La proposta di acquisto immobiliare è un contratto utilizzato per lo più dalle agenzie immobiliari per formalizzare gli accordi di compravendita tra venditore ed acquirente senza trasmettere alcun diritto reale sull’immobile. Con essa l’acquirente comunica al proprietario la sua volontà di acquistare a determinate condizioni di prezzo, tempi e modalità. Se quest’ultimo l’accetta formalmente essa muta la sua natura in contratto preliminare con la relativa formazione dei reciproci obblighi giuridici.
Cosa serve
E’ necessario che al momento della redazione della proposta di acquisto immobiliare siano stati reperiti e controllati tutti i documenti per vendere casa. Ciò al fine di eviscerare eventuali problematiche da gestire prima del rogito. Tra i controlli di vitali importanza troviamo quelli su:
- Stato urbanistico, catastale e di agibilità
- Presenza di eventuali ipoteche
- Eventuali diritti di terzi
- Prestazione energetica
- Situazioni fiscali o economiche
Per quanto concerne gli aspetti tecnici e catastali la soluzione migliore è quella di avere già a disposizione una relazione tecnica integrata certificante l’assenza di abusi o difformità.
Eventuali ipoteche possono facilmente essere rilevate attraverso una visura ipotecaria. Non tutte creano di fatto un blocco alla vendita, caso classico sono le volontarie di primo grado utilizzate dal proprietario a garanzia del mutuo per l’acquisto. E’ possibile la vendita della casa con mutuo in corso previa cancellazione della relativa ipoteca contestualmente all’atto di vendita. Diverse e più spinose nella gestione ipoteche di natura giudiziaria o di grado diverso.
Non ultimo, è bene accertarsi che sull’immobile non gravino passività economiche quali oneri condominiali insoluti e pattuire correttamente la gestione di eventuali detrazioni fiscalità in essere per opere già eseguite dal condominio o semplicemente dal proprietario.
L’assegno della proposta di acquisto immobiliare
Una somma fornita dal proponente garantisce sui medesimi doversi e quantifica l’eventuale danno in caso di contenzioso. Questa somma viene inizialmente emessa sottoforma di assegno di conto corrente a titolo di deposito fiduciario. Dopo il perfezionamento in contratto, tale somma varia la sua natura in caparra ed è regolata dagli articoli 1385 (confirmatoria) o 1386 (penitenziale) del Codice Civile. Come regola generale, se l’acquirente si ritira perde la somma mentre se è il venditore a ritirarsi dopo l’accettazione la restituisce nella misura del doppio. Raramente viene inquadrata come acconto prezzo, forma giuridica riservata per lo più a pagamenti successivi intermedi e che in caso di interruzione della compravendita vengono semplicemente restituiti.
Tale assegno quantifica, quindi, il danno per l’inadempienza eventuale di uno degli attori, punto che sottolinea ancora di più l’importanza di avanzare una proposta solo su immobili già ampiamente controllati e verificati. Maggiore il livello di due diligence preventiva, minore il rischio che il venditore si ritrovi nell’impossibilità di rogitare.
Non esiste una norma circa l’importo da versare in sede di proposta, solitamente un 10% del prezzo complessivo.
L’assegno viene mantenuto in deposito dall’agenzia immobiliare e viene successivamente incassato dal proprietario dopo l’accettazione o, in caso di proposta vincolata, dopo l’ottenimento del verbale di avveramento della clausola condizionale.
In caso di mancata accettazione tale assegno viene restituito al proponente senza danno o interesse alcuno, visto il mancato perfezionamento in contratto preliminare.
Irrevocabilità della proposta
La clausola di irrevocabilità è parte di qualsiasi proposta ed ha il ruolo di garantire al venditore i giusti tempi per valutare correttamente la volontà di accettare o meno l’accordo.
Non vi è un tempo prestabilito per Legge, è di libera definizione in base alla volontà degli attori, solitamente una settimana è sufficiente.
In questo arco temporale il proponente non può revocare ne modificare la proposta inviata al proprietario, ne può chiedere la restituzione dell’assegno.
Qualora, invece, il proprietario stesso non accetti entro il termini perentorio stabilito ogni successiva firma non avrà alcun valore intendendosi il contratto privo di efficacia. La mancata accettazione entro il termine di irrevocabilità impone l’immediata restituzione dell’assegno depositato.
La proposta di acquisto vincolata
Il Codice Civile mette a disposizione uno strumento molto importante sfruttabile in sede di proposta di acquisto, ovvero il condizionamento del contratto. Sono clausole, non vessatorie, che anche a fronte dell’accettazione da parte del venditore posticipano il perfezionamento del contratto ad un evento futuro ed incerto.
Tra i condizionamenti più comuni troviamo la condizione sospensiva mutuo, attraverso cui il proponente posticipa la formazione del contratto preliminare all’ottenimento del finanziamento. Qualora ciò non avvenga entro data certa, anche a proposta accettata, viene persa ogni efficacia contrattuale con immediata restituzione dell’assegno a deposito.
