La registrazione del contratto di locazione è l’adempimento obbligatorio per tutti i contratti di durata superiore ai 30 giorni tramite cui gli attori del contratto comunicano ad Agenzia delle Entrate l’avvenuta stipula del contratto di locazione di un immobile.
Essa produce tre effetti:
- Permette l’applicazione dell’imposta sul reddito prodotto
- Tutela le parti
- Permette l’accesso a eventuali detrazioni fiscali
Un contratto non registrato è un contratto “in nero” e coincide con un’evasione fiscale.
La registrazione legittima il contratto rendendolo opponibile a terzi, ovvero è essa stessa lo strumento di tutela inerente le obbligazioni reciproche contenute nel contratto medesimo.
Un contratto registrato permette all’inquilino di richiedere eventuali detrazioni fiscali a lui concesse di diritto, quali possono essere quelle per gli studenti fuori sede oltre, ovviamente, a permettergli l’impugnazione del contratto in caso di lesione dei propri diritti di inquilino.
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Quando è obbligatorio registrare un contratto di locazione
La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria per tutti i contratti con durata superiore ai 30 giorni, a prescindere dall’importo del canone, siano essi contratti abitativi o aventi per oggetto immobili diversi dalle abitazioni.
Oltre alla prima registrazione, è obbligatorio registrare ogni successiva variazione al contratto quali:
- Cessioni – Subentri
- Cessazioni
- Esercizio o revoca del regime di Cedolare
- Riduzioni del canone
La registrazione di ogni adempimento successivo alla prima registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del medesimo.
Chi deve registrare il contratto di locazione
Proprietario ed inquilino sono obbligati in solido alla registrazione del contratto. Questo significa che dove non provvede il primo deve provvedere il secondo ed allo stesso modo entrambi sono sanzionabili per l’omessa registrazione.
Solitamente è il proprietario che registra dandone successivamente conoscenza all’inquilino, ma ciò rientra nelle prassi e non di fatto nella normativa.
Stesso vale per la registrazione di ogni adempimento successivo.
Quali documenti servono per registrare un contratto di locazione
Per registrare un contratto di locazione è necessario presentare:
- Duplice copia del contratto firmata in originale
- Modello RLI compilato
- Modello RR per registrare più di un contratto
- F24 di avvenuto pagamento dell’imposta
- F24 avvenuto pagamento eventuale imposta sulla garanzia di terzi
- Eventuali allegati ( ad esempio planimetria o elenco fotografie)
- Contrassegni telematici pagamento imposta di bollo
- Documenti di identità e codice fiscale di proprietario ed inquilino
- APE (Attestato di prestazione energetica)
Nel caso di registrazione telematica (obbligatoria per chi possiede più di 10 immobili o per gli agenti immobiliari) è possibile effettuare i pagamenti di imposta di registro e bollo contestualmente alla procedura di registrazione del contratto di affitto tramite prelevamento diretto dal conto corrente da parte di Agenzia delle Entrate.
A registrazione effettuata AdE restituisce copia registrata completa di ricevuta di avvenuta registrazione.
Quanto costa registrare un contratto di locazione
Costo per la registrazione in regime ordinario
Per tutti i contratti in regime ordinario i costi di registrazione sono:
- Imposta di registro: proporzionale con minimale di 67 euro
- Bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe
- Imposta sulla garanzia fornita da terzi: 0,50% dell’importo
Tabella riassuntiva dell’imposta di registro di un contratto di affitto:
| TIPO IMMOBILE | ALIQUOTA |
|---|---|
| Case e appartamenti | 2% canone annuo x numero annualità |
| Fabbricati strumentali | 2% canone annuo / 1% per soggetti passivi IVA |
| Fondi rustici | 0,5% canone annuo x numero annualità |
| Altri immobili | 2% canone annuo per numero annualità |
| Fonte: Agenzia delle Entrate |
Nei Comuni ad alta densità abitativa l’imposta di registro di un contratto a canone concordato viene calcolata su una base imponibile ridotta del 30%
L’imposta sulla garanzia non viene applicata al deposito cauzionale ma solo sulle garanzie fornite da soggetti esterni al contratto quali persone garanti o banche.
Costo della registrazione Cedolare Secca
Quando il proprietario aderisce al regime di Cedolare Secca i costi relativi ad imposta di registro, bollo ed imposta sulla garanzia sono azzerati.
Tale vantaggio ad oggi non è quindi applicabile alle specie contrattuali sui cui non è possibile aderire al regime di cedolare quali contratto uso foresteria e contratto di locazione commerciale.
Costo dell’intermediario alla registrazione
In tutti i casi in cui la registrazione viene effettuata da un soggetto abilitato esterno al contratto andrà aggiunto il costo del relativo servizio. I soggetti abilitati alla registrazione di un contratto di locazione sono:
- Agenti immobiliari
- Commercialisti
- Avvocati
- CAF
Tali intermediari per poter registrare un contratto devono essere provvisti della relativa delega.
Come registrare un contratto di locazione
Registrazione presso gli uffici di Agenzia delle Entrate
Per chi possiede meno di 10 immobili è possibile registrare un contratto di locazione recandosi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Sarà necessario portare tutti i documenti necessari mentre puoi versare le imposte di bollo e di registro tramite l’addebito sul tuo c/c utilizzando il relativo modello richiesta.
Se il contratto viene registrato subito ti verrà rilasciata copia timbrata del contratto, nei casi in cui la registrazione avviene in differita ti verrà rilasciata una comunicazione di avvenuta presentazione.
Registrazione online del contratto di locazione
La registrazione online del contratto di locazione può essere usata per comodità da tutti i proprietari ed inquilini, risulta obbligatoria solo per chi ha più di 10 immobili o per gli agenti immobiliari.
Per registrare online un contratto di locazione devi accedere al sito dell’agenzia delle Entrate tramite la tua identità digitale:
- SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale)
- CIE (Carta Identità Elettronica)
- CNS (Carta Nazionale Servizi)
I soggetti abilitati possono entrare direttamente nel portale Fisconline/Entratel con le relative credenziali.
La pagina per la registrazione online del contratto di affitto la trovi a questo indirizzo web: Tutti i servizi – Agenzia delle Entrate
Ti verrà richiesto di eseguire una procedura guidata che prevede l’inserimento di tutti i dati e la presentazione degli allegati. Potrai effettuare i pagamenti contestualmente alla procedura.ù
Registrazione tramite delegato o intermediario
Proprietari o inquilini che non hanno possibilità di recarsi presso gli uffici di Agenzia delle Entrate o non hanno dimestichezza con i servizi digitali possono sfruttare l’intervento di un delegato o intermediario abilitato. Tra questi ultimi:
- Agenti immobiliari
- Caf
- Commercialisti
- Avvocati
L’intermediario o delegato deve essere munito di apposita delega su modello fornito dalla stessa Agenzia delle Entrate. Egli dovrà presentare tutti i documenti richiesti in nome e per conto di uno degli attori del contratto.
Buongiorno, nel caso in cui voglia mettere in affitto un appartamento tramite agenzia immobiliare, l’importo del canone di locazione riportato nel contratto di affitto (su cui poi pagherò le tasse, con cedolare secca o normale aliquota irpef) deve essere comprensivo delle spettanze dell’agenzia o va al netto di queste spettanze? chiedo perchè l’agenzia con cui sto procedendo sta considerando l’importo del canone, inserito nel contratto, comprensivo delle sue spettanze e non mi pare corretto dover poi pagare una tassazione anche sull’importo delle spettanze dell’agenzia. Grazie mille
L’agenzia immobiliare non è un attore del contratto di locazione ma fornisce un servizio di mediazione che mette in contatto due o piu parti. La provvigione, quindi, non ha nulla a che vedere col canone e non può farne parte, è un compenso normalmente una-tantum. So che alcune società negli ultimi anni stanno fornendo il servizio di locazione come “gestione” continuativa, ad esempio nel caso di locazioni turistiche. Solo in questa circostanza potrebbero esserci delle formule nel contratto di gestione che deviano dal normale diritto provvigionale ma sicuramente non può essere considerata decurtazione da un canone sul quale, come giustamente lei fa notare, paga le tasse.