di provenienza.
APE
L’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica, è una certificazione obbligatoria per la vendita che dovrai consegnare al Notaio.
L’attestato di prestazione energetica è obbligatoria sin dall’inizio della vendita ed i dati vanno per Legge menzionati anche negli annunci immobiliari e quindi è uno dei primi documenti da produrre.
Se l’hai già, ricorda che vale 10 anni dalla redazione ma devi aggiornarla ogni volta che sull’immobile vengono effettuate modifiche tali da variarne la prestazione energetica. Ciò anche nel caso di miglioramenti energetici: se vuoi vendere casa dopo il superbonus assicurati che sia pronta la nuova APE.
Sono esenti solo gli immobili non abitativi privi di riscaldamento come ad esempio cantine ed autorimesse.
Visura ipotecaria
E’ il documento riepilogativo delle trascrizioni nei registri immobiliari a carico dell’immobile. Da essa si possono evincere tutti i passaggi nel tempo, lo stato di eventuali ipoteche o altri diritti di terzi. La visura ipotecaria può essere richiesta gratuitamente all’Agenzia delle Entrate, ti basterà avere i dati catastali che trovi nella visura catastale.
Sia l’agente immobiliare che il Notaio svolgeranno diverse visure ipotecarie per assicurarsi che in tutte le fasi l’immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni. Ti consiglio comunque di farne una anche tu all’inizio della vendita, è già successo che a fronte di mutui estinti non fosse poi stata effettuata la cancellazione d’ipoteca. Problema che si risolve ma è bene saperlo con i giusti tempi perché non è immediato sistemare il tutto.
Documenti anagrafici
Al fine della corretta identificazione delle parti dovrai consegnare al Notaio:
- Carta di identità
- Tessera sanitaria
- Certificato storico di residenza
- Stato di famiglia
- Estratto di riassunto dell’atto di matrimonio
- Permesso di soggiorno per cittadini extra UE
Tutti i documenti di identità devono essere in corso di validità e non usurati. In merito è necessario specificare che al momento devono essere obbligatoriamente in forma cartacea, non è possibile utilizzare le versioni digitali.
Oltre che per l’identificazione delle parti essi servono a certificare residenza e l’eventuale divisione di diritti coniugali e la definizione degli aspetti fiscali della vendita.
Documenti del condominio
Devi fornire tutti quelli inerenti la situazione economica, fiscale e di diritto del condominio in cui è inserito l’immobile, ovvero:
- Ultimi due verbali di assemblea
- Bilancio generale
- Preventivo e consuntivo dell’ultimo esercizio completo
- Preventivo dell’esercizio in corso
- Regolamento di condominio
- Certificazione di avvenuto saldo delle spettanze
Sono documenti indispensabili per l’acquirente al fine di comprendere correttamente gli aspetti del fabbricato in cui andrà a vivere.
Dovrai anche garantirgli di aver saldato tutte le tue spettanze. Questo si fa attraverso una certificazione che viene rilasciata dall’Amministratore. Dovrai richiederla solo dopo aver pattuito la data del rogito poiché dovrà certificare che fino al trasferimento di proprietà hai adempiuto a tutti i tuoi obblighi di condomino. Non solo, le certificazioni ben fatte contengono anche la dichiarazione di assenza di liti nel condominio.
Precedenti edilizi
Sono i documenti che servono per certificare la legittimità edilizia e l’assenza di abusi edilizi sull’immobile.
- Licenza di costruzione o permesso di costruire
- Condono edilizio
- Pratiche edilizie effettuate
- Sanatorie
Riassumendo, quando decidi di vendere casa assicurati con il tuo tecnico che i titoli edilizi siano corrispondenti allo stato di fatto. Se vengono rilevati abusi provvedi alla sanatoria o al ripristino dello stato legittimo. La maggior parte degli abusi comuni sono abusi minori che si sistemano con una cila in sanatoria non troppo onerosa, guai più gravi necessitano di SCIA e costi superiori, il tuo tecnico di indicherà la via migliore.
Dal 2017 in Emilia Romagna è stata introdotta una certificazione non obbligatoria ma fortemente consigliata proprio per coprire il controllo di questi documenti per la vendita e degli altri aspetti tecnici: la relazione tecnica integrata. Se vivi in una Regione che l’ha recepita il mio consiglio assoluto è di farla fare dal tuo geometra prima di mettere la casa sul mercato.
Certificato di agibilità
Nella compravendita tra persone fisiche non è obbligatorio presentare al Notaio il certificato, ma la sua assenza non formalizzata in atto e scoperta dopo il rogito stesso ne può provocare anche la nullità con restituzione delle somme. E’, invece, obbligatoria la presentazione nella vendita di nuove costruzioni.
