I documenti per vendere casa

La lista completa dei documenti per vendere casa:

1. Documenti anagrafici per la vendita
2. Atto di provenienza
3. Contratto preliminare e quietanza pagamenti
4. Documenti catastali per la vendita
5. Licenza di costruzione o permesso di costruire
6. Varianti al progetto
7. Condono edilizio
8. Ultima pratica edilizia
9. Certificato di destinazione urbanistica del terreno
10. Certificato di prevenzione incendi delle autorimesse
11. Fine lavori Superbonus
12. Certificato di agibilità / abitabilità
13. Relazione tecnica integrata
14. Attestato di prestazione energetica
15. Certificazioni impianti
16. Documenti per la vendita in condominio
17. Il contratto di affitto

Vediamo il loro ruolo e le cose da sapere

Documenti anagrafici per la vendita

Sia per venditore che per acquirente la carta di identità dovrà essere in originale, in corso di validità e non usurata al punto da rendere difficile la lettura dei dati. Essa va consegnata al Notaio nell’esercizio del suo ruolo di verifica dell’identità delle parti. Qualora ti sia accorto che il documento è scaduto puoi richiederlo agli uffici dell’anagrafe della tua città. A completare l’identificazione anagrafica concorre la tessera sanitaria, almeno per quello che riguarda gli aspetti fiscali. Nel caso di persona giuridica sarà necessario presentare l’atto costitutivo della società, la visura camerale e l’eventuale delibera per il conferimento dei poteri di firma.

Il certificato di residenza è gratuito ed in carta libera richiedibile online tramite il tuo SPid. Da un lato serve al Notaio per certificare che il venditore sia o meno residente nell’unità che sta vendendo. Dall’altro, ben più rilevante, per certificare da quanto e per quanto tempo il venditore abbia risieduto nell’unità. Questo ai fini fiscali e per valutare l’eventualmente necessità di corrispondere l’imposta sulla plusvalenza immobiliare.

Necessario solo in caso di proprietari o acquirenti coniugati, va richiesto presso gli Uffici Comunali del Comune dove è avvenuto il matrimonio. Esso serve al Notaio per certificare il regime patrimoniale di comunione o separazione della casa durante la compravendita.

Atto di provenienza

Tra i documenti per vendere casa l’atto di provenienza copre un ruolo assoluto e fondamentale . Esso è’ il titolo con cui il proprietario ha acquistato l’immobile. Diverse le tipologie di provenienza, può essere un rogito, una donazione, una successione (o testamento), un’assegnazione o un decreto di trasferimento del Giudice. Sono tutti atti pubblici tranne il Decreto, chiunque può richiederli su qualsiasi immobile.

Esso contiene e sancisce anche tutti gli eventuali diritti di terzi quali servitù o richiami ad eventuali convenzioni edificatorie così come pure riferimenti di natura urbanistica fondamentali per la legittimità dell’immobile. Le convenzioni possono essere di varia natura, le più comuni sono quelle a favore del Comune dove è ubicato l’immobile. Caso classico le aree dette “Peep” dove il terreno su cui è costruito l’immobile resta di proprietà dello Stato fino all’avvenuto riscatto. Proprio circa questo ultimo dovrai fornire la documentazione di buon esisto e di avvenuto pagamento di tutti gli oneri.

Nella vendita di immobile ereditato sarà necessario fornire anche l’atto di provenienza del De Cujus e la dichiarazione di successione oltre, ovviamente, al testamento se presente. Il primo è l’atto con cui il defunto diventò proprietario della casa in vendita mentre la seconda è la dichiarazione da fare all’agenzia delle Entrate al fine del calcolo della tassa di successione.

Qualora la vendita riguardi una casa di nuova costruzione, l’atto di provenienza è l’atto con cui il costruttore acquistò il terreno su cui ha edificato l’immobile, salvo ovviamente che il nuovo intervento non nasca dalla demolizione di precedente edificio.

Contratto preliminare e quietanza pagamenti

Il contratto preliminare è l’atto formale con cui venditore e acquirente hanno formalizzato gli accordi vendita inerenti prezzo, tempistiche e condizioni generali. Nella compravendita intermediata solitamente è anticipato dalla proposta che a sua volta, dopo essere stata accettata, assume il valore di compromesso.

