La condizione sospensiva mutuo

La condizione sospensiva mutuo è la clausola da utilizzare per la proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo stesso o nel preliminare. Da un lato è una tutela importante per chi compra mentre dall’altro un notevole ostacolo a trattative solide. Essa, infatti, posticipa gli effetti del contratto all’ottenimento del finanziamento, lasciando la trattativa sospesa e di fatto incerta. Attraverso una corretta recita puoi limitarne gli effetti negativi e sfruttarne al meglio il potere tutelante, senza che essa diventi un ostacolo alla positiva conclusione della compravendita.

Condizione sospensiva ex art. 1353 codice civile

Il suo utilizzo è autorizzato e regolamentato dalle attuali normative come da art.1353 del Codice Civile circa il condizionamento di un contratto.

Le parti possono subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro ed incerto, quale appunto l’approvazione di un mutuo da parte di un Istituto di Credito. Quest’ultima, infatti, dipendente da molteplici fattori sia di natura finanziaria relativa all’acquirente, sia urbanistica relativa alla casa.

Come funziona

Un accordo negoziale nel mercato immobiliare è un accordo che intercede prima del rogito e che fissa gli accordi ed i reciproci obblighi tra venditore ed acquirente. Nella vendita da privato solitamente esso corrisponde al contratto preliminare, mentre quando è vi è un’agenzia immobiliare alla proposta di acquisto accettata.

In presenza di una condizione sospensiva, tali accordi sono si formalizzati ma la loro efficacia si genera solo nel momento in cui la condizione stessa viene soddisfatta. Qualora ciò non avvenga, o non avvenga nei tempi previsti dalla clausola, viene a mancare la formazione di efficacia del contratto e quindi gli attori del medesimo sono liberi da ogni pretesa di danno o rimborso.

Gli elementi della clausola sospensiva

Una condizione sospensiva mutuo correttamente recitata nel contratto immobiliare deve contenere due elementi indispensabili:

• Importo minimo
• Termine perentorio
• Tipologia di delibera
• Modalità di comunicazione dell’avveramento

Indicare l’importo minimo del mutuo è una tutela importante per l’acquirente. Facciamo un esempio: Marco vuole acquistare una casa e per farlo ha bisogno di 80,000 euro di mutuo. Se egli redige una proposta di acquisto immobiliare subornata all’approvazione di tale finanziamento senza indicare la cifra potrebbe ritrovarsi nella condizione di avere una delibera dell’Istituto per una somma minore. In questo scenario, il mutuo è approvato e quindi le obbligazioni contrattuali efficaci, ma la compravendita a rischio qualora Marco non abbia la liquidità per sopperire al minor finanziamento ricevuto. Inserendo la somma minima nella clausola, invece, ogni delibera ad importo inferiore non produce perfezionamento del contratto, lasciando le parti libere.

Il termine temporale perentorio è, invece, una tutela per il venditore. L’avveramento della condizione deve avvenire entro e non oltre una data certa. Qualora il mutuo non pervenga entro tale tempo il contratto non si perfeziona.

La definizione di un termine temporale idoneo passa anche per la corretta identificazione del tipo di delibera richiesto per l’avveramento della condizione sospensiva mutuo. Essa, infatti, è composta da due fasi: quella reddituale e quella inerente l’immobile. Per una delibera prettamente reddituale di solito un mese è sufficiente, se invece si richiede la definitiva si dovrà aspettare l’iter completo di uscita del perito. In questo caso due mesi sono utili. Tempo che cresce del caso l’acquirente richieda anche l’intervento del Fondo di Garanzia Consap spa.

Del quarto punto parliamo nel prossimo capitolo.

Il verbale di avveramento della condizione sospensiva

Il perfezionamento del contratto viene sancito dalla presentazione di un verbale di avveramento della condizione sospensiva. Ovvero un’autocertificazione dell’acquirente che comunica l’avvenuto ottenimento del mutuo e quindi il nulla osta al proseguimento della compravendita secondo accordi.

Il verbale di avveramento può essere registrato insieme al contratto come allegato, a maggior completezze degli atti.

In realtà, secondo il principio di gerarchia degli atti, l’acquirente può dare efficacia al contratto anche senza tale autocertificazione, semplicemente fissando la data del rogito e dandone comunicazione al venditore ed ovviamente al Notaio rogante.

Discorso leggermente diverso, in caso di mancato avveramento. In teoria la semplice autocertificazione dell’acquirente circa il diniego del mutuo non sarebbe sufficiente ma scatta una problematica molto importante. Un Istituto di credito, di fatto esterno al contratto, non ha il realtà l’obbligo di rilascio formale di un diniego all’acquirente.