E’ il certificato sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione civile e sociale ed è rilasciato dal Comune secondo requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. Se parliamo di una casa il suo ruolo è ovviamente quello stabilire che essa può essere abitata in sicurezza dalle persone. Ovviamente, non solo dovrebbe essere presente ma anche in corso di validità.
Per il diritto puoi vendere casa senza agibilità a patto di edurre l’acquirente sin dall’inizio della trattativa e di applicare il relativo e formale sconto.
Planimetria catastale
La planimetria catastale è un documento obbligatorio per vendere casa e che va presentato al Notaio. Si tratta della rappresentazione grafica della casa depositata presso il catasto ed a tale Ente può essere richiesta gratuitamente dal proprietario o da un delegato.
Importantissimo ricorda che la planimetria catastale ha valore sussidiario e non probante rispetto ai titoli edilizi. Ciò significa che non è dalla planimetria catastale che si rilevano abusi ma dai titoli urbanistici di cui abbiamo parlato sopra. Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto provoca blocco della vendita per il suo importante ruolo fiscale ma non necessariamente indica abuso edilizio.
Altri documenti complementari da presentare sono l’elaborato planimetrico per identificare l’unità nel fabbricato e l’estratto di mappa per identificare il fabbricato stesso nel tessuto urbano.
Visura catastale
La visura catastale fa sempre parte della documentazione obbligatoria per la vendita ed è una certificazione ai fini fiscali, riassuntiva dei dati dell’immobile e del proprietario. In quanto documento catastale può essere richiesta insieme alla planimetria, gratuitamente.
Si tratta sempre di un documento non probante del diritto di proprietà o altri diritti reali sull’immobile ma gli aspetti fiscali ad essa legati la rendono indispensabile.
E’ spesso di difficile interpretazione dai non addetti ai lavori, ti consiglio la guida su come leggere una visura catastale.
Di.Co degli impianti
Di fatto, non è obbligatorio consegnare al Notaio le certificazioni degli impianti. E’ possibile vendere una casa senza le certificazioni degli impianti però, l’acquirente deve essere formalmente informato della situazione sin dall’inizio della trattativa.
Le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici sono quelle inerenti la regolarità di:
- Impianto elettrico
- Idrico gas sanitario
- Radio televisivi
Quando l’impianto ha i requisiti ma non trovi le certificazioni hai due opzioni. E’ possibile che certificazioni recenti siano depositate in Comune, con l’accesso agli atti è possibile recuperarle. In caso contrario è possibile far redigere delle dichiarazioni di rispondenza, i costi sono contenuti e svolgono lo stesso ruolo.
Per quanto riguarda gli impianti condominiali è responsabile l’Amministratore di condominio e solitamene non vengono presentate al Notaio. Per evitare malintesi post rogito è bene che ti informi con l’Amministratore stesso che sia tutto in regola.
Attenzione alle certificazioni di impianti supplementari a servizio dell’unità quali quelle di condizionatori o le schede del pozzo artesiano domestico eventualmente installato.
Documenti specifici
Oltre alla normale lista dei documenti per vendere casa obbligatori sarà necessario reperire quelli inerenti le casistiche speciali quali:
Si tratta di tutti quei documenti integrativi della provenienza o inerenti diritti di terzi che dovranno obbligatoriamente essere consegnati al Notaio pena l’impossibilità alla stipula dell’atto di compravendita.
Quando la vendita rientra nell’ambito speculativo sarà anche necessario raccogliere tutta la documentazione al fine del corretto calcolo delle imposte a carico del venditore: la plusvalenza immobiliare.
FAQ sui documenti per vendere casa
Se da un lato sarebbe sufficiente presentare i documenti per la vendita al Notaio circa 15 giorni prima del rogito, dall’altro è fortemente consigliato di raccogliere e controllare tutto prima di mettere in vendita la casa. Questo poiché i documenti e la loro regolarità permette la stipula del contratto preliminare in totale sicurezza, cosa impossibile senza la documentazione.
Il giorno del rogito non dimenticare di portare tutti gli originali dei documenti che hai raccolto o prodotto, i tuoi documenti di identità e la dichiarazione dell’amministratore di condominio circa l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico.
Nella migliore delle ipotesi sarà necessario cambiare la data del rogito ma questo prevede che l’acquirente sia d’accordo qualora si sforino gli accordi del contratto preliminare. Tutto ciò a patto di poterli produrre nei tempi richiesti, in caso contrario il rischio è quello di essere impossibilitati a vendere o, peggio, risultare inadempienti agli obblighi assunti col preliminare e quindi dover pagare i danni all’acquirente.
Certamente, non è solo necessario avere i documenti ma devono essere in corso di validità ed aggiornati secondo l’attuale normativa di riferimento caso per caso. Per fare un esempio, l’APE scade ogni dieci anni e quindi devi assicurarti che sia in corso di validità.
