Vendere casa: elenco documenti e certificazioni obbligatorie

La raccolta, il riordino ed il controllo dei documenti per vendere casa devono essere il primo passo del proprietario intento a vendere casa, ancora prima di immetterla sul mercato. La mancanza, ancora oggi comune, di questa diligenza è la causa della stragrande maggioranza dei contenziosi in materia immobiliare. Il costo della documentazione, delle certificazioni obbligatorie, di quelle facoltative ed i costi delle eventuali regolarizzazioni non devono essere visti come costi a perdere ma come il miglior investimento possibile per valorizzare la vendita di un immobile.

Questione fondamentale, oltre ogni altra, riguarda l’assoluta necessità di aver correttamente controllato documentazione e stato delle certificazioni prima della sottoscrizione di proposte di acquisto e/o contratti preliminari. Con tali atti negoziali si formano i primi accordi di compravendita e le reciproche obbligazioni tra venditore ed acquirente. Qualsiasi tipo di mancanza non correttamente recitata in tali scritture rischia di mettere il venditore in stato di inadempienza con le ovvie, gravi, ripercussioni economiche e legali.

Prima si raccolgono tutti i documenti, si controllano anche attraverso i professionisti del caso (li vediamo dopo) e, solo dopo la certezza matematica che tutto sia in ordine, si passa alla parte commerciale della compravendita.

In tal senso a nulla conta l’aver comprato l’immobile dal proprio Notaio 10 anni fa senza problemi: veniamo da 40 anni di totale assenza di controlli ed un numero elevatissimo di immobili presenta problematiche occulte nella totale buona fede dell’odierno venditore.

In questo articolo approfondiamo tutti i passaggi necessari per vendere casa e la relativa documentazione:

• Lista dei documenti per vendere casa
• L’atto negoziale
• Certificazioni obbligatorie per vendere casa
• Documenti tecnici
• Documenti per vendere appartamento in condominio
• Documenti per vendita immobile ereditato
• Documenti per vendere una casa con mutuo in corso
• Documenti fiscali per la vendita di una casa
• Quanto costano i documenti per vendere casa
• Consulenza per vendere casa

La lista completa dei documenti per vendere casa

L’elenco comprende i documenti del proprietario, la documentazione dell’immobile e quella amministrativa:

1. Documenti anagrafici
2. Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
3. Certificato di residenza
4. Atto di provenienza
5. Planimetria catastale e visura catastale
6. Licenza di costruzione o permesso di costruire
7. Varianti al progetto
8. Condono edilizio
9. Ultima pratica edilizia
10. Certificato di agibilità/abitabilità
11. Relazione tecnica (RTI)
12. Certificato di destinazione urbanistica del terreno se presente (CDU)
13. Certificato di prevenzione incendi delle autorimesse interrate comuni (CPI)
14. Fine lavori Superbonus se applicato
15. Attestato di prestazione energetica (APE)
16. Certificazioni impianti (DICO)
17. Documenti condominiali (verbale, riparto spese, certificazione avvenuto saldo)

Nei prossimi capitoli vediamo la procedura corretta ed i costi per prepararsi alla vendita con tutti i documenti in ordine.

L’importanza dell’atto negoziale

E’ la scrittura con cui vengono fissati gli accordi di compravendita prima del rogito ed è fondamentale che in tale sede sia disponibile tutta la documentazione della casa.

Nel vendere casa con un’agenzia immobiliare l’atto negoziale è costituito dall’accettazione della proposta di acquisto, con tale firma perfezionata in contratto preliminare.

Per vendere casa da privato la via migliore è di stipulare direttamente un contratto preliminare dal Notaio dell’acquirente ex art.1351 del Codice Civile

In entrambi i casi andrà contestualmente versata la caparra per l’acquisto dell’immobile, regolata a sua volta dagli art.1385 e 1386 del Codice Civile.

L’atto negoziale e le quietanze di pagamento della caparra sono documenti necessari alla vendita dell’immobile che vanno consegnati al Notaio e registrati nell’atto definitivo di trasferimento di proprietà.

Stipulare questi accordi senza contezza della piena regolarità di tutta la documentazione per la vendita è il miglior modo per mettere a rischio la solidità della medesima ed il proprio patrimonio.

Certificati e documenti obbligatori per vendere casa

Prima di tutto non si può vendere casa senza l’APE, attestato di prestazione energetica, che certifica la prestazione energetica dell’immobile in vendita, assegnando una classe ed un indice di prestazione. E’ obbligo di Legge inserire tali dati nell’annuncio di vendita e quindi il consiglio è di farla subito.

L’atto di provenienza è il titolo con cui il venditore è diventato proprietario della casa e può essere un rogito, una donazione, un decreto del Giudice, un’assegnazione o una successione. Riporta tutti i diritti, anche di terzi, a carico dell’immobile e sancisce la proprietà del medesimo. Fondamentale per garantire la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, non si può vendere casa se manca l’atto anche di un solo passaggio. Se non lo trovi ecco come reperire l’atto di provenienza.

