Puoi legalmente vendere casa senza agibilità se l’acquirente è informato sin dall’inizio della trattativa e che della circostanza se ne sia tenuto conto nella determinazione del prezzo. Per farlo devi indicare che la casa è sprovvista di agibilità nella proposta di acquisto, nel contratto preliminare e nel rogito.
Il maggior numero di contenziosi in merito deriva dalla mancata conoscenza della carenza da parte del venditore, spesso vittima egli stesso degli scarsi controlli nel passato ed all’oscuro della situazione. Egli oggi resta comunque responsabile della cosa venduta.
Cos’è l’agibilità
L’agibilità è il concetto che rende l’immobile adatto a svolgere la sua funzione civile e sociale (Testo Unico dell’edilizia, D.P.R 380/2001 modificata dal Decreto denominato SCIA 2, Segnalazione Certificata di Agibilità). Essa viene rilasciata dal Comune secondo requisiti di:
- Sicurezza
- Salubrità
- Igiene
- Risparmio energetico
Si manifesta “fisicamente” attraverso il relativo Certificato di Agibilità o Certificazione di conformità urbanistica ed Agibilità, di fatto anche uno dei più importanti documenti per vendere casa. Vendere casa senza agibilità significa, infatti, vendere un immobile amministrativamente non in grado di svolgere il suo ruolo. Ciò con un’importante precisazione iniziale.
Nelle compravendite tra persone fisiche il venditore non è obbligato a consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, obbligo invece in capo al costruttore che vende una casa nuova.
L’assenza di obbligo alla consegna del cartaceo, però, non esula in venditore dal dovere di comunicare l’avvenuto rilascio del titolo.
Si può vendere casa senza agibilità?
Si può vendere casa senza agibilità purché si verifichino almeno queste tre condizioni:
- L’immobile può esistere nel suo stato di fatto
- Il compratore è formalmente edotto della mancanza di agibilità sin dall’inizio delle trattative.
- Si è tenuto conto della circostanza in sede di pattuizione del prezzo.
Condizione essenziale, quindi, è che la costruzione della casa sia legittimata dai giusti titoli abilitativi quali permessi di costruire o licenze. Allo stesso modo, eventuali abusi edilizi rilevati dovranno comunque essere sanati o ripristinati allo stato legittimo prima della vendita.
L’obbligo di eduzione del compratore sin dall’inizio della trattativa crea la maggior parte delle problematiche. In primis poiché per edurre egli deve essere a conoscenza della circostanza, cosa che spesso non si verifica. Tale eduzione deve essere manifestata in forma scritta nel contratto preliminare e ,se presente, nella proposta di acquisto immobiliare.
La stipula di tali contratti, infatti, crea le reciproche obbligazioni tra venditore ed acquirente oltre, appunto, alla relative circostanze.
Il valore di una casa senza agibilità è pari al valore della casa agibile defalcati tutti i costi di ottenimento della nuova agibilità.

Tra questi troviamo costi di sanatoria, adeguamento impianti, pratiche strutturali. Fiscalmente sono tutti costi, tranne le eventuale sanzioni applicate dal Comune, che possono essere detratti in sede di determinazione della base imponibile della plusvalenza immobiliare.
Conseguenze
Un preliminare che non contempla la mancanza porta il venditore all’inadempienza qualora non riesca a produrre l’agibilità entro i termini essenziali pattuiti per il rogito. In tale caso l’acquirente si potrà rivalere sulla caparra versata ex art.1385 e 1386 del Codice Civile.
Ciò ovviamente prevede la scoperta della circostanza a stipula effettuata, cosa che non sempre avviene portando gli attori a rogito nella totale buona fede generale.
Se l’acquirente scopre la mancanza dopo il rogito, essa provoca nullità dell’atto di vendita. Ovviamente, è sempre possibile un comune accordo con il quale il venditore provvede alla produzione del certificato a propria cura e spesa. Ciò non è purtroppo sempre possibile o può comportare l’esigenza di opere fisiche importanti sull’immobile, non accettabili per l’acquirente.
