I metodi di stima immobiliare sono sistemi di calcolo utilizzati per identificare prezzo unitario al Mq da utilizzarsi per la valutazione di immobili quali case, immobili commerciali o terreni.
Il valutatore sceglie il metodo da utilizzare nel lavoro di valutazione in base alla natura del bene, alla destinazione d’uso ed alle condizioni dello stesso con particolare riferimento ad eventuale redditività prodotta.
Qualora reputato opportuno per ogni specifico caso, il valutare potrà applicare più metodi in sequenza sulla stessa valutazione al fine della riduzione, per quanto più possibile, del margine di errore.
Metodo MCA (Market Comparison Approach)
E’ uno dei metodi di stima immobiliare più attuale ed utilizzato nel mercato contemporaneo e svolta in 3 fasi:
- Raccolta dei dati inerenti immobili comparabili già venduti
- Normalizzazione dei dati raccolti
- Relazione valutativa
I dati vengono raccolti tramite interrogazione delle trascrizioni immobiliari inerenti immobili nella stessa area dove è ubicato l’oggetto di valutazione. In linea generale un immobile comparabile è un immobile di caratteristiche simili a quello in valutazione, che insiste nella stessa porzione di territorio e che è stato venduto nello stesso periodo storico.
Individuata la transazione è possibile richiedere copia dell’atto di provenienza. Esso restituirà al valutatore dati importanti quali superficie catastale, tipologia di immobile e prezzo di vendita. Altre indicazioni possono essere ricavate dalle planimetrie solitamente allegate, quali presenza o meno di un ascensore o l’esposizione.
La fase successiva prevede poi l’applicazione di correttivi ai prezzi delle transazioni avvenute per normalizzare i dati in base alle caratteristiche rilevabili del venduto.
In ultima istanza, il valore normalizzato viene applicato all’oggetto in valutazione per la determinazione del più probabile prezzo di scambio nel momento valutativo. Per una visione più ampia del sistema valutativo il sito contiene un’importante pagina sulla valutazione di un immobile.
Metodo di stima per capitalizzazione della redditività
La valutazione per redditività (Investment Method) è un metodo di valutazione spesso utilizzato per immobili locati o locabili che ha come obbiettivo l’identificazione del più probabile prezzo di vendita partendo dal reddito che tale immobile produce tramite la locazione.
Il calcolo viene svolto sulla base di 2 parametri fondamentali:
- Canone di locazione (effettivo o ottenibile)
- Indice di capitalizzazione
Ciò dove per indice di capitalizzazione si intende un moltiplicatore numerico ricavato a monte dall’analisi della redditività media degli immobili simili nell’area di riferimento.
Questo metodo viene comunemente utilizzato per immobili commerciali ma può anche essere sfruttato come check di controllo ulteriore dopo l’applicazione di altre metodologie di calcolo per immobili residenziali.
Metodo di stima per analisi del profitto
Il metodo di valutazione per capitalizzazione del profitto assume che il valore di un immobile sia funzionale al profitto generato dall’attività produttiva insediata. Per il calcolo è dunque necessario partire da una profonda analisi dei bilanci della società.
Differisce dal metodo per redditività poichè nel primo il calcolo viene svolto in base al canone di locazione a prescindere dal tipo di attività o uso insediato mentre nel secondo il calcolo parte dal profitto dell’attività stessa.
Il metodo per capitalizzazione del profitto è classico della valutazione di immobili a destinazione d’uso univoca quali hotels, ristoranti, cinema e così via ed è fortemente parametrato anche sull’esistenza o meno di una licenza attiva (Fonte)
L’individuazione del massimo profitto che un operatore competente può ottenere insediando la propria attività nell’immobile viene poi capitalizzato per il coefficiente di capitalizzazione. Quest’ultimo ricavato dalla media dei profitti generati da attività equivalenti e di medesima impostazione.
Stima con metodo residuale
Metodo classico per la valutazione di aree idonee ad interventi di sviluppo ed interventi edilizi in generale. Viene calcolato partendo dal valore massimo di vendita dell’intervento ultimato. A tale valore vengono detratti:
- Costo di costruzione
- Costi professionali e progettuali
- Costi accessori
- Profitto minimo richiesto da chi sviluppa il progetto
Il valore residuale equivale al prezzo massimo che uno sviluppatore potrà corrispondere per l’acquisto dell’area o dell’immobile. In quest’ultimo caso si detrae dal valore del finito anche il costo di demolizione e smaltimento del fabbricato preesistente.
