Il voucher mutuo è una delibera preventiva formale, rilasciata dalla Banca al futuro acquirente di una casa al fine di garantirgli la certezza dell’importo di mutuo ottenibile in base alla sua capacità finanziaria.
Si tratta quindi di una simulazione di finanziamento che, però, differisce dalle classiche simulazioni bancarie in quanto fornita sottoforma di comunicazione scritta con un impegno da parte dell’Istituto di credito, spendibile anche in sede di trattativa.
Cosa serve e come richiederlo
La procedura è molto semplice, basta fissare un appuntamento presso la filiale territoriale di una Banca che abbia nel proprio portfolio di servizi il voucher mutuo.
A differenza della normale prassi di richiesta, dove solitamente l’acquirente si reca in banca dopo la conclusione della trattativa, per richiedere un voucher è necessario accendere la pratica prima di formalizzare qualsiasi proposta di acquisto immobiliare.
Per richiederlo sarà necessario presentare alla Banca la documentazione reddituale del caso quali dichiarazioni dei redditi, buste paga e quant’altro richiesto volta per volta. Soluzione ideale è quella di informarsi dalla Banca prescelta su cosa portare in sede di richiesta.
I vantaggi del voucher mutuo
I punti a favore del voucher sono due e molto importanti in una compravendita immobiliare:
- La certezza dell’acquirente circa il proprio budget utilizzabile
- Il valore aggiunto dato alla trattativa
Lo studio reddituale svolto dalla Banca ha la funzione di garantire al compratore la certezza di poter disporre di una cifra definitiva e quindi di cercare la casa anche in funzione della stessa. Vantaggio non da poco per ottimizzare sforzi ed attività famigliari oltre al fatto che potrà evitare l’utilizzo di una condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo nella proposta di acquisto o nel contratto preliminare
Proprio l’assenza di subordinazione del contratto è un fattore estremamente importante in trattativa. Il venditore sicuramente sarà più portato a proseguire la vendita con un acquirente certo del budget piuttosto che con un altro.
E’ vincolante?
Con l’erogazione del voucher mutuo la Banca si impegna formalmente e quindi resta vincolata per il periodo di irrevocabilità dell’atto, solitamente pari a 6 mesi. Tempo massimo concesso all’acquirente per formulare una trattativa di acquisto.
Passato questo lasso temporale sarà necessario istruire una nuova richiesta.
Discorso diverso lato acquirente, l’ottenimento del voucher non vincola lo vincola a richiedere il mutuo alla stessa Banca, anche se spesso è la cosa più sensata da fare.
Un aspetto molto importante legato a questa dinamica risiede nel fatto che il diniego del voucher mutuo, non coincidendo con una richiesta di mutuo completa, non provoca segnalazione in centrale rischi. Ciò significa che anche a seguito del diniego di un Istituto è possibile riprovare con un altro senza che il primo diniego incida sull’esito della seconda richiesta.
Cosa non garantisce il voucher
Se da un lato esso garantisce cifra e finanziabilità certa all’acquirente, dall’altro non ha la funzione di delibera definitiva del mutuo successivamente richiesto.
Ciò poiché quest’ultima dipende anche dalla finanziabilità, ovvero dalla commerciabilità, dell’immobile. Esse per definizione non note al momento della richiesta del voucher stesso, avvenuta per prassi prima dell’inizio della trattativa.
La Banca, istruita la richiesta di mutuo vera e propria, provvederà all’invio di un perito il quale avrà il compito sia di valutare la congruità delle somme pattuite con quelle di mercato sia di fare uno screening circa la situazione urbanistica e catastale del bene.
E’ quindi opportuno, anche in caso di abbiamo la pre-delibera, scegliere di avanzare una trattativa su immobili già verificati dal punto di vista edilizio-amministrativo e possibilmente dotati di relazione tecnica integrata, per lo meno nelle Regioni che l’hanno recepita come strumento.
Pre-delibera, presenza di relazione tecnica conforme e visura ipotecaria “pulita” insieme garantiscono il 99% di probabilità di giungere al rogito senza problematiche impreviste. In tutti gli altri casi un margine critico resta sempre.
Quanto costa il voucher mutuo?
Il costo di una pre-delibera dipende dall’Istituto di credito, solitamente nel range compreso tra 250 euro e 500 euro. Ovviamente, in caso di diniego o in caso di non utilizzo da parte dell’acquirente essa è una somma a perdere.
In caso, invece, si effettiva stipula del contratto di mutuo con la Banca fornente il voucher tali spese vengono spesso compensate per mezzo di defalcazione dalle spese d’istruttoria. Queste ultime dipendenti anche dalla tipologia di mutuo richiesto o eventualmente modulate per chi può utilizzare le agevolazioni prima casa.
E’ anche sottolineare che il voucher non copre le spese accessorie della compravendita, quali provvigioni d’agenzia, caparra, imposte e costi Notarili che andranno quindi aggiunti al computo complessivo.
Conclusioni sulla pre-delibera
Il voucher mutuo, ossia una pre-delibera formale di tipo reddituale, garantisce all’acquirente di pianificare con assoluta certezza il budget disponibile a 6 mesi e quindi ottimizza le attività di ricerca dell’immobile ed il potere contrattuale in trattiva.