Grande nodo della condizione sospensiva che a causa di questa dinamica resta una porta di uscita dal contratto anche in situazioni non dipendenti dal mutuo stesso.

Come tutelarsi

Nei prossimi capitoli vediamo insieme alcuni punti importanti che possono essere di grande aiuto per il corretto svolgimento di tutto l’iter contrattuale, limitando quanto più possibile il rischio di imprevisti.

Come funziona la delibera preventiva del mutuo

A lato di una recita corretta e comprensiva dei parametri di minima, è possibile un tentativo di riduzione del rischio di non avveramento attraverso una buona collaborazione dell’acquirente.

Questa può avvenire sia informalmente, ovvero tramite un’attività del medesimo di informazione preventiva presso gli Istituti di Credito circa la sua capacità di essere finanziato per importi utili all’operazione. Non è di certo il metodo sicuro per eccellenza, in primis poiché si tratta di analisi solitamente superficiali. Una banca svolge la due diligence vera e propria solo a richiesta avviata e per la richiesta è necessario presentare l’atto negoziale.

La strada di uscita da tutte queste criticità la si trova in un prodotto bancario che da alcuni anni è nel portfolio di diversi Istituti di Credito: il voucher mutuo. Si tratta di una delibera finanziaria preventiva su base reddituale che l’acquirente richiede prima di stipulare l’atto negoziale. In pratica, la banca garantisce all’utente l’ottenimento di somma nota se egli stipula entro un tempo determinato, solitamente di 3 mesi.

La finanziabilità dell’immobile

Un altro punto importante di tutela è da considerare nel caso in cui la condizione sospensiva mutuo abbia come parametro di avveramento la delibera definitiva. Dovendo quest’ultima passare per la perizia tecnica sull’immobile è bene che siano già stati fatti tutti gli accertamenti preventivi necessari in materia urbanistica e catastale. Abusi e difformità catastali, se rilevate dal perito, bloccano di fatto ogni possibilità di delibera. Il sistema migliore è quello di far redigere, ancor prima della messa in vendita, una relazione tecnica integrata.

Sempre parlando della casa oggetto di compravendita, sarà anche necessario che essa sia libera da pesi, gravami e vincoli. Un’ipoteca volontaria di primo grado non provoca limitazioni a patto che venga cancellata contestualmente al rogito o tramite applicazione del c.d. “Decreto Bersani”. Non è, dunque, un fattore ostativo alla gestione corretta di una clausola sospensiva come possono essere ipoteche di altra natura.

Ultima considerazione è inerente al tipo di provenienza, con particolare riferimento a quella per donazione. E’ possibile utilizzare la condizione sospensiva mutuo anche per immobili gravati da donazione con l’accortezza di scegliere un Istituto di Credito predisposto a tale tipo di operazione. Solitamente verrà richiesto all’acquirente di stipulare una polizza assicurativa aggiuntiva a garanzia del mutuo richiesto, contro eventuali pretese di terzi.

Il consiglio è di preferire sempre immobili sui quali siano già state fatte tutte le indagini tecniche ed amministrative del caso. Ne parlo anche nella mia guida sui documenti per vendere casa.

Esempio di condizione sospensiva

Di seguito un fac-simile su come scrivere una condizione sospensiva mutuo:

Non usatela in autonomia, ogni clausola in un contratto deve valutata in funzione delle caratteristiche del contratto stesso e sotto l’avvallo di un professionista.

Cosa succede se il mutuo non viene concesso

Il diniego del mutuo comporta il non avveramento della condizione sospensiva mutuo e quindi il mancato perfezionamento del contratto. Questo significa che non si perde la caparra.

Se essa è in mano all’agenzia mezzo assegno di deposito, ella dovrà restituirla mentre se è stata incassata dal venditore (prassi sconsigliata) egli dovrà prontamente provvedere alla restituzione. Il tutto senza more o interessi.

Importante sottolineare che il mancato perfezionamento del contratto, secondo l’ordinamento giuridico medio, comporta la perdita del diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare. Questo al lordo di alcune sentenze del passato che hanno visto nell’accordo subordinato la natura di accordo valido ai fini provvigionali.

Conclusioni

La condizione sospensiva mutuo è la più classica delle clausole condizionali richieste dagli acquirenti negli atti negoziali quali proposta di acquisto e contratto preliminare. Essa posticipa il perfezionamento di tale contratto all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente.

E’, dunque, una tutela per quest’ultimo volta ad evitare il rischio di inadempienza su base finanziaria. Allo stesso modo, un grande limite contrattuale a causa dell’incertezza a carico del venditore di aver effettivamente venduto l’immobile.

Tale incertezza limitabile, mai annullabile, attraverso l’utilizzo di recite complete e ben disegnate e/o associate a pre-delibere da parte dell’Istituto di Credito prescelto.