Altri tipi di condizionamento possono essere usati quando vi è carenza documentale iniziale, nella volontà di fermare comunque la casa. Si può subordinare il perfezionamento alla presentazione di sanatorie o cancellazioni d’ipoteca, ad esempio.
Cosa fare dopo l’accettazione della proposta di acquisto
L’accettazione perfeziona un contratto preliminare a tutti gli effetti e di conseguenza scattano i relativi obblighi contrattuali e fiscali. In primis quello di registrazione dell’atto presso l’agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
In sede di registrazione dovranno essere versate l’imposta di registro pari a 200 euro oltre alla proporzionale pari allo 0,50% della somma a caparra o il 3% se tale somma è inquadrata come acconto prezzo.
Quali obblighi contrattuali ci sono quelli del venditore di procurare l’acquista da parte dell’acquirente e quelli di quest’ultimo relativi a garantire la disponibilità economica entro la data fissata per il rogito.
Il perfezionamento di una proposta di acquisto a fronte di accettazione del venditore ha anche un altra conseguenza: fa maturare all’agente immobiliare il diritto alla provvigione. Egli, infatti, non vende la casa ma il servizio che mette in contatto le due parti dell’affare. Tale contatto appunto formalizzato con la proposta, salvo i requisiti di Legge del mediatore e la corretta condotta deontologica (trasparente informazione e media diligenza).
E’ anche possibile, specialmente nei casi che prevedono un rogito a distanza di molto tempo, riprodurre ed eventualmente integrare consensualmente gli accordi di proposta in un altro preliminare stipulato dal Notaio di fiducia, eventualmente trascrivibile nei registri immobiliari.
20 risposte
Buongiorno,
Ho visto una casa con un agenzia immobiliare un sabato mattina. L’immobile mi è piaciuto e ho chiesto all’agente di poter subito presentare un’offerta, ma lui ha rimandato l’incontro per firmare la proposta al lunedì successivo.
Una volta in agenzia il lunedì l’agente mi comunica che la proposta non può prenderla dato che i o vorrei far periziare la casa da un geometra (ci sono piccoli abusi e non si può chiedere il mutuo sull’immobile).
Quindi mi comunica che continuerà a far vedere l’immobile ad altri, prenderà tutte le offerte ricevute come la mia e poi sarà il venditore a scegliere. E’ possibile un tale comportamento? E’ legale? Io posso pretendere di fare l’offerta e che il venditore risponda solo alla mia offerta se è presentata prima di tutti gli altri?
Senza esprimermi su legalità o meno, ogni Cliente deve essere libero di effettuare le propria proposta.
Buon giorno, grazie per queste spiegazioni comprensibili ed esaustive. Mio figlio sta per acquistare la prima casa. Farà un’offerta che sarà accompagnata da un mio assegno bancario, firmato da me, sua madre. E’ possibile?
Buonasera, si certo.
Buonasera,
Io ho dato l’esclusiva ad una agenzia per la vendita del mio monolocale (anche prima casa per me).
Da 3 giorni l’agente immobiliare mi ha portato una proposta di acquisto da parte di una potenziale cliente.
Visto,che la cifra offerta è inferiore alla richiesta io posso tranquillamente rifiutare,anche perché la proposta non è stata accompagnata dal solito assegno circolare,ma c’è scritto che andrà fatto un bonifico sul mio conto dopo ( e non oltre 3 giorni) l’accettazione.
Chiedo gentilmente,quale sia il modo migliore e corretto per rifiutare la proposta?
Doveri scrivete contestualmente “non accetto” o “rifiuto” la proposta sul documento cartaceo della proposta stessa? Perché non vorrei correre al rischio di malinteso per una risposta negativa non conforme.
Grazie
Buongiorno. Non serve affatto alcun assegno circolare per la proposta. O un assegno di conto corrente o il versamento via bonifico a contratto perfezionato. Quindi in questo l’agenzia non ha alcun punto “nero”. Se la cifra non le va bene è un altro discorso, basta non accettarla. Io a volte non capisco perché entrate quasi in “guerra” con il vostro agente…Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve
Io purtroppo sono in una situazione non bella.
Dopo che il venditore ha accettato la proposta siamo andati avanti per il compromesso, che non è stato concluso perché c’erano pochi punti a mio favore (del compratore).
Nel caso in cui per qualche motivo la banca non erogasse i fondi, avrei perso la caparra e ovviamente l’assegno.
Il venditore, una volta saltato l’accordo mi ha restituito l’assegno indietro, ma l’agenzia vuole il 50% della mediazione ovvero: 3000+ Iva.
Potrei uscirmene in qualche modo?
Grazie anticipatamente
Buongiorno, in quello che lei scrive ci sono moltissime cose che non vanno. La prima su tutte: la proposta di acquisto accettata è un contratto preliminare. Quindi l’agenzia in effetti , salvo condizionali o punti di nullità, il diritto alla provvigione l’ha maturato. Provi a chiedere un parere legale previo studio della documentazione per capire quali spazi di manovra potrebbero esserci. Cordialmente, Fabio Zerbinati.
Buonasera,
come ci si può accertare che il mediatore sottoponga veramente un’offerta di acquisto al venditore ?
Pretendere un incontro fra le parti, in presenza del mediatore, è legittimo?
Ringrazio anticipatamente, saluti.
Matteo LV
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. E’ un buco nero in realtà. Il mediatore ha il dovere di sottoporre l’offerta ed è nel suo interesse farlo ovviamente ma controllare non è immediato. Più che l’incontro può chiedere il diniego scritto firmato dal proprietario. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera. Volevo chiederle un parere. Un mio conoscente ha fatto la proposta di acquisto di un appartamento presso un’agenzia. Tale proposta è stata accettata dal venditore e la stessa deve essere ancora registrata presso un notaio. Nella proposta l’agenzia indicava che il proprietario dichiarava fra gli altri dati, le spese condominiali. Ora, casualmente, il mio conoscente ha scoperto che le spese previste per l’immobile ed approvate nell’assemblea per il prossimo anno ammontano a circa il triplo rispetto a quelle indicate. L’assemblea è stata stata fatta circa un mese prima della proposta di acquisto e l’agente gli ha detto che non era possibile vedere il verbale di assemblea in quanto lo stesso non era stato ancora inviato. Come dovrebbe comportarsi il mio conoscente se ora non è più interessato ad acquistare l’immobile? L’agenzia può pretendere il pagamento dell’intermediazione?
Buonasera, la proposte di acquisto non si registrano presso il Notaio ma presso l’agenzia delle entrare. Purtroppo indico spesso sui miei articoli di non fare proposte di acquisto quando non si ha la certezza formale di tutti i dati importanti sull’acquisto. Ad ogni modo, le consiglio di controllare che l’importante differenza non sia relativa anche a spese straordinarie che sarebbero comunque in capo al venditore. Per quello che riguarda la validità dell’atto negoziale, salvo non si dimostri un eventuale effettivo dolo dell’agenzia, direi che non c’è molto da discutere in quanto un’intermediazione è stata prodotta. Non solo quindi la provvigione ma anche la perdita della caparra. Questo ovviamente in linea generale e senza avere contezza del caso di specie su cui, ovviamente, la invito ad un parere legale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno.
Ho effettuato proposta di acquisto accettata (non ho preliminare) e rogito a breve direttamente. È una casa completamente da ristrutturare.
Sono stato contattato per comprare (da me) la futura casa.
Esiste una proposta a terzi (ovvero al futuro proprietario) magari con clausola sospensiva di effettivo acquisto o similare?
Buonasera. La proposta accettata, nella sua forma bilaterale, è un contratto preliminare. Si, esiste la soluzione: il preliminare di vendita di cosa altrui. Starei però molto attendo e prima di fare passi del genere pretenderei di conoscere a fondo i precedenti edilizi inerenti il bene per assicurarmi che sia di libera commerciabilità.
Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno e complimenti per l’esauriente rubrica.
Ho fatto una proposta via email all’agenzia immobiliare allegando copia dell’assegno di acconto.
L’agenzia ha risposto con un telegramma dicendo in maniera sintetica che la proposta era stata accettata.
Non avendo neanche consegnato l’assegno originale mi chiedo se questa modalità ha valore e se è vincolante per il venditore..
Grazie mille per un’eventuale risposta
Buonasera, direi che un valore probante dell’impegno lo ha, poi sulla solidità giuridica qualche dubbio lo avrei ma su tale materia è meglio sentire il parere di un legale. Eventualmente posso segnalarle i miei convenzionati. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buon Giorno
Volevo chiederle: Essendo io il venditore ed essendoci un agenzia come intermediaria tra me e il promittente compratore, l’agenzia deve obbligatoriamente registrare la proposta d’acquisto?
Se no la registra dopo circa 100 giorni la stessa ha ancora validità?
Posso io da venditore pretendere la registrazione ed averne regolare ricevuta?
Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. E’ obbligo dell’agenzia, a sua volta responsabile in solido con il contraente, registrare le proposte di acquisto accettate entro 20 giorni dalla stipula. Se tardiva come nel suo caso verrà calcolata la mora. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Grazie della risposta.
Un’altra domanda.
La copia dell’atto che andremo a fare ci sono scritti tutti i dati dell’intermediario ma lui non ha registrato la proposta d’acquisto.
Io come venditore posso tranquillamente rogitare?
Corro qualche pericolo futuro?
Chiedo questo perché l’agente intermediario mi dice che non sono cose che mi riguardano, ma riguardano soltanto l’acquirente.
è cosi?
Grazie
Buongiorno. Le proposte per Legge vanno registrate e ciò riguarda tutti gli attori e pure la società di mediazione. Non posso dire altro se non di provvedere. Cordialmente, Fabio Zerbinati