Gli obblighi per chi vende casa sono:
- Garantire per la cosa venduta lato urbanistico e catastale
- Garantire l’assenza di ipoteche, trascrizioni e diritti di terzi
- Fornire i documenti necessari per mutuo del compratore e rogito
- Prestare garanzia da evizione e vizi occulti
- Procurare l’acquisto da parte del compratore
- Pagare le tasse se dovute
- Rispettare gli obblighi di custodia e consegna
- Saldare condominio ed utenze
Durante il rogito di vendita dovrai dichiarare che l’immobile è urbanisticamente corrispondente ai titoli abilitativi, catastalmente conforme e dovrai comunicare eventuale mancanza di agibilità. E’ una dichiarazione classica che il 99% delle persone negli ultimi 40 anni ha fatto senza aver idea di cosa dichiarava. Nel vendere casa rischi di pagarne le conseguenze perché sei responsabile anche di abusi edilizi e problemi che non sai neanche di aver acquistato insieme all’immobile.
Prima del rogito dovrai cancellare ogni eventuale ipoteca gravante sulla casa, quale quella derivata dal mutuo. Se devi vendere una casa con un mutuo in corso, potrai sfruttare il c.d. “Decreto Bersani” con cui potrai cancellare l’ipoteca gratuitamente. Attenzione, sulla tua casa potrebbero esserci ipoteche a tua insaputa quali mancate cancellazioni di mutui estinti o altre di nuova tacita istruzione, fai una visura ipotecaria per essere sicuro.
I documenti per vendere casa devono essere in corso di validità, completi e non devono presentare vizi. Alcuni, come la certificazione energetica, sono obbligatori altri fortemente consigliati.
L’evizione è un principio Giuridico tramite cui un terzo soggetto fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta. Quando vendi devi garantire che la casa è di tua esclusiva proprietà e nessun altro vanta diritti su di essa. I vizi occulti sono tutti quei vizi non rilevabili attraverso la media diligenza di un normale utente. Una perdita d’acqua senza effetto visibile di gocciolamento è un vizio occulto. Il venditore ha obbligo di garantire l’assenza di vizi occulti ex art. 1490 / 1492 del codice civile.
Tra gli obblighi di chi vende casa sicuramente c’è il dover procurare l’acquisto all’acquirente. Sembra quasi ridicolo ma credimi, da qui nasce il 50% del contenziosi.
Al momento del rogito dovrai pagare l’eventuale imposta sulla plusvalenza immobiliare qualora tu scelga di pagarla come imposta sostituiva al 26%.
Tra i più importanti obblighi di chi vende casa c’è quello di consegnarla all’acquirente nel medesimo stato conservativo in cui l’ha vista. Non sto dicendo che non puoi liberarla dagli arredi se l’accordo è quello, ma non fare modifiche morfologiche o estetiche dopo il compromesso.
Sempre per l’atto di trasferimento di proprietà dovrai fornire al Notaio un certificato, rilasciato dall’Amministratore di Condominio. Serve per attestare l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico tuo e dell’unità che vendi.
Come tutelarsi quando si vende una casa
Per tutelarsi quando si vende una casa e vendere senza rischi un venditore deve raccogliere tutte le informazioni sul suo immobile e tradurle correttamente nel contratto preliminare. Ecco cosa fare:
- Un accertamento urbanistico, catastale e sull’agibilità
- Sanare eventuali difformità o ripristinare lo stato legittimo
- Una visura ipotecaria
- Eliminare eventuali diritti di terzi
- Controllare le certificazioni degli impianti e quella energetica
- Controllare l’assenza di liti nel condominio
- Conservare l’annuncio di vendita
Tre quarti dei contenziosi in materia immobiliare derivano dal fatto i venditori stipulano il contratto preliminare senza aver svolto tutti i passaggi preventivi di controllo. In questo è importante sapere che la proposta di acquisto accettata è, di fatto, un preliminare. Se un venditore non riesce a rispettare i patti con l’acquirente entro le date essenziali, diventa inadempiente e restituisce il doppio della caparra. Per contro, preferisci sempre la caparra all’acconto. L’acconto va restituito se il compratore si ritira o l’affare non va in porto mentre la caparra potrai riceverla per ripagarti del danno subito.
Il più importante dei consigli per come tutelarsi quando si vende una casa è proprio questo: non accettare mai proposte scritte se non hai chiarissima la situazione della tua casa e se esse non sono correttamente riportate.