All’acquirente è giusto consegnare tutti i documenti necessari per l’ottenimento del mutuo ovvero: atto di provenienza, APE, visura catastale, planimetria catastale, atto di provenienza e quelli specifici eventuali richiesti dalla banca.
Buongiorno. Grazie per il servizio che rende alla Comunità. Sto per vendere un appartamento. L’agente immobiliare insiste affinché mi procuri la Cila relativa a ristrutturazione ( di modesta entità) effettuata da un proprietario precedente e non più rintracciabile. Io dispongo del documento di fine lavori ma non della Cila. È possibile che il notaio esiga – per la mia vendita – tale documento? Grazie.
Buongiorno e grazie. Di fatto non è un obbligo fornire copia della Cila ma è altrettanto corretto anche nel suo interesse e nella sua tutela che venga reperita per un ulteriore controllo. Può farlo con una spesa irrisoria tramite un accesso agli atti presso il Comune dove è ubicato l’immobile. Cordiali saluti, Zerbinati
Grazie della risposta; ma mi permetto ancora di chiedere una precisazione. Ho capito per quanto riguarda i titoli abilitativi, ma per le planimetrie catastali mancanti, che il Notaio continua a pretendere, che mi suggerisce. Sono veramente obbligatorie?
Grazie ancora.
Buonasera, certo che si.
Buongiorno, stiamo cercando di “vendere” (si fa per dire) un immobile ereditato da ns padre, e proveniente da avi, quindi costruito almeno 150 anni orsono. Esso è in regola per quanto riguarda gli atti di provenienza, abbastanza dal punto di vista catastale (mappali e subalterni), ma sprovvisto invece di planimetrie, e privo di qualsiasi certificazione urbanistica ( P.D.C., agibilità, APE.. ecc).
Alla luce di quanto ho letto nelle Sue pregevoli guide, la situazione sembrerebbe disperata: Le chiedo se è veramente così e se può cortesemente darmi qualche consiglio sul minimo da farsi per poter procedere alla “vendita” visto che un volenteroso acquirente ci sarebbe.
La ringrazio e La saluto
Buonasera e grazie per i complimenti. In assenza di titoli abilitativi farà fede il catasto storico di primo impianto del 1939-1940. Basta richiedere un appuntamento in catasto ed andare nelle buste storiche, ovviamente consiglio che sia il vostro tecnico a farlo. Detto questo, altro consiglio. All’epoca non esisteva il principio di agibilità. Le consiglio però di specificare nel contratto preliminare che l’immobile ne è sprovvisto con relativa eduzione del compratore che accetta la situazione avendone tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buon giorno un’informazione nel caso i documenti anagrafici sono solo con foto digitali si può procedere con rogito….?
Buongiorno, il Notaio ha il dovere di verificare l’identità delle parti e non penso proprio si accontenti di una fotografia durante la stipula. Magari possono essere anticipati digitalmente allo studio per comodità, ma poi in sede di rogito portarti in versione originale ed in corso di validità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho letto con attenzione i suoi preziosi e dettagliati consigli per il venditore. Mi accingo ad affrontare anche io questa titanica impresa ed avendo ricavato un ripostiglio con una semplice parete di siporex senza quindi aumentare la volumetria dell’immobile, è il caso di buttarla giù o legalizzarla? Nel secondo caso cosa fare, quanto tempo richiede e con quali costi? Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Qualora il divisorio sia eretto da pavimento a soffitto, qualunque sia il materiale (ciò, però, soggetto a diverse interpretazioni dei singoli Comuni), va rimosso o sanato qualora vi siano i requisiti idonei per la sanatoria medesima (rispetto dei rapporti aero-illuminanti, altezze ecc). Le consiglio prima di mettere casa in vendita di richiedere tramite il suo Geometra un accesso agli atti presso il Suo Comune. Questo per avere tutta la documentazione urbanistica e controllarla a fondo, compresa l’agibilità. Purtroppo in passato nulla si controllava e quindi ognuno dei nostri immobili può essere soggetto ad abusi e mancanza di agibilità senza che noi ne siamo al corrente. I costi dipendono molto dall’onorario del Geometra. In linea indicativa, per una CILA a sanatoria, sono 1000 euro di multa al Comune (ridotti a 500 se si dimostra che l’abuso ha più di 5 anni), più il nuovo accatastamento, più onorario del tecnico. Sistemata la situazione le consiglio di far certificare al tecnico stesso che l’immobile è regolare urbanisticamente e catastalmente conforme oltre che dotato di agibilità. Se siete a Bologna posso aiutarvi nella vendita e mettervi a disposizione i miei tecnici convenzionati per i relativi preventivi. Cordialmente, Fabio Zerbinati