Come vendere casa senza agibilità
Tre sono i sistemi per vendere una casa senza agibilità evitando procedimenti giuridici e danni agli attori della compravendita:
- Prevenzione
- Negoziazione
Scoprire lo stato del proprio immobile prima della messa in vendita è il più efficace strumento di valorizzazione. Ciò può essere fatto da un tecnico abilitato attraverso un accesso agli atti presso gli uffici Comunali. Nelle regioni che l’hanno recepita, la soluzione sta nel redigere la relazione tecnica integrata prima di mettersi sul mercato.
Essere a conoscenza della mancanza di agibilità prima della vendita permette di ottenere il certificato prima delle trattative, che potranno essere quindi condotte normalmente.
Purtroppo, ottenimento del certificato prevede una moltitudine di requisiti che, se mancanti, devono essere prodotti. Regolarità urbanistica, autorizzazione allo scarico, certificazioni impianti e così via. Ciò può comportare cosi davvero elevati, più elevati anche si quanto supportabile sensatamente dalla vendita stessa.
In questi sarà opportuno vendere casa senza agibilità, ovviamente con l’accortezza di riportare la circostanza in tutti gli atti quali proposta, preliminare e rogito. Anche in questo scenario, però, sarà necessario sanare eventuali abusi edilizi rispettando i normali obblighi del venditore in materia.
Dove non vi è stata prevenzione, l’unica soluzione è correre ai ripari. Qualora la mancanza di agibilità sia stata rilevata dopo il contratto preliminare il venditore dovrà provvedere all’ottenimento entro i termini fissati per il rogito.
Se l’immobile ha già tutti i requisiti, il deposito della pratica non comporta esborsi rilevanti ne tempi particolarmente lunghi. Se tali requisiti mancano, vanno creati.
A tal fine, è possibile una negoziazione con l’acquirente per procrastinare i termini essenziali del lasso temporale necessario alla positiva conclusione della pratica. Se ciò non fosse possibile, l’unica strada è quella della risoluzione onerosa del contratto.
Cosa rischia chi compra una casa senza agibilità
I rischi maggiori sono:
- Diniego dell’eventuale mutuo richiesto
- Costi imprevisti per l’ottenimento
- Impossibilità di ottenimento
Per quanto concerne la richiesta di mutuo, gli Istituti di Credito hanno atteggiamenti molto variabili in base alla situazione caso per caso. Se da un lato è certo in diniego a preliminare già firmato, dall’altro una corretta impostazione iniziale della richiesta può avere esito favorevole. Anche in questo caso, quindi, gioca la notorietà della carenza. Una soluzione “tampone” la si ha quando il venditore ha già acceso un mutuo, passato per mancanza di controlli. Consiste nell’accollo dal parte dell’acquirente del mutuo esistente in quanto tali pratiche non prevedono analisi urbanistiche o catastali, sono prettamente bancarie. Ne parlo nel mio articolo sulla vendita di una casa con mutuo in corso.
Costi imprevisti o impossibilità all’ottenimento dopo il rogito sono problematiche serie. Prima di tutto per gli importi relativi alla creazione di tutti i requisiti mancanti. In secondo luogo poiché quest’ultima non è sempre producibile, per lo meno senza importanti opere edili sulla casa. L’unica soluzione in questo caso è svolgere prima del rogito una dettagliata due diligenze per quantificare prassi e costi da defalcare dal prezzo di acquisto ordinario.
10 risposte
Salve. Complimenti per il suo articolo. La concessione in sanatoria (ai sensi del capo IV della Legge 28/02/85 n. 47) rilasciata nel 1993 (primo condono) per la “trasformazione di una cantina in abitazione (mq. 11,00)”, in mancanza di successiva richiesta e/o di rilascio dell’allora vigente certificato di abitabilità “in deroga”, è questo un documento che autorizza, di per sè, all’uso abitativo? In pratica, basta solo questo documento per garantire l’agibilità in caso di vendita? Ovviamente io mi trovo nella impossibilità, oggi, di consegnare questo certificato all’acquirente. Quale sarebbe, quindi la dicitura esatta da scrivere nel preliminare per non avere problemi di inadempienza verso il compratore? L’unità immobiliare, è dotato di servizio igienico, ma, pur in presenza di un condono edilizio, non possiede i requisiti igienico sanitari previsti dalla normativa del 1975 (superficie minima, altezza, rapporti aeroilluminanti ecc.). La ringrazio. saluti AE
Buonasera. E’ necessario verificare che sulla concessione a sanatoria sia menzionata l’autorizzazione all’uso. Il mio consiglio a scanso di interpretazioni, però, è di menzionare sul compromesso che l’immobile non è agibile e che il compratore è edotto della situazione e nulla ha a che pretendere oggi ne mai. Ovviamente, ciò da riportarsi anche sulla proposta di acquisto nel caso venda con agenzia (è un preliminare). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, innanzitutto grazie mille per le informazioni esaustive.