Per quanto riguarda gli aspetti urbanistici e catastali devi incaricare il tuo Geometra di svolgere un accesso agli atti. Serve per garantire che non ci siano abusi, spesso trascinati dal passato a tua totale insaputa. Devi considerare che negli ultimi 40 anni di immobiliare nessuno ha mai controllato nulla in merito. Grande attenzione alla presenza del certificato di abitabilità o agibilità, tanti fabbricati sul territorio ne sono sprovvisti. Puoi vendere una casa senza agibilità solo se informi il compratore nella proposta di acquisto, tenendo anche conto della cosa nella determinazione del prezzo. Se vuoi vendere casa a Bologna quest’attività viene proprio richiesta dai Notai anche se non rientra negli obblighi di chi vende casa dettati dalla Legge. Il documento in oggetto prende il nome di relazione tecnica integrata.
Non si può, invece, vendere una casa con un abuso edilizio non sanato o catastalmente difforme. Se il tuo tecnico ha rilevato difformità puoi procedere alla sanatoria. Quando essa non è possibile dovrai ripristinare lo stato legittimo dettato dalla licenza di costruzione o dai titoli successivi quali varianti e condoni.
Svolgi sempre una visura ipotecaria, in passato mi è successo di scovare ipoteche di cui il proprietario non era a conoscenza. Spesso derivano dalla mancata cancellazione a seguito di estinzione del mutuo, ma possono anche essere di nuova tacita iscrizione. Se ne trovi, devi cancellarle prima della stipula del rogito e quindi devi essere sicuro di poterci riuscire.
Stesso discorso vale per tutti i diritti di terzi. Registra la risoluzione di eventuali contratti di affitto e controlla che non ci siano servitù di cui hai perso il ricordo. Se ci sono dovrai menzionarle nella proposta.
Per quanto riguarda gli impianti non è obbligatoria la messa a norma ma per tutelarsi quando si vende casa è bene scrivere sulla proposta l’effettivo stato. Un impianto senza certificazione non è dichiarabile a norma mentre uno con certificazione del paleolitico al massimo potrà essere a norma per l’epoca di installazione. La certificazione energetica vale dieci anni se dopo la sue redazione non sono state apportate modifiche prestazionali alla casa come il cambio infissi o della caldaia.
La materia condominiale è sempre troppo trascurata. Per tutelarsi quando si vende una casa è bene fare una chiamata all’amministratore per essere certi che non si siano insediate liti nel condominio.
In ultimo ma non per importanza conserva sempre una copia digitale dell’annuncio di vendita della tua casa. Esso contiene le foto dello stato in cui l’acquirente ha visitato l’immobile: non potrà dire che hai apportato modifiche successive.
Pochi punti ma di vitale importante che purtroppo una grandissima parte di chi vuole vendere casa non conosce, finendo anche oggigiorno in un mare di guai. La mancanza di informazione su questi aspetti è la prima causa in Italia di cause civili sulle compravendite. In questo sono complici anche molti operatori che non informano correttamente i propri clienti prima di fargli accettare proposte di acquisto o sottoscrivere contratti preliminari propri.
Obblighi di chi vende casa dopo il rogito
Il venditore dopo il rogito deve:
- Spostare la residenza
- Volturare le utenze e la tassa dei rifiuti
- Inviare, per conoscenza, copia dell’atto all’Amministratore
Direi che le ragioni delle prime due voci sono più che ovvie. Una parentesi, dal 2011 non è più necessario dare comunicazione al Comune della vendita (salvo eventuali regolamenti territoriali).
L’invio e notifica all’Amministratore dell’atto è fondamentale per il cambio di intestazione dell’anagrafe condominiale. Quest’ultima necessaria per la corretta intestazione delle successive spettanze ordinarie e straordinarie.
Conclusioni
Numerosi sono gli obblighi per chi vende casa in ordine agli aspetti tecnici e legali. Il codice civile fornisce una chiara disciplina di tutte le casistiche comuni circa trascrizioni, diritti reali, doveri di custodia e consegna. Questi ultimi con particolare riferimento alla gestione di vizi occulti eventualmente presenti nella casa.
Domande frequenti
Tutto ciò che fa parte della casa come struttura e le relative dotazioni quali impianti in primis. Il bagno deve essere funzionante e provvisto di sanitari. L’impianto elettrico deve essere completo di tutta la componentistica, lampadine comprese. Potrai invece rimuovere tutti i tuoi oggetti personali e gli arredi. Tutto questo salvo diverso formale accordo con il compratore.
Attraverso il comune accordo con il compratore è possibile ma se ciò non avviene la casa va consegnata contestualmente al rogito. Solitamente nei casi di consegna dopo il rogito una parte del prezzo viene lasciata in deposito al Notaio per tutela del compratore.