La planimetria catastale è la rappresentazione della casa depositata presso il catasto ed è obbligatoria per la vendita. Non basta averla, deve essere conforme allo stato di fatto dell’immobile. Qualora tu abbia una planimetria non conforme dovrai provvedere con il tuo Geometra o Architetto a regolarizzare la posizione.

La visura è il documento riassuntivo delle caratteristiche fiscali dell’immobile con valore sussidiario rispetto alle informazioni recitate nella provenienza e nelle trascrizioni. Non sempre di veloce interpretazione da parte dei non addetti ai lavori, ecco la guida per leggere la visura catastale.

I documenti per vendere casa inerenti il proprietario sono la carta di identità, la tessera sanitaria, il certificato di residenza, l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio ed il certificato di stato civile. Servono ad indentificare la persona, i rapporti della stessa nel nucleo famigliare e certificare da quanto tempo risiede nell’immobile al fine dell’applicazione della plusvalenza immobiliare nella vendita prima del quinquennio.

I documenti dell’immobile: urbanistici e tecnici

Non è un obbligo di Legge consegnarli al Notaio o all’acquirente ma garantire la regolarità urbanistica è tra i primi obblighi di chi vende casa.

Documenti urbanistici relativi alla casa da vendere

La licenza di costruzione è il progetto iniziale che ha autorizzato la costruzione della casa o del fabbricato a cui andranno associate le relative varianti in corso d’opera.

Eventuali difformità costruttive possono successivamente essere state sanate con il condono edilizio. Il primo si è avuto nel 1985 ed è stato disciplinato dalla legge n. 47/1985. Il secondo condono edilizio è stato applicato in forza della legge n. 724/1994. Il terzo condono edilizio, infine, è quello di cui alla legge n. 326/2003. A corredo di tutto questo ci sarà anche l’ultima pratica edilizia eventualmente applicata alla casa in vendita, magari per una ristrutturazione.

In Emilia Romagna ed in alcune altre Regione il tecnico che provvede al controllo dei documenti tecnici per la vendita della casa dovrà fornire una dichiarazione di conformità urbanistica e castale da consegnare al Notaio. Prende il nome di relazione tecnica integrata e serve proprio a garantire acquirente, Notaio e banca circa la regolarità dell’immobile.

Il CDU è tra i documenti per vendere casa obbligatori da presentare tutte le volte che l’immobile in vendita vanta un’area scoperta di oltre 5000 metri quadrati. Viene richiesto sempre al Comune e solitamente ha un costo di circa 100 euro. Esso descrive tutte le caratteristiche del lotto di terreno e le possibilità di sfruttamento del medesimo. Io consiglio di richiederlo ogni qual volta ci sia un giardino, anche se di dimensione ridotta.

IL CPI , certificato prevenzione incendi, è obbligatorio per tutte le autorimesse interrate con più di 9 posti auto. Solitamente riguardante i condomini, viene richiesto per mano dell’Amministratore alle Autorità competenti e deve essere mantenuto in validità nel rispetto delle variazioni normative in materia di sicurezza. L’invalidità o il mancato rinnovo del CPI hanno importanti risvolti penali nel caso di sinistri.

Certificato di agibilità / abitabilità per vendere casa

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione civile e sociale. Viene rilasciato dal Comune in base a precisi requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Nelle compravendita tra persone fisiche il venditore non ha obbligo di consegnarlo al compratore, cosa invece obbligatoria per il costruttore che vende una casa nuova.

Attenzione, però: il mancato obbligo di consegna non significa liberi tutti. E’ legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è stato formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa e ne ha tenuto conto in sede di determinazione del prezzo offerto.

Recentemente diversi Notai hanno richiesto, dal mio punto di vista giustamente, una dichiarazione di un tecnico che asseveri la validità di agibilità datate. Ovvero, un’ulteriore verifica che il titolo rilasciato sia ancora oggi valido anche a fronte delle modifiche eventualmente apportate all’immobile.

Certificazioni impianti

Ad oggi regolato dal DM 37/08 (prima L.46/90), sancisce la regolarità dell’impianto elettrico a servizio dell’unità in base all’epoca della sua realizzazione o rifacimento. Può essere emesso solo da soggetti abilitati ed iscritti al Registro delle Imprese. Esso include e riferisce anche ai sistemi di videosorveglianza, gli impianti radiotelevisivi, i cancelli, le cabine elettriche, i dispositivi di protezione incendi e quelli di condizionamento dell’aria.

Per impianto gas, idrico e sanitario la norma di riferimento è sempre quella dettata dal DM 37/2008 e riferisce in questo caso a tutta l’impiantistica relativa a caldaia e fornitura / smaltimento acqua. Importante ricordare che a lato della certificazione della caldaia, non obbligatoria per la vendita, è dovuta la consegna del libretto di manutenzione. In ordine ai fabbricati provvisti di riscaldamento centralizzato, la certificazione è dovere dell’Amministratore e reperibile in copia presso il medesimo.