E’ obbligatorio presentare al Notaio le quietanze ufficiali devi pagamenti effettuati prima dell’atto di compravendita quali possono essere gli importi di caparra o acconto prezzo. Quindi copia dei relativi assegni o contabili dei bonifici comprensivi del CRO.

Documenti catastali per la vendita

La planimetria catastale è la rappresentazione della casa depositata presso il catasto ed è obbligatoria per la vendita. Non basta averla, deve essere conforme allo stato di fatto dell’immobile. Qualora tu abbia una planimetria non conforme dovrai provvedere con il tuo Geometra o Architetto a regolarizzare la posizione.

Per quanto concerne case vecchie spesso può essere necessario reperire anche quello che prende il nome di catasto di primo impianto. Si tratta della planimetria della prima formazione catastale del 1939-1940 , spesso utile per risalire alla legittimità di immobili storici sui quali non sono reperibili i titoli abilitativi in Comune.

La visura catastale contiene tutti i dati dell’immobile e della proprietà, con valore sussidiario rispetto alle trascrizioni nei registri immobiliari. Può essere di due tipi, ordinaria e storica. La prima elenca i dati dell’immobile ad oggi, la seconda riporta tutta la cronistoria catastale nel tempo. La visura è dunque un documento riassuntivo delle caratteristiche fiscali dell’immobile, non sempre di veloce interpretazione da parte dei non addetti ai lavori.

Elenca le formalità trascritte nei registri immobiliari dello Stato, sempre parte di quanto archiviato presso l’Agenzia del Territorio. In essa sono elencati tutti i passaggi di proprietà ed i diritti di terzi eventualmente occorsi e trascritti. Caso classico quello delle ipoteche sia di tipo volontario che giudiziale che ovviamente dovranno essere cancellate prima della vendita. Caso classico nella vendita di una casa con mutuo in corso, che prevede la cancellazione dell’ipoteca volontaria al fine della stipula del rogito.

Licenza di costruzione o permesso di costruire

E’ il progetto iniziale che ha autorizzato la costruzione della casa o del fabbricato. Una casa costruita senza permesso è una casa abusiva e che non può essere venduta, neanche se accatastata. In assenza di licenza è possibile solitamente sanare la situazione dimostrando l’esistenza del fabbricato al 1967, tramite la documentazione catastale o la richiesta di fotografie storiche dei voli aerei del dopoguerra.

Varianti al progetto

Capitava e capita che, durante la costruzione di un fabbricato, il costruttore si renda conto che siano necessari od opportuni cambiamenti realizzativi rispetto alla licenza. Questi possono essere autorizzati previo il deposito in Comune della relativa variante che, dunque, costituisce il titolo definitivo a sancire la morfologia autorizzata dell’immobile. Pessima prassi degli anni passati era di non depositare la variante ed aggiornare solo il catasto: oggi sono tutti immobili da sanare con costi a carico dell’attuale proprietario.

Condono edilizio

Il condono edilizio è un’amnistia che lo Stato Italiano ha concesso tre volte ai cittadini per sanare abusi edilizi previo il versamento di oneri di importo forfettario e ridotto. Il primo si è avuto nel 1985 ed è stato disciplinato dalla legge n. 47/1985. Il secondo condono edilizio è stato applicato in forza della legge n. 724/1994. Il terzo condono edilizio, infine, è quello di cui alla legge n. 326/2003.

Ciò che è importante sapere è che alla richiesta di condono seguita poi il rilascio della relativa concessione che ad oggi rappresenta la prova dell’avvenuta sanatoria delle sole modifiche per le quali era stata fatta la domanda. Le concessioni a seguito del condono 1985 includono spesso al loro interno un’autorizzazione all’uso che ha valore di “agibilità”, cosa che invece non è presente nelle concessioni dei condoni successivi. Un condono a buon fine è comunque assumibile come stato legittimo dell’immobile.