No, dal 2011 non è più necessario, salvo specifici regolamenti territoriali
Il venditore di una casa non ha obbligo di pagare il Notaio, adempimento a carico dell’acquirente che gode anche della possibilità di scelta del pubblico ufficiale a cui affidarsi. Tutto questo salvo diverso accordo con il venditore stesso, sempre definibile liberamente tra i due.
34 risposte
Buongiorno,
ho accettati una proposta di acquisto di casa e da allora hanno iniziato a piovere richieste da parte della parte acquirente di qualsiasi genere di documentazione, al limite dell’invadenza. Al che, rivolgendomi al notaio di fiducia, mi è stato suggerito di commissionare ad un tecnico una RRE, che è stata redatta e sottoscritta da un architetto, il quale ha dichiarato che la casa è commerciabile. Purtroppo neppure la RRE ha placato le preoccupazioni della parte acquirente, la quale richiede tramite un proprio tecnico di fiducia ulteriori documentazioni per verificare la RRE redatta. Ora mi domando, qual’è il limite di tale comportamento? Spero di trovare in lei una risposta che sciolga i miei dubbi. Grazie e buon lavoro.
Presentare una RRE redatta da un tecnico abilitato non è un obbligo di Legge ma un ottima soluzione consigliata a tutela sia del venditore stesso che dell’acquirente. Detto ciò, la documentazione urbanistica e catastale può essere interpretata solo da tecnici abilitati, quindi io proporrei all’acquirente di mettere in contatto il proprio tecnico con il nostro e di lasciar lavorare loro in doppia supervisione. Inutile dare un titolo abilitativo ad un acquirente che non sa neanche come leggerlo. Tenga presente che a rischiare è più lei dell’acquirente stesso in questo caso, quindi meglio chiarificare il prima possibile ogni eventuale dubbio (anche se sarebbe stato meglio farlo prima del perfezionamento della proposta, ormai le obbligazioni sono create).
Gentilissimo
Sono a vendere un appartamento in condominio oggetto di 110 nn ancora concluso.
Vivo lì da più di 20 anni.
Dovrò pagare tassa su plusvalenza?
Visto che i lavori nn sono ancora completati che obblighi mi rimangono in capo verso l acquirente?
Grazie mille.
Buongiorno, la plusvalenza non è dovuta per la prima casa se si può dimostrare che vi si è tenuta la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà. Ciò vale anche per la quota plusvalenza inerente il Superbonus 110%. Essendo i lavori del Superbonus lavori straordinari, restano in capo al venditore tutti i costi e le relative detrazioni qualora essi deliberati prima del rogito anche se le opere non ancora eseguite al momento della vendita.
Devo vendere casa ed ho già il rogito ho pagato già l’agenzia ma adesso mi chiedono il certificato di agibilità devo pagarla io ho la agenzia ?
Il venditore che agisce come persona fisica non ha obbligo di presentazione del certificato ma di garantire l’avvenuto rilascio dell’agibilità o, eventualmente, pattuire sin dall’inizio della trattativa che l’immobile ne è sprovvisto. Nel suo interesse, è opportuno che lei provveda a verificare la situazione tramite il suo geometra di fiducia al fine di evitare il rischio di nullità dell’atto di vendita.
buongiorno, siamo in procinto di vendere casa, e tramite notizie privato abbiamo scoperto che il compratore ha attraversato vicessitudini legali in passato, sembrano al momento “pagate” , ma l’immobile lo intesta alla moglie che fa la casalinga, il tutto cmq tramite mutuo. chiedo se per noi cè un obbligo di sapere la provenienza dei soldi che useranno i compratori per prendere la nostra casa. la ringrazio in anticipo per eventuale risposta.
Buongiorno, ci penserà il Notaio attraverso la relativa pratica antiriciclaggio che verrà fatta firmare ai soggetti intervenuti in atto previa intervista del caso. Tale controllo viene comunque svolto anche dalla banca erogante mutuo.
Buongiorno, sto pensando di vendere casa privatamente ma vorrei sapere cosa devo fare per tutelarmi riguardo alla certezza e sicurezza del pagamento? C’è qualcosa che devo verificare per capire se l’acquirente non è un acquirente insolvente e per capire che ha veramente a disposizione la somma di vendita totale pattuita? Grazie!
Buongiorno. Le consiglio di proporre subito la firma del contratto preliminare dal Notaio con versamento di una caparra del 10/20%. Prima di farlo, ovviamente, si assicuri che la sua casa sia commerciabile, attraverso un controllo urbanistico del suo geometra di fiducia.
Buongiorno, ho venduto l’appartamento comprato e tinteggiato nel 2021, dovendo smontare alcuni mobili fissati al muro restano i buchi, essendo le pareti colorate bisogna ridipingere tutta la parete. É un problema mio o posso lasciare i buchi nel muro? Grazie
Ne parlerei con l’acquirente, non è un grosso danno e se devono imbiancare o rimontare qualcosa sopra ai fori il problema è risolto prima di nascere.
Salve… mia moglie ha ereditato un appartamento nel 2007, dal 2013 [anno del nostro matrimonio] ha spostato la sua residenza e domicilio a casa mia… purtroppo non ha pagato l imu e ad oggi ci hanno mandato circa 20 mila euro di arretrati… vorremmo venderla e abbiamo trovato l acquirente… dovremmo prima estinguere l imu o si può vendere e con i soldi ricavati pagarlo in un secondo momento? Grazie
Buonasera. Si può valutare in accordo con l’acquirente di stipulare un contratto preliminare con caparra o acconto utile ad estinguere il debito col Comune. Prima, però, dovete accertarvi che non vi sia alcun elemento ostativo alla vendita quali abusi edilizi, altre problematiche fiscali, limiti giuridici quali in via non esaustiva la mancanza di continuità delle trascrizioni. Vi invito fortemente ad avvalervi del supporto di un tecnico e di un legale per studiare correttamente il caso di specie e scegliere la strada piu sicura. Cordialmente, Zerbinati
Buona sera gentilmente vorrei sapere se posso sistemare una infiltrazione sul tetto aspettando la risposta da parte Dell agenzia immobiliare di una risposta di un acquirente Dell immobile, sottolineo che il possibile acquirente ha visto. È preso visione Dell immobile che fino a ieri era a posto. Grazie attendo sue informazioni
Buonasera. La strada più corretta è convocare agenzia immobiliare ed acquirente per prendere i relativi accordi sulla sistemazione.
Buonasera,
Avrei cortesemente bisogno di un informazione. Ho venduto il mio appartamento tramite agenzia immobiliare. Ho nel bagno un mobile con incassato il lavandino che vorrei portare via ( al suo posto monterei solo un classico lavandino) . L’ agenzia immobiliare dice che non posso farlo perché quello è un lavandino e fa parte del bagno e la cliente ormai ha visto il bagno con quel lavandino e comunque avrei dovuto dirlo prima!!! E’ corretto? Grazie mille
Buonasera, io sono d’accordo con il collega. Provate a fissare un incontro con l’acquirente e valutare la sua eventuale disponibilità.
buongiorno dovrei sottoscrivere un contratto di “Due Digence” durata 360 giorni , nel quale dice che i costi saranno tutti a carico dell’ acquirente e nessun onere a capo del venditore se non firmare qualche documento… Al momento dell’ accettazione, dopo 30 giorni verra redatto un preliminare con acconto e il saldo all’ atto notarile.
Se nell’ arco dei 360 giorni trovassi un altro acquirente e diciamo mi pagasse subito…ho degli obblighi o penali nei confronti del primo interessato per le spese da lui sostenute per le verifiche?
grazie
Buonasera. Dipende tutto da come viene formulato l’accordo. Solitamente la strada che scelgo è quella di stipula il preliminare con condizione sospensiva in funzione del buon esito (o meno) della due diligence. Con questa formula, però, il venditore è vincolato all’avveramento della clausola. Da quello che riporta lei non mi pare che siamo nello stesso scenario quindi direi che si potrebbe fare una scrittura dove l’acquirente vi autorizza a chiudere la transazione con terzi a patto del rimborso delle sole spese sostenute per l’impostazione della due diligence. Se ha bisogno di parlarne può contattarmi privatamente senza problemi. Cordiali saluti, Zerbinati
Buongiorno , abbiamo fatto proposta d’acquisto per la nostra prima casa (si tratta di proposta che vale come compromesso).
La casa deve essere sistemata a catasto altrimenti non ci passerà la pratica del mutuo.
Ora l’agenzia ci chiede di concedere clausola risolutiva (cioè poter far visionare / vendere a altro miglior offerente) nel mentre aspettiamo che i proprietari sanino la questione catastale e noi quindi procedere a richiesta del mutuo.
Noi non vogliamo accettare, mentre l’agenzia ci dice essere una prassi mettere questa clausola.