Sto acquistando un immobile e solo adesso, al momento del preliminare, scopro che non ha il certificato di agibilità.
Questo non mi ha permesso di venirne a conoscenza prima e di poter trattare sul prezzo in fase di vendita.
L’appartamento è da ristrutturare. Il venditore può comunque chiedere il certificato nonostante la ristrutturazione necessaria? Oppure è necessaria la ristrutturazione e poi la richiesta (e quindi il costo è a carico dell’acquirente)?
Grazie
Buongiorno, se avete già firmato il preliminare ci sono due opzioni. O il venditore riesce ad ottenere l’agibilità prima del rogito, o è in fallo pieno. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve , se vendo un immobile sprovvisto di certificato di agibilità ma prima dell’atto metto al corrente il compratore e il notaio , che cosa può mettermi al riparo da eventuali ripercussioni del compratore? Cioè cosa deve esserci scritto nell’atto del notaio ? Grazie
Buonasera, che il compratore ne è stato edotto sin dall’inizio della trattativa, che accetta la condizione e ne ha tenuto conto nel determinare il prezzo offerto e concordato liberamente per acquistare la casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
grazie e complimenti per le informazioni che mette a disposizione.
Le scrivo per chiedere un suo parere in merito alla seguente situazione:
a breve dovrò stipulare il rogito per l’acquisto di un appartamento in un condominio di nuova costruzione, ho chiesto all’ufficio tecnico comunale se era stata presentata da parte del professionista della ditta costruttrice la Segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, mi hanno risposto che era stata presentata, ma che l’ufficio tecnico l’aveva sospesa e chiesto integrazioni.
A questo punto io posso comunque stipulare il rogito, sono comunque tutelata?
Grazie per la disponibilità e cordiali saluti
Buonasera e grazie per i complimenti. Se si tratta di nuova costruzione l’impresa ha l’obbligo di presentare l’agibilità al Notaio oltre alla fidejussione sulle somme a caparra del preliminare ed all’assicurazione decennale. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, un appartamento costruito nel 76 che da ufficio è diventato abitazione (A2) col condono edilizio del 1986 (concessione edilizia a sanatoria per cambio di destinazione d’uso) anche se sulla pianta è riportata l’altezza 2.64 m (corrispondente alla realtà cioè 2.646) è a norma solo a livello urbanistico comunale, ma non per il D.M. del 75 che prevede un’altezza minima di 2.7 m o mi sbaglio?
Come dovrei procedere? Pensavo di verificare se al comune c’è il certificato di agibilitá e se non c’è, vorrei provare a sfruttare la tolleranza del 2 % di 2.70 m. Altrimenti dovrei abbassare il pavimento per arrivare a 2.70.
Grazie per l’aiuto.
Buongiorno, se la concessione a sanatoria vale come autorizzazione all’uso (c’è scritto sopra) direi che non ci sono problemi. Sicuramente, prima di sentenziare provi a vedere se c’è un’eventuale agibilità a monte e sopratutto se essa è stata rilasciata previo sopralluogo e non per silenzio assenso.
In ultimo, siamo a filo delle tolleranze costruttive del 2%.
A grandi linee direi che dovremmo uscirne senza variare le altezze interne, ovviamente rimetto eventuali “sentenze” in opportuna sede, previo visione di documentazione e stato dei luoghi. Cordialmente, Fabio Zerbinati