Nella case che ne dispongono, sarà necessaria la certificazione che sancisce la regolarità dell’eventuale pozzo artesiano uso domestico presente nell’immobile per il prelevamento gratuito delle acque pubbliche. Il pozzo artesiano è un’impianto tecnologico a servizio dell’unità tanto quanto lo sono impianto elettrico e gas-idrico-sanitario.

Documenti per vendere un appartamento in condominio

Quando la casa in vendita fa parte di un condominio sarà necessario richiedere all’Amministratore tutti documenti relativi alla gestione ed alle spese comuni.

Dovrai fornire all’acquirente, anche in ottica di trasparente informazione, l’ultimo (meglio gli ultimi due) verbali di assemblea condominiale completi delle relative delibere. La datazione di queste ultime ha l’importante ruolo giuridico di discriminante per la suddivisione dei costi condominiali tra venditore ed acquirente. Restano in capo al venditore tutte le spese straordinarie deliberate prima del rogito anche se le opere non ancora eseguite. Il tutto salvo separato consensuale accordo tra le parti.

Ai verbali dovrai aggiungere i documenti contabili quali consuntivo, preventivo e bilancio del condominio. Sono i documenti di amministrazione economica dell’unità e del fabbricato. Riepilogano i costi preventivati dell’esercizio in corso, quelli a consuntivo dell’esercizio in uscita e la situazione economica generale del condominio, eventuali debiti compresi.

Dovrai inoltre fornire al Notaio una certificazione di avvenuto saldo delle spettanze condominiali rilasciata dall’Amministratore stesso. Essa certifica l’avvenuto saldo da parte del venditore di tutte le spese ordinare e straordinarie per diritto a suo carico, ovvero maturate e/o deliberate prima della stipula dell’atto di trasferimento. Esso va redatto a ridosso della data di trasferimento a fronte del conteggio richiesto con giusto preavviso. Per completezza, è buona prassi che tale documento includa la dichiarazione circa l’assenza di liti contenziosi nello stabile.

Documenti fiscali per la vendita di una casa

Nel vendere casa è necessario presentare al Notaio tutti i documenti relativi alla regolarità fiscale dell’immobile e le quietanze dei pagamenti effettuati.

• Certificazione di eventuali detrazioni trasmesse all’acquirente
• Probante dell’avvenuto pagamento canoni se la casa è affittata
• Fattura della mediazione e quietanza del pagamento

Con particolare riferimento alla provvigione dell’agenzia, è importante sottolineare che essa dovrà essere pagata con mezzi tracciabili e le copie dell’avvenuto bonifico o dell’assegno vanno registrate dal Notaio.

Quanto costano i documenti per vendere casa

La maggior parte dei documenti per vendere casa possono essere reperiti gratuitamente dal proprietario, ma non tutti. Le certificazioni obbligatorie ed il controllo degli aspetti urbanistici e catastali dovranno essere svolti da tecnici abilitati con un proprio onorario. Vediamo una tabella riassuntiva.

Documento	Costo
Atto di provenienza	Gratuito dal Notaio che l’ha stipulato
Documenti anagrafici del proprietario	Tutti gratuiti via SPID
Documenti catastali	Gratuiti per il proprietario, in Catasto
Accesso atti in Comune	Mediamente 200 euro inclusi oneri
Certificazione energetica	A partire da 200 euro a seconda del Geometra
Relazione tecnica	A partire da 400 euro
CDU	Circa 100 euro
Documenti del condominio	Gratuiti presso l’amministratore

I costi maggiori arrivano nel caso emergano difformità o che si renda necessario intervenire sull’immobile per garantirne la commerciabilità.

Nonostante l’attuale ordinamento permetta di vendere un immobile con abuso edilizio non sanato, sarà estremamente improbabile poterlo fare. Ciò anche nel caso di piccoli abusi minori trascinati dal passato. Il costo di sanatoria, che colpisce un grande numero di compravendite, è tra i più rilevanti dell’attuale mercato. Il costo di una cila in sanatoria parte da 1000 euro oltre oblazione, che diventano il doppio in caso di SCIA o modifiche prospettiche.

Ciò specificando che non tutte le difformità possono essere sanate ed in tale caso sarà necessario intervenire fisicamente sull’immobile per ripristinare lo stato legittimo, con costi inquantificabili a priori.

Nella determinazione di quanto costa vendere casa sarà anche necessario conteggiare l’eventuale provvigione dell’agenzia a cui si è deciso di conferire un mandato di vendita, mediamente tra il 2% ed il 3% del prezzo della casa.

Consulenza per vendere casa

Fornisco servizi di consulenza e intermediazione per vendere casa a Bologna e nei suoi dintorni. La prima consulenza conoscitiva può essere svolta gratuitamente e senza impegno in videoconferenza o direttamente presso l’immobile. La successiva valutazione della casa viene fornita gratuitamente. Il servizio include piena assistenza nella raccolta e riordino dei documenti per vendere casa, le attività commerciali (pubblicità, sopralluoghi), le attività contrattuali e l’affiancamento in tutte le fasi rogito compreso.