Cosa ne pensa? come dovremmo muoverci?
cordialmente
grazie
Se la proposta è stata accettata e siete nei termini non vedo motivo per cambiare l’impostazione della compravendita se non il fatto che il venditore spera di trovare un acquirente che non richiede mutuo…senza rendersi conto che comunque sarebbe costretto lo stesso a sistemare la situazione urbanistica e catastale. Parere personale, ovviamente.
Buongiorno Dott.Fabio Zerbinnati, con un agenzia immobiliare sto vendendo casa. Ho ricevuto una proposta d’acquisto, con la mia agenzia siamo d’accordo che vendo casa (arredata) sulla proposta d’acquisto non c’è nessuna voce che lo indichi. Quindi la mia preoccupazione è se accetto e firmo, la caparra, potrebbe succedere che mi toccherà pagare il doppio della caparra se l’acquirente si impugna che lui non era d’accordo?
E’ corretto non includere gli arredi in proposta poiché si tratta di contratto immobiliare e ci sarebbe una discrepanza anche sui carichi fiscali da calcolare. Basta fare una scrittura a parte, sottoscritta da entrambi, per la cessione gratuita degli arredi. Cordialmente, Zerbinati
Salve, ho appena venduto casa tramite agenzia di mediazione e nel contratto preliminare abbiamo deciso tutti (venditore compratore e agenzia) e scritto nero su bianco che la casa veniva lasciata;vista e piaciuta e compresa di cucina e bagno. Nel rogito finale per non pagare tasse extra c’è scritto che la casa deve essere libera da cose e persone! Ora il compratore ci vuole denunciare perché non smontiamo la cucina e dice che è di nostra competenza lo smaltimento! In poche parole ha fatto il furbo e negato tutto quello che c’è stato prima anche in presenza di una agenzia di mediazione. Cosa posso fare per tutelarmi come venditore? Perché mi hanno detto che il rogito cancella tutto quello che c’è stato prima. Ci sentiamo truffati come venditori e come persone di buona fiducia. Grazie
Buongiorno, situazione spinosa proprio per la gerarchia del atti. Io consiglieri una trattativa stragiudiziale per trovare un compromesso ma non sono un avvocato ed è lui che vi consiglio di rivolgervi per un’analisi corretta del caso di specie. Zerbinati
Buongiorno,
Ho acquistato casa ad aprile. Dopo 2 mesi mi sono accorta che i vecchi proprietari si portati via gli scarichi del bidet e dei lavandini del bagno.
Cosa posso fare?
Ho segnalato all’agenzia ma ormai non penso possano fare molto.
Grazie
Buonasera. Dal mio punto di vista lo scarico fa parte della struttura funzionale dell’impianto e le consiglio un parere legale da un avvocato per valutare l’eventuale richiesta di ripristino. Cordialmente, Zerbinati
Salve.Ho acquisto l’appartamento 2 anni fa come prima casa.Ho abitato sempre qui dal primo GG.Adesso lo voglio vendere per comprare un altro con garage.Pago la plusvalenza visto che prezzo di acquisto e più basso al confronto di quello di vendita?Nell frattempo prezzi delle case sono aumentati.Devo vendere con un prezzo aggiornato per poter comprare un altro subito.Grazie se m risponda
Buongiorno, se ha avuto sempre la residenza (legalmente riconosciuta) li non paga plusvalenza. In caso contrario si, tenendo presente che al fine del calcolo della base imponibile dovrà considerare anche i costi ammissibili spiegati in articolo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve , stiamo comprando la nostra prima casa …. Si tratta di una casa di una nuova costruzione. Il propietario vuole procedere al rogito senza aver tinteggiato / verniciato la casa… Ciò sono tutte macchie post cantiere !
Buonasera. A livello di obblighi di Legge veri e propri egli deve consegnare l’agibilità valida e deve fornire fidejussione su tutte le somme di caparra ma in realtà non ha l’obbligo della finitura in questo senso che resta, quindi, in ambito di trattativa economica. Cordialmente, Zerbinati
buongiorno,volevo fare una domanda:
ho acquistato casa a ottobre ancora impegnata dai vecchi propietari il rogito con consegna delle chiavi avverra’ il 4maggio
nel frattempo avendo un ampio giardino non e’ stata fatta nessuna manutenzione e ora mi trovo un metro di erba che dopo l’atto sara’ da falciare a chi toccherebbe il taglio erba visto che e’ un lavoro ordinario?
grazie mille
Buonasera, senza dubbio rientra nella corretta custodia dell’immobile e quindi a carico di chi lo occupa…ma a livello legale non rappresenta motivo di nullità contrattuale o inadempienza. Questo sempre che la manca custodia non abbia provocato danni al fabbricato…cosa che dubito. Cordialmente, Fabio Zerbinati