Ultima pratica edilizia

Ogni modifica di forma o di destinazione d’uso che un cittadino applica su un’immobile deve essere autorizzata dalla relativa pratica edilizia. Essa può essere una Cila (ex Dia) quando le modifiche sono di tipo minore mentre per modifiche strutturali o di destinazione sarà necessaria una SCIA.

L’ultima pratica edilizia applicata sull’immobile (sebbene una parte della giurisprudenza non riconosca nella Cila titolo abilitativo, ndr) rappresenta quello che ad oggi è lo stato legittimo dell’immobile, sempre che la medesima pratica fosse basata su uno stato a sua volta legittimato da licenza, varianti e/o condoni.

La vendita di immobile con un abuso edilizio non sanato, se per diversi orientamenti di diritto è possibile dall’altro lato viene di fatto bloccata ogni qualvolta le difformità superino le tolleranze costruttive. Questo a causa del legame a doppio filo con il catasto e la relativa incognita sull’imposta dovuta in sede di compravendita sulla quale il Notaio stesso sarebbe responsabile. Solo per sanatorie minori, che non prevedono quindi variazioni di rendita, è possibile rogitare con la pratica di sanatoria ancora in corso.

Certificato di destinazione urbanistica del terreno

Il CDU è tra i documenti per vendere casa obbligatori da presentare tutte le volte che l’immobile in vendita vanta un’area scoperta di oltre 5000 metri quadrati. Viene richiesto sempre al Comune e solitamente ha un costo di circa 100 euro. Esso descrive tutte le caratteristiche del lotto di terreno e le possibilità di sfruttamento del medesimo. Io consiglio di richiederlo ogni qual volta ci sia un giardino, anche se di dimensione ridotta.

Certificato di prevenzione incendi delle autorimesse

Obbligatorio per tutte le autorimesse interrate con più di 9 posti auto. Solitamente riguardante i condomini, viene richiesto per mano dell’Amministratore alle Autorità competenti e deve essere mantenuto in validità nel rispetto delle variazioni normative in materia di sicurezza. L’invalidità o il mancato rinnovo del CPI hanno importanti risvolti penali nel caso di sinistri.

Fine lavori Superbonus

La dichiarazione di fine lavori post eventuale applicazione del Superbonus risparmio energetico è necessaria per definire il campo di applicabilità della relativa imposta sulla plusvalenza a seguito del recente aggiornamento in Legge di Bilancio. Esso sancisce che, per immobili su cui è stato applicato il Superbonus, sia applicabile l’imposta sulla plusvalenza medesima nella vendita che interviene prima dei 10 anni dalla fine lavori, salvo si tratti di prima casa o della vendita di una casa ereditata.

Certificato di agibilità / abitabilità

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione civile e sociale. Viene rilasciato dal Comune in base a precisi requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Nelle compravendita tra persone fisiche il venditore non ha obbligo di consegnarlo al compratore, cosa invece obbligatoria per il costruttore che vende una casa nuova.

Attenzione, però. Il non obbligo di consegna non significa liberi tutti. E’ legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è stato formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa e ne ha tenuto conto in sede di determinazione del prezzo offerto. E’ dunque necessario assicurarsi che sia stata rilasciata.

Recentemente diversi Notai hanno richiesto, dal mio punto di vista giustamente, una dichiarazione di un tecnico che asseveri la validità di agibilità datate. Essa serve appunto a produrre un’ulteriore verifica che il titolo rilasciato sia ancora oggi valido anche a fronte delle modifiche eventualmente apportate all’immobile.

Relazione tecnica integrata

Nasce in Emilia Romagna ed il particolare a Bologna (alcune altre Regioni hanno recepito) in forza di un accordo tra Notaria ed Ordini Professionali. Essa racchiude il reperimento, l’analisi ed il controllo di tutti gli aspetti catastali, urbanistici e di agibilità di cui abbiamo parlato sopra. Dunque, non ha solo natura riepilogativa ma di controllo ed asseverazione circa conformità catastale, assenza di abusi edilizi ed autorizzazione all’uso convenuto dell’immobile. Trovi la spiegazione nel mio articolo sulla relazione tecnica integrata.

Attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica è uno dei documenti per vendere casa obbligatori in Italia, salvo immobili esenti. Esso certifica il livello di prestazione del fabbricato assegnando la relativa classe in base ad indici rilevati dal tecnico abilitato. Ad oggi è normato dalla Legge è la 63/2015 e con successivo DM del 2015 sono state uniformate a livello Nazionale le metodologie di calcolo e gli standard realizzativi. Esso ha una durata di 10 anni dalla stesura se non vengono eseguite sull’immobile modifiche che comportino variazione della prestazione.

Certificazioni impianti

Ad oggi regolato dal DM 37/08 (prima L.46/90), sancisce la regolarità dell’impianto elettrico a servizio dell’unità in base all’epoca della sua realizzazione o rifacimento. Può essere emesso solo da soggetti abilitati ed iscritti al Registro delle Imprese. Esso include e riferisce anche ai sistemi di videosorveglianza, gli impianti radiotelevisivi, i cancelli, le cabine elettriche, i dispositivi di protezione incendi e quelli di condizionamento dell’aria.

Per impianto gas, idrico e sanitario la norma di riferimento è sempre quella dettata dal DM 37/2008 e riferisce in questo caso a tutta l’impiantistica relativa a caldaia e fornitura / smaltimento acqua. Importante ricordare che a lato della certificazione della caldaia, non obbligatoria per la vendita, è dovuta la consegna del libretto di manutenzione. In ordine ai fabbricati provvisti di riscaldamento centralizzato, la certificazione è dovere dell’Amministratore e reperibile in copia presso il medesimo.

Nella case che ne dispongono, sarà necessaria la certificazione che sancisce la regolarità dell’eventuale pozzo artesiano uso domestico presente nell’immobile per il prelevamento gratuito delle acque pubbliche. Il pozzo artesiano è un’impianto tecnologico a servizio dell’unità tanto quanto lo sono impianto elettrico e gas-idrico-sanitario. Un pozzo privo di scheda è abusivo ed in quanto tale non ammissibile nello stato di fatto.

Documenti per la vendita in condominio

Quando la casa in vendita fa parte di un complesso condominiale sarà necessario richiedere all’Amministratore tutti documenti relativi alla gestione ed alle spese comuni.

Dovrai fornire all’acquirente, anche in ottica di trasparente informazione, l’ultimo (meglio gli ultimi due) verbali di assemblea condominiale completi delle relative delibere. La datazione di queste ultime ha l’importante ruolo giuridico di discriminante per la suddivisione dei costi condominiali tra venditore ed acquirente. Restano in capo al venditore tutte le spese straordinarie deliberate prima del rogito anche se le opere non ancora eseguite. Il tutto salvo separato consensuale accordo tra le parti.

Ai verbali dovrai aggiungere i documenti contabili quali consuntivo, preventivo e bilancio del condominio. Sono i documenti di amministrazione economica dell’unità e del fabbricato. Riepilogano i costi preventivati dell’esercizio in corso, quelli a consuntivo dell’esercizio in uscita e la situazione economica generale del condominio, eventuali debiti compresi.

Dovrai inoltre fornire al Notaio una certificazione di avvenuto saldo delle spettanze condominiali rilasciata dall’Amministratore stesso. Essa certifica l’avvenuto saldo da parte del venditore di tutte le spese ordinare e straordinarie per diritto a suo carico, ovvero maturate e/o deliberate prima della stipula dell’atto di trasferimento. Esso va redatto a ridosso della data di trasferimento a fronte del conteggio richiesto con giusto preavviso. Per completezza, è buona prassi che tale documento includa la dichiarazione circa l’assenza di liti contenziosi nello stabile.

Il contratto di affitto

La vendita trasmette all’acquirente anche i diritti inerenti l’eventuale contratto di affitto stipulato precedentemente. Esso, infatti, non perde di efficacia ma resta perfettamente valido salvo diverso accordo con l’inquilino medesimo.

In questo caso non è anche consigliato dare la relativa comunicazione all’agenzia delle entrate. E’ ovvio che tutto ciò vale solo per contratti di locazione correttamente registrati, evita l’acquisto in caso contrario o pretendi che venga registrato prima delle stipule.