Le certificazioni degli impianti nella compravendita

Le certificazioni di conformità degli impianti ( Di.Co ) sono attestati non obbligatori per la compravendita, introdotti nel ordinamento nel1990 con la Legge 46/90. Tramite essi l’installatore certifica che l’impianto è stato realizzato a regola d’arte e nel rispetto della normativa in essere al momento della realizzazione. Nello specifico troviamo

• certificazione impianto elettrico
• radio televisivo
• Gas – idrico – sanitario

Dalla prima normativa di introduzione si sono susseguite diverse variazioni fino al testo oggi in vigore e corrispondente alla Legge 37/08.

Le certificazioni degli impianti non sono incluse nei documenti obbligatori per la vendita. La loro assenza non limita la commerciabilità dell’immobile, ma è importante sottolineare che tale circostanza non deve costituire vizio occulto.

Il venditore che mette in vendita un immobile privo di certificazioni degli impianti deve comunicare sin dall’inizio della trattativa all’acquirente tale circostanza e quest’ultimo deve accettarla. Questa comunicazione deve essere formalmente riportata negli atti negoziali: preliminari ed atti di trasferimento della proprietà.

Questo definisce tra gli obblighi di chi vende il corretto controllo preventivo della documentazione esistente con la relativa assunzione di responsabilità derivante dalle dichiarazioni contenute nei successivi atti.

Quando le certificazioni degli impianti sono obbligatorie

L’obbligatorietà di produzione delle certificazioni nasce in due specifici contesti:

• Mancata pattuizione dell’esenzione dalla presentazione
• Necessità di ottenimento del certificato di agibilità
• Nuove costruzioni

Ovvero il Diritto non impone d’ufficio la presenza delle Di.Co ma diventano di fatto obbligatorie quando non vi è comune accordo o quando la loro presenza è richiesta per la regolarizzazione urbanistica dell’immobile

Certificazioni e vizi occulti nella compravendita

La non obbligatorietà circa l’esistenza delle certificazioni degli impianti ai fini della compravendita viene meno nel momento in cui l’acquirente appella tale circostanza come vizio rispetto agli accordi assunti nel contratto preliminare.

Se nel compromesso non è specificato che gli impianti non sono a norma egli può pretendere la messa a norma o la riduzione del prezzo per importo pari al costo di messa a norma, oltre al maggior danno qualora provocato come conseguenza di tale inadempienza.

L’acquirente può anche chiedere l’inadempienza del venditore e rivalere nelle modalità di Legge sulla caparra versata in sede di contratto preliminare e/o nella proposta di acquisto qualora accettata dal venditore.

Certificazioni degli impianti obbligatorie per l’agibilità dell’immobile

Le certificazioni degli impianti sono requisiti indispensabili per l’ottenimento del certificato di agibilità dell’immobile quando:

• Non è mai stato rilasciato
• Deve essere nuovamente presentato a seguito di interventi sostanziali sull’immobile

Anche in questo caso la vendita di un immobile privo di agibilità è legalmente permessa qualora vi sia il preventivo assenso dell’acquirente e se ne sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

Se la mancanza di agibilità non viene pattuita concordemente ma rappresenta inadempienza agli accordi, provoca la nullità del contratto preliminare (ed eventualmente anche del rogito) e rivalsa economica da parte dell’acquirente. Ciò qualora il venditore non riesca a produrre il certificato di agibilità entro la data del rogito, attività che di fatto impone la messa a norma degli impianti.

Obbligo delle certificazioni impianti per la vendita delle nuove costruzioni

Indirettamente da questo scaturisce anche un altro obbligo, quello del costruttore che vende l’immobile costruito e che per Legge ha obbligo di presentare a rogito il certificato di agibilità e che quindi deve obbligatoriamente possedere le certificazioni degli impianti.

Io costruttore che non presenta agibilità non può procedere al rogito ed è inadempiente agli eventuali accordi preliminari con rivalsa dell’acquirente sulla caparra versata.

Come tutelarsi

I punti di tutela della compravendita in ordine alle questioni relative alle certificazioni impianti sono principalmente due: raccolta documentale, verifica, corretta definizione degli accordi preliminari.

Controllare presenza e validità delle certificazioni degli impianti

Prima di mettere in vendita l’immobile il venditore deve reperire le certificazioni degli impianti e tramite i propri tecnici assicurarsi che siano ancora in corso di validità. Dall’altro lato, un acquirente accorto deve sincerarsi della presenza o meno delle certificazioni prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e/o del contratto preliminare.

In base alle risultanze della verifica documentale è necessaria la corretta pianificazione e la scelta di procedere o meno alla redazione di eventuali certificazioni mancanti. Tale scelta spesso fortemente dipendente dai costi preventivati per tali interventi, a volte molto onerosi.

Attenzione alle certificazioni delle dotazioni

A lato delle canoniche certificazioni impianti è bene prestare attenzione a quelle di eventuali dotazioni dell’immobile, regolamentate nello stesso identico modo delle Di.Co.

Tra esse è corretto menzionare quelle relative ad impianti extra installati post costruzione o impianti di prelevamento delle acque pubbliche (pozzo artesiano uso domestico).

Verificare la necessità di stesura delle certificazioni

Sempre a monte di ogni accordo preliminare, il venditore deve provvedere ad assicurarsi l’avvenuto rilascio del certificato di agibilità e l’assenza di modifiche nel tempo che ne avrebbero causato l’aggiornamento con relativo obbligo di presentazione delle certificazioni impianti.

Si tratta di un’attività tecnica che deve essere svolta da un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere) previo accesso agli atti presso il Comune dove è ubicato l’immobile. In diverse Regioni questo tipo di attività sfocia in un documento riassuntivo delle caratteristiche urbanistiche e catastali dell’immobile che prende il nome di relazione tecnica integrata.

Allo stesso modo, un acquirente accorto non stipula un contratto preliminare senza avere contezza certa di tali informazioni.

Come evitare il danno per mancanza delle certificazioni

Se si è mancato nel controllo preventivo della documentazione prima della stipula degli accordi preliminari si può tentare di:

• Verificare con l’installatore se esistono copie delle certificazioni
• Richiedere copia allo sportello unico per l’edilizia se depositate
• Provvedere a redigere una Di.Ri quando legalmente possibile
• Mettere a norma gli impianti
• Tentare una negoziazione con l’acquirente

Se la ditta installatrice è ancora in attività ci sono buone possibilità che abbia mantenuto in archivio una copia delle certificazioni, con conseguente risoluzione del problema gratuitamente e nel tempo di un’email.

Il secondo tentativo è quello di produrre un accesso agli atti presso lo sportello unico per l’edilizia, da diversi anni gli installatori hanno l’obbligo di depositare copia delle certificazioni.

Quando entrambe le ricerche danno esito negativo e l’impianto è stato realizzato tra il 1990 ed il 2008 , si può redigere una Di.Ri, la dichiarazione di rispondenza. Può farla qualunque ditta abilitata e consiste in una dichiarazione postuma di rispondenza dell’impianto alla normativa. La redazione di una Di.Ri è possibile solo quando gli impianti hanno i requisiti tecnici necessari.

Dove hanno fallito tutti i punti sopra, l’unica soluzione per evitare il danno è quella di mettere a norma gli impianti prima del rogito. Purtroppo, specialmente in caso di vecchi immobili, può essere un’attività meno profittevole di un’eventuale negoziazione con l’acquirente.