Da solo, però, non è sufficiente a garantire l’erogazione definitiva del mutuo che deve passare forzatamente dalla perizia e dall’analisi di commerciabilità del bene. Proprio per questo motivo, anche in presenza dell’atto rilasciato dalla Banca, è opportuno instaurare trattative su immobili per i quali il venditore ha già provveduto alla corretta due diligence dello stato e dei documenti per la vendita.
16 risposte
buonasera,perché molte banche non fanno questo voucher mutuo?sembra che se lo vogliono tenere caro caro.quali sono i tempi di differenza tra questo e una semplice richiesta di mutuo?mi parlava del doppio del tempo…grazie
Non tutte le banche hanno erogano voucher ma le principali si ed il tempo per ottenerlo è di circa un mese. Esso va tassativamente richiesto prima di fare proposte di acquisto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
Se è stata firmata una proposta di acquisto subordinata alla concessione del mutuo e questo non viene concesso per un problema dell’immobile e non dell’acquirente cosa succede con la somma versata in deposito? Non è caparra perché è stato scritto che lo diventa alla concessione del mutuo. Il venditore deve solo restituirla od altro? Saluti
Buongiorno e grazie per aver letto il sito. Grandissimo quanto comune problema visto che le clausole sospensive difficilmente distinguono tra delibera reddituale e quella effettiva in cui gioca ruolo importante anche la regolarità della casa. Per darle sentenze corrette nel mio ruolo di perito dovrei avere contezza della situazione e dei documenti firmati ma in linea generale direi che essendo l’immobile non urbanisticamente regolare (cosa probabilmente dichiarata dal venditore in sede di proposta) possa nascere di fatto un danno. Le consiglio in ordine a ciò immediato intervento legale considerato anche che nessuno agente immobiliare può erigersi a giudice decidendo cosa fare degli assegni altrui. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho ricevuto una proposta di affitto del mio immobile con contestuale patto di acquisto.
Dato che il compratore non ha ancora la liquidità per la caparra confirmatoria, avendo un immobile da vendere, sto valutando di farmi almeno rilasciare un voucher mutuo come garanzia di solvibilità. Secondo lei, quali altre accortezze potrei considerare in fase di stipula del contratto?
Cordialmente
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Temo che la prassi da lei proposta, seppur ragionevole, non sia applicabile in quando molte banche pretendono che il voucher sia richiesto (ed erogato) prima che il compratore produca proposte di acquisto. Inoltre, non amo molto questi patti in divenire poiché non si ha a priori la certezza del timing, ovvero del tempo necessario al compratore per diventare solvibile a seguito della vendita (se ci mette 2 anni perché colloca male l’immobile sul mercato non penso lei voglia aspettare). Io eviterei di accettare la proposta e la trasformerei in un’opzione. Tradotto in termini semplici: “se vendi la tua casa entro 6 mesi e quindi entro sei mesi diventi solvibile la mia casa è tua. Se non ci riesci mi corrispondi il danno per 6 mesi di attesa pari all’ipotetico importo del corrispondente canone di affitto”. I motivi per un blocco della vendita della casa del suo acquirente possono essere molti (difformità urbanistiche, sanatorie, irreperibilità di compratori adatti ecc.) e ciò produrrebbe problemi ad entrambi a prescindere dalle eventuali garanzie sostitutive alla caparra (es fidejussioni). Situazione borderline, se vuole possiamo approfondire con una consulenza per studiare nel dettaglio il caso di specie e produrre una controproposta solida e sicura (sempre che esista una strada adatta). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Quali svantaggi ha il venditore a chiedere il voucher al potenziale acquirente? Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Come ho scritto in un commento simile nessuno, è segno di concretezza nella trattativa! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Quali possono essere gli svantaggi per il venditore nel pretendere il voucher mutuo? Grazie
Buonasera, assolutamente nessuno è segno di concretezza e di voler avere certezza di chiudere l’affare. Cordiali saluti.
Buona sera, è possibile richiedere contemporaneamente “voucher muto” in diverse banche?
Buonasera a lei e grazie per avermi scritto. Certamente, è solo uno studio di finanziabilità. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Sera, e grazie per i chiarimenti dati.
Potrei sapere se esiste una soluzione simile per l’acquisto di un rustico?
Buonasera e grazie a lei per aver letto il blog. Il voucher è di fatto una delibera preventiva non strettamente legata al tipo di immobile in acquisto. Ciò a discrezione dei singoli Istituti di credito, per cui non vedo particolari problemi nell’acquisto di un rustico, salvo orientamenti interni della banca da lei scelta. Con l’augurio di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
se ho capito correttamente anche se ho un voucher mutuo devo chiedere all’agenzia di inserire una condizione sospensiva, giusto!? Se così – come dovrebbe essere scritta una clausola sospensiva ‘meno restrittiva’ può farmi un esempio
Buonasera e grazie per avermi scritto. Si sempre meglio usare la clausola, il voucher sarà un utile strumento per invogliare il venditore ad accettare una proposta condizionata, consapevole che l’eventuale diniego al mutuo potrebbe sopravvenire più per incommerciabilità dell’immobile che per fallimento della valutazione reddituale della banca. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati