La vendita di una casa senza agibilità

Puoi legalmente vendere casa senza agibilità se l’acquirente è informato sin dall’inizio della trattativa e che della circostanza se ne sia tenuto conto nella determinazione del prezzo. Per farlo devi indicare che la casa è sprovvista di agibilità nella proposta di acquisto, nel contratto preliminare e nel rogito.

Il maggior numero di contenziosi in merito deriva dalla mancata conoscenza della carenza da parte del venditore, spesso vittima egli stesso degli scarsi controlli nel passato ed all’oscuro della situazione. Egli oggi resta comunque responsabile della cosa venduta.

Cos’è l’agibilità

L’agibilità è il concetto che rende l’immobile adatto a svolgere la sua funzione civile e sociale (Testo Unico dell’edilizia, D.P.R 380/2001 modificata dal Decreto denominato SCIA 2, Segnalazione Certificata di Agibilità). Essa viene rilasciata dal Comune secondo requisiti di:

• Sicurezza
• Salubrità
• Igiene
• Risparmio energetico

Si manifesta “fisicamente” attraverso il relativo Certificato di Agibilità o Certificazione di conformità urbanistica ed Agibilità, di fatto anche uno dei più importanti documenti per vendere casa. Vendere casa senza agibilità significa, infatti, vendere un immobile amministrativamente non in grado di svolgere il suo ruolo. Ciò con un’importante precisazione iniziale.

Nelle compravendite tra persone fisiche il venditore non è obbligato a consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, obbligo invece in capo al costruttore che vende una casa nuova.

L’assenza di obbligo alla consegna del cartaceo, però, non esula in venditore dal dovere di comunicare l’avvenuto rilascio del titolo.

Si può vendere casa senza agibilità?

Si può vendere casa senza agibilità purché si verifichino almeno queste tre condizioni:

• L’immobile può esistere nel suo stato di fatto
• Il compratore è formalmente edotto della mancanza di agibilità sin dall’inizio delle trattative.
• Si è tenuto conto della circostanza in sede di pattuizione del prezzo.

Condizione essenziale, quindi, è che la costruzione della casa sia legittimata dai giusti titoli abilitativi quali permessi di costruire o licenze. Allo stesso modo, eventuali abusi edilizi rilevati dovranno comunque essere sanati o ripristinati allo stato legittimo prima della vendita.

L’obbligo di eduzione del compratore sin dall’inizio della trattativa crea la maggior parte delle problematiche. In primis poiché per edurre egli deve essere a conoscenza della circostanza, cosa che spesso non si verifica. Tale eduzione deve essere manifestata in forma scritta nel contratto preliminare e ,se presente, nella proposta di acquisto immobiliare.

La stipula di tali contratti, infatti, crea le reciproche obbligazioni tra venditore ed acquirente oltre, appunto, alla relative circostanze.

Il valore di una casa senza agibilità è pari al valore della casa agibile defalcati tutti i costi di ottenimento della nuova agibilità.

Tra questi troviamo costi di sanatoria, adeguamento impianti, pratiche strutturali. Fiscalmente sono tutti costi, tranne le eventuale sanzioni applicate dal Comune, che possono essere detratti in sede di determinazione della base imponibile della plusvalenza immobiliare.

Conseguenze

Un preliminare che non contempla la mancanza porta il venditore all’inadempienza qualora non riesca a produrre l’agibilità entro i termini essenziali pattuiti per il rogito. In tale caso l’acquirente si potrà rivalere sulla caparra versata ex art.1385 e 1386 del Codice Civile.

Ciò ovviamente prevede la scoperta della circostanza a stipula effettuata, cosa che non sempre avviene portando gli attori a rogito nella totale buona fede generale.

Se l’acquirente scopre la mancanza dopo il rogito, essa provoca nullità dell’atto di vendita. Ovviamente, è sempre possibile un comune accordo con il quale il venditore provvede alla produzione del certificato a propria cura e spesa. Ciò non è purtroppo sempre possibile o può comportare l’esigenza di opere fisiche importanti sull’immobile, non accettabili per l’acquirente.

Come vendere casa senza agibilità

Tre sono i sistemi per vendere una casa senza agibilità evitando procedimenti giuridici e danni agli attori della compravendita:

• Prevenzione
• Negoziazione

Scoprire lo stato del proprio immobile prima della messa in vendita è il più efficace strumento di valorizzazione. Ciò può essere fatto da un tecnico abilitato attraverso un accesso agli atti presso gli uffici Comunali. Nelle regioni che l’hanno recepita, la soluzione sta nel redigere la relazione tecnica integrata prima di mettersi sul mercato.

Essere a conoscenza della mancanza di agibilità prima della vendita permette di ottenere il certificato prima delle trattative, che potranno essere quindi condotte normalmente.

Purtroppo, ottenimento del certificato prevede una moltitudine di requisiti che, se mancanti, devono essere prodotti. Regolarità urbanistica, autorizzazione allo scarico, certificazioni impianti e così via. Ciò può comportare cosi davvero elevati, più elevati anche si quanto supportabile sensatamente dalla vendita stessa.

In questi sarà opportuno vendere casa senza agibilità, ovviamente con l’accortezza di riportare la circostanza in tutti gli atti quali proposta, preliminare e rogito. Anche in questo scenario, però, sarà necessario sanare eventuali abusi edilizi rispettando i normali obblighi del venditore in materia.

Dove non vi è stata prevenzione, l’unica soluzione è correre ai ripari. Qualora la mancanza di agibilità sia stata rilevata dopo il contratto preliminare il venditore dovrà provvedere all’ottenimento entro i termini fissati per il rogito.

Se l’immobile ha già tutti i requisiti, il deposito della pratica non comporta esborsi rilevanti ne tempi particolarmente lunghi. Se tali requisiti mancano, vanno creati.

A tal fine, è possibile una negoziazione con l’acquirente per procrastinare i termini essenziali del lasso temporale necessario alla positiva conclusione della pratica. Se ciò non fosse possibile, l’unica strada è quella della risoluzione onerosa del contratto.

Cosa rischia chi compra una casa senza agibilità

I rischi maggiori sono:

• Diniego dell’eventuale mutuo richiesto
• Costi imprevisti per l’ottenimento
• Impossibilità di ottenimento

Per quanto concerne la richiesta di mutuo, gli Istituti di Credito hanno atteggiamenti molto variabili in base alla situazione caso per caso. Se da un lato è certo in diniego a preliminare già firmato, dall’altro una corretta impostazione iniziale della richiesta può avere esito favorevole. Anche in questo caso, quindi, gioca la notorietà della carenza. Una soluzione “tampone” la si ha quando il venditore ha già acceso un mutuo, passato per mancanza di controlli. Consiste nell’accollo dal parte dell’acquirente del mutuo esistente in quanto tali pratiche non prevedono analisi urbanistiche o catastali, sono prettamente bancarie. Ne parlo nel mio articolo sulla vendita di una casa con mutuo in corso.

Costi imprevisti o impossibilità all’ottenimento dopo il rogito sono problematiche serie. Prima di tutto per gli importi relativi alla creazione di tutti i requisiti mancanti. In secondo luogo poiché quest’ultima non è sempre producibile, per lo meno senza importanti opere edili sulla casa. L’unica soluzione in questo caso è svolgere prima del rogito una dettagliata due diligenze per quantificare prassi e costi da defalcare dal prezzo di acquisto ordinario.